АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПОРОЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Соборная ул., д. 84, г. Приморск, Приморский район, Запорожская область, 272102 https://zaporozhye.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Приморск

«25» сентября 2025 года

Дело № А86-150/2024

Резолютивная часть решения оглашена «16» сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено «25» сентября 2025 года

Арбитражный суд Запорожской области в составе судьи Алексеевой В.С.

при ведении протокола открытого судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы веб-конференции до и после перерыва секретарем судебного заседания Королевым Я.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «ТРАНСТЕХ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с дополнительной ответственностью «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 года № 2,

с привлечением к участию в деле прокуратуры Запорожской области,

а также Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области (

<

...>), Министерства имущественных и земельных отношений Запорожской области (

<

...>), Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области, Администрации Веселовского муниципального округа (272202, Запорожская область, пгт. Веселое, ул. Центральная, д. 136), общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные курорты», пгт. Кирилловка, г.о. Мелитополь, Запорожская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Веселовский Молокозавод» (272202, Запорожская область, пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120), Администрации Губернатора и Правительства Запорожской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 272312, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания», с. Терпенье г.о. Мелитополь Запорожской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 272333, Запорожская область, г.о. Мелитополь, 

<

...>), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

при участии в открытом судебном заседании: 

от истца: – не явился, извещен; 

от ответчика – не явился, извещен; 

от прокуратуры Запорожской области – не явился, извещен;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

от ООО «Управляющая компания «Современные курорты» – не явился, извещен, 

от ООО «Веселовский Молокозавод» – не явился, извещен,

от ООО «Запорожская Сырьевая Компания» - не явился, извещен,

от Министерства имущественных и земельных отношений Запорожской области – ФИО1, представителя по доверенности от 29.01.2025 № 43- Д, диплом (посредством системы веб-конференции до и после перерыва);

от Администрации Губернатора и Правительства Запорожской области – ФИО2, представителя по доверенности от 13.01.2025 №8, диплом (посредством системы веб-конференции до и после перерыва);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области; Публично правовой компании (ППК) «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области, Администрации Веселовского муниципального округа – представители не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТРАНСТЕХ» (далее – ООО «ТРАНСТЕХ») обратилось в Арбитражный суд Запорожской области (далее - суд) с иском к обществу с дополнительной ответственностью «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД» (далее – ОДО «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД») о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 года № 2.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области (далее по тексту — Росреестр); Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области (далее по тексту — Министерство), Публично правовая компания (ППК) «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области (далее по тексту — Роскадастр), Администрация Веселовского муниципального округа (далее по тексту — Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные курорты» (далее по тексту — ООО «УК «СК»), общество с ограниченной ответственностью «Весёловский молокозавод» (далее по тексту — ООО «Весёловский молокозавод»), Администрация Губернатора и Правительства Запорожской области (далее по тексту – Администрация ЗО), общество с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания» (далее по тексту -  ООО «Запорожская Сырьевая Компания»).

Определением суда от 02.10.2024 в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в целях обеспечения законности к участию в деле привлечена Прокуратура Запорожской области.

Определением суда от 16.12.2024 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по другому делу № А86-180/2024 Арбитражного суда Запорожской области. 

Решением Арбитражного суда Запорожской области от 29.08.2024 по делу № А86-180/2024 ООО «Веселовский молокозавод» отказано в удовлетворении иска к ОДО «Веселовский молокозавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 20.12.2023 № 1, расположенных по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120: главный производственный корпус, лит. А, общая площадь 1134,1 кв.м.; помещение машинного отделения, лит. Г, общая площадь 656,5 кв.м.; производственный корпус, лит. В и крыльцо с навесом, лит. в1, общая площадь 754,9 кв.м., являющихся частью единого производственного комплекса Завода. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 решение Арбитражного суда Запорожской области от 29 августа 2024 года по делу №А86-180/2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Веселовский молокозавод» - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Запорожской области от 23.07.2025 производство по настоящему делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 15 часов 35 минут 23 июля 2025.

С целью соблюдения прав лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство было отложено до 03 сентября 2025 года.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие представителя не направил.

Ответчик, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, доводами ранее представленного в материалы дела отзыва (том 3, л.д. 39), требования не оспорил, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, пояснил, что бухгалтер ОДО «Веселовский молокозавод» выехал в неизвестном направлении, забрав с собой все документы, в связи с чем не представляется возможным представить сведения об участниках ОДО «Веселовский молокозавод». 

ООО «УК «СК», ООО «Веселовский молокозавод», надлежащим образом извещенные, явку представителей не обеспечили, поддерживали позицию истца (том 7, л.д. 127-130; том 4, л.д. 136-137).

Представитель Администрации Губернатора и Правительства Запорожской области, явившийся в судебное заседание, возражал относительно удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве (том 5, л.д. 39-41), считает сделку ничтожной ввиду несоблюдения сторонами нотариальной формы.

Управление Росреестра явку представителя не обеспечило, доводами ранее представленного в материалы дела отзыва (том 4, л.д. 88-90), возражало против удовлетворения заявленных требований, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В доводах отмечало, что сторонами нарушена часть 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), согласно положениям которой, ответчик должен был до заключения договора купли-продажи зарегистрировать ранее возникшее право собственности на объекты недвижимости в ЕГРН. Отмечает, что законодатель не наделяет правом регистрации ранее возникшего права субъекта, к которому переходят права на объект недвижимости по результатам заключенной сделки. Проведение государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости без первичной государственной регистрации ранее возникшего права, противоречит нормам действующего законодательства. Считает сделку ничтожной ввиду не соблюдения сторонами нотариальной формы сделки, как того требует норма пункта 5 Указа временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15.03.2023 № 27-у «Об особенностях регулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области» (том 4, л.д. 88-92; том 5, л.д. 114).

ППК «Роскадастр» явку представителя не обеспечила, отзыв по делу не представила, в ответе на запрос указала на отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателях и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120.

Администрация Веселовского муниципального округа представителя для участия в судебном заседании не направила, отзыв по делу не представила.

От Министерства 29.08.2025 поступили дополнительные документы во исполнение определения суда от 23.07.2025. Представитель Министерства в судебном заседании огласила правовую позицию по делу, просила суд отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в ранее направленных в материалы дела отзывах (том 3, л.д. 103-107, том 5, л.д. 12-23), в том числе ввиду ничтожности совершенной сделки в связи с не соблюдением сторонами нотариальной формы сделки, как того требует норма п. 5 Указа временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15.03.2023 № 27-у «Об особенностях регулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области».  Полагает, что заключенные ответчиком сделки ОДО «Веселовский молокозавод» являются крупными, состоявшимися без одобрения решения общего собрания участников общества. Сведения об участниках ОДО «Веселовский молокозавод» директором Общества не представлены и отсутствуют в реестрах о государственной регистрации юридических лиц, в связи с чем, установить конечных бенефициаров ОДО не представляется возможным. Также считает сделку купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 №2 недействительной и по иным основаниям, подробно изложенным в отзыве.

Прокурор Запорожской области в судебное заседание не явился, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в пояснении по делу (том 6, л.д. 58-63).

Лица, участвующие в деле извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, а также о возобновлении производства по делу (уведомления о вручении (том 7, л.д. 20-21).

Также информация о движении дела опубликована на официальном сайте суда в общедоступной информационно-телекоммуникационной системе интернет в «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru/.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании 03.09.2025 было установлено, что Распоряжением Правительства Запорожской области от 22.01.2025 № 29 имущество, расположенное по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, признано бесхозяйным.

Согласно Распоряжению Правительства Запорожской области от 19.02.2025 № 40, 19.02.2025 означенное выше недвижимое имущество передано на ответственное хранение обществу с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания».

В связи с названными обстоятельствами, определением суда от 03.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания», с. Терпенье г.о. Мелитополь Запорожской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 272333, Запорожская область, г.о. Мелитополь, 

<

...>).

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 13 часов 00 минут 16 сентября 2025 года с вынесением протокольного определения. 

Информация о перерыве размещена в информационно-телекоммуникационной системе интернет в «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru/. 

После перерыва 16.09.2025 судебное заседание было продолжено, с участием тех же представителей Администрации Губернатора и Правительства Запорожской области и Министерства, которые поддержали свои правовые позиции, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие представителей не заявили.

От ООО «Запорожская Сырьевая Компания» 11.09.2025 поступил отзыв на исковое заявление, в котором считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку вступившим в силу решением Арбитражного суда Запорожской области от 29.08.2024 по делу № А86-180/2024, подтвержденным постановлением суда апелляционной инстанции от 29.05.2025, установлено отсутствие доказательств права собственности ОДО «Веселовский молокозавод» на спорное имущество.

Росреестр, ППК «Роскадастр», Администрация Веселовского муниципального округа, ООО «УК «Современные курорты», ООО «Веселовский молокозавод», ООО «Запорожская Сырьевая Компания», прокуратура Запорожской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание после перерыва также не обеспечили.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, имущество ОДО «Веселовский молокозавод», расположенное по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, представляющее собой единый комплекс - завод, было продано ответчиком по частям, посредством заключения трех договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества: 

- договор купли-продажи № 1 от 20.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «Веселовский молокозавод», 

- договор купли-продажи № 2 от 20.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «ТРАНСТЕХ» (том 1, л.д. 99-105),

- договор купли-продажи № 3 от 22.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «ООО «УК «Современные курорты» (том 4, л.д. 147-152).

Впоследствии 15.01.2024 между ООО «ТРАНСТЕХ» и ООО «Веселовский молокозавод» заключен договор аренды приобретенного у ответчика недвижимого имущества (том 3, л.д. 20-23). 

Предметом рассмотрения настоящего дела являются требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 года № 2.

Судом установлено, что 15.12.2023, между обществом с ограниченной ответственностью «ТРАНСТЕХ» (далее – ООО «ТРАНСТЕХ», покупатель, истец) и обществом с дополнительной ответственностью «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД» (далее – ОДО «Веселовский Молокозавод», продавец, ответчик) заключен предварительный договор № 2 купли-продажи объектов недвижимости (том 1, л.д. 88-95). В соответствии с п. 1.1. которого, стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, указанных в Приложении № 1 к предварительному договору, расположенные по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский р-н, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец покупателем на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По акту приема-передачи от 15.12.2023, недвижимое имущество было передано в фактическое владение и пользование истца.

20.12.2023 между ОДО «Веселовский Молокозавод» (продавец) и ООО «ТРАНСТЕХ» (покупатель) был заключен основной договор № 2 купли-продажи объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский р-н, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, а именно: Хранилище твердого топлива лит. М, общей площадью: 24,3 кв.м.; Канализационная насосная лит. К2, общей площадью: 19,4 кв.м.; Трансформаторная подстанция лит. Р, общей площадью: 44 кв.м.; Склад для хранения аммиака лит. П, общей площадью: 29,7 кв.м.; Эстакада для выпаривания конденсата лит. С, общей площадью: 64,5 кв.м.; Гараж, столярный цех, прачечная лит. У, общей площадью: 156,7 кв.м.; Мойка лит. Ф, общей площадью: 53,7 кв.м.; Центральный склад лит. Щ, общей площадью: 501 кв.м.; Ангар лит. Ю, общей площадью: 157 кв.м.; Административно-бытовое здание лит. Я, общей площадью 221,5 кв.м.; Топочная лит. 2Я, общей площадью 19,9 кв.м.; Склад с гаражом лит. I-II, общей площадью: 202,3 кв.м.; Заправка ГСМ лит. III, общей площадью: 36,5 кв.м.; Вспомогательное здание, общей площадью 550,6 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договору, отчуждаемые объекты недвижимого имущества принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 13.09.2000, извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895, от 23.12.2016 индексный номер 76790915, от 26.09.2018 индексный номер 139114855, от 20.03.2020 индексный номер 204890859, от 16.11.2020 индексный номер 232716197, от 16.11.2020 индексный номер 232721634, от 23.06.2021 индексный номер 262773828.

Общая стоимость объектов недвижимого имущества, отчуждаемых по настоящему договору, составляет 10 170 000,00 руб. Стоимость отдельных объектов указана в пункте 1.1 договора купли-продажи. 

ООО «ТРАНСТЕХ» (покупатель) оплатило стоимость указанных объектов недвижимости путем перечисления денежных средств на счет продавца — ОДО «Веселовский молокозавод». Согласно п. 4.4. заключенного предварительного договора купли-продажи от 15.12.2023 № 2, истцом оплачен ответчику в счет стоимости отчуждаемых объектов недвижимости аванс в размере 2 000 000 рублей (платежное поручение № 2 от 20.12.2023 на сумму 1 000 000 рублей и платежное поручение № 3 от 20.12.2023 на сумму 1 000 000 рублей), оставшуюся сумму 8 170 000,00 рублей в счет оплаты по основному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества Покупатель перечислил в пользу Продавца согласно платежного поручения №4 от 27.12.2023 (том 1 л.д. 109-111).

28.12.2023 между сторонами подписан передаточный акт приема-передачи объектов недвижимого имущества (том 1, л.д. 106-107), согласно которому ОДО «Веселовский молокозавод» передало, а ООО «ТРАНСТЕХ» приняло объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, указанные в п.1.1 договора купли-продажи объектов недвижимости № 2 от 20.12.2023.

Согласно пункту 2.1 договора отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке 2,5000 га, кадастровый номер 2321255100:12:005:0154, по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, с целевым назначением для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей и иной промышленности. 

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве пользования на основании договора аренды земли от 19.09.2019, заключенного с Веселовским сельским советом и Извлечения из Государственного реестра вещных на недвижимое имущество о регистрации вещного права от 04.10.2019, индексный номер 183561288 (пункт 2.2 договора аренды, том 3, л.д. 74-82).

Согласно пункту 10.1 договора купли-продажи, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств.

28.12.2023 между ОДО «Веселовский Молокозавод» (арендатор), ООО «Веселовский Молокозавод» (Новый арендатор 1), ООО «ТРАНСТЕХ» (Новый Арендатор 2), ООО УК «Современные курорты» (Новый Арендатор 3), заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с множественностью лиц на стороне Арендатора (том 3, л.д. 86-90).

Право собственности ОДО «Веселовский Молокозавод» (арендатор), ООО «Веселовский Молокозавод» на спорные объекты недвижимости, по утверждению истца подтверждено: свидетельством о праве собственности от 13.09.2000 (том 4, л.д. 42-44), извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895 (том 4 л.д. 45-54), от 23.12.2016 индексный номер 76790915 (том 3, л.д. 1-4), от 26.09.2018 индексный номер 139114855, от 20.03.2020 индексный номер 204890859 (том 2, л.д. 143-148), от 16.11.2020 индексный номер 232716197 (том 3, л.д. 5-10), от 16.11.2020 индексный номер 232721634 (том 3, л.д. 11-13), от 23.06.2021 индексный номер 262773828.

Как утверждает истец, продавец по вышеуказанному спорному договору, несмотря на неоднократное обращение к нему покупателя (том 3 л.д. 14-19), уклонился от совершения всех необходимых действий для обращения в орган регистрации прав и государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как уже ранее означено судом, Распоряжением Правительства Запорожской области от 22.01.2025 № 29 «О признании имущества бесхозяйным и внесении сведений о нем в реестр бесхозяйного имущества, расположенного на территории Запорожской области» имущество, расположенное по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, признано бесхозяйным. 

Указанное Распоряжение Правительства Запорожской области от 22.01.2025 № 29 в части признания имущества, расположенного по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, бесхозяйным, оспаривалось ООО «Веселовский молокозавод» в рамках дела №А86-372/2025, решением по которому ООО «Веселовский молокозавод» было отказано в удовлетворении заявленных требований.

В рамках настоящего дела суд рассматривает исключительно исковые требования о государственной регистрации перехода прав собственности по договору № 2 от 20.12.2023, и решение по делу №А86-372/2025 не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

Во исполнение определения суда от 02.10.2024 Межрайонной ИФНС России № 1 по Запорожской области представлена информация, согласно которой ОДО «Веселовский молокозавод» зарегистрировано в ЕГРЮЛ в соответствии с частью 1 статьи 19.1 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании данных, которые ранее велись в соответствии нормативными данными Запорожской области (том 6, л.д. 26-31).

Судом также установлено, что на дату принятия решения учредительные документы ОДО «Веселовский молокозавод», во исполнение требований абзаца 2 части 2 статьи 19.1 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не приведены в соответствии с законодательством Российской Федерации, сведения об участниках ОДО в ЕГРЮЛ отсутствуют.

Изучив материалы настоящего дела, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель оплатить ее (пункт 1 статьи 454, статья 549 ГК РФ).

Имущественные интересы истца как покупателя не могут считаться удовлетворенными только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанная норма корреспондирует положениям пункта 1 статьи 551 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо соблюдение процедуры, указанной в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). В частности требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (статьи 14 и 15 Закона о регистрации).

Как усматривается из материалов дела, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на проданные объекты, что явствует из бездеятельности ответчика и его позиции при рассмотрении дела.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с указанными выше нормами Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с частью 1 статьи 1, частью 1 статьи 2 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 7-ФКЗ (далее – Закон № 7-ФКЗ) Запорожская область принята в Российскую Федерацию в соответствии с Конституцией Российской Федерации и статьей 4 Федерального конституционного закона от 17 декабря 2001 года № 6-ФКЗ «О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 1 Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 7- ФКЗ (далее – Закон № 7-ФКЗ) Запорожская область считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Запорожской областью о принятии в Российскую Федерацию и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта.

Статьей 4 Закон № 7-ФКЗ предусмотрено, что нормативные правовые акты Запорожской области действуют на территории Запорожской области до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Запорожской области (часть 2); нормативные правовые акты, применяемые в соответствии с решениями военно-гражданской администрации Запорожской области на территории Запорожской области на день принятия в Российскую Федерацию Запорожской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, действуют на территории Запорожской области до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Запорожской области (часть 3).

Со дня принятия в Российскую Федерацию Запорожской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта и до 1 января 2026 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции нового субъекта Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации (статья 36 Закона № 7-ФКЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Согласно статье 21 Закона № 7-ФКЗ до 01.01.2028 на территории Запорожской области нормативными правовыми актами данного субъекта РФ могут быть установлены особенности регулирования имущественных отношения, включая отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, особенности регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области установлены Указом временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15.03.2023 № 27-у (далее - Указ № 27-у).

В пункте 5 Указа № 27-у предусмотрено, что до 01.01.2024 договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением отдельных договоров, конкретно поименованных в этом пункте.

В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Заключенный между ОДО «Веселовский молокозавод» и ООО «ТРАНСТЕХ» договор от 20.12.2023 № 2 не относится к числу этих исключений.

Пунктом 5 Указа № 27-у также установлено, что несоблюдение нотариальной формы упомянутых договоров отчуждения недвижимости в случаях, предусмотренных законодательством, влечет их ничтожность. 

Нотариальная форма сделки в отличие от простой имеет для сделки конститутивное значение, является одним из элементов, входящих в фактический состав сделки. 

Следовательно, в силу пунктов 2, 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки, обязательное нотариальное удостоверение которой предусмотрено законом, влечет ее ничтожность.

Согласно пункту 3 статьи 163 ГК РФ прямо указывает на ничтожность сделки как последствие нарушения нотариальной формы.

Исходя из изложенного, договор купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 года № 2 в отсутствие его нотариального удостоверения является ничтожной сделкой.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), а значит, из недействительной сделки в принципе не может возникнуть субъективное право, подлежащее среди прочего государственной регистрации.

Вопреки мнению представителя истца, специальный характер указанного нормативного предписания Указа № 27-у в условиях системного толкования его норм и действующего федерального законодательства никак не расходится с нормами того же гражданского законодательства о нотариальной форме целого ряда сделок. Положение о нотариальной форме многих сделок имеет, с одной стороны, универсальный характер. С другой стороны, в рамках названного специального регулирования преследуется цель обеспечения максимальной стабильности, предсказуемости и прозрачности оборота недвижимости в условиях переходного периода и интеграции Запорожской области в экономическую и правовую системы РФ.

К тому же стороны договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.12.2023 года № 2 и, в частности, истец (покупатель) своей волей лишил себя преимуществ нотариального удостоверения данной сделки: если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац второй п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление оснований приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. Удовлетворение в порядке статьи 551 ГК РФ требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества, его фактической передачи покупателю и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

На основании изложенного, суд обязан дать оценку документам, на которые ссылается истец по иску как на доказательства возникновения права собственности у ответчика на спорное имущество, полученным в период действия законодательства Украины.

Как следует из материалов дела, истец, заявляя исковые требования, ссылается на то, что у ответчика возникло право собственности на спорное имущество на основании свидетельства о праве собственности от 13.03.2000 на имущество – завод сухого обезжиренного молока, расположенного по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, выданное Веселовской районной государственной администрацией Запорожской области (том 4, л.д. 42-44).

Вместе с тем, в указанном свидетельстве отсутствуют данные о том, на основании каких первичных правоустанавливающих документов оно было выдано. В связи с чем, указанное свидетельство является правоподтверждающим документом. Правоустанавливающих документов суду истцом не представлено, а потому свидетельство не может само по себе являться основанием для вывода о том, что ОДО «Веселовский молокозавод» является собственником спорного имущества и права собственности у него возникло в установленном законом порядке.

Представленные истцом извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895 (том 4 л.д. 45-54), от 23.12.2016 индексный номер 76790915 (том 3, л.д. 1-4), от 26.09.2018 индексный номер 139114855, от 20.03.2020 индексный номер 204890859 (том 2, л.д. 143-148), от 16.11.2020 индексный номер 232716197 (том 3, л.д. 5-10), от 16.11.2020 индексный номер 232721634 (том 3, л.д. 11-13), от 23.06.2021 индексный номер 262773828 также не свидетельствуют о возникновении у ответчика права собственности на спорное имущество. 

Кроме того, внесение сведений об ОДО «Веселовский молокозавод», как о собственнике спорных объектов в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество Украины, не может служить доказательством регистрации права собственности ответчика на имущество, являющееся предметом рассматриваемых требований, поскольку сделка по отчуждению права собственности на спорное имущество состоялась 20.12.2023, в период действия на территории Запорожской области законодательства Российской Федерации. Внесение сведений об объекте недвижимости, находящемся на территории Российской Федерации, в какие-либо реестры иностранных государств не может свидетельствовать о возникновении прав на такие объекты, что прямо следует из положений статьи 1213 ГК РФ.

По смыслу указанного, правообладатель имущества, имея лишь иностранные документы, не может распорядиться недвижимостью, в отсутствие регистрации своего права на это имущество в установленном действующем законодательством РФ порядке. Если правообладатель хочет продать, подарить или иным образом распорядиться такой недвижимостью, ему необходимо зарегистрировать свое право на основании имеющихся документов иностранного происхождения.

В то же время, доказательств регистрации за продавцом ранее возникшего права на спорное имущество в установленном законодательством РФ порядке, на момент заключения договора купли-продажи имущества от 20.12.2023, в материалы дела не представлено.

Положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливают необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат, согласно норме указанной статьи, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Такая государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ и единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указано, что общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано на то, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю возможна только после регистрации права собственности продавца на это имущество (абзац 4 п. 1 данного Постановления).

Доказательств государственной регистрации за продавцом права собственности на спорное имущество в российском реестре, в соответствии с положениями статьи 9, 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что надлежащие доказательства, подтверждающие право собственности ОДО «Веселовский молокозавод» на спорное имущество в материалах дела отсутствуют.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возникновение у продавца права собственности на спорное имущество, равно как и регистрацию ранее возникшего права собственности продавца на спорные объекты в установленном действующим законном порядке как на недвижимое имущество, правовых оснований для регистрации перехода соответствующего права к покупателю (ООО «ТРАНСТЕХ») при совершении сделки купли-продажи, не имеется.

При указанных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «ТРАНСТЕХ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (г. Севастополь) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Запорожской области в месячный срок со дня изготовления текста решения в полном объеме, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме постановления судом апелляционной инстанции.

Судья

В.С. Алексеева