АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-13646/2022

30 ноября 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 23 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Красноармейского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, город Красноармейск) к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Гвардейское» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, красноармейский район, с. Гвардейское) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, пени

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Администрация Красноармейского муниципального района к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Гвардейское» с исковым заявлением, в котором просит суд: Расторгнуть договор аренды от 15 октября 2009 года № 58 земельного участка категории: земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:16:260202:9, расположенный на территории Гвардейского муниципального образования Красноармейского муниципального района, общей площадью 365,3 га.; взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 15 октября 2009 года № 58 в сумме 264933,78 руб., пени за просрочку платежей в сумме 220519,14 руб.

Представитель истца уточнил заявленные исковые требования и просил взыскать задолженность в размере295071,02 руб., пени за период с 11.04.2017 по 31.03.2022 в размере 217751,45 руб., остальные требования поддержал.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований.

Представитель истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. Ответчик отзыв на иск не представил.

В силу п. 3 ст. 156 АПК РФ и убедившись, что стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Красноармейского муниципального района (далее - Арендодатель) и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Гвардейское» (далее - СПК  «Гвардейское», Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15 октября 2009 года № 58 (далее - Договор).

Согласно статьям 131, 164, 609 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышеуказанный договор аренды на объекты недвижимости был зарегистрирован уполномоченным органом 17 ноября 2009 года № 64-64-37/016/2009-436.

В соответствии с Договором Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок - землепользование, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:16:260202:9, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, расположенный на территории Гвардейского муниципального образования Красноармейского муниципального района (далее - Участок), для ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане Участка, общей площадью 365,3 га, сроком на 10 лет.

15 октября 2019 года истек срок аренды по Договору. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

До настоящего времени Арендатор мер по возврату арендованного имущества не предпринимал, акт приема - передачи земельного участка не подписывал.

В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:16:260202:9 на 2017-2019 года составляет 4 310 540 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.11.2019 № 64/001/002/2019-806839).

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2019 № 1014-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов незаверщенного строительства, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2019 года», кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер: 64:16:260202:7, расположенный на территории Гвардейского муниципального образования Красноармейского муниципального района Саратовской области с 01 января 2020 года составляет – 6 027 450 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 31.08.2020 № 99/2020/345419386).

В соответствии с разделом 3 « Размер и условия внесения арендной платы» Договора стороны договорились, что:

- арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участками в размере, согласно прилагаемым к Договору расчетам арендной платы (приложения № 1) (п.3.1 Договора);

- арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении суммы, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом путем перечисления на расчетный счет Арендодателя по соответствующим реквизитам и предоставлением копий, платежных документов Арендодателю (п.3.2 Договора);

- размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке: в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методике расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. (Извещение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2019 года опубликовано в газете «Новая жизнь» от 19 декабря 2019 года № 50). Заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется (п.3.5).

В соответствии с п. 6.2 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 Договора.

Таким образом, в силу вышеперечисленных норм законодательства и условий Договора администрацией Красноармейского муниципального района произведены расчеты арендной платы за 2017-2021 годы и 1, 2, 3 квартал 2022 года за земельный участок с кадастровым номером 64:16:260202:9 в сумме 295 071,02 руб.

Неоднократно в адрес Арендатора заказными письмами, а также вручались нарочно расчеты о задолженности по арендным платежам.

Однако Арендатором условия договора исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендным платежам.

Администрацией Красноармейского муниципального района в адрес ответчика направлено претензионное письмо от 25.04.2022 о расторжении Договора и необходимости погасить сложившуюся задолженность, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором 41280070066435.

Однако, до настоящего времени требования Арендодателя не исполнены, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу ч. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Таким образом, представленный договор в редакции дополнительных соглашений в силу ст. 432, 607 ГК РФ считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 ГК РФ об аренде.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В судебном заседании установлено, что в спорный период ответчик пользовался земельным участком. Арендная плата за указанный период ответчиком не оплачена.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» статья 4 Закона Саратовской области «О земле» отменена и полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу закона перешли к администрации муниципального образования «Город Саратов».

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения. 

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования. 

Администрацией Красноармейского муниципального района направлено претензионное письмо от 25.04.2022 о расторжении договора и необходимости погасить сложившуюся задолженность, направлено заказным письмом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором 41280070066435.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15 октября 2009 года № 58 не представил.

Указанная задолженность ответчиком не оспорена, контррасчет задолженности не представил. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, соответствующим фактически установленным обстоятельствам по делу поскольку обратного ответчиком не доказано.

На основании вышеизложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по договору аренды земельного участка 15 октября 2009 года № 58 за период с 2017-2021 и1, 2, 3 квартал 2022 в размере 295071,02 руб.

Кроме того, истец на основании пункта 6.2 договора аренды просит взыскать с ответчика неустойку в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки в размере 217 751,45 руб.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Представленный расчет проверен судом, ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

Суд приходит к выводу, что с Сельскохозяйственного производственного кооператива «Гвардейское» подлежит взысканию неустойка по договору аренды земельного участка № 58 от 15.10.2009 за период с 11.04.2017 по 31.03.2022 в размере 217 751,45 руб.

Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истец просит расторгнуть договор № 58 от 15.10.2019 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:16:260202:9, расположенный на территории Гвардейского муниципального образования Красноармейского муниципального района, общей площадью 365,3 га., заключенного между Администрацией Красноармейского муниципального района и СПК «Гвардейское».

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Администрацией Красноармейского муниципального района претензионное письмо от 25.04.2022 о расторжении Договора и необходимости погасить сложившуюся задолженность, направлено заказным письмом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором 41280070066435.

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию от 25.04.2022 о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной, что подтверждается копией почтового уведомления.

Вместе с тем, требование арендодателя не было исполнено арендатором в установленный ему срок.

Таким образом, судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. Суд считает доказанным нарушение ответчиком условий вышеназванного договора о не внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы и невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель, суд считает обоснованными требования истца о расторжении договора № 58 от 15.10.2019, заключенного между Администрацией Красноармейского муниципального района и СПК «Гвардейское».

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что заявленное требование о расторжении договора аренды земельного участка № 58 от 15.10.2019 законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Красноармейского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, город Красноармейск) удовлетворить.

Признать договор аренды от 15.10.2009 № 58 земельного участка категории: земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 64:16:260202:9, расположенный на территории Гвардейского муниципального образования Красноармейского муниципального района, общей площадью 365,3 га. расторгнутым.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Гвардейское» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, Красноармейский район, с. Гвардейское) в пользу Администрации Красноармейского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, город Красноармейск) задолженность по договору № 58 от 15.10.2009 в размере 295071,02 руб., неустойку за период с 11.04.2017 по 31.03.2022 в размере 217751,45 руб.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Гвардейское» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, Красноармейский район, с. Гвардейское) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13256 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам, что примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

 

Судья                                                                           В.Е. Бондаренко