СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная  реки Ушайки, дом 24, г. Томск,634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                                Дело № А45-19459/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.11.2022.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стуловой М.В. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-10139/2022) на решение от 22.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19459/2022 (судья Гребенюк Д.В.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 315547600009950), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер и Ко» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, о признании действий общества с ограниченной ответственностью «Лидер и Ко» по расторжению договора от 15.09.2021 в одностороннем порядке неправомерными; признании недействительными требования общества с ограниченной ответственностью «Лидер и Ко» об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей; об изменении размера заключенного инвестиционного взноса, осуществив его соразмерное уменьшение на сумму затрат, которые будет вынужден произвести индивидуальный предприниматель ФИО4 на восполнение недостатков работ общества с ограниченной ответственностью «Лидер и Ко»; обязании общество с ограниченной ответственностью «Лидер и исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с положениями законодательства и договора от 15.09.2021, по встречному иску - о признании договора инвестирования строительства № 1/5б от 15.09.2021 прекратившим действие,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО5 – доверенность от 10.10.2022 (сроком на 3 года), диплом, паспорт;

от ответчика (в режиме веб-конференции): ФИО6 - доверенность № 1 от 01.03.2021 (сроком на 3 года), диплом, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер и Ко» (далее – ООО «Лидер и Ко») о признании действий ООО «Лидер и Ко» по расторжению договора от 15.09.2021 в одностороннем порядке неправомерными; признании недействительными требования ООО «Лидер и Ко» об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей; об изменении размера заключенного инвестиционного взноса, осуществив его соразмерное уменьшение на сумму затрат, которые будет вынужден произвести ИП ФИО4 на восполнение недостатков работ ООО «Лидер и Ко»; обязании ООО «Лидер и Ко» исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с положениями законодательства и договора от 15.09.2021. 

ООО «Лидер и Ко» предъявило встречный иск о признании договора инвестирования строительства № 1/5б от 15.09.2021 прекратившим действие.

Решением от 22.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что истцу не был представлен порядок расчета дополнительного инвестиционного взноса, калькуляция произведенных дополнительных затрат на объект инвестиционного строительства. Истец правомерно отказался выплачивать дополнительный инвестиционный взнос. На момент заключения сторонами договора, 15.09.2021, понесенные затраты застройщика уже были включены в итоговую стоимость, определенную пунктом 5.1 договора. О каких-либо изменениях проектной документации ИП ФИО4 не уведомлялся. Действия застройщика по одностороннему отказу от договора являются недобросовестными. 

ООО «Лидер и Ко», оспаривая доводы апелляционной жалобы, в отзыве просило оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО4 (инвестор) и ООО «Лидер и Ко» (застройщик) был заключен инвестиционный договор № 1/5б, согласно условиям которого инвестор обязуется передать (оплатить) застройщику денежные средства для осуществления строительства объекта – здания объекта делового управления с помещениями для временного проживания (блок А) – I этап строительства объекта делового управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной общей площадью 22 367, 91 кв.м., в том числе автостоянка ориентировочно 3 176,07 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, а застройщик обязуется использовать переданные денежные средства в соответствии с договором и передать в собственность инвестору предмет инвестирования. 

Предметом инвестирования согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2 договора являются: 

- нежилые помещения с ориентировочной площадью 574,58 кв. м., расположенных на 5 этаже в осях Ж/1-П/1-8 Объекта (здание долевого управления с помещениями для временного проживания (блок А) - I этап строительства объекта долевого управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной площадью 22 397,91 кв. м., в т. ч. автостоянка ориентировочно 3 176,07 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, запись в ЕГРН от 16.08.2019 54:35:091395:18-54/001/2019-22); 

- доля в размере 3628/7559 в праве общей долевой собственности на нежилые помещения с ориентировочной общей площадью 75,52 кв. м., расположенная на 5 этаже в осях Г-М / 2-5 Объекта (здание долевого управления с помещениями для временного проживания (блок А) - 1 этап строительства объекта долевого управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной площадью 22 397,91 кв. м., в т. ч. автостоянка ориентировочно 3 176,07 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, запись в ЕГРН от 16.08.2019 54:35:091395:18-54/001/2019-22). 

Согласно пункту 5.1 договора инвестор передает (оплачивает) застройщику инвестиционный взнос в размере 58 031 700 руб. 

Указанная сумма вносится в соответствии с пунктом 5.2 договора на основании установленного графика. 

В пункте 5.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что инвестиционный взнос, необходимый для строительства объекта до получения застройщиком решения на ввод объекта в эксплуатацию, может увеличиваться в течение срока строительства, до передачи собственность предмета инвестирования инвестору, на основании документально подтвержденных застройщиком потребностей в дополнительном финансировании строительства объекта не более чем на 8 %, за исключением случаев, описанных в пунктах 2.3, 3.3.1 и 5.6. 

Под документально подтверждёнными потребностями застройщика в дополнительном финансировании стороны понимают увеличение стоимости закупаемых материалов и оборудования в течение срока действия договора. 

Как следует из материалов дела, письмом исх. № 3 от 02.06.2022 застройщик известил инвестора о необходимости дополнительного финансирования в срок до 08.07.2022 в сумме 4 642 536 руб. 

06.07.2022 истец направил в адрес ответчика мотивированный отказ от уплаты дополнительного инвестиционного взноса и подписания соответствующего дополнительного соглашения. 

22.06.2022 представитель инвестора произвел осмотр объекта недвижимости, являющегося предметом инвестирования в рамках заключенного договора, в ходе которого их указано на следующие недостатки: отсутствие установленных алюминиевых радиаторов отопления (вместо таковых установлены металлические радиаторы отопления); отсутствие установленных пластиковых подоконников и откосов на всех окнах помещения. 

Указанные недостатки были отражены истцом в промежуточном акте осмотра, при производстве которого принимали участие представители сторон, итоговая  сдача объекта инвестору не осуществлялась в связи с неполной оплатой по договору. Указанное обстоятельство истцом не оспаривалось. 

06.07.2022 в адрес застройщика истцом направлено письмо, содержащее расчет стоимости выполнения работ по устранению недостатков, допущенных застройщиком. 

Также ИП ФИО4 заявлено требование о соразмерном уменьшении (корректировки) суммы заключительного инвестиционного взноса. 

Письмом № 2 от 11.07.2022 ответчик отказался от производства соразмерного уменьшения суммы заключительного инвестиционного взноса, мотивируя тем, что состояние помещения соответствует положениям проектной документации, а изменение технических характеристик (то есть установка металлических радиаторов отопления вместо алюминиевых и отсутствие установленных пластиковых откосов на окнах) не ухудшает состояние нежилого помещения. 

Как указано в исковом заявлении, ввиду обнаруженных промежуточных недостатков выполненных застройщиком работ, отказа застройщика от соразмерного уменьшения размера заключительного инвестиционного взноса или добровольного устранения выявленных недостатков, в совокупности с отклонениями от сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, инвестор ИП ФИО4, приостановил исполнение своего обязательства в части уплаты заключительного инвестиционного взноса. 

В соответствии с положениями пункта 5.6 договора окончательный инвестиционный взнос должен быть уточнен до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но после обмера реальных площадей предмета инвестирования специализированной организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости и будет оформлен в виде подписания дополнительного соглашения к договору. 

13.07.2022 ответчик направил в адрес истца уведомление № 3 о расторжении договора в одностороннем порядке, в обоснование которого указывает на допущенную трижды просрочку осуществления платежей, а именно: платеж № 4 (28.02.2022 – 05.03.2022), № 7 (31.05.2022 – 10.06.2022), платеж № 8 (30.06.2022 -08.07.2022) не произведен на момент направления уведомления. 

Полагая, что решение застройщика о расторжении договора и требование об уплате дополнительного инвестиционного взноса является не правомерным, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 5.1, 5.2 договора установлена обязанность инвестора по уплате инвестиционного взноса в согласованном размере в указанные сроки, с исполнением которой у застройщика возникает встречное обязательство по передаче инвестору предмета инвестирования. 

Согласно пункту 5.2 договора платеж № 4 должен быть произведен с 28.02.2022 по 05.03.2022, платеж № 7 - с 31.05.2022 по 10.06.2022, платеж № 8 - с 30.06.2022 по 08.07.2022.

ИП ФИО4 в нарушение условий договора сумма инвестиционного взноса уплачена не была.

Из материалов дела следует, что платеж № 4 внесен по частям: 05.03.2022 в размере 4 602 500 руб., 09.03.2022 в размере 4 420 550 руб., платеж № 7 в размере 8 704 755 руб. оплачен частями: 01.06.2022 в размере 3 805 750 руб., 02.06.2022 в размере 1 929 600 руб., 14.06.2022 в размере 2 969 405 руб., заключительный платеж № 8 в размере 8 704 755 руб. истцом не внесен.

В соответствии с пунктом 3.5 договора инвестирования обязанность по передаче построенных нежилых помещений возникает у ответчика только при условии полной оплаты инвестиционного взноса в размере, указанном в пункте 5.1 договора, а также исполнения пунктов 5.4, 5.5, 5.6 договора инвестирования.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению инвестиционного взноса, у ООО «Лидер и Ко» отсутствует обязанность по передаче истцу нежилых помещений.

Кроме того, пункт 5.5 договора предоставляет ответчику право требования увеличения инвестиционного взноса на сумму не более 8% в случае удорожания строительства.

Исходя из предмета инвестиционного договора, суд апелляционной считает, что произведенные ответчиком расходы по оплате материалов и оборудования направлены на достижение цели договора - передаче истцу законченного строительством объекта для осуществления предпринимательской деятельности.

В подтверждение увеличения стоимости закупаемых материалов и оборудования в течение срока действия договора в соответствии с пунктом 5.5 договора ООО «Лидер и Ко» представлены товарные накладные, письма поставщиков о повышении цен.

ООО «Лидер и Ко» обратилось к предпринимателю с требованием о подписании дополнительного соглашения. 

06.07.2022 истец направил в адрес ответчика мотивированный отказ от уплаты дополнительного инвестиционного взноса и подписания соответствующего дополнительного соглашения. 

Поскольку сторонами было предусмотрено условие о возможном увеличении суммы инвестиционного взноса, требование ООО «Лидер и Ко» об оплате дополнительного взноса является правомерным.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно констатировано наличие у ответчика оснований для одностороннего отказа от договора в связи с отказом от подписания дополнительного соглашения и оплаты дополнительного инвестиционного взноса.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что действующим законодательством, а также условиями договора инвестирования не предусмотрено право истца на изменение по своему усмотрению в одностороннем порядке размера инвестиционного взноса по договору инвестирования.

ИП ФИО4, полагая возможным изменить порядок оплаты, совершил задержку последнего платежа на сумму 8 704 755 руб. и обратился к ответчику с требованием о снижении последнего платежа на общую сумму 908 800 руб. в связи с наличием недостатков в построенных помещениях.

ООО «Лидер и Ко», оспаривая факт наличия недостатков, указал следующее.

На основании пункта 3.1 договора застройщик обязуется построить объект в соответствии с утвержденной проектной документацией. 

Проектная документация на объект разработана ООО «Проектные системы». 

Согласно письму ООО «Проектные Системы» № 50 от 27.07.2022 проектной документацией на объект «Объект делового управления с помещениями для временного проживания и отдельно стоящая трансформаторная подстанция по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска» в соответствии с утвержденным Техническим заданием предусмотрена установка в офисных помещениях стальных панельных радиаторов Kermi FTV. Положениями проектной документации на объект установлена возможность замены оборудования на аналогичное. Установленные на объекте стальные панельные радиаторы LF.MAX PREMIUM соответствуют требованиям проектной документации. Установка алюминиевых радиаторов отопления невозможна ввиду несоответствия данного оборудования проектной документации. Также проектной документацией на объект не предусмотрена установка пластиковых подоконников и пластиковых откосов внутри офисных помещений, в соответствии с утвержденным Техническим заданием предусмотрено состояние построенных помещений «под самоотделку».

При этом названные изменения не нарушают прав истца.

В ином случае объект не может быть введен в эксплуатацию до устранения нарушений требований проектной документации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Выводы суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска предметом апелляционного обжалования не являются. Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционная жалоба не содержит, поэтому решение суда в соответствующей части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит пересмотру судом апелляционной инстанции (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19459/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3