СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

                                                

№ 17АП-9987/2024-ГК

г. Пермь

27 февраля 2025 года

Дело № А60-29727/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей          Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Янаевой А.А.,

при участии от ответчика – ФИО1, паспорт, доверенность от 01.03.2024, диплом,

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании посредством веб-конференции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, 

дело № А60-29727/2023,

иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Администрации Ивдельского муниципального округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ФИО3 (ИНН 

<

***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации Ивдельского городского округа (в настоящее время – Администрация Ивдельского муниципального округа, далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, просила обязать администрацию заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи в отношении недвижимого муниципального имущества - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2022, серии 66 АД № 887866, в следующей редакции: 

П. 2.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается; 

П.2.2. Покупатель обязуется перечислить Продавцу сумму в размере 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается, при подписании договора на расчетный счет Продавца;

П. 2.3. исключить; П.3 исключить; П. 4 исключить; П. 5 исключить; П. 7 исключить; П. 8.1 и 8.2 исключить. 

Обязать администрацию выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2022, серии 66 АД № 887866. 

До принятия решения по делу истец отказалась от части требований в части обязания администрации выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимое муниципальное имущество, изложив исковые требования в редакции: обязать администрацию заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи в отношении недвижимого муниципального имущества - нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...> общей площадью 10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2022, серии 66 АД № 887866, в следующей редакции: 

«П. 2. Цена и порядок расчетов 

2.1 Стоимость объекта недвижимого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 152880 рублей. 

2.2. Покупатель приобретает Объект в рассрочку сроком на пять лет. 2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.4. На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества. 

2.5. Уплата процентов производится Покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. 

2.6 Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом Продавца в письменной форме не позднее 10 (десяти дней) до даты оплаты. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом 

П. 3 изложить в следующей редакции: 

3. Передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю. 

3.1 Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель обязуется принять у Продавца продаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества на основании передаточного акта, который составляется Сторонами одновременно с подписанием настоящего договора в простой письменной форме. 

3.2 Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимого имущества, осмотрел его до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, он не обнаружил. 

3.3 Право собственности на объект недвижимого имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

3.4 Риск случайной гибели или порчи объекта недвижимого имущества, отчуждаемого по настоящему договору, до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце. 

3.5  С момента передачи объекта недвижимого имущества Покупателю и до его полной оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате. 

3.6  Все расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, несет покупатель. 

П. 4 исключить 

П. 5 исключить 

П. 7 изложить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации» 

П. 8.1 исключить». 

Изменение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2024 производство по делу в части требований об обязании администрации выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимого имущества прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, разногласия между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 10,0 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, урегулированы. Пункты договора изложены в следующей редакции: 

Пункт 2.1 «Стоимость объекта недвижимого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» составляет 331 718 (триста тридцать одна тысяча семьсот восемнадцать) рублей»; 

Пункт 2.2. «Покупатель приобретает объект в рассрочку на пять лет и обязуется перечислить продавцу денежные средства согласно графику (Приложение № 1) на расчетный счет продавца». 

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей. 

В пункте 2.3 ставку рефинансирования Центрального Банка РФ определять, действующую на дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества. 

Дополнить п. 2.3 следующим абзацем «Уплата процентов производится покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка». 

Пункт 2.5 «Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом продавца в письменной форме не позднее 10 (десяти) дней до даты оплаты. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом.». 

Пункт 7 «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.». 

В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Кроме того, с Администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме 21 000 руб. и 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает на то, что судебная экспертиза проведена с нарушениями действующего законодательства. По мнению истца, экспертом не проведен анализ рынка в достаточной мере, поскольку эксперт использовал объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, выбрав не сопоставимые аналоги, в связи с чем у истца имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта и необходимости назначения дополнительной экспертизы. Отмечает, что истцом заявлялось ходатайство о назначении повторной экспертизы, однако судом указанное ходатайство было отклонено. Просит решение отменить в части определения в п. 2.1 стоимости имущества, принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск полностью.

В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает на то, что истец не направляла протокол разногласий ответчику в целях досудебного урегулирования спора, что является основанием для оставления иска без рассмотрения. Полагает, что основания для отнесения на ответчика расходов по оплате экспертизы, а также возмещения государственной пошлины отсутствуют. Просит изменить мотивировочную часть решения, обосновав рассмотрение разногласий без соблюдения досудебного урегулирования  спора.

31.10.2024 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором Администрация возражает против доводов жалобы.

25.11.2024 от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором предприниматель возражает против доводов жалобы, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по причине разрешения спора, в том числе  о правах и обязанностях ФИО3, не привлеченного к участию в деле.

Определением от 27.11.2024 Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3,  рассмотрение дела назначено на 14.01.2025 в 13 час. 00 мин.  

25.12.2024 от Администрации поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражает против удовлетворения иска. Полагает, что оснований для возложения на ответчика издержек при определении судом цены выкупаемого имущества не имеется.

Суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика ФИО3.

Определением суда от 15.01.2025 судебное разбирательство отложено на 19.02.2025.

06.02.2025 от администрации поступили письменные пояснения, в которых ответчик не оспаривает факт достоверности величины рыночной стоимости, определенной оценщиком ФИО3 Отмечает, что достоверность оценки подтверждается проведенной судебной экспертизой рыночной стоимости, которая составила 332 000 руб. при этом оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами методики. Кроме того, администрация уведомила суд об изменении прежнего наименования ответчика на новое - Администрацию Ивдельского муниципального округа.

11.02.2025 от истца поступило ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, мотивированное тем, что оценка произведена не на дату обращения истца с заявлением о выкупе; что в результате проведенной оценки оценщиком разными методами были получены результаты со значительными расхождениями. Считает необходимым поручить проведение экспертизы ФБУ Уральское РЦСЭ Минюста России с приложением доказательств внесения денежных средств на депозит суда. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, настаивает на доводах отзыва, просит в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Рассмотрев в порядке ст. 159 АПК РФ ходатайство истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции в его удовлетворении отказывает, поскольку оно мотивировано наличием существенных расхождений в результатах рыночной стоимости спорного объекта, приведенных в отчете об оценке ФИО3, который заказывала Администрация при составлении проекта договор купли-продажи. Между тем, в рамках настоящего дела уже проводилась оценочная экспертиза на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2023, в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО4, на основании которого суд первой инстанции определял выкупную стоимость помещения. Тот факт, что судом апелляционной инстанции осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, не означает, что ранее полученные по делу доказательства, в том числе, заключение эксперта, не могут учитываться апелляционным судом при рассмотрении дела. Оснований для назначения экспертизы по вопросу достоверности оценочного отчета оценщика ФИО3 не имеется, поскольку по заказу администрации оценка произведена не на дату подачу заявления, а на иную дату. Соответственно указанная в данном отчете цена имущества заведомо не могла быть применена при заключении договора купли-продажи с истцом.

Основания для назначения повторной экспертизы по результатам исследования заключения эксперта ФИО4 также не имеется.

Учитывая, что заключение эксперта ФИО4 оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, не содержит противоречий в выводах эксперта, составлено последовательно и логично, содержит ответы на поставленные судом вопросы в полном объеме, выводы эксперта не противоречат исследовательской части, составлено при наличии у эксперта соответствующей компетенции в отсутствие доказательств заинтересованности эксперта, суд принял указанное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства и оценил его в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Возражения истца фактически представляют собой несогласие с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения экспертного заключения как допустимого доказательства.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно ст. 82, 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Апелляционный суд не усматривает нарушений в действиях эксперта стандартов оценки: применены сравнимые аналоги с применением соответствующих корректировок, применение подходов мотивировано, результаты согласованы.

Различие в результатах с оценкой, проведенной оценщиком ФИО5, достаточным основанием для назначения повторной экспертизы также не является, тем более, что указанная оценка проведена на дату 14.12.2021, а не на дату подачи заявления о выкупе от 16.08.2021.

Таким образом, в материалах дела имеется единственный отчет об оценке (заключение эксперта) на правильную дату 16.08.2021 – заключение судебного эксперта ФИО4 Доказательств иной стоимости на указанную дату от лиц, обладающих специальными знаниями (экспертов, оценщиков, специалистов), в материалах дела не имеется. Как уже указано, само по себе несогласие с результатом экспертизы достаточным основанием для назначения повторной экспертизы не является.

С учетом изложенного, апелляционный суд отказывает в назначении повторной судебной экспертизы по ходатайству истца.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 с 30.10.2012 является арендатором нежилого помещения общей площадью 10 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, используемого для продажи непродовольственных товаров.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14 октября 2022 года в рамках дела № А60-19216/2022 признан незаконным отказ Администрации Ивдельского городского округа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения предпринимателем ФИО2, изложенный в письме от 09.03.2022 № 118- 09-21/64; суд обязал Администрацию Ивдельского городского округа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО2

Администрация направила предпринимателю ФИО2 проект договора купли продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с положениями данного договора, предприниматель ФИО2 обратилась с настоящим иском об урегулировании разногласий, просила:

1.        Обязать администрацию Ивдельского городского округа заключить  с Индивидуальным предпринимателем  ФИО2  договор купли-продажи  в  отношении  недвижимого  муниципального имущества  -  нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>  общей площадью  10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит  продавцу  на праве собственности  на основании  свидетельства  о государственной  регисрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866, в следующей редакции:

П. 2.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается.

П.2.2. Покупатель обязуется перечислить Продавцу сумму в размере 152 880 (сто пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, оплата услуг НДС не облагается, при подписании договора на расчетный счет Продавца.

П. 2.3. исключить

П.3 исключить

П. 4 исключить

П. 5 исключить

П. 7 исключить

П. 8.1 и 8.2  исключить.

2. Обязать  администрации Ивдельского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  выделить в отдельное помещение  с постановкой на кадастровый учет  недвижимое  муниципальное имущество  -  нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>  общей площадью  10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит  продавцу  на праве собственности  на основании  свидетельства  о государственной  регистрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866.

В процессе производства по делу истцом заявлен отказ от требований в части обязания Администрации Ивдельского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) выделить в отдельное помещение  с постановкой на кадастровый учет  недвижимое  муниципальное имущество, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования в остальной части изложены истцом в следующей редакции: 

Обязать Администрацию Ивдельского городского округа заключить  с Индивидуальным предпринимателем  ФИО2  договор купли-продажи  в  отношении  недвижимого  муниципального имущества  -  нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>  общей площадью  10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенное на первом этаже, который принадлежит  продавцу  на праве собственности  на основании  свидетельства  о государственной  регисрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866, в следующей редакции:

П. 2. Цена и порядок расчетов

2.1 Стоимость  объекта недвижимого имущества, установленная с учетом  его рыночной стоимости, определенной  в соответствии  с Федеральным законом «Об  оценочной  деятельности  в Российской Федерации», и составляет 152880 рублей.

 2.2. Покупатель приобретает Объект в рассрочку сроком на пять лет.

2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора

2.4. На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества.

2.5. Уплата процентов производится Покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка.

2.6 Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом Продавца в письменной форме не позднее 10 (десяти дней) до даты оплаты. 

В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом

П. 3  изложить в следующей редакции

3. Передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю.

3.1 Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель обязуется принять у Продавца продаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества на основании передаточного акта, который составляется Сторонами одновременно с подписанием настоящего договора в простой письменной форме.

3.2 Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимого имущества, осмотрел его до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, он не обнаружил.

3.3 Право собственности на объект недвижимого имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4 Риск случайной гибели или порчи объекта недвижимого имущества, отчуждаемого по настоящему договору, до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

3.5 С момента передачи объекта недвижимого имущества Покупателю и до его полной оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате.

3.6 Все расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, несет покупатель.

П. 4 исключить

П. 5 исключить

П. 7  изложить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»

П. 8.1 исключить.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, сторонами достигнуто соглашение о предмете договора купли-продажи нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> общей площадью  10,00 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 1А, расположенного на первом этаже, которое принадлежит  ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2022 г. Серии 66 АД № 887866.

На момент рассмотрения дела у сторон остались разногласия относительно выкупной цены спорного помещения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено по ходатайству истца эксперту ФИО4

Заключением эксперта № 208/2023/Н установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 10 кв.м., по состоянию на 16.08.2021 составляет 331 718 руб.

Довод истца об использовании экспертом недопустимых аналогов отклоняется, поскольку само по себе отсутствие полного соответствия параметров исследуемого объекта и объектов, принятых в качестве аналогов с учетом использования экспертом методов, позволяющих формально выровнять их параметры (подбор аналогов в том же районе, в схожем состоянии, на тех же этажах (первые, средние, последние), расположенных в схожих по своим характеристикам зданиях), определения стоимости именно 1 кв. м., не является безусловным основанием для признания заключения эксперта недостоверным.

Необходимо отметить, что при разрешении поставленных вопросов экспертом применены различные методы оценки (сравнительный, доходный), по результатам которых получены сопоставимые результаты, в том время, как в изначально представленном истцом в материалы дела отчете специалиста ФИО5 использован только сравнительный метод.

Кроме того, эксперт ФИО4 неоднократно давала письменные и устные пояснения в судебных заседаниях по представленному заключению.

С учетом изложенного, оснований усомниться в достоверности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

При изложенных обстоятельствах п. 2.1 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта недвижимого имущества, установленная с учетом  его рыночной стоимости, определенной  в соответствии  с Федеральным законом «Об  оценочной  деятельности  в Российской Федерации» составляет 331 718 (триста тридцать одна тысяча семьсот восемнадцать) рублей».

Положения договора о рассрочке на пять лет и о дате платежа -  не позднее 01 числа  каждого месяца, суд принимает в редакции покупателя, так как не приводит к ухудшению положения продавца.

Относительно определения ставки рефинансирования при начислении процентов, суд принимает редакцию истца, учитывая положения ч. 3 ст. 5 Закон № 159-ФЗ.

Относительно пункта 7 об ответственности апелляционный суд принимает редакцию покупателя, так как не противоречит  нормативному регулированию, а условие о неустойке должно быть согласовано сторонами. 

В остальной части суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, учитывая нахождение объекта во владении истца на основании договора аренды.

Доводы Администрации о нарушении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора отклоняются, поскольку при разрешении спора об урегулировании договорных разногласий должны быть урегулированы все разногласия по договору. Поскольку между сторонами имеется неурегулированный спор по цене приватизируемого имущества, суд правомерно рассматривает спор об урегулировании всех разногласий по договору. 

Кроме того, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные же препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения. Вместе с тем, ни в период рассмотрения спора в суде первой инстанции, ни при подаче апелляционной жалобы ответчик не предпринял действий по урегулированию разногласий по иным (помимо цены) условиям договора.

Доводы о негативных последствиях для ответчика при разрешении вопроса о распределении судебных расходов судом также отклоняются, поскольку спор между сторонами возник, в том числе и по причине проведения по заказу администрации оценки на неверную дату. В этом случае обращение предпринимателя в суд для урегулирования разногласий по цене, а также по иным условиям договора злоупотреблением правом не является.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, разногласия сторон подлежат урегулирования указанным способом.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по иску, по оплате экспертизы, относятся на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя, поскольку по существу жалоба признана необоснованной, ответчик в силу ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 августа 2024 года по делу № А60-29727/2023 отменить.

Производство по делу в части требований о возложении на Администрацию Ивдельского муниципального округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обязанности выделить в отдельное помещение с постановкой на кадастровый учет недвижимого имущества прекратить.

Исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,  удовлетворить частично.

Изложить пункты договора купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 10,0 кв. м, номер помещения на поэтажном плане 1А в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Стоимость  объекта недвижимого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной  в соответствии  с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 331 718 рублей».

Пункт 2.2. «Покупатель приобретает объект в рассрочку на пять лет и обязуется перечислить продавцу денежные средства согласно графику (Приложение № 1) на расчетный счет продавца».

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно равными взносами не позднее 01 числа каждого месяца, согласно графику платежей.

В пункте 2.3 ставку рефинансирования Центрального Банка РФ определять на дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимого имущества. Дополнить пункт 2.3 следующим абзацем «Уплата процентов производится покупателем ежемесячно одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка».

Пункт 2.5. «Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом продавца в письменной форме не позднее 10 дней до даты оплаты. В случае досрочной оплаты покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом».

Пункт 7. «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации Ивдельского муниципального округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы 6 000 руб. государственной пошлины и 28 000 руб. издержек по оплате судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов 

Судьи

С.В. Коньшина 

Д.И. Крымджанова