АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5007/2017

г. Ставрополь

23  марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2018 года Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2018 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриным В.А., рассмотрев в заседании суда исковое заявление государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-контракт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, третьи лица: Министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, министерство образования и молодежной политики Ставропольского края, г. Ставрополь, общество с ограниченной ответственностью «Деловой партнер», г. Ставрополь о взыскании основного долга по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 718 754,48 рубля и пени за период с 01.01.2015 по 28.02.2018 в размере 383 659,59 рубля, при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 по доверенности от 25.04.2017, ФИО2 по доверенности от 16.06.2017, ФИО3 по доверенности от 07.03.2018, ответчика ФИО4 по доверенности от 09.01.2018, в отсутствие третьих лиц (извещены), 

установил:

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь (далее – колледж, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-контракт», г. Ставрополь (далее – общество, ответчик), третьи лица: министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, министерство образования и молодежной политики Ставропольского края, г. Ставрополь, общество с ограниченной ответственностью «Деловой партнер», г. Ставрополь о взыскании основного долга по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 1 645 704,57 рубля и пени за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 233 008,49 рубля. 

Истец неоднократно заявлениями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнял исковые требования и в окончательной редакции заявления от 14.03.2018 просит суд взыскать с ответчика основной долг по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 718 754,48 рубля и пеню за период с 01.01.2015 по 28.02.2018 в размере 383 659,59 рубля (явно выраженный отказ от остальной части требований истец не выразил, производство по делу в части прекратить не просил, а уточнил заявленные требования – порядок начисления арендой платы с учетом поступивших ранее платежей).

Суд принимает уточнение исковых требований, поскольку  оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых обязательств по уплате арендной платы договору аренды №17 от 30.10.2007 с учетом одностороннего изменения с 01.05.2016 размера арендной платы на основании ее рыночной стоимости, определенной в отчете №310 от 13.04.2016 (349,54 рубля за 1 кв.м. в месяц). 

Ответчик в отзыве на исковое заявления и дополнениях к нему просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что отчет №310 от 13.04.2016 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены договора аренды. С учетом стоимости арендной платы, определенной заключением эксперта №ЭЗ 019/11/2017, исходя из 216 рублей за 1 кв.м. в месяц, задолженность с учетом произведенных оплат у общества отсутствует. Кроме того, ответчик на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просил снизить заявленный размер неустойки.   

По делу на основании ходатайства ответчика была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Арбитраж», г. Ставрополь. По результатам проведенной оценочной экспертизы представлено заключение эксперта №ЭЗ 019/11/2017 от 23.11.2017. 

Определением суда от 05.03.2018 ходатайство колледжа о назначении повторной экспертизы отклонено, мотивы указаны в определении.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 30.10.2017 между колледжем (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды №17, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, общей площадью 605,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с приложением №2 к договору аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 89 441,70 рубля.    

Срок аренды установлен с 30.10.2007 по 30.10.2042 (пункт 1.2. договора). 

По акту приема-передачи от 20.10.2007 нежилое здание, общей площадью 605,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, передано во временное владение и пользование обществу. 

Дополнительным соглашением от 01.01.2009 в договор аренды были внесены изменения (в пункты 4.1., 4.2.) и сторонами согласованно, что арендная плата уплачивается арендатором в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы за 1 кв.м. объекта, передаваемого в аренду, указанной в отчете независимого оценщика. Перерасчет арендной платы по договору производится арендодателем не чаще одного раза в три года.            

Письмом №1-30/227 от 15.04.2016 колледж уведомил общество об изменении с 01.05.2016 размера арендой платы, которая в соответствии с отчетом об определении стоимости арендной платы №310 от 13.04.2016, составляет 211 716,38 рубля в месяц.

Общество возразило против одностороннего увеличения (изменения) арендной платы, соответствующее соглашение не подписало, и продолжало оплачивать арендную плату в размере, первоначально установленном договором - 89 441,70 рубля.

Колледж, настаивая на одностороннем изменении размера арендной платы, который в измененном виде составил 211 716,38 рубля в месяц, обратился в суд с настоящим иском  о взыскании основного долга по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 718 754,48 рубля и пени за период с 01.01.2015 по 28.02.2018 в размере 383 659,59 рубля (с учетом частичных оплат, засчитанных в соответствии с положениями законодательства – без назначения платежа на первоначально образовавшийся долг; с назначением платежа на задолженность, указанную в платежном документе).  

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтверждается, что колледж (арендодатель) свои обязательства по договору аренды выполнил надлежащим образом, предоставив во временное владение и пользование обществу (арендатору) по акту приема-передачи от 20.10.2007 нежилое здание, общей площадью 605,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с приложением №2 к договору аренды размер ежемесячной арендной платы на момент его заключения составлял 89 441,70 рубля.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В дополнительном соглашении от 01.01.2009 к договору аренды стороны согласовали,  что арендная плата уплачивается арендатором в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы за 1 кв.м. объекта, передаваемого в аренду, указанной в отчете независимого оценщика. Перерасчет арендной платы по договору производится арендодателем не чаще одного раза в три года.            

Таким образом, соглашением сторон предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при надлежащем уведомлении арендатора.

По смыслу статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Указанным правом колледж воспользовался и направил обществу уведомление №1-30/227 от 15.04.2016 об изменении с 01.05.2016 размера арендой платы, которая в соответствии с отчетом об определении стоимости арендной платы №310 от 13.04.2016, составляет 211 716,38 рубля в месяц.

В свою очередь у общества возникали сомнения в достоверности рыночной стоимости арендной платы, определенной в отчете №310 от 13.04.2016, в связи с чем общество продолжало оплачивать арендую плату в размере, первоначально согласованном сторонами в договоре – 89 441,70 рубля в месяц.    

Учитывая, что у сторон возникли разногласия по размеру рыночной арендной платы и достоверности отчета №310 от 13.04.2016, судом на основании ходатайства ответчика было назначено проведение оценочной экспертизы и перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет № 310 об определении стоимости арендной платы от 13.04.2016, выполненный ООО «Деловой партнер» по состоянию 13.04.2016, требованиям ФСО 1-3 и Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

2) в случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы?

3) какова рыночная стоимость арендной платы за пользование 1 кв. м. нежилого помещения объекта недвижимого имущества:

- здание литер А (1-2 этажи),

- подвал литер А (0 этаж),

- пристройка литер А,

- мансарда над литером А,

расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 13.04.2016.

В соответствии с заключением эксперта №ЭЗ 019/11/2017 от 23.11.2017 отчет об оценке №310 от 13.04.2016 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона и федеральных стандартов оценки. 

Выполненные ошибки и нарушения в реализации метода сравнительных продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода, влияют на итоговую величину рыночной стоимости арендной платы. 

Рыночная стоимость арендной платы за пользование 1 кв.м. объектом недвижимого имущества, расположенным по адресу: 

<

...>, составляет 216 рублей за 1 кв.м. в месяц, или 130 831,20 рубля в месяц за всю площадь объекта.        

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы приходит к выводу о том, что отчет №310 от 13.04.2016 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении рыночной цены договора аренды.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В отсутствие доказательств обратного, заключение эксперта №ЭЗ 019/11/2017 от 23.11.2017 принимается судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости арендной платы за пользование спорными помещениями. Определением суда от 05.03.2018 ходатайство колледжа о назначении повторной экспертизы отклонено. 

Таким образом, рассматривая требования колледжа о взыскании с общества основного долга по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, суд исходит из обоснованного одностороннего изменения с 01.05.2016 размера арендной платы и установления его рыночного размера в 130 831,20 рубля в месяц. Данный размер арендной платы суд считает экономически обоснованным, адекватным размеру арендуемой площади, назначению помещений, местоположению здания. Повышение арендной платы составило 46% от цены, первоначально установленной в договоре. В свою очередь, повышение размера арендной платы, указанное в заявлении истца (211 716,38 рубля в месяц), составило бы 237%, что значительно превышает первоначальный размер, установленный соглашением сторон при заключении договора.  

Учитывая, что обществом во исполнение условий договора аренды производились частичные оплаты арендной платы и в целях установления действительного размера задолженности за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, исходя из размера арендной платы в 89 441,70 рубля в месяц до 01.05.2016, и в 130 831,20 рубля в месяц после указанной даты,   сторонами в материалы дела представлены платежные документы за весь период.

По общему правилу и с учетом положений стать 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан производить зачисление денежных средств с учетом указанного должником назначения платежа, а при отсутствии назначения платежа в платежном поручении исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. 

Суд, проанализировав представленные в материалы дела платежные документы по уплате арендной платы с 01.01.2015 и по настоящее время с учетом указанных обстоятельств (отнесения платежей без назначения платежа на первоначально образовавшийся долг) установил, что задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, исходя из размера арендной платы в 89 441,70 рубля в месяц до 01.05.2016, и в 130 831,20 рубля в месяц после указанной даты, у общества отсутствует, на 31.03.2017 имеется переплата в размере 170 976,49 рубля.   

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании  основного долга по арендной плате по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 718 754,48 рубля. 

Вместе с теми, материалами дела подтверждается, что общество несвоевременно в период с 01.01.2015 по 06.07.2016 (арендная плата за январь 2015 года – май 2016 года)  осуществляло оплату арендной платы, допуская просрочки платежей.   

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения очередного платежа в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени по 0,06% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки до полного погашения задолженности.  

Поскольку материалами дела подтверждаются обстоятельства просрочки обществом платежей по арендной плате (арендная плата за январь 2015 года – май 2016 года), т.е. ответчик несвоевременно осуществлял свои обязательства по внесению платежей, чем нарушил условия договора аренды, то требование о взыскании неустойки (пени), исходя из размера арендной платы в 89 441,70 рубля в месяц до 01.05.2016, и в 130 831,20 рубля в месяц после указанной даты, заявлено обоснованно.          

Обоснованный размер неустойки, рассчитанный судом из расчета 0,06% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (арендная плата за январь 2015 года – май 2016 года), за период с 01.01.2015 по 06.07.2016 составляет 40 338,12 рубля. Этот размер неустойки и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.     

Ссылка общества на необходимость снижения размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимается, поскольку ответчиком доказательства явной несоразмерности неустойки (0,06 % в день или 21,9% в год) последствиям нарушения обязательства не представлены. 

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а поэтому с ответчика в пользу истца следует взыскать пеню (неустойку) по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с 01.01.2015 по 06.07.2016 в размере 40 338,12 рубля, а в удовлетворении стальной части исковых требований следует отказать. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины и судебные расходы по оплате экспертизы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 879 рублей, а с истца в пользу ответчика - расходы по оплате судебной экспертизы в размере 24 085 рублей  (пропорционально размеру удовлетворенных требований). В данной части суд производит судебный зачет, в результате которого с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы в виде оплаты экспертизы в размере 23 026 рублей.  

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 7 763 рублей в связи с уточнением исковых требований подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> принять. 

Исковые требования государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регион-контракт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> пеню (неустойку) по договору аренды №17 от 30.10.2007 за период с  01.01.2015 по 06.07.2016 в размере 40 338,12 рубля. 

В удовлетворении остальной части исковых требований государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> отказать. 

Взыскать с государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион-контракт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> судебные расходы по оплате экспертизы в размере 23 206 рублей.   

Возвратить государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению «Ставропольский региональный многопрофильный колледж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> из федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 763 рубля. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             М.А. Керимова