АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-26390/2022

г. Уфа

17 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.10.2023

Полный текст решения изготовлен 17.11.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1.(до перерыва), секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р.(после перерыва), рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

 о обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, на условиях проекта договора купли-продажи с условием рассрочки, представленного ответчиком, с учетом внесенных дополнений и изменений; подготовить график платежей; установить и взыскать неустойку с МЗИО РБ в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня вступления решения в законную силу по настоящему делу и по день исполнения решения; 

при участии в судебном заседании (до перерыва): 

от МЗИО РБ -  ФИО3, доверенность от 07.08.2023г. № ФН-М04-04-1/5968-Ю, удостоверение.

от ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» - ФИО4, доверенность №63 от 21.11.2022 г., диплом, паспорт.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан»  о обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, на условиях проекта договора купли-продажи с условием рассрочки, представленного ответчиком, с учетом внесенных дополнений и изменений; подготовить график платежей; установить и взыскать неустойку с МЗИО РБ в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня вступления решения в законную силу по настоящему делу и по день исполнения решения.

Определением суда от 06.09.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

13.02.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

20.02.2023 от ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» поступил отзыв на исковое заявление; просил об урегулировании разногласий с учетом представленного Протокола разногласий ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан», в части требования неустойки просил отказать.

21.02.2023 от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В ходе рассмотрения настоящего спора, истцом неоднократно уточнялись исковые требования. 

06.07.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которым просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи.  Судом заявление принято в порядке  ст.49 АПК РФ. Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточненных требований.

07.07.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступили письменные пояснения истца к исковому заявлению. 

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан возражал относительно заявленных требований, просил отказать в иске, поддерживал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в удовлетворении исковых требований просил отказать, поддерживает доводы и позицию ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан». 

 10.10.2023 в судебном заседании объявлен перерыв.

 17.10.2023 судебное заседание продолжено в том же составе, протокол судебного заседания после перерыва ведет секретарь судебного заседания Якупова Э.Р., без явки представителей сторон.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании договора купли – продажи от 03.11.2018 № б/н ФИО2 приобрел на праве собственности объект недвижимости: - нежилое здание – заводоуправление, 2-этажный, площадью 1001,3 кв. метров, с кадастровым номером 02:58:020304:279, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

В последующем в установленном законом порядке указанный объект недвижимости истец разделил на два отдельных самостоятельных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами: 

-  нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, количество этажей – 2, площадь 557,7 кв. метра, кадастровый номер 02:58:020304:579, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, номер на этаже 1. - наименование - нежилое помещение, назначение 

- нежилое помещение, количество этажей -2, площадь 444,1 кв. м., кадастровый номер 02:58:020304:579, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, номер на этаже 2. 

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 1 511 кв. м. с кадастровым номером 02:58:020315:694, категория - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - размещение производственных объектов, предоставленного истцу на праве аренды по договору аренды от 28.10.2021 № 139-21 (РБ), срок действия с 10.08.2021 по 09.08.2070, адрес: Российская Федерация, Башкортостан, 

<

...>.

Земельный участок площадью 1 511 кв. метров предоставлен истцу в аренду согласно договору аренды № 139-21(РБ) от 28.10.2021, срок действия с 10.08.2021-09.08.2070.

Истец неоднократно обращался  в ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» о выкупе спорного земельного участка (28.11.2021, 23.05.2022).

05.12.2022 истец  повторно обратился с заявлением в Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» о предоставлении ему в собственность за плату в размере 25 процентов от кадастровой стоимости, без проведения торгов с рассрочкой платежа на срок 36 месяцев, с первоначальным взносом 30 % от цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:58:020304:694, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, 

<

...> с видом разрешенного использования - размещение производственных объектов (письмо от 20.05.2022 исх. № б/н).

20.01.2023 проект договора купли-продажи земельного участка с приложенными документами на 11 листах в двух экземплярах, полученные истцом, были им подписаны и возвращены в уполномоченный орган с протоколами разногласий к договору купли-продажи земельного участка в установленные сроки (сопроводительное письмо от 04.07.2022 № б/н, с отметкой о принятии от 05.07.2022).

Государственное учреждение, рассмотрев протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, сообщило о том, что форма договора купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке оплаты утверждена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 24 августа 2020 года № 1263 «Об утверждении примерных форм документов». Учитывая вышеизложенное, учреждение оставляет подготовленный проект договора без изменения (письмо от 29.07.2022 № юа-07/7161), которое получено истцом по электронной почте 01 августа 2022 года (т.1 л.д. 58).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд пришел к следующему. 

В соответствии с Положением о Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31.01.2014 №35,  Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является республиканским органом исполнительной власти, осуществляющим в пределах своей компетенции права собственника земельных ресурсов и государственного имущества Республики Башкортостан, функции в области землеустройства.

01.10.2020 заключено Соглашение о взаимодействии Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного казенного учреждения  «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (Учреждение), в соответствии с которым Учреждение от имени Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан осуществляет функции и полномочия в сфере земельных и имущественных отношений по управлению и распоряжению государственным имуществом Республики Башкортостан (за исключением долей и акций хозяйственных обществ).

Проект спорного договора купли-продажи земельного участка готовило и направляло Учреждение, следовательно, надлежащим ответчиком по данному спору является Государственное казенное учреждение  «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Как следует из представленных в материалы дела документов и пояснений сторон, поводом к оферте на заключение договора купли-продажи на выкуп земельного участка явилось заявление истца о выкупе земельного участка в собственность без проведения торгов. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

На основании подпунктов 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Поскольку в соответствии с приведенным положением закона собственнику объекта недвижимости принадлежит право на осуществление выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, на собственнике указанного земельного участка лежит корреспондирующая этому праву обязанность по его продаже. 

Таким образом, заключение спорного договора купли-продажи является обязательным для ответчика. 

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). 

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). 

Таким образом, урегулирование разногласий между истцом и ответчиком, возникших при заключении договора купли-продажи подлежит разрешению судом в настоящем деле. 

В предложенной редакции договора истец предлагает изменить пункт 2.3 договора  в следующей редакции: Покупатель оплачивает первоначальный взнос в размере 30%, что составляет 40 498,96 руб. от цены участка, указанной в пункте 2.2 договора, в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет, указанных в пункте 2.11 договора.

Ответчик предлагает следующую редакцию: Покупатель оплачивает первоначальный взнос в размере 30%, что составляет 80 997,91 руб. от цены участка, указанной в пункте 2.2 договора, в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет, указанных в пункте 2.11 договора.

Согласно абз. 2 пункта 7 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что при выкупе в рассрочку оплата стоимости земельного участка с учетом начисленных процентов производится ежемесячно равными долями начиная со второго месяца со дня заключения договора купли-продажи, при этом первоначальный взнос в размере не менее 30% уплачивается в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счет соответствующего бюджета.

Согласно п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации,  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Заслушав позицию сторон, суд считает необходимым принять спорный пункт договора в редакции истца, поскольку он соответствует абз. 2 пункта 7 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629.

Истец просит п.2.9 проекта договора полностью исключить, а пункт 2.12 изложить в редакции: Датой оплаты участка считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский счет в банке продавца. 

Ответчик же возражая относительно позиции истца,  просит п.2.9 договора изложить в следующей редакции: Первоначальный взнос, указанный в пункте 2.3 договора, производится до регистрации права собственности на участок.

Пункт 2.12 договора ответчик просит изложить в редакции: Днем оплаты считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.11 договора.

Обязанность продавца по регистрации перехода права собственности истца на земельный участок возникает в силу императивной нормы закона в порядке, установленном статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не обусловлена оплатой покупателем земельного участка до его регистрации. 

Сроки оплаты первоначального взноса установлены нормативно – правовым актом правительства республики и согласованы в пункте 2.3 проекта договора. Отсутствие такой оплаты со стороны покупателя не препятствует регистрации его права, такая процедура осуществляется в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи, соответственно, не предоставляет ответчику право на приостановление исполнения обязательства по регистрации сделки в соответствии со статьей 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В настоящее время законом регламентированы правоотношения, касающиеся государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в том числе сроки оплаты первоначального взноса установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 и согласованы сторонами в договоре купли-продажи.  Суд не находит оснований для дополнительной регламентации указанных полномочий продавца путем включения вышеуказанных условий в текст (проект) договора купли-продажи. Доводы истца подлежит в этой части отклонению в связи с неверным толкованием норм права. 

Исходя из вышеуказанного, суд считает редакцию указанных пунктов, предложенных ответчиком, соответствующими действующему законодательству и подлежащими изложению в урегулированном проекте договора купли-продажи земельного участка.

Истец просит исключить пункт 4.1.3 договора купли-продажи, мотивировав тем, что основания для проведения проверок при осуществлении муниципального земельного контроля могут быть установлены только на федеральном уровне, что следует из предписаний пункта 31 части 4 статьи 1 ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".  По мнению истца, включение указанного пункта в договор не основано на нормах закона, земельное законодательство не устанавливает условием оформления в собственность лица наличие или отсутствие обязанности предоставления какой-либо информации. При этом обязанности собственников земельных участков лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков установлены ст. 42 ЗК РФ. Следовательно, по мнению покупателя (ответчика) нет необходимости дублировать в договоре купли-продажи действующее законодательство (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Ответчик, возражая относительно позиции истца, просит указанный п.4.1.3 проекта договора изложить в следующей редакции: Предоставлять информацию о состоянии участка по запросам соответствующих органов государственной и исполнительной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей в соответствии с действующим законодательством.

Суд считает необходимым включить положения пункта 4.1.3 в договор купли-продажи в целях дополнительного закрепления и уточнения правового положения собственников и лиц, не являющихся собственником предмета договора - земельного участка. 

Истец также просит исключить из договора пункт 4.1.4, по условиям которого: С момента подписания настоящего Договора и до момента регистрации права собственности на Участок не продавать его, не сдавать его в аренду, не отдавать в залог, не вносить в качестве вклада в уставный (складочный, паевой) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов или иным способом распоряжаться этим Участком, а также не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке.

Суд не находит оснований для исключения из договора купли-продажи указанного пункта исходя из следующего. 

В соответствии со ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не предусмотрено законом. Следовательно, до соответствующей регистрации права собственности, истец не имеет права распоряжения земельным участком. 

Кроме того, истцом просит исключить  пункт 4.1.6 договора: Предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопровода, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не возражали против исключения спорного пункта.

Учитывая позицию сторон, суд полагает возможным исключить п.4.1.6 договора.

Истец просит исключить пункт 4.1.7 договора, согласно которому покупателю следует принять Участок от Продавца по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора, не позднее чем через 10 календарных дней с момента выполнения всех обязательств указанных в пункте 4.1.1 договора; исключить  пункт 4.2.3 договора: Не позднее чем через 10 календарных дней с момента выполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 4.1. договора, обеспечить передачу участка покупателю по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора;

Пункт 4.3 договора дополнить следующим содержанием: К моменту заключения договора земельный участок находится во владении и пользовании покупателя, с этого дня (заключения договора) обязанность продавца по передаче покупателю участка считается исполненной.

Согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается, врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Следовательно, оснований для принятия пунктов 4.1.7, 4.2.3 в редакции ответчика не имеется.

На основании вышеуказанного, суд полагает дополнить договор пунктом  4.3 в редакции истца.

Истец просит принять пункт 4.2.4 договора в его редакции: В срок не позднее пяти рабочих дней с даты совершения сделки (заключения Договора) Продавец обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости (земельного Участка) в порядке, установленном статьей 18,19 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 28.06.2022) «О государственной регистрации недвижимости.

Ответчик полагает необходимым принять  спорный пункт договора в редакции ответчика: В срок не позднее пяти рабочих дней с даты подписания акта приема - передачи к настоящему Договору направить Договор и акт приема- передачи к нему с приложением необходимых документов в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии с  п. 2 статьей 19 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

Таким образом, ответчик обязан направить в орган регистрации соответствующее заявление с момента совершения сделки, поскольку пункт 4.17 договора исключен судом.

Истец также просит дополнить договор  пунктом 4.3 в следующей редакции: К моменту заключения договора земельный участок находится во владении и пользовании покупателя, с этого дня обязанность Продавца по передаче Покупателю участка считается исполненной. 

Ответчик не возражал дополнить договор  пунктом  4.3.

Суд  считает возможным включить в договор  пункт .4.3 в представленной истцом редакции.

Истец  просит исключить абзац 2 п.6.2 договора, мотивировав тем, что по общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Как указывает истец, ответчик не привел правовые нормы закона или иного правового акта, обязывающего покупателя пользоваться земельным участком и исполнять обязанности землепользователя.

ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не возражают против  исключения  абзаца 2 пункта 6.2 договора купли-продажи.

Истцом просит утвердить абзац 3 п.6.2 договора купли продажи в следующей редакции: Риск случайно гибели или случайного повреждения участка, переданного продавцом и принятого его покупателем, состоявшееся до подписания настоящего договора, переходит на покупателя с момента заключения договора.

ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не возражали против редакции истца, поскольку изменения  не существенные, не нарушают права и законные интересы сторон.

Истец также просит исключить пункты 6.3, 6.4 договора или изложить 

в следующей редакции:  пункт 6.3 Договор может быть расторгнут сторонами  с соблюдением правил и условий действующего законодательства, в том числе гл.29 ГК РФ; пункт 6.4 Неустойка и (или) убытки, уплаченные покупателем в связи с неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением им обязательств по договору, возврату покупателю не подлежат, ссылаясь, что спор в данной части подлежит урегулированию сторонами в порядке п. 2 ст. 52 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец считает, что  правоотношения, связанные с последствиями расторжения договора, в том числе вопросы возврата имущества, возмещения убытков, причиненных таким расторжением, урегулированы нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 393, 401, 453).

Дополнительная регламентация условиями договора правоотношений, урегулированных законом, по мнению истца, не требуется. При отсутствии взаимного согласия сторон условие, обязывающее одну сторону для совершения определенных действий, не может быть включено в договор, в том числе по решению суда.

Ответчик настаивает на следующей редакции пункта 6.3: Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке продавцом в следующих случаях:

Непоступления денежных средств, указанных в пункте 2.2 Договора, на счет, указанный в пункте 2.11 Договора, в течение 30 дней после заключения Договора.

Письменного отказа Покупателя от оплаты или от принятия Участка.

Нарушения Покупателем срока уплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с пунктом 2.3 Договора, более чем на 30 дней.

Возникновения иных оснований, предусмотренных действующим законодательством. 

Пункт 6.4: В случае расторжения Договора по инициативе Покупателя Участок возвращается в собственность Продавца (в том числе и в случаях, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину их цены).

При этом денежные средства, уплаченные Покупателем в соответствии с подпунктами 2.3 и 2.4 Договора, возвращаются Покупателю за вычетом неустойки и (или) убытков, причитающихся Продавцу в связи с неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением Покупателем обязательств по Договору.

В размер убытков включается, в том числе упущенная выгода в размере арендной платы, которую Продавец мог бы получить от предоставления Участка в аренду, за время с момента передачи его Покупателю до возврата Продавцу в соответствии с настоящим пунктом Договора.

Порядок возврата Покупателю денежных средств, уплаченных им в соответствии с подпунктами 2.3 и 2.4 договора, регулируются действующим законодательством и соглашением сторон о расторжении договора.

Неустойка и (или) убытки, уплаченные Покупателем в связи с неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением им обязательств по Договору, возврату Покупателю не подлежат.

Судом установлено, что указанный пункт договора в редакции ответчика не изменяет по существу и не отменяет условия договора в указанной части, а напротив, конкретизирует его условие, что способствует исключению неопределенности в части исчисления суммы, подлежащей возврату покупателю исходя из установленной независимым оценщиком стоимости объекта. 

Поскольку по смыслу статьи 453 ГК РФ, разъяснений пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» одним из общих последствий расторжения договора купли продажи, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, является возврат полученного имущества передавшей его стороне, тогда как ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена.

Учитывая вышеизложенные позиции сторон, нормы права и фактические обстоятельства, суд считает возможным урегулировать  пункты 6.3 и 6.4 в редакции ответчика.

Истец просит, в случае неисполнения ответчиками в добровольном порядке судебного акта истец просит взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки со дня вступления решения в законную силу по день его фактического исполнения. 

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта предусмотрена пунктом 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 указанного Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктами 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки, в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1, 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что заявленные требования, а именно урегулирования разногласий при заключении договора не являются обязательствами о понуждении к исполнению в натуре, и не требуют указание на временные рамки, требования истца о взыскании судебной неустойки не подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит обязать  Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» с момента вступления решения суда в законную силу направить предпринимателю график платежей, являющимся приложением и неотъемлемой частью договора купли-продажи с условием о рассрочке оплаты.

Поскольку  график платежей  является неотъемлемой частью договора купли-продажи, ответчику необходимо привести график в соответствие с условиями договора купли-продажи.

С учетом принятого по делу решения, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины по иску возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  - удовлетворить частично.

Изложить п.2.3 договора купли-продажи земельного участка  с кадастровым номером 02:58:020304:694 с условием о рассрочке оплаты в следующей редакции:

««Покупатель оплачивает первоначальный взнос в размере 30%, что составляет 40 498,96 руб. от цены участка, указанной в пункте 2.2 договора, в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет, указанных в пункте 2.11 договора».

 Пункт 2.9 изложить в следующей редакции:

«Первоначальный взнос, указанный в пункте 2.3 договора, производится до регистрации права собственности на участок».

Пункт 2.12 договора в следующей редакции:

Днем оплаты считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.11 договора».

Пункт 4.1.3 договора изложить в редакции:

«Предоставлять информацию о состоянии участка по запросам соответствующих органов государственной и исполнительной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей в соответствии действующим законодательством».

Пункт 4.1.4 договора изложить в редакции:

«С момента подписания настоящего Договора и до момента регистрации права собственности на Участок не продавать его, не сдавать его в аренду, не отдавать в залог, не вносить в качестве вклада в уставный (складочный, паевой) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов или иным способом распоряжаться этим Участком, а также не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке».

Исключить пункты 4.1.6, 4.1.7, 4.2.3  из текста договора.

Пункт 4.3 договора изложить в редакции:

«К моменту заключения договора земельный участок находится во владении и пользовании покупателя, с этого дня (заключения договора) обязанность продавца по передаче покупателю участка считается исполненной».

Пункт 4.2.4 договора изложить в редакции:

«В срок не позднее пяти рабочих дней с даты совершения сделки (заключения Договора) Продавец обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости (земельного Участка) в порядке, установленном статьей 18,19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.06.2022) «О государственной регистрации недвижимости».

Пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции дополнив:

«К моменту заключения договора земельный участок находится во владении и пользовании покупателя, с этого дня обязанность Продавца по передаче Покупателю участка считается исполненной». 

Исключить абзац 2 пункта 6.2 договора купли-продажи.

Изложить абзац 3 пункта 6.2 договора в следующей редакции:

«С даты подписания договора покупателем ответственность за сохранность участка, равно как и риск, случайно порчи участка несет покупатель».

Изложить положения пункта 6.3 договора в следующей редакции:

«Договор, может быть, расторгнут в одностороннем порядке продавцом в следующих случаях:

Непоступления денежных средств, указанных в пункте 2.2 Договора, на счет, указанный в пункте 2.11 Договора, в течение 30 дней после заключения Договора.

Письменного отказа Покупателя от оплаты или от принятия Участка.

Нарушения Покупателем срока уплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с пунктом 2.3 Договора, более чем на 30 дней.

Возникновения иных оснований, предусмотренных действующим законодательством. 

Пункт 6.4 изложить: «В случае расторжения Договора по инициативе Покупателя Участок возвращается в собственность Продавца (в том числе и в случаях, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину их цены).

При этом денежные средства, уплаченные Покупателем в соответствии с подпунктами 2.3 и 2.4 Договора, возвращаются Покупателю за вычетом неустойки и (или) убытков, причитающихся Продавцу в связи с неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением Покупателем обязательств по Договору.

В размер убытков включается, в том числе упущенная выгода в размере арендной платы, которую Продавец мог бы получить от предоставления Участка в аренду, за время с момента передачи его Покупателю до возврата Продавцу в соответствии с настоящим пунктом Договора.

Порядок возврата Покупателю денежных средств, уплаченных им в соответствии с подпунктами 2.3 и 2.4 договора, регулируются действующим законодательством и соглашением сторон о расторжении договора.

Неустойка и (или) убытки, уплаченные Покупателем в связи с неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением им обязательств по Договору, возврату Покупателю не подлежат».

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя ФИО2  к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – отказать.

Взыскать с Государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова