АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, 

<

...>; тел/ факс: 

<

***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-6108/2025

08 октября 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 25 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2025 года.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бурганова Б.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мацуевой Е.Е., рассмотрев в судебном заседании материалы дела 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Экс-Форма» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрация муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства, 

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитет по Управлению Имуществом Саратовской области,

при участии в судебном заседании: 

от истца –  представителя ФИО1, по доверенности от 24.10.2024, 

лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО ПКФ «Экс-Форма» с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», согласно которому заявитель просит признать за ООО ПКФ «Экс-Форма» право собственности ка нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979, общей площадью 1689,6 кв.м., по адресу Саратовская область, г.о. город Саратов, с ФИО2 Речка, ул. Железнодорожная, зд.2/13А стр. 4, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020406:10, после реконструкции.

Определением 24.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Определением 24.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен  Комитет по Управлению Имуществом Саратовской области.

Дело рассматривается в порядке статей 153-167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 04.09.2025 по 18.09.2025, с 18.09.2025 по 25.09.2025.

Лица, участвующие в деле,  извещены надлежащим образом.

Кроме того, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседание, об объявленных перерывах в судебном заседании была так же размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Исследовав представленные доказательства, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве, с учетом мнений участников судебного процесса, приходит к следующему.

Как следует из искового заявления, ООО ПКФ «Экс-форма» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020407:979, состоящего из здания завершенного строительством в 1979 г. площадью 1085,9 кв.м и пристройкой к нему площадью 603,7 кв.м, находящейся на кадастровом учёте как объект незавершенный строительством с процентом готовности 70 %, по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, г.о. город Саратов, с ФИО2 Речка, ул Железнодорожная, зд.2/13А стр. 4, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020406:10, находящегося в собственности истца.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020406:10 имеет вид разрешенного использования - производственная деятельность.

На данный момент спорный объект представляет собой завершённое строительством нежилое здание площадью 1 689,6 кв.м.

Здание принадлежит ООО ПКФ «Экс-форма» на основании Договора купли- продажи недвижимого имущества от 24.04.2006 года, Дополнительного соглашения от 24.04.2006 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006 года, Акта приема передачи недвижимого имущества от 13.11.2006.

Тот факт, что нежилое здание площадью 1085,9 кв.м. является зданием законченным строительством подтверждается Свидетельством о регистрации права от 02 декабря 2006 года, Актом освидетельствования законченного строительством объекта, Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-10225/2006 от 24.04.2006, Договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006, Дополнительным соглашением от 23.10.2006 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006, Актом приема передачи недвижимого имущества от 13.11.2006, Техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 19.09.2006.

Этими же документами подтверждается и тот факт, что объектом незавершенного строительства является лишь пристройка к зданию площадью 603,7 кв.м. (лит. А15).

ООО ПКФ «Экс-форма» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений в отношении вышеуказанного здания, в ответ на которое было получено Уведомление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учёта изменений № КУВД-001/2024-66679548 от 16.01.2025 в связи с тем, что к техническому плану не приложены документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию вышеуказанного здания.

В получении акта ввода в эксплуатацию данного здания ООО ПКФ «Экс-форма» было отказано (письмо Министерства строительства и жилищного хозяйства Саратовской области № 40244 от 25.12.2024). В данном письме так же сообщается, что «признание права собственности на самовольные постройки должно осуществляться в судебном порядке. Ответчиком по иску выступает орган местного самоуправления».

Исчерпав все возможности по узакониванию объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В  силу статьи 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица. 

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения ответчиком, а также доказанность того обстоятельства, что избранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенных прав. 

По общему правилу, иск к конкретному ответчику подлежит удовлетворению, если судом будут установлены факты наличия у истца права (законного интереса) и факт нарушения или оспаривания ответчиком этого права (интереса). 

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. 

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из норм статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом. другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, осуществившим ее лицом либо за его счет, предусмотренными законом.

Согласно выписке ЕГРН от 26.12.2024, собственником  земельного участка с кадастровым номером 64:48:020406:10 является ООО  ПКФ «Экс-форма» с 13.09.2012; вид разрешенного использования: производственная деятельность.

Нежилое здание площадью 1085,9 кв.м. является зданием законченным строительством подтверждается Свидетельством о регистрации права от 02 декабря 2006 года, Актом освидетельствования законченного строительством объекта, Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-10225/2006 от 24.04.2006, Договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006, Дополнительным соглашением от 23.10.2006 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006, Актом приема передачи недвижимого имущества от 13.11.2006, Техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 19.09.2006.

Согласно положениям статей 30, 36. 44. 47. 48. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 26 постановления N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиками здания, строения, сооружения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных норм и строительных правил при строительстве соответствующего объекта.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывается в частности в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 22 июля 2020 года, согласно которому иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В рамках дела 06.06.2025 была назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено ФБУ Саратовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.

По результатам экспертизы были получены следующие ответы.

1. Соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020406:10 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, г.о. город Саратов, с ФИО2 Речка, ул. Железнодорожная, зд.2/13А стр. 4 строительным, градостроительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, создаёт ли вышеуказанное здание угрозу жизни и здоровью граждан?

Нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020406:10 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, г.о. город Саратов, 

<

...> зд. 2/1 ЗА стр.4 соответствует строительным, градостроительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, и не создает вышеуказанное  здание угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Находится ли нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979 в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020406:10?

Нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020406:10.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что спорный объект имеет признаки самовольно построенного объекта недвижимого имущества. При этом истцом также предпринимались меры к легализации постройки.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 28.04.2025 № КУВИ-001/2025-97509029 собственником объекта незавершенного строительства является ООО ПКФ «Экс-Форма».

Согласно ответу комитета по управлению имуществом Саратовской области №3699 от 14.08.2025 спорный объект с кадастровым номером 64:48:020407:979 и земельный участок, на котором он расположен, в государственной собственности Саратовской области не значится.

Таким образом, объективных обстоятельств, которые в соответствии с законом могли бы служить препятствием к признанию за истцом права собственности на спорный объект, не имеется.

Решение арбитражного суда о признании права собственности служит основанием для регистрации или оформления установленного права соответствующими органами.

Руководствуясь статьями110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать за ООО ПКФ «Экс-Форма» право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020407:979, общей площадью 1689,6 кв.м., по адресу Саратовская область, г.о. город Саратов, с ФИО2 Речка, ул. Железнодорожная, зд.2/13А стр. 4, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020406:10.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                                   Б.Р. Бурганов