Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10928/2020

г. Хабаровск

12 мая 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 27.04.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682460, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682431, 

<

...>),

третье лицо: Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края,

о взыскании 2 108 307 руб. 67 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

Комитет по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный рыбокомбинат» (далее – ООО «ВРК», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 12/41 от 16.03.2012 за 2019 год в сумме 2 108 307 руб. 67 коп.  

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательство по внесению арендных платежей. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В отзыве на иск и дополнениях ООО «ВРК» заявленные требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. По мнению ответчика, платежи совершены в полном объеме, арендодатель не исполнил возложенную на него обязанность по своевременному информированию о корректировке платы за использование земельного участка. В течение 2019 года Комитет неоднократно направлял Обществу уведомления об изменении платы, содержащие противоречивые сведения о подлежащих применению переменных показателях.  

В судебное заседание стороны, уведомленные о дате, времени и месте слушания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителей не обеспечили. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, с учетом нормативных предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

На основании постановления от 14.03.2012 № 114-па, 16.03.2012 между Администрацией Николаевского муниципального района в лице профильного Комитета (арендодатель) и ООО «ВРК» (арендатор) заключен договор аренды № 12/41, по условиям которого во временное владение и пользование Общества в целях проектирования и строительства очистных сооружений и производственных объектов передан земельный участок площадью 15 000 кв.м., с кадастровым номером 27:10:0010141:241 (категория земель – земли населенных пунктов), расположенный по адресу: 

<

...> м на север от нежилого здания по ул. Центральная, д. 22.

 

Передача объекта аренды ответчику подтверждена актом от 16.03.2012.

Согласно пункту 2.1 действие договора аренды распространено на период 14.03.2012-13.03.2017. 

По истечении указанного срока арендатор, в отсутствие возражений Комитета, продолжил использование участка.   

В порядке реализации требований национального законодательства о придании гражданским прав и обременениям режима публичной достоверности, с учетом срока действия соглашения, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю произведена регистрация договора. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за 1 кв.м на текущий год определен в сумме 2 руб. 53 коп. за 1 кв.м. Этим же пунктом установлено право арендодателя изменить размер платы за землю в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти, местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы, освобождение от платы), с письменным извещением арендатора. 

Плата за пользование имуществом подлежит внесению ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.2).

Дополнительными соглашениями от 19.03.2018, 06.11.2019 сторонами скорректирован вид разрешенного использования земельного участка (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; размещение складов). 

Полагая, что в период действия договора № 12/41 – в течение 2019 года обязанность по осуществлению согласованных платежей исполнялась арендатором ненадлежащим образом, Комитет направил в адрес Общества претензию № 4-18-504 от 16.03.2020 с требованием о производстве оплаты долга.   

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации предъявленной задолженности ответчиком не совершено. 

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения требований.  

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 12/41, передаточный акт от 16.03.2012) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «ВРК» земельного участка площадью 15 000 кв.м., с кадастровым номером 27:10:0010141:241 по адресу:                           

<

...> м на север от нежилого здания по ул. Центральная, д. 22, а также использование указанного объекта в спорный период (2019 год).

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу, отраженному в пункте 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами.

Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, предоставленный во временное владение и пользование Общества земельный участок                                (государственная собственность на который не разграничена) изначально был передан ответчику в целях проектирования и строительства очистных сооружений и производственных объектов.

Однако впоследствии заявлением от 19.02.2018 № 37 (с учетом дополнения № 55 от 05.03.2018) ООО «ВРК» инициировало уточнение вида разрешенного использования участка – 1.15 (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции).

Постановлением Администрации № 98-па от 19.03.2018 скорректировано разрешенное использование соответствующего участка, с указанием кода 1.15 (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции). Данные изменения отражены в публично достоверном государственном реестре. 

19.03.2018 между сторонами заключено соглашение, где отражен новый вид использования -  хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

Заявлением от 22.10.2019 № 293 ООО «ВРК» вновь инициировало уточнение вида разрешенного использования участка – установлением кода 6.9 (использование под склады).

Постановлением Администрации № 1206-па от 06.11.2019  скорректировано разрешенное использование соответствующего участка, с указанием кода 6.9 (склады). Данные изменения также отражены в публично достоверном государственном реестре установленным порядком. 

В целях фиксации произошедших изменений между профильным Комитетом Администрации и ООО «ВРК» 06.11.2019 заключено дополнительное соглашение к договору № 12/41, в рамках которого был отражен новый вид разрешенного использования. 

Из представленных материалов следует, что расчет платы осуществлен на основании Постановления Правительства Хабаровского края  № 411-пр от 30.12.2009 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края», пунктом 2.1 которого предписано, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз), за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.4 раздела 1 настоящего Положения, пунктах 2.7 - 2.9 настоящего раздела, и рассчитывается по формуле:

А = Кс x Квз,

где:

А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев, подлежащий уплате в бюджет;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления муниципального района, городского округа и не могут превышать максимальных значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 г. N 411-пр.

На основании Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42                            «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» кадастровая стоимость участка № 27:10:0010141:241 составила 2 370 150 руб. (пункт 80635 Приложения к Приказу).

К названному показателю применен коэффициент 1,0847 на основании постановления Администрации Николаевского муниципального района от 14.02.2019 № 111-па «О внесении изменения в постановление администрации Николаевского муниципального района от 12.11.2018 № 568-па                              «Об установлении на 2019 год значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Николаевского муниципального района» (в силу прямого указания названный акт распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2019).

Таким порядком за период 01.01.2019-05.11.2019 (включительно) начислено 2 176 462 руб. (кадастровая стоимость – 2 370 150 * коэффициент 1,0847; полученная сумма (2 570 901 руб. 71 коп.) разделена на количество дней в году (365) и умножена на период фактического пользования (309 дней))

Впоследствии за период 06.11.2019-31.2019 ввиду принятия Администрацией (на основании заявления от 22.10.2019 № 293 ООО «ВРК» об уточнении вида разрешенного использования участка – 6.9 (использование под склады) Постановления № 1206-па и корректировки разрешенного использования соответствующего участка, с указанием кода 6.9 (склады), производится новый расчет, исходя из внесенной в ЕГРН новой кадастровой стоимости 3 127 500 руб. и коэффициента 0,0219. За соответствующий период начислено 10 508 руб. 40 коп. 

Итоговая задолженность определена в следующем порядке: 2 186 970 руб. 40 коп. – 49 415 руб.73 (оплачено 10 508,4 + 38 907,33) – переплата за 2018 год в сумме 29 247 руб. Размер долга составил 2 108 307 руб. 67 коп.   

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Суд констатирует, что предложенный истцом подход к определению размера платы за используемый ответчиком участок в целом согласуется с предписаниями федерального, краевого и местного законодательства.

В частности, инициатором разбирательства для расчета платы использованы отраженные в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка  27:10:0010141:241.

Материалами дела, выписками из ЕГРН подтверждается, что кадастровая стоимость названного участка 3 127 500 руб. отражена в публичном реестре вплоть до настоящего времени, в установленном законом порядке не оспорена.  

Поэтапное применение коэффициентов 1,0847 и 0,0219 осуществлено в строгом соответствии с предписаниями актов органов местного самоуправления, с учетом изменений вида разрешенного использования,  зонирования территории, дифференциации по градостроительным и оценочным зонам, видам деятельности. Натуральные показатели коэффициентов не превышают максимальных значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр.

 

Действительно, из материалов дела следует, что в течение 2019 года Комитет неоднократно направлял Обществу уведомления об изменении платы, содержащие различные сведения о подлежащих применению переменных показателях.  

Вместе с тем, указанное обстоятельство в данном конкретном случае не может рассматриваться в качестве препятствия для удовлетворения требований. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды. При таких обстоятельствах ненаправление уведомлений об изменении размера арендной платы (а равно – направление уведомлений, содержащих различные сведения) не влечет освобождения от обязанности по ее оплате в полном объеме. Уведомления о размере арендной платы являются лишь средством информирования о внесенных изменениях, при этом методика исчисления платежей определена в официально опубликованных нормативно-правовых актах, размещенных в открытом доступе.

Отклонению подлежит и ссылка ответчика на разъяснения, приведенные в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011                 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно данному разъяснению, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Буквальное содержание данного правового подхода свидетельствует о его применении лишь к ситуациям отсутствия государственного регулирования арендной платы.

Однако, в рассматриваемом случае плата за использование земли носит регулируемый характер. 

Суд также не может оставить без внимания, что существенная динамика показателя арендной платы в данной ситуации была обусловлена не какими-либо односторонними действиями Администрации, а предопределена объективными обстоятельствами (изменение кадастровой стоимости), и в значительной мере связана с поведением самого арендатора, по инициативе которого дважды корректировался вид разрешенного использования участка.

Применительно к расчету задолженности суд полагает необходимым дополнительно указать следующее. 

Ключевым показателем для определения платы за использование земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности (а также участков, собственность на которые не разграничена) является кадастровая стоимость.  

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998                № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»                           (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ) по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Статьей 24.20 Закона № 135-ЗФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ предписано, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. 

Таким образом, как законодательством, действовавшим в спорный период, так и нормами права, закрепленными в Законе № 135-ФЗ в настоящее время, установлено базовое правило о зависимости момента начала применения показателя кадастровой стоимости от момента его фиксации в публично достоверном государственном реестре.    

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется государственными бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Датой определения кадастровой стоимости в указанных случаях является день, по состоянию на который осуществлено внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, а также включения в фонд данных государственной кадастровой оценки сведений о кадастровой стоимости, перечень которых установлен приказом Минэкономразвития России от 16.06.2017 № 291. 

Полученные сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости. 

Из материалов дела усматривается, что сведения о первом из примененных Администрацией показателей кадастровой стоимости                          (2 370 150 руб.) были отражены реестре в 2018 году.

Таким образом, его применение в расчете платы с 01.01.2019 является обоснованным.

Обновленный показатель кадастровой стоимости (3 127 500 руб.) использован истцом для определения размера платы с 06.11.2019. Однако, как установлено судом, фактически указанная дата соотносится не с моментом фиксации кадастровой стоимости в реестре, а с моментом издания Администрацией Постановления № 1206-па о корректировке вида разрешенного использования соответствующего участка (по заявлению ООО «ВРК» от 22.10.2019 № 2930), а также моментом заключения дополнительного соглашения к договору аренды № 12/41.   

В ходе судебного разбирательства судом истцу неоднократно предлагалось представить сведения о действительном моменте отражения в реестре обновленного показателя кадастровой стоимости (3 127 500 руб.) и обосновать свой расчет с учетом таких сведений. 

Вопреки неоднократным указаниям, соответствующих данных Администрация не привела.

Вместе с тем, из сведений Росреестра, а также данных согласующихся с ними данных открытых источников усматривается, что соответствующий показатель кадастровой стоимости был внесен в публично достоверный государственный реестр 18.11.2019. Эта же дата указана в качестве момента, на который определен соответствующий показатель. 

В связи с этим, именно с названной даты допустимо его применение для целей определения размера платы за использование участка. 

Совокупность приведенных обстоятельств указывает на ошибочность произведенного истцом расчета.

Между тем, судом установлено, что при корректном учете периодов отражения в реестре различных показателей кадастровой стоимости (01.01.2019-17.11.2019 – 2 370 150 руб., 18.11.2019-31.12.2019 – 3 127 500 руб.), с поэтапным применением коэффициентов 1,0847 и 0,0219, а также с учетом совокупности сформировавшейся на начало спорного периода переплаты и произведенных Обществом оплат, сумма, на которую мог претендовать истец, превышает объем заявленных требований. Таким образом, избранный истцом порядок определения суммы требований привел к улучшению положения ответчика.

При изложенных обстоятельствах суд, в силу принципов диспозитивности и состязательности, а также будучи связанным объемом исковых требований, возлагает на ответчика обязанность произвести внесение арендной платы в сумме 2 108 307 руб. 67 коп. на основании статей 309, 310, 614 ГК РФ.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточный рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2 108 307 руб. 67 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточный рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 33 542 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              С.Ю. Дацук