АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-6955/2021

г. Самара

14 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 сентября 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Бобылевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 07 сентября 2021 года дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Феликс»

к 1. Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, Россия 443110, г. Самара, Самарская область, ул. Искровская д. 7; 

    2. Департаменту управления имуществом городского округа Самара, Россия 443010,             

<

...>;

    3. индивидуальному предпринимателю ФИО2  

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

третьи лица: 

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

2. Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области,

при участии:

от истца – представитель ФИО3, доверенность от 27.05.2020, удостоверение адвоката от 06.08.2013 № 2745, директор ФИО4, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

от ответчика 1 – представитель ФИО5, доверенность от 28.03.2021, документ об образовании,

от ответчика 2 – представитель ФИО6, доверенность от 16.12.2020, документ об образовании,

от ответчика 3 – представитель ФИО7, доверенность от 06.07.2020, документ об образовании,

от третьих лиц  – представители не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Феликс» (далее – ООО «Феликс, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее – МП ЭСО, ответчик 1), Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – ФИО8 Самара, ответчик 2) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик 3), в котором просит применить последствия ничтожной сделки, договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО2 и перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО2.

Определением суда от 13.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. 

Определением суда от 20.05.2021 участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области.

В судебном заседании 20.07.2021 от истца поступило уточненное исковое заявление, в соответствии с которым истец просит перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д.2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО2

Указанное уточнение исковых требований определением от 20.07.2021 принято судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнения.

Ответчик 1 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву на исковое заявления.

Ответчик 2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву на исковое заявления.

Ответчик 3 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Третье лицо 1 явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо 2 исковые требований поддерживает, отзыв на исковое заявление не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Исследовав и оценив по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.      

Как следует из материалов дела, в 2000 году между ООО «Феликс» и СПК «Шар» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 (1 этаж, поз. N 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 27, 28) площадью 179,70 кв. м.

В 2002 году указанное помещение передано в муниципальную собственность.

В 2009 году на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Феликс» обратилось в ФИО8 Самара с заявлением о предоставлении арендуемого помещения в собственность. 

В ответ на данное заявление ФИО8 Самара пояснил, что вопрос будет рассмотрен после регистрации права собственности за муниципальным образованием.

Право собственности на нежилое помещение за городским округом Самара зарегистрировано 26.10.2009. 

03.06.2010 зарегистрировано право хозяйственного ведения МП ЭСО на спорное помещение.

В обоснование исковых требований истец указал, что неоднократно обращался с вопросом предоставления помещения в собственность, однако данные обращения каждый раз отклонялись. Истец производил неотделимые улучшения нежилого помещения (замена проводки, залив полов бетоном, установка окон, дверей), что свидетельствует о желании хозяйственного общества приобрести данное имущество в собственность.

01.01.2013 договор аренды, заключенный между ООО «Феликс» и МП ЭСО, на основании торгов был перезаключен на 5 лет. 

По истечении указанного срока ООО «Феликс» обращалось к МП ЭСО с просьбой продлить договор аренды либо реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

16.04.2018 МП ЭСО сообщило истцу, что договор аренды согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок, что касается преимущественного права на приобретение имущества последовал отказ в реализации этого права.

В последующем ответе на обращение ООО «Феликс» ФИО8 Самара пояснил, что в данном случае согласно Федеральному закону «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды.

29.11.2019 МП ЭСО направило в адрес ООО «Феликс» уведомление о том, что 12.11.2019 был проведен открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи объекта муниципальной недвижимости. Победителем признана участник аукциона – ФИО2, и арендные отношения прекращаются с 31.12.2019.

Истец в исковом заявлении сослался на положения пункта 7 договора аренды от 01.01.2013, заключенного на неопределенный срок, согласно которому досрочное расторжение договора происходит по соглашению сторон, а также по требованию арендодателя в судебном порядке - в установленных договором случаях, среди которых отсутствует случай смены собственника объекта аренды.

Истец полагает, что уведомление о проведении торгов и расторжение договора аренды являлось незаконным.

Кроме того, истец ссылается на то, что информация о проведении торгов в сети «Интернет» фактически не была ему доступна, что ограничивает свободный доступ информации к торгам и является нарушением законодательства о проведении торгов.

Истец указал, что в феврале 2020 года к директору ООО «Феликс» обратилась представитель ФИО2, которая заявила, чтобы ООО «Феликс» прекратило свою деятельность в данном нежилом помещении или заключало другой договор аренды с новым собственником.

ООО «Феликс» обратилось в Прокуратуру Самарской области с заявлением о проведении прокурорской проверки на предмет законности данных действий МП ЭСО.

Согласно ответу из Прокуратуры г. Самары при проведении торгов, заключении договора купли-продажи были нарушены нормы федерального законодательства которые свидетельствуют о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного между МП ЭСО и ФИО2, нарушении преимущественных прав ООО «Феликс» на приобретение данной недвижимости. Прокуратурой города подготовлено представление в адрес главы городского округа Самара об устранении нарушений федерального законодательства, регулирующего приватизацию муниципального имущества и имущественную поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Было установлено, что МП ЭСО 07.10.2019 на сайте torgi.gov.ru было размещено извещение № 071019/0153849/01 о проведении торгов по продаже спорного помещения в форме аукциона, по результатам которого протоколом № 5 от 12.11.2019 определен победитель – ФИО2 При этом аукционная документация содержала сведения об обременении объекта аукциона договором аренды с ООО «Феликс».

В соответствии с пунктом  14 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. В извещении о проведении торгов данный срок был установлен в течение 10 рабочих дней с даты подведения итогов открытого аукциона.

В нарушение данного требования, договор купли-продажи № 11 объекта нежилого фонда заключен МП ЭСО с ФИО2 только 01.01.2020.

При этом в нарушение указанных положений федерального законодательства о приватизации, аукционной документации, 26.11.2019 МП ЭСО с ФИО2 было заключено соглашение, согласно которому договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 01.01.2020. Пунктом 3 соглашения на МП ЭСО возлагалась обязанность в срок до 01.12.2019 направить уведомление ООО «Феликс» о прекращении действующих арендных отношений с 31.12.2019.

09.01.2020 МП ЭСО с ФИО2 подписало акт приема-передачи нежилого помещения, переход права собственности был зарегистрирован 21.01.2020.

Прокуратурой г. Самары также было установлено, что письмом руководителя ФИО8 Самара от 25.09.2019 МП ЭСО было предоставлено согласие на совершение данной сделки по цене не ниже установленной на основании отчета об оценке № 248-1/19 от 02.04.2019 (не менее 7 390 000 руб.).

В ходе прокурорской проверки выяснилось, что ФИО8 Самара не направлял уведомление в Совет по развитию предпринимательства при администрации г.о. Самара о согласии на совершение МП ЭСО сделки по продаже спорного помещения.

Истец считает, что было нарушено его преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность.

Полагая, что договор купли-продажи № 11 от 01.01.2020 объекта нежилого фонда, заключенный между МП ЭСО и ФИО2, является ничтожной сделкой, поскольку на момент принятия ФИО8 Самара решения о предоставления согласия МП ЭСО на совершение сделки купли-продажи спорного помещения, ООО «Феликс» соответствовало условиям для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предложения о заключении договора купли-продажи спорного помещения в его адрес не направлялись, чем было нарушено право последнего на приобретение муниципального имущества в собственность, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 данной статьи).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. 

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Ответчиком 1 представлен отзыв на иск, в котором МП ЭСО ссылается на то, что в июне 2017 года ООО «Феликс» обращалось в МП ЭСО с заявлением о приобретении в собственность спорного арендуемого нежилого помещения в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Учитывая разъяснение ВАС РФ, приведенное в пункте 13 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, а также пункт 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ арендатору был направлен отказ от реализации вышеуказанного объекта недвижимого имущества (исх. МП ЭСО от 30.06.2017 № 1443). Правомерность действий МП ЭСО подтверждается материалами судебной практики по делу № А55-9531/2017, Суды первой, апелляционной, кассационной инстанций указали, что положения пунктов 2,3 статьи 2 ФЗ № 159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия с согласия собственника на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

Ответчик 1 указывает, что действующее законодательство РФ не допускает продление срока действия договора аренды объекта муниципальной собственности, заключенного  по результатам торгов. Частями 9.10 статьи  17.1. ФЗ от 26 07 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрена обязанность заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона. Заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало.

Ответчик 1 также указал, что запись об обременении права хозяйственного ведения, сделанная на основании договора аренды № 095А от 01.01.2013, была удалена из ЕГРН в связи с окончанием срока действия договора аренды (с 01.01.2013 до 31.12.2017). Таким образом, договорные правоотношения между МП ЭСО и ООО «Феликс» на нежилые помещения прекращены с 01.01.2018, в связи с чем, правовые основания для (1) включения МП ЭСО в аукционную документацию, (2) упоминания в соглашении от 26.11.2019 с ФИО2 и (3) направления МП ЭСО 29.11.2019 письмом № 2316 в адрес ООО «Феликс» информации о договоре как действующем отсутствовали. На факт прекращения договора с 01.01.2018 ФИО8 Самара  обращал внимание ООО «Феликс» в письме от 19.07.2019 № 15-07-31/25258.

Кроме того, в отзыве на иск ответчик 1 ссылается на то, что 07.10.2019 на официальном сайте торгов РФ (torgi.goy.ru) было размещено извещение о проведении аукциона и необходимые документы. Запись о наличии обременения реализуемого объекта недвижимости в виде договора аренды, заключенного ООО «Феликс» на неопределенный срок, указана в данном извещении. Информация о проведении торгов находилась в сети Интернет в свободном доступе. 09.10.2019 на электронную почту договорного отдела МП ЭСО поступил запрос ООО «Феликс» на который в ответном сообщении была направлена ссылка на сайт с размещенной информацией о проведении аукциона. Заявка на участие в аукционе ООО «Феликс» не подавалась. За время приема заявок неоднократно проводились осмотры нежилого помещения, при проведении которых присутствовал сам директор ООО «Феликс» ФИО4, истец участвовать в аукционе не собирался, так как его не устраивала стоимость помещения. 

Таким образом, ответчик 1 полагает, что на момент принятия МП ЭСО решения о продаже нежилого помещения и выдачи ФИО8 Самара согласия на совершение этой сделки ООО «Феликс» в отсутствие договора аренды не соответствовало установленным статьи 3 Закона № 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем права ООО «Феликс» не могли быть нарушены, и у МП ЭСО отсутствовала обязанность по направлению в адрес ООО «Феликс» предложения о заключении договора купли-продажи нежилого помещения с указанием его цены и проекта договора купли-продажи.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований ответчик 2 в отзыве на иск ссылается на то, что ФИО8 Самара  в адрес МП ЭСО, а также в адрес истца были направлены письма от 27.06.2019, от 19.07.2019 с разъяснениями о продлении на новый срок договора аренды без проведения аукциона, согласно которым, учитывая, что договор аренды спорного нежилого помещения заключен 01.01.2013, продление договора со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит требованиям Закона № 135. Таким образом, договор аренды от 01.01.2013 прекратил свое действие 31.12.2017. 

Ответчик 2 пояснил, что с учетом отсутствия договорных отношений между истцом и МП ЭСО на момент принятия решения о продаже нежилого помещения и получения согласия на совершение крупной сделки не соответствовало установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем право истца не нарушено оспариваемой сделкой. Кроме того, отсутствует законодательный запрет на отчуждение муниципального недвижимого имущества с обременением в виде аренды, в случае если арендатор не отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Вместе с тем, в случае продажи недвижимого имущества  третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту  малого или среднею предпринимательства права на приобретение в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008  159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, в судебном порядке. Перепиской между МП ЭСО и истцом по электронной почте подтверждается, что последнему стало известно о том, что спорное нежилое помещение выставлено на торги 09.10.2019. Таким   образом,  ответчик 2 полагает, что истцом   пропущен установленный  двухмесячный срок для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного нежилого помещения.

Ответчик 3 в ходе судебного разбирательства указал на то, что истец в феврале 2020 года уже выходил с аналогичными исковыми требованиями в суд в рамках дела № А55-9831/2020. При этом ответчик 3 полагает, что настоящее исковое заявление направлено на переоценку доводов, изложенных в судебных актах по делу № А55-9831/2020, в связи с чем просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом установлено, что в рамках дела № А55-9831/2020 истец обращался к ответчикам с иском, в котором просил признать договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2 от 01.01.2020, заключенный между МП ЭСО и ФИО2 недействительной сделкой. Перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2 от 01.01.2020 на основании Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применив рассрочку платежей сроком не менее пяти лет, заключенного между МП ЭСО и ФИО2

Затем истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, в соответствии с которым просил признать договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2. от 01.01.2020, заключенный между МП ЭСО и ФИО2 недействительной сделкой; обязании МП ЭСО заключить с ООО «Феликс» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д. 2 от 01.01.2020 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанное уточнение исковых требований при рассмотрении дела № А55-9831/2020 принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.201 по делу № А55-9831/2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного суда Самарской области от 29.04.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из разъяснений пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 134) о том, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 134 заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Судом также установлено, что истец не участвовал в торгах и не заявлял об участии в них, несмотря на то, что о дате проведения торгов ему было сообщено ответчиком 09.10.2019, что следует из распечатки переписки сторон по электронной почте; информация о проведении торгов также была размещена в открытом доступе на сайте torgi.gov.ru. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2021 по делу № А55-9831/2020 относительно довода о преимущественном праве истца на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества и наличии у ответчика соответствующей обязанности по заключению данного договора, установлено следующее.

Согласно пункту 1.3 договора аренды № 095А от 01.01.2013, заключенного по результатам торгов МП ЭСО и ООО «Феликс», передача объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него, право выкупа договором не предусмотрено.

ООО «Феликс» письмом от 30.11.2017 (до истечения срока договора, что Законом №135-ФЗ не предусмотрено) и 29.03.2018 обращалось в МП ЭСО с заявлением (вх. МП ЭСО от 01.12.2017 N 1660а) о продлении срока действия договора аренды № 095А от 01.01.2013 на 5 лет.

Действующее законодательство не допускает продление срока действия договора аренды муниципальной недвижимости, заключенного по результатам торгов. Поскольку в силу пункта 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон № 135-ФЗ) договор аренды государственного имущества может быть заключен без проведения конкурсов и аукционов с лицом, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта.

Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.

Заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало, с иском о понуждении заключить договор аренды с МП ЭСО в арбитражный суд не обращалось.

Изложенное в письме МП ЭСО от 16.04.2018 № 685 решение о возобновлении договора на неопределенный срок противоречит Закону № 135-ФЗ. 

Рассматриваемый договор аренды от 01.01.2013 № 095А прекратил свое действие 31.12.2017 в связи с истечением срока, на который был заключен. 

Запись об обременении права хозяйственного ведения, сделанная на основании договора аренды № 095А от 01.01.2013, была удалена из ЕГРН в связи с окончанием срока действия договора аренды (с 01.01.2013 до 31.12.2017). Использование арендатором нежилого помещения после 31.12.2017 не влияет на момент прекращения договора в силу приведенных императивных норм закона.

При таких обстоятельствах договорные правоотношения между МП ЭСО и ООО «Феликс» на нежилые помещения прекращены с 01.01.2018, правовые основания для включения МП ЭСО в аукционную документацию, упоминания в соглашении от 26.11.2019 с ФИО2 и направления МП ЭСО 29.11.2019 письмом № 2316 ООО «Феликс» информации о договоре как действующем отсутствовали, на что правомерно указал ФИО8 Самара истцу в письме от 19.07.2019 № 15-07-31/25258.

Указание истца на неотделимые улучшения нежилого помещения, произведенные им, не подтверждает в силу закона намерение истца приобрести спорное имущество в собственность, так как согласно пункту 4.7 прекращенного договора аренды № 095А от 01.01.2013 все произведенные улучшения передаются по акту арендодателю и стоимость их арендатору не возмещается.

Кроме того, истцом не оспорено утверждение ответчика о наличии у ООО «Феликс» перед МП ЭСО задолженности по арендной плате за ноябрь - декабрь 2019 года. В размере 151 231,92 руб., что также подтверждает доводы МП ЭСО о несоответствии истца требованиям, предусмотренным статье 3 Закона N 159-ФЗ, необоснованности утверждения последнего о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на момент принятия МП ЭСО в установленном статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке решения о продаже нежилого помещения и выдачи ДУИ г.о. Самара согласия на совершение этой сделки у истца отсутствовали договорные отношения, ООО «Феликс» не соответствовало установленным статье 3 Закона N 159-ФЗ необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем права ООО «Феликс» не были нарушены.

В кассационном порядке судебные акты истцом не обжаловались.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела усматривается, что по результатам открытого аукциона, проведенного МП ЭСО 12.11.2019, с победителем аукциона – ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда № 11 от 01.01.2020. Дата заключения договора купли-продажи была установлена соглашением от 26.11.2019. Государственная Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по данному договору проведена 21.01.2020. 

С 01.01.2021 ООО «Феликс» заключен договор с ИП ФИО2 сроком по 31.03.2020. После 31.03.2020 ООО «Феликс» перестало арендовать нежилое помещение. С 01.04.2020 между ИП ФИО2 и ИП ФИО4 были заключены договоры аренды части помещения, а именно, комнат площадью 13.5 кв.м и 25.2 кв.м.

В адрес Главы городского округа Самара поступило представление Прокурора г. Самары об устранении нарушений федерального законодательства, регулирующего порядок приватизации муниципального имущества и имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – Представление).

Представление рассмотрено Администрацией городского округа Самара.

Доводы акта прокурорского реагирования признаны обоснованными.

Директору МП ЭСО было поручено принять меры но расторжению заключенного 01.01.2020 с ФИО2 договора купли-продажи нежилого помещения, применению последствий недействительности сделки.

По сообщению МП ЭСО виновное в допущенных нарушениях закона должностное лицо МП ЭСО привлечено к дисциплинарной ответственности.

Кроме того, МП ЭСО направило в адрес ФИО2 три экземпляра соглашения о расторжении договора купли-продажи объекта нежилого фонда №11 от 01.01.2020 акта приема-передачи, для дальнейшего совершения регистрационных действий по переходу права собственности.

Однако подписанные соглашения и акты приема-передачи в адрес МП ЭСО от ФИО2 до настоящего времени не поступали.

О принятых мерах было сообщено заместителю прокурора города Самары Клещеву А.А. в письме МП ЭСО от 07.07.2020 № 1044.

Принимая во внимание изложенное, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.201 по делу № А55-9831/2020, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела, суд приходит к выводу, что на момент продажи нежилого помещения отсутствовала совокупность условий для реализации преимущественного права на его приобретение истцом, в связи с чем требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения являются неправомерными и не подлежат удовлетворению.

Также истцом было заявлено ходатайство, в котором ООО «Феликс» просит признать причины, послужившие пропуску сроков исковой давности уважительными, восстановить ООО «Феликс» срок исковой давности по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д.2 от 01.01.2020. 

Ответчики заявили возражения относительно удовлетворения заявленного истцом ходатайства.

Между тем суд не усматривает оснований для восстановления пропущенного истцом срока, поскольку наличие уважительных причин пропуска указанного срока истцом не доказано, кроме того в связи с отсутствием преимущественного права на приобретение истцом нежилого помещения, данное ходатайство правового значения не имеет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп., относятся на истца.         

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу исходя из следующего.

В случае, когда заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено, но решение по итогам рассмотрения спора по существу было принято не в пользу истца, суд относит расходы по государственной пошлине на истца.

Таким образом, расходы по заявлению об обеспечении иска относятся также на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.А. Бобылева