/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-1664/2018

г. Красноярск

26 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен         26 сентября 2018 года

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Шелега Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии:

от истца - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска -  Быковской А.С., представителя по доверенности  от 24.05.2018 № 90,

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком»  - Шилкиной Е.В., представителя по доверенности

от 09.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 09 июля  2018  года по делу № А33-1664/2018, принятое судьёй Куликовой Д.С.

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее -ДМИЗО администрации г.Красноярска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» (ИНН 2466117576, ОГРН 1042402946915, далее - ООО АИК «Аринком», ответчик) о:

- взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.04.2017 № 313 в размере 241 974 рубля за период с 01.08.2017 по 31.12.2017, пени в размере 16 519 рублей 88 копеек за период с 01.08.2017 по 31.12.2017;

- расторжении договора от 13.04.2017 № 313 аренды земельного участка, общей площадью 15 307 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Сибирская.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля  2018  года иск удовлетворен в части долга и пени, в удовлетворении  остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился  с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-учитывая зону («Городские леса»), установленную в градостроительном плане земельного участка Правилами землепользования и застройки г.Красноярска, земельный участок не мог быть использован ни для целей проектирования, ни для целей строительства;

-невозможно использовать земельный участок по назначению;

-указанные в договорах аренды сведения о назначении использования земельного участка не соответствуют фактически установленным и содержащимся в выданных градостроительного плана земельного участка разрешенному использованию земельного участка, требованиям к назначению, параметрам и размещению на земельном участке проектируемых объектов капитального строительства, что делает невозможным использование ответчиком переданного ему по договору аренды земельного участка для участок для проектирования объекта связанного с организацией отдыха, туризма, занятием физической культуры и спорта сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы в соответствии с условиями договора аренды;

-указанные недостатки были выявлены в рамках судебного разбирательства.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2018 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19.09.2018.

От истца поступил отзыв, согласно которому неоднократное продление договорных отношений по спорному земельному участку в совокупности с подготовкой ответчиком проектной документации, свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка в целях, определенных в договоре аренды. Ссылка на дело №А33-22160/2017   является   не обоснованной, поскольку предметы споров разные. Довод о том, что ответчиком  заявлено о недостатках земельного участка в рамках судебного разбирательства, на основании чего он должен быть освобожден от оплаты арендных платежей,  не находит подтверждение в судебной практике.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 13.04.2017 № 313 (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:07 00 090:292, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Сибирская, общей площадью 15 307 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕГРН об Участке, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях проведения изыскательских работ под место размещения объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы (код вида разрешенного использования 5.1). Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение № 3).

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование 23.02.2017.

Срок аренды участка устанавливается с 20.03.2017 по 18.03.2018. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения Договора, а именно с 23.02.2017 - даты расторжения договора аренды от 25.03.2017 № 344 земельного участка (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора, размер арендной платы за участок составляет 48 394 руб. 80 коп. в месяц. Первый платеж по настоящему Договору начисляется с 23.02.2017 по 30.04.2017 (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 107 159 руб. 91 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания д оговора. В случае распространения действия договора на отношения, возникши" между сторонами до заключения договора, арендная плата за период, предшествующий заключению договора (первый платеж), подлежит уплате в соответствии с условиями, установленными договором, или на основании письменного обращения арендатора в срок не более шести месяцев с даты заключения договора (пункт 3.3. договора). В случае возникновения прав арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном земельном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с даты государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество (пункт 3.4. договора). Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-п числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6. договора).

За период с 01.08.2017 по 31.12.2017 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 241 974 рублей, что следует из представленного истцом расчета.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 16 519 рублей 88 копеек пени по состоянию за период с 01.08.2017 по 31.12.2017.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 241 974 рублей задолженности по арендной плате, 16 519 рублей 88 копеек пени.

Пунктом 4.1.1. договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 18.12.2017 № 31452-ги (направлено ответчику 19.12.2017) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени до 07.01.2018, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в срок до 17.01.2018.

Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, договор не расторгнут, земельный участок не освобожден, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 313 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование 23.02.2017.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды участка устанавливается с 20.03.2017 по 18.03.2018. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 23.02.2017 - даты расторжения договора аренды земельного участка от 25.03.2017 № 344 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.2. договора, по окончании срока действия договора, договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашении и дополнительного уведомления арендатора. Пользование арендуемым имуществом по окончании указанного срока не допускается. В течение трех дней по окончании срока действия договора арендатор обязан возвратить земельный участок представителю арендодателя по соответствующему акту и в состоянии, аналогичном при составлении договора.

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 18.12.2017 № 31452-ги (направлено ответчику 19.12.2017) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени до 07.01.2018, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в срок до 17.01.2018.

Таким образом, учитывая условия договора, договор аренды от 25.03.2017 № 344 прекращен с 19.03.2018, в связи с прекращением срока его действия.

Учитывая изложенное, обоснован вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды земельного участка от 25.03.2017 № 344.

В указанной части решение суда не обжалуется, заявителем жалобы соответствующие доводы не приведены.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

За период с 01.08.2017 по 31.12.2017 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 241 974 рублей, что следует из представленного истцом расчета.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Оценивая доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка, суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Вместе с тем, доводы заявителя жалобы о том, что предоставленный в аренду земельный участок не мог использоваться им по назначению, следовательно, отсутствуют основания для взимания арендной платы, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Распоряжением Администрации г. Красноярска № 652-арх от 17.08.2015 (л.д. 58 т.1) утвержден градостроительный план №RU24308000-13818 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700090:292, местоположение: Красноярский край, Свердловский район, ул. Сибирская, общей площадью 1,5307 га, информация о разрешенном использовании (пункт 2.1) - зона городских лесов (ГЛ), зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) с наложением охранной зоны ФГУ "Государственный природный заповедник "Столбы". Указанные данные подтверждены  сведениями из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в отношении данного земельного участка.

Действительно, письмом от 07.07.2017 №17108-ги ДМИЗО администрации г. Красноярска отказал ответчику в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для строительства, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700090:292 расположен в зоне городских лесов (ГЛ); размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы (код вида разрешенного использования - 5.1) в территориальной зоне ГЛ не предусмотрено.

Вместе с тем, земельный участок  на основании последовательных договоров аренды  был предоставлен ответчику для осуществления  изыскательских работ.

Арендатор не уведомлял арендодателя  о невозможности использовать имущество (осуществлять изыскания, использовать предмет аренды в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора)), не заявлял о недостатках, не направлял требование  о расторжении договора  и  не вернул имущество арендодателю.

Поскольку принятую на себя обязанность по внесению арендной платы ответчик не исполнил, исковые требования о взыскании долга  правомерно удовлетворены судом.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 16 519 рублей 88 копеек пени по состоянию за период с 01.08.2017 по 31.12.2017.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Расчет пени повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.

С учетом изложенного требование истца о взыскании 16 519 рублей 88 копеек пени обоснованно удовлетворено.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля  2018  года по делу № А33-1664/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

О.Ю. Парфентьева

 

Д.И. Шелег