Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91488/2016

03 июня 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен  03 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Транстур Север» (адрес: 192029, Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, дом 51, литер К, помещение 17 Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (адрес: 191036, Санкт-Петербург,  улица 2-я Советская, дом 7, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора, взыскании 193 644 руб. 02 коп.

 

по встречному иску: 

истец: Общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Транстур Север»

о взыскании 200 421 руб. 56 коп. 

 

при участии

от истца: ФИО2 – доверенность от 25.10.2016, 

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 01.09.2017 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Транстур Север» (далее – ООО «ТС») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее – ООО «МС») о расторжении договора аренды от 01.10.2016 № 106/2016 (далее – Договор) и взыскании 193 644 руб. 02 коп., перечисленных в качестве депозита по договору.

Определением от 09.01.2017 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

ООО «МС» в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с ООО «ТС» на основании Договора задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 28.02.2017 в сумме 193 644 руб. 02 коп. и пени за просрочку ее внесения в сумме 6 777 руб. 54 коп. 

Определением от 10.03.2017 встречное исковое заявление принято к производству. Этим же определением суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017, Договор расторгнут, с ООО «МС» в пользу ООО «ТС» взыскано 193 644 руб. 02 коп. депозита, а также 12 809 руб. 36 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении 18.05.2018 в суд от ООО «ТС» поступили дополнения к исковому заявлению. 

В судебном заседании стороны заявленные ими требования поддержали, против удовлетворения требований второй стороны возражали, представили суду письменные пояснения по существу заявленных ими требований. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

Между ООО «МС» (арендодатель) и ООО «ТС» (арендатор) заключен договор от 01.10.2016 № 106/2016 (далее – Договор) части нежилого здания – Бизнес-центр с кадастровым номером 78:31:0001494:2025, площадью 5 895 кв.м., этажность 3-4-5, по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-я Советская, д.7, лит. А, для использования под офис. Общая площадь передаваемой части здания составляет 128,15 кв.м. (часть помещения 8н (часть комн. №1, комн. № 2-4, 1 этаж). 

Арендованное имущество передано арендатору по акту сдачи-приемки помещения от 01.10.2016. 

Пунктом 7.1 Договора установлено, что Договор заключен на срок с 01.10.2016 до 31.08.2017.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 Договора. 

Согласно п. 3.2.1 Договора вся сумма арендной платы вносится арендатором не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. 

Кроме того, в соответствии с п. 3.5.2 Договора арендатор в течение 3-х дней с даты подписания Договора перечисляет арендодателю сумму депозита в размере 193 644 руб. 02 коп. Пунктом 3.6 Договора стороны установили, что сумма депозита не является авансовым платежом по арендной плате и не подлежит зачету в счет арендной платы; подлежит возврату после прекращения действия Договора при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по Договору. 

В обоснование заявленных требований ООО «ТС» указывает, что в период действия договора в связи с участившимися жалобами работников арендатора на плохое самочувствие и необходимостью установить конкретные причины происходящего, истец обратился в федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге».

Как указывает ООО «ТС», на основании лабораторных исследований проб, отобранных названным учреждением, на содержание в арендуемом помещении вредных веществ, установлено несоответствие арендуемого помещения требованиям действующих санитарных норм и правил (превышение содержания фенола и гидрохлорида в более чем в 2 раза от нормы). 

Претензией от 07.12.2016 ООО «ТС» уведомил ООО «МС» об указанных обстоятельствах, предложил досрочно расторгнуть Договор в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации арендуемого помещения.

Письмом от 15.12.2016  № 2220-5/16 ООО «МС» отказался от досрочного расторжения Договора, указав, что, приняв помещение по акту от 01.10.2016, ООО «ТС» тем самым согласился с тем, что помещение находится в технически исправном состоянии. Также ООО «МС» указал на недействительность проведенных лабораторных исследований ввиду их проведения без представителя арендодателя.

ООО «ТС», ссылаясь на то, что переданное в аренду помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении Договора, обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении Договора и взыскании суммы депозитного платежа по Договору. 

Возражая против заявленных требований, ООО «МС» указал на несоответствие протокола лабораторных исследований и экспертного заключения требованиям достоверности доказательств, поскольку арендодатель не был уведомлен о необходимости направить своего представителя для присутствия при производстве соответствующих проб, в связи с этим, по мнению ООО «МС», воздух в арендуемых помещениях на момент отбора проб мог не соответствовать требованиям действующих гигиенических нормативов вследствие умышленных действий арендатора. Кроме того, ООО «МС» ссылается на длительность арендных отношений сторон (около 10 лет) и отсутствие претензий к спорному помещению до настоящего времени.

Указывая на неисполнение арендатором договорной обязанности по своевременному перечислению арендной платы, арендодатель обратился со встречным иском о взыскании с арендатора 193 644 руб. 02 коп. арендной платы за период с 01.02.2017 по 28.02.2018 и начисленных на сумму задолженности пеней за период с 21.01.2017 по 27.01.2017. 

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Оценивая обоснованность заявленных требований сторон, арбитражный суд отклоняет доводы арендатора об отказе от Договора.

Положениями Договора предусмотрено только право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от Договора. 

Ни действующим законодательством, ни условиями Договора не установлено право арендатора на односторонний внесудебный отказ от Договора. 

Как следует из материалов дела, помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи. 

Доказательств возврата помещений в установленном законом порядке по акту приема-передачи арендатором суду вопреки положениям ст. 65 АПК РФ также не представлено. 

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что Договор является срочным, доводы арендатора не имеют правового значения при разрешении настоящего спора. 

Также арбитражный суд отклоняет как необоснованные доводы арендатора о невозможности использования переданного в аренду помещения в предусмотренных Договором целях. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, допустимых доказательств в обоснование заявленных доводов арендатором вопреки положениям ст. 65 АПК РФ суду не представлено. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усматривает оснований для вывода о несоответствии переданного арендодателем в аренду имущества требованиям ст. 611 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела, помещение было передано арендатору по акту, принято им без замечаний, доказательств возврата помещения по акту арендатор суду не представил, в связи с чем, арбитражный суд не усматривает оснований для освобождения арендатора от исполнения договорной обязанности по перечислению арендных платежей за весь период действия Договора. 

При этом доказательств вызова арендодателя для установления факта невозможности использовать помещения также не представлено.

Представленные арендатором доказательства не отвечают требованиям ст.ст. 67, 68 АПК РФ, поскольку изготовлены в одностороннем порядке, без вызова арендодателя. 

Как указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2018 по настоящему делу, арендатор, требующий досрочно расторгнуть договор аренды, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду помещение имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.

В данном случае вывод о несоответствии помещения условиям Договора от сделан арендатором на основании представленного ООО «ТС» Заключения.

Однако Заключение не может считаться безусловным доказательством наличия у помещения недостатков, поскольку суду не представлены:

-    доказательства того, что Учреждение является организацией, аккредитованной в национальной системе аккредитации и в связи с этим в силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ) вправе проводить санитарно-эпидемиологические экспертизы в целях установления и предотвращения вредного воздействия факторов среды обитания на человека, а также соответствия (несоответствия) требованиям Закона № 52-ФЗ зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств и других объектов, используемых юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для осуществления своей деятельности, и результатов указанной деятельности:

- акт отбора проб, из которого можно было бы узнать, кем, в каких условиях и какие отбирались в помещении пробы воздуха (среднесуточные или максимально разовые), впоследствии исследованные специалистом Учреждения.

Согласно описательной части Заключения пробы забирались в помещении с внутренней отделкой и мебелью. Вместе с тем, как следует из материалов дела, в том числе представленных ООО «ТС» через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» документов (т.1, л.д. 61об., 62), до заключения договора от 01.10.2016 помещение предоставлялось ООО «ТС» на срок с 01.11.2015 по 30.09.2016 на основании заключенного с ООО «МС» договора от 01.11.2015. Таким образом, на протяжении 11 месяцев (до заключения договора от 01.10.2016) помещение эксплуатировалось ООО «ТС» и каких-либо замечаний с его стороны по превышению в помещении предельно-допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ не было.

В исполнение договора от 01.11.2015 ООО «МС» по акту сдачи-приемки 01.11.2015 приняло помещение в технически исправном состоянии без мебели. Отсутствовало указание на сдачу в аренду помещения без мебели, которая сама по себе могла быть источником загрязнения атмосферного воздуха, и в акте сдачи- приемки помещения от 01.10.2016, а также характеристике помещения от 01.10.2016.

Таким образом, проверка в помещении воздуха на предмет наличия в нем ПДК вредных веществ должна была осуществляться без находящейся в ней мебели и компьютерной техники, перечень которой, является приложением к договору от 26.12.2016, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Мебель - Логистика» на перевозку имущества (т. 2, л.д. 12 -15). Составленное же Учреждением Заключение данные об исследовании помещения без мебели не содержит, выводы о причинах несоответствия воздуха в помещении требованиям гигиеническим нормативов ГН 2.1.6. 1338-03 «Предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест» в нем отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания для вывода, что помещение было передано ООО «ТС» 01.10.2016 с недостатками, не позволяющими использовать его по назначению, в связи с чем арендатор вправе был отказаться от договора от 01.10.2016 и потребовать возврата суммы депозита, а также о том, что у ООО «ТС» отсутствует задолженность по арендной плате, не основаны на материалах дела и нормах права. 

Учитывая изложенное, в материалы дела Экспертным учреждением по запросу суда представлены документы об аккредитации учреждения и Акт отбора проб воздуха помещений, б/н от 07.11.2016, далее - Акт отбора проб.

Согласно Разделам 5, 6 "ГОСТ Р ИСО 16000-1-2007. Национальный стандарт Российской Федерации. Воздух замкнутых помещений. Часть 1. Отбор проб. Общие положения" (утв. и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.03.2007 N 30-ст) обычно продолжительность отбора проб до 1 ч относят к кратковременному отбору проб, а продолжительность отбора проб от нескольких часов до нескольких дней - к долговременному отбору проб.

При оценке результата измерения важно учитывать изменение концентрации загрязняющих веществ в воздухе со временем. Такие загрязнители, как сигаретный дым и пары химических веществ (например, используемых для очистки), должны быть в первую очередь удалены из воздуха помещения, если нет намерения учитывать эти загрязнители при оценивании результатов измерений.

Важно тщательно планировать время проведения измерений, учитывая интервал времени между окончанием последнего проветривания и началом отбора проб.

Если присутствие загрязняющих веществ в воздухе замкнутых помещений обусловлено выбросами периодических источников, то время отбора проб будет зависеть от целей мониторинга.

Согласно Разделу 7 указанного ГОСТа кратковременный отбор проб часто проводят в предельных условиях (например, малая кратность воздухообмена, высокая температура) для того, чтобы оценить максимальное воздействие контролируемого вещества. Долговременный отбор проб проводят для определения степени загрязнения помещения в нормальных условиях использования. Условия использования помещения в момент отбора проб должны быть точно документированы.

Согласно Акту отбора проб в Помещении был проведен долговременный отбор проб (10-30 - 13-00 07.11.2016 г.). Однако условия использования Помещения в момент отбора проб не задокументированы и в Акте отбора проб не отражены.

Согласно Разделу 9 указанного ГОСТа - из-за постоянного обмена между внутренним и наружным воздухом, обусловленного процессами проникания и вентиляции, особое значение может иметь одновременное проведение измерений воздуха внутри помещения и наружного воздуха

Однако отборы проб наружного воздуха не проводились.

Кроме того, Акт отбора проб, как и Экспертное заключение содержит следующее описание стен Помещения: стены оклеены пленкой (стр. 1 Акта отбора проб, стр. 1 Экспертного заключения).

Вместе с тем, согласно Приложению № 2 к Договору (Характеристика переданного Арендатору Помещение), Помещение было передано Арендодателем Арендатору со следующими стенами: стеновая панель ламинированная.

Согласно Экспертному заключению отбор проб проводился с внутренней отделкой и мебелью, однако, согласно Приложению № 2 к Договору, помещение Арендодателем Арендатору передавалось без мебели.

Таким образом:

- Акт отбора проб составлен с нарушениями указанного ГОСТа (условия использования Помещения в момент отбора проб не задокументированы и в Акте отбора проб не отражены; отборы проб наружного воздуха не проводились);

-Экспертное заключение содержит выводы о несоответствии воздуха Помещения гигиеническим нормативам, однако не идентифицирует источники загрязнения;

-Помещение на момент отбора проб имело отделку стен, отличную от отделки стен в момент передачи Помещения Арендатору, также в помещении на момент отбора проб находилось имущество Арендатора - мебель и оргтехника, которых не было в Помещении в момент передачи Помещения Арендатору.

Учитывая все изложенное выше, нет оснований полагать, что Помещение было передано Арендатору с недостатками, не позволяющими использовать его по назначению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из изложенного, арбитражный суд признает необоснованными требования арендатора о расторжении Договора, возврате перечисленной по Договору суммы обеспечительного платежа. 

Кроме того, как указал арендодатель, Договор на дату судебного заседания уже является расторгнутым на основании одностороннего отказа арендодателя. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор в порядке ст. 65 АПК РФ не представило доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по Договору.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает обоснованными требования арендодателя о взыскании с арендатора 193 644 руб. 02 коп. арендной платы за период с 01.02.2017 по 28.02.2018.

Требование о взыскании пеней обосновано ст. 330 ГК РФ и п. 4.4 Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Сумма начисленных пеней за период с 21.01.2017 по 27.01.2017 составляет 6 777 руб. 54 коп., что подтверждается расчетом арендодателя, проверенным судом.

При этом суд учитывает тот факт, что на момент рассмотрения настоящего спора сумма задолженности арендатором не погашена, оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. 

Принимая во внимание, что суду не представлены документы, опровергающие исковые требования арендодателя, требование о признании Договора недействительным в установленном законом порядке заявлено не было, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска арендодателя.  

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования ООО «МС» обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении требований ООО «ТС» следует отказать. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределяются между сторонами, исходя из результата рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транстур Север» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 193 644 руб. 02 коп. – задолженность, 6 777 руб. 54 коп. – пени, 7 008 руб. 43 коп. – расходы по оплате государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                            Воробьева Ю.В.