ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11255/2017

г. Челябинск

05 октября 2017 года

Дело № А47-10054/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу № А47-10054/2016 (судья Калашникова А.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - Долгий С.Л. (доверенность от 08.06.2017).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП Мощенко, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик), в котором просил заключить с ним договор купли-продажи полуподвального нежилого помещения № 4, общей площадью 89,5 кв. м, расположенного по адресу:                       

<

...>, изложив пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет сумму в размере 1 700 000 руб.», 

- пункт 2.3 договора: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 700 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,5 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 2, л. д. 70-72, т. 3, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» (далее также – ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.08.2017 (резолютивная часть объявлена 25.07.2017) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца. 

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что величина рыночной стоимости арендуемого заявителем нежилого помещения, указанная в отчете от 17.08.2016 № 58/16-0, выполненном ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», является для уполномоченного органа обязательной, а не рекомендуемой, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе, определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена. Податель жалобы полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Отмечает, что нельзя спор об оспаривании достоверности цены договора квалифицировать как преддоговорный, так как законодателем предусмотрена возможность оспаривания величины рыночной стоимости выкупаемого объекта. Между тем, истец не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). Кроме того, ответчик отмечает, что ИП Мощенко пропущен тридцатидневный срок для заключения договора купли-продажи, что свидетельствует об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП Мощенко является арендатором нежилого помещения № 4, общей площадью 89,5 кв. м, состоящего из комнат 1-8, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, литера А, с подвалом по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 21.10.2014 № 2-673ж-11909 (т. 1, л. д. 14-17). 

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург Оренбургской области», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2010 серии 56-АБ № 123443 (т. 1, л. д. 132).

06 июня 2016 года предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с Закона № 159-ФЗ (т. 1, л. д. 25).

Письмом от 18.08.2016 № 1-28/4014 Комитет довел до сведения истца, что стоимость выкупаемого имущества определена по состоянию на 06.06.2016 и согласно отчету от 17.08.2016 № 58/16-о (т. 1, л. д. 48-130) составляет                            3 405 085 руб. без учета НДС (т. 1, л. д. 28).

Администрацией города Оренбурга 05.09.2016 издано постановление № 2767-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>» (т. 1, л. 

<

...>), согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора – субъекта малого предпринимательства – ИП Мощенко на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 89,5 кв. м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 3 405 085 руб. (без учета НДС).

Во исполнение указанного постановления Комитет направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1, л. д. 30-32), указывая цену приобретения имущества 3 405 085 руб. (без НДС) в соответствии с отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 № 58/16-о. 

Истец не согласился с выкупной ценой имущества, поскольку из подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Оренбургский Дом» (далее – ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом») рецензии от 22.09.2016 № 109-2016 на отчет от 17.08.2016 № 58/16-о (т. 1,                         л. д. 41-45) следует, что отчет имеет методологические ошибки, нарушения Закона № 159-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3, полученная стоимость не может быть признана достоверной. 

ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом» представило справку о рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 2 040 000 руб. (т. 1, л. д. 45).

В связи с указанным истец направил в адрес ответчика письмо с приложением проекта договора купли-продажи (т. 1, л. д. 33-38), согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 2 040 000 руб., установленной ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом». 

Комитет письмом от 27.09.2016 № 1-28/4708 (т. 1, л. д. 39) возвратил представленный предпринимателем проект договора купли-продажи и указал на то, что достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого помещения, установленная на основании отчета ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости                               от 17.08.2016 № 58/16-о, не оспорена. 

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 01.12.2016 (т. 1,       л. д. 150-152) по ходатайству предпринимателя по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без НДС) объекта недвижимости - помещения, назначение нежилое, общая площадь 89,5 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.06.2016. Проведение экспертизы поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз» (далее – ООО «ЦСЭ»).

31 января 2017 года в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта № 146-АНО-2016, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 06.06.2016 составляет 1 704 000 руб. (т. 2, л. д. 4-30).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2017 (т. 3,       л. д. 112-114) по ходатайству Комитета по делу назначена повторная судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без НДС) спорного объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2016. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз» (далее – ООО «Центр экономических и юридических экспертиз»).

В материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта от 20.07.2017 № 027/17, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 06.06.2016 составляет 1 700 000 руб. (т. 4, л. д. 1-46).

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорного нежилого помещения, определенной ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» по результатам проведенной судебной экспертизы, сочтя экспертное заключение обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства. Одновременно суд учел представленную истцом подготовленную ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом» рецензию                   от 22.09.2016 № 109-2016 на отчет от 17.08.2016 № 58/16-о.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя предпринимателя, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона № 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у истца преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для ответчика заключение договора является обязательным. 

Комитет в настоящем случае не оспаривает наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп занимаемого помещения. 

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда. 

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ИП Мощенко в порядке Закона № 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 3 405 085 руб. без учета НДС по состоянию на 06.06.2016 на основании отчета об определении рыночной стоимости № 58/16-о, составленного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания».

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного  помещения. 

Проведение судебной экспертизы судом было поручено эксперту                   ООО «ЦСЭ».

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 06.06.2016 составляет 1 704 000 руб. 

Также арбитражный суд первой инстанции, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости удовлетворения ходатайства ответчика и назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Проведение судебной экспертизы судом было поручено эксперту                   ООО «Центр экономических и юридических экспертиз». По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 06.06.2016 составляет 1 700 000 руб.

Обозначенное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 20.07.2017 № 027/17 отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи помещения.

Одновременно арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения по результатам двух судебных экспертиз определена практически одинаковой (1 704 000 руб.  и 1 700 000 руб.). Соотносимой указанной величине является и стоимость помещения, указанная в справке ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом» о рыночной стоимости объекта недвижимости (2 040 000 руб. с НДС). С другой стороны, данная величина значительно отличается от стоимости имущества, указанной в проекте спорного договора.

Также, удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции обоснованно учел представленную истцом рецензию от 22.09.2016 № 109-2016 на отчет от 17.08.2016 № 58/16-о, подготовленную ООО «Центр оценки «Оренбургский Дом», с указанием на нарушения Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 1, ФСО № 3, которые подтверждены в ходе судебного разбирательства (указанные в отчете стандарты оценки являются утратившими силу, поскольку отменены приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 № 467, отсутствуют корректировки либо некорректно выбраны данные при расчете, что привело к определению недостоверной стоимости помещения).

Податель жалобы считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

  Между тем, доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не может быть принят и довод подателя жалобы о том, что ИП Мощенко пропущен тридцатидневный срок для заключения договора купли-продажи, что, по мнению истца, свидетельствует об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

  Так, в силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 указанной статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

  В силу части 4.1 указанной статьи течение срока, указанного в части 4  настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В настоящем случае, как указывает сам податель жалобы, предприниматель получил проект спорного договора 08.09.2016, представил разногласия Комитету 23.09.2016 (т. 1, л. д. 33), 27.09.2016 Комитет отказался принять в качестве обоснованных замечания истца (т. 1, л. д. 39), 07.10.2016 истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Таким образом, предпринимателем не пропущен установленный Законом № 159-ФЗ срок для заключения договора.

Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу № А47-10054/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                              М.И. Карпачева

 

                                                                                                          О.Н. Пирская