ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-102862/17-109-561

г. Москва

02 ноября 2017 года

Резолютивная часть объявлена 26.10.2017

Полный текст решения изготовлен 02.11.2017

Арбитражный суд в составе: судьи  А.А.Гречишкина, 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ЯрРенИнвест»

к ООО «Фудо»

о взыскании по предварительному договору аренды от 25.10.2013 г. № YRI-133/2013  задолженности по арендной плате по базовой арендной плате за май 2016 г. в сумме 26 603 руб. 50 коп., задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.06.2014 г. по 30.05.2016 г. в сумме 225 746 руб. 35 коп., задолженности по оплате за сервисное обслуживание за период с01.07.2014 г. по 30.05.2016 г. в сумме 102 322 руб. 52 коп., задолженности по оплате с оборота арендатора за период с 01.05.2015 г. по 30.06.2015 г. в сумме 51  252 руб. 23 коп.

при участии:

от истца –ФИО2 по доверенности от 01.03.2017

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.06.2017

УСТАНОВИЛ:

1. ООО «ЯрРенИнвест» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Фудо» о взыскании по предварительному договору аренды от 25.10.2013 г. № YRI-133/2013  задолженности по арендной плате по базовой арендной плате за май 2016 г. в сумме 26 603 руб. 50 коп., задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.06.2014 г. по 30.05.2016 г. в сумме 225 746 руб. 35 коп., задолженности по оплате за сервисное обслуживание за период с01.07.2014 г. по 30.05.2016 г. в сумме 102 322 руб. 52 коп., задолженности по оплате с оборота арендатора за период с 01.05.2015 г. по 30.06.2015 г. в сумме 51  252 руб. 23 коп.

Истец поддержал требования по основаниям, изложенным в иске и в письменных пояснениях.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам изложенным в отзыве.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.   

2. Как следует из материалов дела, Между Обществом с ограниченной ответственностью «ЯрРенИнвест» (далее также может именоваться как «Истец» или «Арендодатель») и Обществом с ограниченной ответственностью «Фудо» (далее также может именоваться как «Ответчик» или «Арендатор») был заключен предварительный договор аренды от 25.10.2013 года № YRI-133/2013 (далее также может именоваться как «Предварительный договор»). Все сокращения, используемые в настоящем исковом заявлении, не расшифрованные Истцом, имеют значение, указанное в Предварительном договоре.

Во исполнение п. 5.8 Предварительного договора и п. 2.1 приложения № 2 Предварительного договора Истец передал Ответчику помещение № 3008 на 3 (третьем) этаже здания по адресу: 

<

...> (ТЦ «Аура») общей Расчетной площадью 58,4 кв.м. (далее может именоваться как «Помещение»), что подтверждается актом приема-передачи Помещения от 28.11.2013 года.

Помещение расположено в здании многофункционального торгового центра «Аура», который принадлежит Истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №76-76-01/014/2014-522 от «26» февраля 2014 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «21» августа 2014 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

3. Из позиции истца следует.

Предварительный договор расторгнут на основании Соглашения сторон о расторжении от 30.05.2016 года. Помещение возвращено Истцу со стороны Ответчика на основании Акта приемки-передачи от 30.05.2016 года.

За Ответчиком числится следующая задолженность в сумме 405 924,90 рублей по Предварительному договору, которая им до сих пор не оплачена.

Период и размер задолженности детализирован в расчете, прилагаемом к исковому заявлению.

Через управляющую компанию «ЕСЕ Русланд», осуществляющую руководство, принадлежащим Истцу ТРЦ «Аура» на основании договора управления, со стороны Истца Ответчику по его фактическому и юридическому адресам направлялась претензия исх. № 258 от 27.03.2017 года с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по Предварительному договору. Тем не менее, указанная в п. 1 искового заявления задолженность Ответчика, до сих пор им не погашена и никаких попыток урегулирования спора в досудебном порядке им не производится. Из данных обстоятельств следует, что возникший спор не может быть разрешен посредством переговоров между сторонами. В случаях, когда из поведения ответчика не усматривается намерение разрешить возникший спор в досудебном порядке, такой спор может быть передан в суд (см.: п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015 года; Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009). В соответствии с п. 15.3 Краткосрочного договора спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы.

В целях определения цены иска и расчета размера государственной пошлины, Истцом произведен расчет суммы задолженности по оплате Базовой Арендной платы, который установлен в валюте (долларах США), в рублевом эквиваленте указанных сумм по курсу валют: 1 доллар США равен 55 рублей (в силу п. 2 Дополнительного соглашения № 3 к Предварительному договору). В этой связи размер задолженности по Базовой Арендной плате за май 2016-го года в рублевом эквиваленте .составляет: 26 603,50 (Двадцать шесть тысяч шестьсот три и 50/100) рублей (483,70 х 55 = 26 603,50 р.). Таким образом, общий размер задолженности Ответчика по предварительному договору составляет (все суммы указаны с НДС): 405 924,90 рублей (26 603,50 р. + 225 746,35 р. + 102 322,52 р. + 51 252,53 р.).

4. Из позиции ответчика следует.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по следующим основаниям.

30.05.2016 ответчик заключил с истцом Соглашение о расторжении предварительного договора аренды №YRI-133/2013 от 25.10.2013, передал арендуемое помещение истцу по Акту приема-передачи от 30.05.2016.

На 30.05.2016 ответчик подтверждает наличие за ним следующей задолженности:

- 225 746.35 рублей за Эксплуатационные расходы;

- 102 322.52 рублей за Сервисное обслуживание:

- 51 252.53 рублей за Плату с оборота, итого: 379 321,40 рублей.

Согласно Акту сверки от 24.02.2016 за подписью истца, задолженность ответчика по Базовой арендной плате па 31.12.2015 составляет 2 883,31 долларов США.

Таким образом, на дату расторжения договора – 30.05.2016, задолженность ответчика по Базовой арендной плате составляет: 9 136,10 долларов США.

В соответствии с п. 6.2. Предварительного договора аренды №YR1-133/2013 от 25 октября 2013г. ответчиком уплачен истцу Обеспечительный платеж-2 в размере 12 653,33 доллара США без НДС (14 930,9 долларов США с НДС).

Обеспечительный платеж-2 является обеспечением надлежащего исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем.

Согласно п. 10.4. Краткосрочного договора аренды, при расторжении Договора по Соглашению сторон, сумма Обеспечительного платежа-2 подлежит возврату арендатору в течение 15 рабочих дней с момента подписания Соглашения о расторжении договора, а именно до 20.06.2016 года.

Таким образом, с зачетом Обеспечительного платежа-2, задолженность ответчика по Базовой арендной плате отсутствует:

9 136,10 долларов США (задолженность по Базовой плате) - 14 930,9 долларов США (обеспечительный платеж) = 5 794,80 долларов США.

Из расчета первого отзыва следует.

При этом остаток Обеспечительного платежа-2 в размере 5 794,80 рублей, при перерасчете в рубли по курсу ЦБ на 20.06.2016, составляет:

5 794,80 рублей х 65.4398 (курс доллара на 20 июня 2016г.) = 379 210, 55 рублей.

Таким образом, зачитывая сумму остатка Обеспечительного платежа-2 в размере 379 210, 55 рублей в счет уплаты задолженности по Эксплуатационным расходам. Сервисному обслуживанию. Плату с оборота в размере 379 321,40 рублей, окончательная задолженность ответчика по договору составляет:

379 210, 55 рублей - 379 321,40 рублей =110 рублей 85 копеек.

В силу того, что задолженность ответчика составляет 110,85 рублей, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания денежной суммы в размере 405 814.05 рублей:

405 924.90 рублей (цена иска) - 110.85 рублей (задолженность) = 405 814,05 руб.

Из расчета второго отзыва следует.

При этом остаток Обеспечительного платежа-2 в размере 5 794,80 рублей, при перерасчете в рубли по курсу ЦБ на дату его внесения (на п. 4.10 Договора), составляет:

5 794.80 рублей х 31,66 (курс доллара на 25.10.2015) = 183 463,37 рублей.

Таким образом, зачитывая сумму остатка Обеспечительного платежа-2 в размере 183 463,37 руб. в счет уплаты задолженности по Эксплуатационным расходам, Сервисному обслуживанию. Плату с оборота в размере 379 321,40 руб., окончательная задолженность ответчика по договору составит:

379 321,40 рублей - 183 463,37 рублей = 195 858, 032 рублей.

Поскольку задолженность ответчика составляет 195 858, 032 рублей, правовые основания для взыскания денежной суммы в размере 210 066.868 рублей отсутствуют:

405 924.90 рублей (цена иска) 195 858,032 рублей (задолженность) = 210 066,868 рублей

5. Суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что стороны свободны в определении условий и порядка арендной платы по договору аренды.

Предварительный договор в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ является смешанным и содержит как положения о заключении в будущем договора, так и положения, регулирующие арендные отношения сторон до заключения долгосрочного договора. Указанные арендные отношения осуществлялись на условиях, изложенных в форме долгосрочного договора, который является неотъемлемой частью Предварительного договора. В соответствии с положениями п. 5.8 Предварительного договора стороны в явном виде договорились вступить в арендные отношения до заключения отдельных договоров аренды.

В п. 5.8 Предварительного договора стороны определили, что использование Арендатором Помещения в период с даты подписания акта приема-передачи Помещения до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды, являющегося приложением № 2 к Предварительному договору (далее может именоваться как «Краткосрочный договор») будет осуществляться на условиях Краткосрочного договора и по ставке платы за пользование, равной ставке Арендной платы и иных платежей по Краткосрочному договору в порядке, предусмотренном для выплаты Арендной платы и иных платежей по Краткосрочному договору.

Порядок расчетов между сторонами регламентирован в разделе 4 Краткосрочного договора: «Арендная плата, иные платежи и порядок расчетов». В соответствии с п. 4.1 Краткосрочного договора Арендная плата состоит из Постоянной и Переменной составляющих.

В соответствии с п.п. 4.1.1 Краткосрочного договора Постоянная составляющая Арендной платы включает в себя Базовую Арендную плату и оплату Эксплуатационных расходов.

Согласно п. 4.2 Краткосрочного договора Базовая Арендная плата за аренду Помещения в год определяется путем умножения Расчетной площади помещения на Арендную ставку, которая в период с Даты открытия Помещения (2S.11.2013 г.) составляла 1 300 долларов США за 1 кв.м. площади Помещения в год без учета НДС. Таким образом, с Даты открытия Помещения ежемесячный размер Базовой Арендной платы составлял: 6 326,67 долларов США без учета НДС (58,4 х 1 300/12 = 6 326,67). Кроме того Дополнительным соглашением № 1 от 10.06.2015 г. стороны определили, что в период с 01.04.2015 года по 30.09.2015 года размер Арендной ставки для расчета Базовой Арендной лдаты составляет 305 долларов США, кроме того НДС, за один кв.м. Помещения в год. Таким образом, в период с 01.04.2015 года по 30.09.2015 года ежемесячный размер Базовой Арендной платы составлял 1 484,33 долларов США без учета НДС (58,4 х 305/12 = 1 484,33). Кроме того в дополнительном соглашении № 2 и № 3 к Предварительному договору стороны договорились, что в период с 01.10.2015 года по 30.06.2016 года размер Арендной ставки для расчета Базовой Арендной платы составляет 780  долларов США без учета НДС. Таким образом, в период с 01.10.2015 года по 30.06.2016 года ежемесячный размер Базовой Арендной платы составлял 3 796 долларов США без учета НДС (58,4 х 780/12 - 3 796). Согласно п. 4.2.1 Краткосрочного договора Базовая Арендная плата оплачивается ежемесячно, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. При этом согласно п. 4.14 Краткосрочного договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон, Базовая Арендная плата, выражаемая в долларах США, подлежит оплате по курсу ЦБ РФ на дату осуществления платежа.

Согласно п. 4.3 Краткосрочного договора ежемесячный размер Эксплуатационных расходов определяется путем умножения Расчетной площади Помещения на ставку Эксплуатационных расходов в размере 6 200 рублей без учета НДС за 1 кв.м. Помещения в год. Согласно п. 4.3.1 Эксплуатационные расходы оплачиваются ежемесячно в том же порядке, что и Базовая Арендная плата. На основании вышеизложенного, ежемесячный размер Эксплуатационных расходов составляет 30 173,33 рублей без учета НДС (58,4 х 6 200/12 = 30 173,33).

Пункты 4.3.2-4.3.3 Краткосрочного договора предусматривают ежегодную индексацию размера Базовой Арендной платы и Эксплуатационных расходов на индекс потребительских цен России, но не ниже чем на 6 %. При этом, как следует из п. 5.1.5 Предварительного договора, дата первой индексации Базовой Арендной платы и Эксплуатационных расходов производится по истечении 12 (Двенадцать) месяцев с Даты Открытия Здания, которая состоялось 28.11.2013 года. С учетом имевшей место индексации размера арендной платы, ежемесячный размер Эксплуатационных расходов составил 37 670,82 рублей (58,4 х 7740,58/12 = 37670,82).

В соответствии с п. 4.1.2 Краткосрочного договора Переменная составляющая Арендной платы включает в себя Плату с Оборота Арендатора и Плату за Сервисное Обслуживание.

В соответствии с п. п.4.4. Краткосрочного договора Плата с Оборота Арендатора определяется как разница, если она положительная, между: суммой Товарооборота Арендатора в Помещении за Оборотный период, умноженной на Процент с оборота, и Базовой Арендной платой, исходя из Расчетной Площади Помещения (без НДС). Плата с Оборота Арендатора оплачивается ежемесячно не позднее  пятнадцатого  числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 4.8 Краткосрочного договора Плата за Сервисное Обслуживание определяется исходя из приборов учета, установленных Арендатором в Помещении, и оплачивается ежемесячно не позднее 5  числа отчетного месяца.

Согласно п. 6.3 Предварительного договора также предусмотрена обязанность Ответчика внести плату за открытие (далее - «Плата за Торжественное открытие»).

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» и на основании ст. 622 ГК РФ определено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

С учетом всех взаиморасчетов, имевших место между Сторонами, а также факта расторжения 30.05.2016 года Предварительного договора и возврата Помещения, за Ответчиком числится следующая задолженность по Предварительному договору, которая им до сих пор не оплачена:

- Задолженность по Базовой Арендой плате (с НДС): 483,70 долларов США;

- Задолженность по оплате Эксплуатационных расходов (с НДС): 225 746,35 рублей;

- Задолженность по оплате Платы за Сервисное Обслуживание (с НДС): 102 322,52 рублей;

- Задолженность по оплате Платы с Оборота Арендатора (с НДС): 51 252,53 рублей.

В силу п. 6.4 Предварительного договора установлено, что сумма Обеспечительного платежа - 2 определяется исходя из курса российского рубля к Доллару США, установленного ЦБ РФ на дату осуществления оплаты Обеспечительного платежа-2 (каждой из частей) соответственно. Для расчета суммы применяется курс Доллара США с указанием до десятитысячных долей (четыре знака после запятой). Кроме того, в силу п.5.8 Предварительного договора и п. 4.10 Приложения № 2 к Предварительному договору, также установлено, что сумма Обеспечительного платежа-2 определяется по курсу рубля к доллару США, действовавшему на дату осуществления Ответчиком такого платежа.

Таким образом, рублевый эквивалент Обеспечительного платежа-2 составляет: 489 013,85 руб.

Согласно платежному поручению № 293 от 13.12.2013 года, со стороны Ответчика перечислен Обеспечительный платеж -2 в размере 489 015,49 рублей.

В силу п. 6.4 Предварительного договора и п. 4.10 Приложения № 2 к Предварительному договору именно эта сумма в размере 489 015,49 рублей составляет величину Обеспечительного платежа-2, поскольку стороны согласовали применение того валютного курса ЦБ РФ, который существовал на момент оплаты Обеспечительного патежа-2, то есть на 13.12.2013 года.

При этом, в силу п. 5.8 Предварительного договора и п. 4.14 Приложения № 2 к Предварительному договору при расчете арендной платы применяется курс доллара США к рублю РФ на дату платежа.

В этой связи при зачете Обеспечительного платежа-2 Истец исходил из его наличия в размере 489 015,49 рублей. Увеличить эту сумму, с учетом того обстоятельства, что все платежи производятся в РФ в рублях, не представляется возможным, поскольку это привело бы к нарушению договоренностей сторон. Обеспечительный платеж фактически зачтен Истцом, и исковые требования сформулированы с учетом данного обстоятельства.

Ответчик утверждает в своем втором отзыве на исковое заявление, что Обеспечительный платеж - 2 не был зачтен Истцом и учтен при расчете задолженности по исковому заявлению. Данные предположения Ответчика не соответствуют действительности.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, при этом для зачета достаточно заявления хотя бы одной стороны.

Ответчик заплатил Обеспечительный платеж - 2 в дату 13.12.2013 года по курсу ЦБ РФ на данную дату в размере 489 015,49 руб.

Обеспечительный платеж-2 в размере 489 015,49 руб. зачтен Истцом в счет уплаты задолженности по Предварительному договору, о чем Ответчик был извещен на основании письма исх. № 258 от 27.03.2017 года. Этим же самым письмом исх. № 258 от 27.03.2017 года Ответчик был извещен Истцом о том, что задолженность Ответчика перед Истцом по Предварительному договору составляет: 483,70 долларов США (постоянная часть арендной платы) и 379 321,40 рублей РФ (переменная часть арендной платы), то есть как раз ту же самую сумму, которую Истец заявил в иске. При этом, согласно отчету с официального сайта ФГУП «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12743408052237, который имеется в материалах дела, письмо исх. № 258 от 27.03.2017 года было вручено Ответчику 21.04.2017 года.

Таким образом, оснований утверждать, что Истец не учел в исковом заявлении факт наличия Обеспечительного платежа-2 и не уменьшил на его сумму размер исковых требований, не соответствует действительности.

Суд пришел к выводу о том, что у ответчика имеется задолженность  в сумме 405 924 руб. 90 коп.,  которая подлежит взысканию в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 167-171  АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Фудо» в пользу ООО «ЯрРенИнвест» основной долг в сумме 405 924 руб. 90 коп., 

 а также расходы по госпошлине в сумме 11 119 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                               А.А. Гречишкин