/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-33857/2016

г. Краснодар

16 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при  участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" (ИНН 6154562603, ОГРН 1096154003956) – Гридина Е.В. (доверенность от 10.01.2018), в отсутствие истца – Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма "Маркитант"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2017 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу № А53-33857/2016, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КФ "Маркитант"» (далее – общество) о взыскании 1 148 525 рублей 05 копеек арендной платы за период с 01.01.2007 по 30.06.2016 по договору от 18.07.2001 № 10272, а также 482 138 рублей 81 копейки пени за период с 16.03.2007 по 22.08.2016 и 556 991 рубля 49 копеек арендной платы за период с 01.01.2007 по 30.06.2016 по договору аренды от 18.07.2001 № 10269, а также 233 819 рублей 27 копеек пени за период с 16.03.2007 по 22.08.2016.

Решением от 15.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.12.2017, исковые требования удовлетворены частично. Судебные акты мотивированы тем, что заявленная к взысканию сумма является неосновательным обогащением. Ввиду отсутствия у ответчика по настоящее время государственной регистрации прав на спорные земельные участки, он не мог являться плательщиком земельного налога. Отсутствие документов о праве пользования землей не может служить основанием для освобождения ответчика от внесения соответствующей платы. Договоры аренды от 18.07.2001 № 10272 и 10269, согласно дополнительных соглашений от 14.12.2006 № 06-704ж и 06-703ж, расторгнуты со ссылкой на статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). Вместе с тем, ошибочное указание основания расторжения не может расцениваться как императивно соответствующий закону факт. Ответами на запросы суда подтверждается отсутствие на спорных участках многоквартирных домов. Частичное удовлетворение исковых требований мотивированно пропуском срока исковой давности за период с 01.01.2007 по 07.12.2013. Основания для взыскания пени отсутствуют ввиду расторжения договоров аренды. Суд переквалифицировал требования о взыскании пени на проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых определен с учетом частичного удовлетворения исковых требования в части взыскания неосновательного обогащения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что согласно статье 16 Закона № 189-ФЗ  земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Во исполнение действующего законодательства, стороны подписали соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков. Разрешенное использование земельного участка «для эксплуатации жилого дома, магазинов и кинотеатра», что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра. Таким образом, на момент введения в действие Закона № 189-ФЗ стороны признавали наличие квартир в спорном домовладении. Ссылка суда первой инстанции на то обстоятельство, что в настоящее время квартиры в здании отсутствуют, ошибочна, так как закон обратной силы не имеет. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка, основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на нежилое помещение. С 2007 года общество оплачивает земельный налог на спорные участки.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на отмене принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет (арендодатель) и общество заключили договор от 18.07.2001 № 1027 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан земельный участок площадью 266 кв. м (часть земельного участка площадью 1420 кв. м) с кадастровым номером 61:58:0001095:9, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 57/ пер. Итальянский, 7, для эксплуатации магазина № 50, сроком на пять лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Годовой размер арендной платы установлен пунктом 2.1 договора и на момент заключения договора составил 9261 рубль.

18 июля 2001 года комитет (арендодатель) и общество заключили договор № 10269  аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан земельный участок площадью 129 кв. м (часть земельного участка площадью 1420 кв. м) с кадастровым номером 61:58:0001095:9, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7, для эксплуатации магазина № 91, со на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Годовой размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора и на момент заключения договора составил 6465 рублей.

Пунктом 2.3 договоров предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок расчета арендной платы.

Пунктом 2.4 договоров установлен ежеквартальный срок внесения арендных платежей не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в ИМНС расчетов арендной платы за землю.

В соответствии с решением Городской Думы г. Таганрога от 17.12.2010 № 253 п. 4.10 решения Городской Думы г. Таганрога от 30.11.2015 № 148 арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, вносится арендаторами ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

Согласно кадастровому паспорту от 21.07.2016 земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001095:9, предназначен для размещения кинотеатра, магазинов, кафе, офиса.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.11.2015 собственником объектов недвижимого имущества, находящихся на предоставленных в аренду земельных участках, является общество.

Дополнительными соглашениями от 14.12.2006 стороны согласовали расторжение договоров аренды земельных участков по соглашению сторон со ссылкой на статью 16 Закона № 189-ФЗ. Соглашения являются актами приема-передачи земельного участка.

Комитет, полагая, что общество уклоняется от внесения платы за земельный участок, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства – принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (неоформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что при расторжении договоров аренды от 18.07.2001 № 10272 и 10269 стороны ошибочно указали в качестве основания расторжения статью 16 Закона № 189-ФЗ; ссылка на данную норму не может расцениваться как императивно соответствующий закону факт. Представленными в дело доказательствами подтверждено отсутствие на спорных земельных участках многоквартирных домов (письма от 15.12.2017 № 17-41-Исх./02267 и от 30.11.2017 № 14-24-Исх./21365 от 30.11.2017). Таким образом, принятие Закона № 189-ФЗ не могло повлечь для ответчика возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Вместе с тем, определяя размер неосновательного обогащения и процентов, суды не учли следующее.

Как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 21.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001095:9 он имеет  разрешенное использование «для размещения кинотеатра, магазинов, кафе, офиса», а его площадь составляет 1444 +/- 13,30 кв. м (т. 1, л. д. 28).

Определяя размер неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суды не учли, что помимо объектов недвижимости ответчика на спорном земельном участке находятся иные объекты, принадлежащие другим лицам (т. 2, л. д. 79 – 97).

Поскольку участок не разделен, порядок его использования сособственниками объектов недвижимости не определен и не установлен долевой характер обязательств по внесению арендной платы (доказательства не представлены), к отношениям сособственников объектов недвижимости на участке следует применять нормы, регулирующие порядок исполнения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако, определяя размер платы, подлежащий взысканию ответчиком, суды не учли данные обстоятельства и надлежащей правовой оценки им не дали.

Кроме того, при определении периода взыскания процентов, следует дать оценку доводам ответчика о том, что в связи с внесением земельного налога он не обладал информацией о неосновательном сбережении платы за землю (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

При таких обстоятельствах решение от 15.06.2017 и апелляционное постановление от 27.12.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, сформировать надлежащим образом круг лиц, участвующих в деле, установить долю общества в праве пользования земельным участком, определить размер неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 по делу № А53-33857/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                        Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                      В.А. Анциферов

А.И. Мещерин