АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-3453/2020

г. Кострома

14 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  14 января 2021 года.

Судья Арбитражного суда Костромской области Мосунов Денис Александрович, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

о признании незаконным действия (бездействия), выраженного в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:389, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1,

третьи лица: ООО «Инвестстройпроект-М», ОАО «Ивановская домостроительная компания», «Инвестиционный торговый банк» (ПАО)

при участии в судебном заседании:

от заявиетля: от истца: ФИО2, .доверенность от 22.11.2019 № 32

от ответчика: ФИО3, доверенность от 11.01.2021

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы обратилось в Арбитражный суд Костромской области (далее - заявитель, Управление) с заявлением  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Росреестр, регистрирующий орган, орган регистрации прав, ответчик) о признании незаконным действия (бездействия), выраженного в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:389, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1.

Третьи лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения  дела извещены в установленном порядке (почтовые уведомления в деле). 

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ  дело рассмотрено без участия  третьих лиц

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и открытым акционерным обществом «Ивановская Домостроительная Компания» (далее - Арендатор, общество) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2014 № Да.3446.3 (далее - Договор).

Согласно Договору, Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11593 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:389, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> для использования в целях строительства многоквартирного дома. Объект аренды передан Арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:389 образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235953 кв.м., предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Срок действия Договора установлен с 12.11.2013 по 18.02.2020. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в соответствии с действующим законодательством.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее также -ЕГРН) право аренды земельного участка было заложено в пользу акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» (Публичное акционерное общество) по договору залога имущественных прав от 17.04.2015 № 15/эклвв-000/8-3 (запись регистрации ипотеки права аренды от 29.05.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6288/1). Срок действия, на который установлено данное обременение: с 29.05.2015 по 25.12.2015.

В пункте 6.6 Договора указано, что Договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 Договора (за три месяца до даты окончания действия Договора).

Уведомлениями Управления от 09.01.2020 № 02-37исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37исх-285/20 Арендатору земельного участка было сообщено, что Договор прекращает свое действие датой его окончания. Таким образом, Арендодатель возразил против возобновления Договора на неопределенный срок.

Аналогичного содержания уведомление было направлено Управлением в адрес Росреестра (уведомление от 18.02.2020 № 02-19исх-65/20).

27.02.2020 представитель Управления посредством электронного межведомственного взаимодействия обратился с заявлением в Росреестр о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив упомянутые уведомления Управления.

03.03.2020 от Росреестра в адрес Управления поступила выписка из ЕГРН на указанный земельный участок, из которой следует, что запись о регистрации права аренды земельного участка была погашена, однако запись о регистрации обременения в виде ипотеки права аренды погашена не была.

Посчитав данные действия Росреестра незаконными, Управление обратилось в арбитражный суд.

Управление представило отзыв, считает  оспариваемые действия законными.

Запись об ограничениях прав и обременениях 44-44/001-44/001/005/2015-6288/1 (ипотека), зарегистрированная 29.05.2015 на основании Договора залога имущественных прав от 17.04.2015 №15/эклвв-000/8-3, относящаяся к спорному земельному участку, является актуальной.

Предметом залога является не право аренды на земельный участок, а передача Залогодателем (ООО «ИнвестПроект-М») Залогодержателю (АКБ «Инвестиционный торговый банк») имущественных прав, принадлежащих Залогодателю на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №1509/А1264-ИДКот 16.03.2015.

В силу абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Таким образом, к залогу прав требования по договору участия в долевом строительстве применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Стороны по Договору залога имущественных прав не обращались в  регистрирующий орган  с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Третье лицо «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) представило отзыв, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 17.07.2017 по делу № А17-4841/2015-14Б в отношении ОАО «Ивановская Домостроительная компания» введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 14.07.2016 по делу № А17-4841/2015-14Б требования АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) из Кредитного соглашения № 15/клвв-000/8 от 28.01.2015 признаны обоснованными и включены в реестр требований должника.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2020 по делу № А40-324709/19 ООО «ИнвестПроектМ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.10.2020 по делу № А40-324709/19 требования АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК»(ПАО) к ООО «ИнвестПроектМ» признаны обоснованными и включены в реестр требований должника как обеспеченные в том числе залогом имущества должника, а именно: залогом имущественных прав.

На текущий момент обязательство ОАО «Ивановская домостроительная компания» по Кредитному соглашению № 15/клвв-000/8 от 28.01.2015 не исполнено, в связи с чем, на основании ст. ст. 334, 336 ГК РФ, ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) вправе восстановить свои нарушенные права из стоимости реализации предмета залога в процедуре банкротства ООО «ИнвестПроектМ», а также посредством реализации иных прав, предоставленных кредитору ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В связи с тем, что на момент рассмотрения настоящего дела, ни ООО «ИнвестПроектМ», ни АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) не обращались в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи № № 44-44/001-44/001/005/2015-6288/1 и отсутствием вступившего в законную силу решения арбитражного суда о признании ипотеки прекращенным, основания для погашения регистрационной записи №  44-44/001 -44/001/005/2015-6288/1 отсутствуют.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В силу ч. 3 ст. 25.1 Федерального закона РФ от. 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовавший на момент осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, на спорном земельном участке и который утратил силу с 01.01.2017) запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, наряду с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве Управлением Росреестра была осуществлена государственная регистрация залога права аренды спорного земельного участка,  на котором должно осуществляться строительство, где в качестве залогодержателя выступает АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО), а в качестве залогодателя – ОАО «Ивановская домостроительная компания».

На момент обращения Муниципального образования городской округ город Кострома в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка, право аренды данного земельного участка, возникшее на основании договора аренды являлось и является предметом залога на основании договора залога имущественных прав № 15/зклвв-000/8-3 от17.04.2015 г.

Предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю имущественных прав на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1509АТ264-ИДК от 16.03.2015,  зарегистрированного Росреестром 02.4.2015 г., номер регистрации 44-44/0010042015-4064/1.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты     долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона об участии в долевом строительстве, являются права на земельный участок и строящийся жилой дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 №2-0 указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, право аренды спорного земельного участка находится в залоге в силу закона, в целях обеспечения прав участника долевого строительства иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных данным Законом.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными нормами.

В соответствии с п. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком, в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 11 ст. 53 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015 регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых осуществляется государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Ввиду того, что право аренды спорного земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства, прекращение данного права в одностороннем порядке влечет нарушение прав участников долевого строительства. предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Управление Росреестра полагает, что совершение регистрационных действий по прекращению ограничения (обременения) права аренды и залога права аренды спорного земельного участка, нарушит права участника долевого строительства.

Между тем, ответчиком не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из системного анализа норм действовавшего и действующего на сегодняшний день федерального законодательства, а также разъяснений, изложенных в акте судебного толкования, следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам проведения торгов, не может быть продлен и (или) возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку действующее земельное законодательство не предусматривает такой возможности.

Принимая во внимание, что на земельном участке, арендуемом обществом, какие-либо объекты недвижимости не возведены, а сам участок не осваивался, Договор прекратился датой окончания срока его действия.

Кроме того, в силу пункта 6.6. Договора, Договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 Договора (не позднее, чем за три месяца).

Данный пункт Договора согласуется с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку Управлением были  направлены соответствующие уведомления о прекращении действия Договора датой его окончания в адрес арендатора и Росреестра, правовые препятствия для погашения записи о праве аренды и соответственно записи о залоге права аренды, неразрывно связанным с арендой, отсутствовали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно частям 2, 3 и 5 статьи 1 Закона о регистрации, единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из части 6 статьи 1 Закона о регистрации следует, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктами 8 и 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Предметом ипотеки (правом залога), которое Росреестр посчитал правовым препятствием для государственной регистрации прекращения права, является право аренды застройщика - общества, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии.

В силу прямого указания норм пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Из части 11 статьи 53 Закона о регистрации следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Закона об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной, записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом участии, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

Учитывая, что общество находится в стадии банкротства оно не способно исполнить обязательства участников долевого строительства, принимая во внимание при этом прекращение действия Договора датой его окончания и невозможности его продления (возобновления) на неопределенный срок.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права.

При этом действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможности влиять на срок действия Договора, право аренды по которому заложено.

Объекты недвижимости на арендуемом земельном участке отсутствуют, что подтверждается сведениями ЕГРН,

Кроме того, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона  №  214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным  законом от 16.07.1998  № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон  №  102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона  №  218-ФЗ)

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона  №  102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу  Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352  ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие его расторжения по инициативе арендодателя, наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Принимая во внимание, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды, а также то, что заявителем, не являющимся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представлены все необходимые документы для осуществления рассматриваемой государственной регистрации, у регистрационного органа  не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка. 

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 168, 170, 201 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, выраженное в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:389, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 29.05.2015 №44-44/001-44/001/005/2015-6288/1.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Д.А. Мосунов