Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-4075/2016

27 июня 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  27 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Магазин ВС" (адрес: Россия 191104, Санкт-Петербург, Саперный пер.,16/36, пом.95Н, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, подъезд 6, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-ой подъезд, ОГРН 

<

***>), 2. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: 

<

***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 18.04.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2016;

- от третьих лиц: 1. ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2017; ФИО5, представитель по доверенности от 31.05.2017; 2. не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин ВС" (далее – Общество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отношении нежилого помещения общей площадью 317,9 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001278:2633, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Саперный переулок, дом 16\36, литера А, помещение 95-Н а также об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного помещения по цене 47 200 000 руб.  

К участию  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

В ходе рассмотрения дела, судом неоднократно назначались судебные экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 317,9 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001278:2633, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Саперный переулок, д. 16/36, литера А, помещение 95-Н по состоянию на 08.09.2015 года.

Так, по ходатайству истца, Определением суда от 24.05.2016 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы в ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

22.06.2016 в адрес суда поступило экспертное заключение ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» №130 от 14.06.2016.

Определением суда от 06.02.2017 производство по делу приостановлено, в связи с назначением повторной судебной экспертизы в ООО «АЛЬФА Консалт».

03.03.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение ООО «АЛЬФА Консалт» от 28.02.2017.

Определением суда от 06.03.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 22.06.2017 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; ходатайствовал о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО6 для дачи разъяснений о содержании выводов экспертного заключения; ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Комитета и ГУП ГУИОН заняли солидарную позицию по делу; против удовлетворения ходатайство о вызове специалиста и назначении повторной судебной экспертизы, против удовлетворения исковых требований возражали; поддержали доводы, изложенные в письменных пояснениях.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 13.03.2001 заключен договор аренды № 03-А133103 помещения 95-Н, площадью 317,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д.16/36, литера А, кадастровый номер 78:31:0001278:2633. 

В последующем 03.09.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 25.11.2015 №1288-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д.16/36, литера А, помещение 95-Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 65 300 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015. 

Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП «ГУИОН», и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015 рыночная стоимость  определена в размере 65 300 000 руб. 

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 47 200 000 рублей, арбитражный суд исходит из следующего. 

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 пункта 1 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015 рыночная стоимость  определена в размере 65 300 000 руб. 

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая достоверность отчёта, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО «Экспертный центр Северо-Запада» от 17.12.2015 № 174, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 47 200 000 руб. 

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

При таких обстоятельствах указанная в отчете от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует. 

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В процессе рассмотрения дела для устранения разногласий между сторонами относительно рыночной стоимости объекта оценки судом дважды были назначены судебные экспертизы.

Так, определением от 24.05.2016 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

22.06.2016 в адрес суда поступило экспертное заключение №130 от 14.06.2016.

Определением от 06.02.2017 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО7.

03.03.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение ООО «АЛЬФА Консалт» от 28.02.2017.

Как следует из заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО7 от 28.02.2017 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 08.09.2015 составляет 60 500 000 руб.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 60 500 000 руб. 

Вопреки доводам Общества нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. 

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Обществом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие Общества с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Возражая против выводов эксперта ООО «АЛЬФА Консалт», истцом в материалы дела представлено Исследование №4 от 19.06.2017 о достоверности экспертного заключения, выполненное специалистом ООО «Городской консультационный центр» ФИО8

Изучив представленный документ, арбитражный суд считает, что изложенные в Исследовании доводы, не свидетельствуют о недостоверности Заключения эксперта.

Доводы относительно недостатков объектов-аналогов, а также нарушение требований ФСО №3 и ФСО №7 не оказали такого влияния на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности. Доказательств обратного, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истец суду не представил.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО7 от 28.02.2017 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

Ссылаясь о необоснованности и необъективности рыночной стоимости спорного объекта, определенной в экспертном заключении ООО «АЛЬФА Консалт», истец основывался на доводах, содержащихся в заключениях специалистов ФИО6 и ФИО9, проводивших анализ Экспертного заключения ООО «АЛЬФА Консалт». 

Вместе с тем, заключение специалиста ООО «Ленинградское Экспертное Общество» № 350 от 27.04.2017 г., составленное специалистом ФИО6 о проведенном исследовании достоверности экспертного заключения ООО «АЛЬФА Консалт» не содержит ни одного доказательства, свидетельствующего о наличии ошибок или неточностей в экспертном заключении ФИО7 и о недостоверности итогового результата. В рецензии ООО «Холдинг Групп», составленной специалистом ФИО9 не содержится ни одного вывода о нарушении Экспертом ФИО7 каких-либо нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность и судебно-экспертную деятельность, равно как и выводов о том, что представленные в рецензии замечания могли оказать какое-либо влияние на итоговый результат, определенный Экспертом.

Согласно представленной Консультации специалиста ООО «Экспертный центр Северо-Запада» ФИО10, был проведен сравнительный анализ Экспертного заключения №130 от 14.06.2016 выполненного ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО11 и Экспертного заключения от 28.02.2017, выполненного ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО7, в результате которого сделан вывод о «наличии неустранимых противоречий между представленными заключениями».

В отношении проведенного анализа стоит отметить следующее. 

Между двумя экспертными заключениями отсутствуют какие-либо противоречия. Ввиду наличия существенных замечаний к заключению эксперта Марковича от 14.06.2016, судом было принято решение о необходимости назначения повторной экспертизы по делу, проведение которой было поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО7 

Применительно к доводу о тенденциозности подбора экспертом объектов-аналогов суд полагает необходимым отметить следующее.

При проведении расчетов экспертом были использованы объекты-аналоги, расположенные в Центральном районе города, в различных микрорайонах. При этом, эксперт всесторонне, объективно и в полном объеме провела исследование и сравнение объектов-аналогов с объектом оценки по фактору местоположения. В том числе, несмотря на то, что объекты-аналоги расположены в том же районе, что и объект исследования, проведен анализ всей совокупности данного фактора: престижность местоположения, локальное местоположение, удаленность от метро, проведены корректировки по фактору местоположение (стр. 34 Заключения). 

Эксперт ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО11 полностью отказывается от проведения корректировки на местоположение, не смотря на то, что объекты-аналоги, использованные экспертом, хоть и расположены в непосредственной близости от объекта оценки, имели различную удаленность от ближайшей станции метро, различную престижность местоположения, что экспертом ФИО11 никак не учтено при проведении расчетов, что и было одним из замечаний к представленному заключению, в совокупности с другими имеющимися замечаниями, явившимся основанием для назначения повторной экспертизы по делу.

Вывод специалиста ФИО10 о том, что противоречием в заключениях экспертов является то, что определенная экспертом ФИО7 арендная ставка за объект исследования (в размере 1700 руб./кв.м) существенно отличается от определенной экспертом ФИО11 арендной ставки (в размере 1430 руб./кв.м), также безоснователен. 

Одним из замечаний к заключению эксперта ФИО11 явилось то, что определенная им арендная ставка за объект не соответствует рыночным данным представленных им аналитических исследований и находится ниже уровня арендных ставок всех отобранных объектов-аналогов после проведения корректировки на торг, что свидетельствует о недостоверности результата, полученного доходным подходом. Арендная ставка за объект исследования, определенная экспертом ФИО7, находится в диапазоне рыночных данных, представленных в обзоре рынка помещений торгового назначения на стр. 17-22 заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт», что подтверждает достоверность определенного экспертом ФИО7 результата доходного подхода.

Противоречия в заключениях экспертов, связанные с определением размера «скидки на торг» при проведении корректировок от цен предложений объектов-аналогов к стоимости реальных продаж, объясняются следующим.

Скидка на торг, в размере 8,4% при продаже, 10,2% при аренде, обоснованно принятые экспертом ФИО7 в расчеты, соответствуют представленным на стр. 33 и 42 заключения данным аналитического исследования о состоянии рынка нежилых помещений в августе 2015 года (ближайшее к дате оценки 08.09.2015 исследование). Скидка на торг, в размере 20%, принятая экспертом ФИО11 в расчеты, напротив не соответствует данным аналитического исследования (опроса участников рынка недвижимости). Обоснование скидки на торг в размере 20%, принятой экспертом ФИО11 в расчеты, в его заключении отсутствует, что также было одним из замечаний ГУП «ГУИОН» к заключению ООО «Центр оценки и консалтинга», поскольку использование необоснованно завышенной величины скидки на торг привело к существенному занижению итогового результата расчетов.

В отношении довода специалиста ФИО10, о существующей разнице вопределенных экспертами ФИО7 и ФИО11 удельных весах значимости, присвоенных подходам при согласовании полученных результатов сравнительного и доходного подходов, стоит отметить следующее:

- согласно заключению эксперта ФИО11, сравнительному подходу присвоен вес 45%, доходному подходу - 55%;

- согласно заключению эксперта ФИО7, сравнительному подходу присвоен вес 50%, доходному подходу - 50%.

Суд полагает, что разница в 5% не может быть признана существенной. Кроме того, согласование итоговых результатов - выбор эксперта-оценщика, сделанный в результате анализа преимуществ и недостатков использования того или иного подхода.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд полагает, что истцом не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о наличии методологических ошибок в экспертном заключении ООО «АЛЬФА Консалт», равно как и недостоверности итогового результата величины рыночной стоимости спорного помещения.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

В связи с такими обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования Истца подлежащими удовлетворению частично.

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Учитывая, что разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, тогда как непосредственно заявленные истцом требования удовлетворены не в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины по делу подлежат оставлению на сторонах, их понесших.

Государственная пошлина в сумме 6 000 руб., излишне оплаченная истцом при подачи настоящего заявления в суд подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Прекратить производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 06.11.2015 № 31-8-0119(258)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Магазин ВС" договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 317,9 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001278:2633, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Саперный переулок, дом 16\36, литера А, помещение 95-Н по цене 60 500 000 руб.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.