АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10671/2018

г. Ставрополь

26 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 мая 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

управления имущественных отношений администрации городского округа «г. Каспийск», г. Каспийск Республики Дагестан, ОГРН1120545000630, 

к обществу с ограниченной ответственностью «АБН-Строй», г. Ставрополь,                              ОГРН 

<

***>, 

третьих лиц: администрации городского округа «г. Каспийск», г. Каспийск Республики Дагестан, ОГРН 

<

***>, ФИО2 (

<

...>); ФИО3, (

<

...>); ФИО4 (

<

...> д 5, кв. 3), ФИО5 (

<

...> дом №6/2, кв. 3); ФИО6 (

<

...>"в", корпус Б, кв. 103); ФИО7 (

<

...> д 5, кв. 43); ФИО8 (

<

...> д 5, кв. 44); ФИО9 (Республика Дагестан, г. Махачкала, Советский район, ул. Ярагского, 104, кв. 2); ФИО10 (

<

...>); ФИО11 (

<

...>); ФИО12 (

<

...> д 5, кв. 72); ФИО13 (

<

...>); ФИО14 (

<

...>); ФИО15 (

<

...> д 5, кв. 101); ФИО16 (

<

...>); ФИО17 (

<

...>); ФИО18 (Республика Дагестан, 

<

...>); ФИО6 (

<

...>"в", корпус Б, кв. 103); ФИО19 (Республика Дагестан, Акушинский район,  с. Усиша); ФИО20 (

<

...>); ФИО21 (Республика Дагестан, Махачкала, ул. ФИО27, д.12); ФИО22 (Ханты-Мансийский автономный округ-Югра автономный округ, 

<

...> дом №26, кв. 315); ФИО23 (

<

...>); ФИО24 (

<

...> дом №7, кв.18); ФИО25 (

<

...>); ФИО26  (Республика Дагестан, г. Махачкала, с/т ФИО27, дом № 159); ФИО28 (

<

...>); ФИО29 (

<

...>); ФИО30 (

<

...> дом №12, кв. 100); ФИО31 (

<

...>); ФИО31 (

<

...>); ФИО24 (

<

...> дом №7, кв. 18); ФИО32 (

<

...>); ФИО33 (

<

...> дом №11, кв. 158); ФИО34 (

<

...>); ФИО35 (

<

...>); ФИО36 (

<

...> дом №18Д, кв. 130); ФИО37 (

<

...>); ФИО38 (

<

...>); ФИО39 (Республика Дагестан,  г. Каспийск, линия. 10-я, д. 29); ФИО30 (

<

...>); ФИО40 (

<

...>); ФИО41, 

<

...>); ФИО42 (

<

...>); ФИО43 Юнуса Магомед-Гаджиевича (

<

...>); ФИО44 (

<

...>); ФИО45 (

<

...>); ФИО46 (

<

...>), ФИО47 (

<

...> дом №23а, общ., кв. 17); ФИО48 (

<

...> в, кв. 46); ФИО49 (

<

...>); ФИО50 (

<

...>); ФИО51 (Республика Дагестан, 

<

...>); ФИО52 (

<

...> д .5, кв. 116); ФИО53 (

<

...>); ФИО54 (

<

...>); ФИО55 (

<

...>); ФИО41 (

<

...> д 5, кв. 23); ФИО56 (

<

...>); ФИО57 Республика Дагестан, г. Махачкала,  

<

...>); ФИО58 (

<

...> д 5, кв. 56); ФИО25 (

<

...>); ФИО55 (

<

...>"б", кв. 75); ФИО59 (

<

...>); ФИО60 (

<

...> д 5, кв. 84); ФИО26 (

<

...>); ФИО66 Гаруна Питулавича (

<

...>); ФИО61 (Республика Дагестан, 

<

...> дом №33); ФИО62 (

<

...>); ФИО63 (

<

...> дом №23А, кв. 90); ФИО64 (

<

...>);  ФИО65 (

<

...> жилого района, дом №39, кв. 18); ФИО66 (

<

...> дом №4, кв. 8); ФИО16 (

<

...> дом №12, кв. 26); ФИО51 (

<

...>); ФИО67  (629329, Ямало-Ненецкий АО, г. Новый Уренгой, пр-кт. Ленинградский, д. 13, кв. 8); ФИО68 (Республика Дагестан, 

<

...>); ФИО69 (

<

...>); ФИО70 (

<

...>); ФИО71 (

<

...>); ФИО72 (

<

...>); ФИО73 (

<

...> дом №1Б, кв. 9); ФИО74 (

<

...>); ФИО75 (

<

...> д 5, кв. 88); ФИО76 (

<

...> д 5, кв. 89); ФИО77 (

<

...>, кв.13); ФИО78 (

<

...> д 5, кв. 123); ФИО79 (

<

...>); ФИО80 (

<

...> д 5, кв. 126); ФИО81 (

<

...>); ФИО82 (

<

...>); ФИО83 (

<

...> д 5, кв. 32); ФИО84 (

<

...> дом №4, кв. 39); ФИО85 (

<

...>); ФИО86 (

<

...> дом №29, кв. 310); ФИО87 (

<

...> дом №95, кв. 14); ФИО88 (

<

...> дом №1, кв. 10); ФИО89 (

<

...>); ФИО90 (

<

...>); ФИО91 (Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра АО, г. Радужный, мкр. Южный, ул. Аэродромная, д.20, кв. 2,3); ФИО92 (

<

...>); ФИО27 Салат Максимовны (

<

...>); ФИО93 (

<

...>); ФИО94 (

<

...>); ФИО6 (

<

...>"в", корпус Б, кв. 103); ФИО95 Мерседес Салмановны (

<

...>); ФИО96 (

<

...>); ФИО97 (

<

...>); ФИО98 (

<

...>); ФИО99 (

<

...>); ФИО100 (

<

...> дом №25, кв. 43); ФИО101 (

<

...>); ФИО102 (

<

...>); ФИО103 (

<

...>);ФИО104, 

<

...>; ФИО105 (

<

...>); ФИО106 (

<

...>); ФИО102 (

<

...>); ФИО103 (

<

...>); ФИО107 (

<

...>); ФИО108 (

<

...>); ФИО109 (

<

...>); ФИО110 (

<

...>); ФИО111 (

<

...> д 5, кв. 41); ФИО112 (

<

...> д 5, кв. 42); ФИО113 (

<

...> д 5, кв. 67); ФИО114 (

<

...> д 5, кв. 68); ФИО115 (

<

...> д 5, кв. 69); ФИО116 – Мурада  Джумалиевича (

<

...> д 5, кв. 69); ФИО117 (

<

...> д 5, кв. 98); ФИО118 (

<

...> д 5, кв. 95); ФИО119 (

<

...> дом №1Б, кв. 9); ФИО120 (

<

...> дом №1); ФИО117 (

<

...> д 5, кв. 98); ФИО121 (

<

...> д 5, кв. 135); ФИО122 (

<

...> д 5, кв. 136); ФИО123 (

<

...>); ФИО124 (

<

...> д 5, кв. 138); ФИО125 (

<

...> д 5, кв. 138); ФИО126 (Республика Дагестан, г. Каспийск, ул. Приморская, д. 20); ФИО127 (Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...> дом №64, кв.23); ФИО128 (

<

...> д 5, кв. 73); ФИО129 (

<

...>); ФИО55 (

<

...>), ФИО130 (

<

...>), ФИО131 (

<

...>), ФИО95 Хадижат Инусовнцы, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО132,

о взыскании 1 762 506,5 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2007 № 41 и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:11, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР-8 в связи с истечением срока договора аренды от 07.12.2007 № 41, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «АБН-Строй», г. Ставрополь,  ОГРН 

<

***>,  

к управлению имущественных отношений администрации городского округа «г. Каспийск», г. Каспийск Республики Дагестан, ОГРН1120545000630, 

администрации городского округа «город Каспийск», ОГРН 

<

***>,

финансовому управлению администрации городского округа «город Каспийск», ОГРН 

<

***>,

муниципальному образованию городской округ «город Каспийск», г. Каспийск,

о взыскании 2 921 000 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 07.12.2007 № 41 за период с 26.02.2014 по 21.07.2017,

при участии: от общества – ФИО133 по доверенности от 05.06.2018 № 11,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (далее – управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АБН-Строй» (далее – общество) о взыскании 1 762 506,5 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2007 № 41 и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:11, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР-8 в связи с истечением срока договора аренды от 07.12.2007 № 41.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа «город Каспийск» (далее - администрация), собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:11.

Общество с ограниченной ответственностью «АБН-Строй» обратилось в суд с встречным иском к управлению имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск», администрации городского округа «город Каспийск», финансовому управлению администрации городского округа «город Каспийск», муниципальному образованию городской округ «город Каспийск», о взыскании 2 921 000 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 07.12.2007 № 41 за период с 26.02.2014 по 21.07.2017.

Представитель управления имущественных отношений в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В обоснование иска управление указало, что договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 заключён после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению исходя из нормативно установленных ставок. Поскольку договор аренды земельного участка является срочным и срок его действия истёк 07.12.2017, следовательно, общество обязано передать земельный участок по акту-приёма передачи управлению. 

В удовлетворении встречного иска управление имущественных отношений просило отказать в полном объёме, заявило о применении последствий пропуска срока исковой давности. 

Представитель общества в ранее представленном отзыве в иске просил отказать, указал, что 09.11.2017 зарегистрировано первое право собственности на помещение в многоквартирном доме по ул. Омарова, 5  в г. Каспийске, следовательно, с указанного момента земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поступил в долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 прекратил своё действие на основании статьи 413 ГК РФ. С учётом изложенного, требование управления о передаче земельного участка по акту приёма-передачи в связи с истечением срока действия договора аренды от 07.12.2007 № 41 удовлетворению не подлежит. В части требования о взыскании арендной платы ответчик по первоначальному иску указал, что размер арендной платы был установлен по результатам торгов, следовательно, является фиксированным на весь период действия указанного договора. При таких обстоятельствах понятие "регулируемой арендной платы" к указанному договору применению не подлежит. Таким образом, на стороне управления возникло неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей в сумме 2 921 000 рублей, которую общество просило взыскать с управления.

Также общество заявило о применении давностного срока к требованию истца по первоначальному иску о взыскании долга по арендной плате.

Третьи лица в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ранее истцом по первоначальному иску было заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований (т. 2, л.д. 75-76), согласно которому последний просил взыскать с ответчика 1 762 506,5 рублей задолженности по договору аренды от 07.12.2007 № 41, расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41, обязать ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:11, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР-8.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается. 

Поскольку требование о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 не было изначально заявлено управлением, является новым требованием, суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает ходатайство управления не подлежащим удовлетворению.

Также ранее в суд от третьего лица - ФИО31 поступило заявление об исключении его из числа третьих лиц по делу № А63-10671/2018.

Суд, рассмотрев указанное ходатайство, счёл его подлежащим отклонению, поскольку  действующим законодательством возможность исключения лица из числа третьих лиц не предусмотрена. При этом ФИО31 был привлечен судом в качестве третьего лица в порядке статьи 51 АПК РФ, поскольку принятый по настоящему делу судебный акт может повлиять на права и обязанности указанного лица. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд пришёл к следующему.

Как следует из материалов дела, 26.10.2007 Каспийской городской администрацией принято распоряжение "Об объявлении аукциона" № 227-р, которым комитету по земельным ресурсам и землеустройству при Каспийской городской администрации поручено объявить о проведении открытого конкурсного торга на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5 га под строительство многоэтажных жилых домов в МКР-8.

Информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже  права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:0011 площадью 50 000 кв.м под строительство 9 и 12-ти этажных жилых домов в МКР-8 сроком аренды на 10 лет опубликовано в газете "Трудовой Каспийск", выпуск № 44 от 02.11.2007.

03 декабря 2007 года комиссией по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, выставленных на аукцион, был подписан протокол № 1 об итогах аукциона, которым определено заключить договор аренды земельного участка по адресу: г. Каспийск, МКР № 8 с победителем аукциона – ООО «АБН-Строй». Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка установлена в размере 4 526 550 рублей.

27 ноября 2007 года сторонами заключён договор о задатке, согласно которому ООО «АБН-Строй» (претендент) вносит задаток в счёт обеспечения оплаты приобретенного на аукционе земельного участка на объявленный в информационном сообщении счёт продавца (муниципальное образование города Каспийска). Задаток устанавливается в размере 20% от начальной цены продажи и составляет 862 200 рублей.

Задаток перечислен ООО «АБН-Строй» по платёжному поручению от 26.11.2007 № 165. 

На основании протокола № 1 об итогах аукциона от 03.12.2007 между муниципальным образованием г. Каспийска (арендодатель) и ООО «АБН-Строй» (арендатор) заключён договор от 07.12.2007 № 41 аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:0011, находящийся по адресу: г. Каспийск, МКР № 8, для использования под строительство многоэтажных жилых домов. Срок аренды установлен на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 22.09.2008 за № 05-05-12/019/2008-222. Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 07.12.2007.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 216 000 рублей в год.

 Внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счёт арендодателя (пункт 3.2 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приёма-передачи в 10-тидневный срок с момента прекращения действия договора.

30 декабря 2014 года стороны заключили дополнительное соглашение, которым установили стоимость арендной платы за участок 542 001 рубль в год. В пункте 2.1 соглашения стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2014.

Ссылаясь на то обстоятельство, что за обществом числится задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.01.2018 в размере 1 762 506,5 рублей, а также на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41, управление имущественных отношений направило в адрес ООО «АБН-Строй» претензию от 09.01.2018 исх. № 7-01 с требование о погашении долга и возврате земельного участка.  Ответа на претензию не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления имущественных отношений в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то обстоятельство, что истцом была произведена переплата по арендной плате в сумме 2 921 000 рублей в период с 26.02.2014 по 21.07.2017 (7 447 550 руб. (общая сумма внесенных обществом оплат) – 4 526 550 руб. (размер арендной платы земельного участка по итогам аукциона)), в результате чего на стороне управления  имущественных отношений возникло неосновательное обогащение, ООО «АБН-Строй» обратилось в суд с встречным иском.

 Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ (в ред., действовавшей на дату заключения договора аренды от 07.12.2007 № 41) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30, п. 27 ст. 38.1 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ (в ред., действовавшей на дату заключения договора аренды от 07.12.2007 № 41) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона (пункт 8 указанной статьи).

Согласно пункту 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: 1) об организаторе аукциона; 2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона; 5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); 6) о "шаге аукциона"; 7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; 8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; 9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

В соответствии с пунктом 24 статьи 38.1 ЗК РФ результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. В протоколе также указываются: 1) предмет аукциона; 2) победитель аукциона; 3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Договор заключается с лицом, выигравшим торги, то есть предложившим наиболее высокую цену (ст. 447 ГК РФ).

Общие положения о торгах по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков регулировались Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (действовавшими до 01.03.2015; далее - Правила).

На основании пункта 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе в силу подпункта "д" данного пункта указывается, в частности, цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Согласно пунктам 26, 27 Правил протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. 

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В постановлении от 08.10.2013 № 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Как видно из материалов дела, в газете "Трудовой Каспийск" от 02.11.2007 (№ 44) опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже  права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:0011 площадью 50 000 кв.м под строительство 9 и 12-ти этажных жилых домов в МКР-8 сроком аренды на 10 лет. Определена начальная цена предмета торгов – 4 311 000 рублей, шаг аукциона – 5%.

Протоколом № 1 от 03.12.2007 об итогах аукциона победителем признано ООО «АБН-Строй», стоимость права на заключение договора аренды земельного участка установлена в размере 4 526 550 рублей (с учётом "шага аукциона" – 5% от начальной стоимости земельного участка). По результатам проведенного аукциона стороны заключили договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 сроком на 10 лет. 

В пунктах 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. 

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка иной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка (пункт 3.5 договора).

Судом установлено, что дополнительные соглашения к договору в связи с корректировкой индекса инфляции сторонами не заключались, перевод земельного участка иной категории в другую или изменение вида разрешенного использования земельного участка не осуществлялось.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2014 по делу № А15-4405/2014, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение, заключенное между управлением имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и ООО «АБН-Строй», по условиям которого ООО «АБН-Строй» обязалось с момента утверждения судом мирового соглашения подписать дополнительное соглашение к договору аренды № 41 от 07.12.2007 об изменении арендных платежей в соответствии с утвержденными постановлением Правительства Республики Дагестан № 13 от 31.01.2013 средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам г. Каспийска Республики Дагестан по следующей формуле: А = S х С з/н х С з/у. где А - арендная плата за год, S - площадь арендуемого земельного участка, С 3/н - ставка земельного налога согласно Решению № 202 Собрания депутатов городского округа "город Каспийск" "О внесении изменений в Решение Собрания депутатов городского округа "город Каспийск" № 31 от 15.08.2007 г. "О земельном налоге», С 3/у - кадастровая стоимость (1 кв.м.) арендуемого земельного участка.

Во исполнение заключенного мирового соглашения в рамках дела № А15-4405/2014 стороны подписали дополнительное соглашение от 30.12.2014 о внесении изменений в  договор аренды от 07.12.2007 № 41, которым установили размер арендной платы 542 001 рубль в год. Условия настоящего соглашения стороны распространили на отношения, возникшие с 01.01.2014.

Также в пункте 2.1 соглашения стороны предусмотрели, что оно вступает в силу с момента его регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 452 ГК предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Следовательно, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что дополнительное соглашение от 30.12.2014 сторонами в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как установлено судом и видно из материалов дела, оплата по договору аренды земельного участка осуществлялась арендатором с даты подписания сторонами дополнительного соглашения от 30.12.2014 по 135 500 руб. в квартал, что подтверждается имеющимися в материалах дела платёжными поручениями от 22.04.2015 № 115, от 23.07.2015 № 233, от 11.11.2015 № 337 и др., следовательно, указанное свидетельствует о том, что сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за пользование земельным участком, в связи с чем основания для признания указанного дополнительного соглашения незаключенным отсутствуют.

При таких обстоятельствах, с 01.01.2014 размер арендной платы был установлен сторонами дополнительным соглашением и определялся в размере  542 001 рублей в год.

В период, предшествующий заключению сторонами дополнительного соглашения (т.е. до 31.12.2013), размер арендной платы являлся фиксированным и был определён по результатам проведенного аукциона в размере 4 526 550 рублей.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды указанного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:11 ООО «АБН-Строй» осуществило строительство и ввод в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2017 № 05-305-78-2017) многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 05648:000023:6986, площадью 12 808,1 кв.м, адрес (местоположение): 

<

...>.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 09.11.2017 за гр. ФИО24 зарегистрировано право собственности первого лица на помещение с кадастровым номером 05:48:000023:1012 (жилая квартира площадью 61,1 кв.м, 4 этаж), о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № 05:48:000023:1012-05/012/2017-1.

Доказательств, подтверждающих формирование отдельного земельного участка для целей эксплуатации законченного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 05648:000023:6986, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11, сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих формирование отдельного земельного участка для целей эксплуатации первого законченного строительством МКД (с кадастровым номером 05648:000023:6986), построенного в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11, суд пришёл к выводу о том, что с 09.11.2017, т.е. с момента государственной регистрации права собственности первого лица (ФИО24) на помещение в указанном многоквартирном доме (05:48:000023:1012), земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 в силу требований части 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ поступил в долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41, заключенный между управлением и ООО «АБН-Строй», с указанного момента считается прекращенным на основании статьи 413  ГК РФ.

Таким образом, расчёт арендной платы по условиям заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору, исходя из предусмотренного размера арендной платы – 542 001 рубль в год, следует производить с 01.01.2014 по 08.11.2017.

Платёжными поручениями от 26.11.2007 № 165 и от 26.05.2008 № 75 обществом была произведена оплата по арендным платежам в сумме 4 526 550 руб., размер которых был определён сторонами по результатам торгов, до заключения сторонами дополнительного соглашения от 30.12.2014 к договору (т.е. до 31.12.2013).

В период с 01.01.2014 по 08.11.2017 ООО «АБН-Строй» должно было уплатить арендодателю 2 089 944,07 руб. арендной платы, исходя из следующего расчёта: с 01.01.2014 по 31.12.2014 – 542 001 руб., с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 542 001 руб., с 01.01.2016 по 31.12.2016 – 542 001 руб., с 01.01.2017 по 08.11.2017 – 463 941,07 руб.

Судом установлено, что платёжными поручениями от 26.02.2014 № 121 на сумму 1 296 000 руб., от 05.05.2014 № 180, от 01.10.2014 № 306, 309, от 22.10.2014 № 325, от 04.02.2015 № 16 (каждое на сумму 54 000 рублей), от 22.04.2015 № 115, от 23.07.2015 № 233, от 11.11.2015 № 337, от 03.02.2016 № 25, от 22.07.2016 № 156, от 20.09.2016 № 282, от 03.02.2017 № 7, от 07.03.2017 № 21, от 13.06.2017 № 63, от 21.07.2017 № 108 (каждое на сумму 135 500 рублей), всего 2 921 000 рублей, ООО «АБН-Строй» перечислило управлению денежные средства в счёт исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору. 

Таким образом, арендная плата по договору за период с 01.01.2014 по 08.11.2017 была полностью оплачена ООО «АБН-Строй» платежными поручениями от 26.11.2007 № 165, от 26.05.2008 № 75, от 26.02.2014 № 121, от 05.05.2014 № 180, от 01.10.2014 № 306, 309, от 22.10.2014 № 325, от 04.02.2015 № 16, от 22.04.2015 № 115, от 23.07.2015 № 233, от 11.11.2015 № 337, от 03.02.2016 № 25 (переплата составила – 18 055,93 руб.).

Размер арендной платы (руб.), установленный по результатам торгов (период - с даты заключения договора до 31.12.2013)

Размер арендной платы, определенный сторонами по условиям дополнительного соглашения от 30.12.2014, начиная с 01.01.2014 по 08.11.2017

Произведенные ООО «АБН-Строй» оплаты

Примечание

4 526 550

2 089 944,07

862 200

задаток за участие в аукционе

3 664 350

плата согласно протоколу об итогах аукциона № 1 от 03.12.2007

Итого: 

4 526 550

Оплачена арендная плата за период с начала действия договора до 31.12.2013

1 296 000

26.02.2014 № 121

54 000

05.05.2014 № 180

54 000

01.10.2014 3 306

54 000

01.10.2014 № 309

54 000

22.10.2014 № 325

54 000

04.02.2015 № 16

135 500

22.04.2015 № 115

135 500

23.07.2015 № 233

135 500

11.11.2015 № 337

135 500

03.02.2016 № 25

Итого:

2 108 000

Арендная плата по договору оплачена в полном объёме, переплата по п/п от 03.02.2016 № 25 составила 18 055,93 руб.

135 500

22.07.2016 № 156

135 500

20.09.2016 № 282

135 500

03.02.2017 № 7

135 500

07.03.2017 № 21

135 500

13.06.2017 № 63

135 500

21.07.20217 № 108

С учётом изложенного суд пришёл к выводу, что арендная плата по условиям договора аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 с учётом заключенного сторонами дополнительного соглашения от 30.12.2014 оплачена ООО «АБН-Строй» в полном объёме, в связи с чем основания для взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 762 506,5 рублей заявлены управлением неправомерно и удовлетворению не подлежат. 

При этом ввиду отказа управлению имущественных отношений в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, основания для применения давностного срока, заявленного обществом, отсутствуют.

Также управлением имущественных отношений заявлено требование об обязании общества передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:11, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР-8 в связи с истечением срока договора аренды от 07.12.2007 № 41. 

Поскольку с 09.11.2017 прекратилось право публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11, а также учитывая, что договор аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41 в силу норм действующего законодательства с указанной даты также считается расторгнутым, следовательно, требование управления имущественных отношений об обязании общества передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении встречного искового заявления ООО «АБН-Строй» о взыскании 2 921 000 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 07.12.2007 № 41 за период с 26.02.2014 по 21.07.2017 суд пришёл к следующему.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 1 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 ГК РФ.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Судом установлено, что размер арендной платы за весь период действия договора аренды от 07.12.2007 № 41 составил 6 616 494,07 руб. (4 526 550 руб. – по результатам торгов и 2 089 944,07 руб. – с учётом заключенного сторонами дополнительного соглашения).

Обществом управлению по договору аренды от 07.12.2007 № 41 была перечислена арендная плата в сумме 7 447 550 рублей (платёжные поручения от 26.11.2007 № 165, 26.05.2008 № 75, от 26.02.2014 № 121, от 05.05.2014 № 180, от 01.10.2014 № 306, 309, от 22.10.2014 № 325, от 04.02.2015 № 16, от 22.04.2015 № 115, от 23.07.2015 № 233, от 11.11.2015 № 337, от 03.02.2016 № 25, от 22.07.2016 № 156, от 20.09.2016 № 282, от 03.02.2017 № 7, от 07.03.2017 № 21, от 13.06.2017 № 63, от 21.07.2017 № 108).

Таким образом, на стороне управления имущественных отношений возникло неосновательное обогащение в виде полученной от общества излишне уплаченной арендной платы в размере 831 055,93 рублей, уплаченной по платежным поручениям от 03.02.2016 № 25 в сумме 18 055,93 руб., от 22.07.2016 № 156, от 20.09.2016 № 282, от 03.02.2016 № 7, от 07.03.2017 № 21, от 13.06.2017 № 63, от 21.07.2017 № 108 на сумму 135 500 руб. каждое.

Ответчиком по встречному иску заявлено о применении последствий пропуска истцом про встречному иску срока исковой давности.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть 2 статьи 199 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»  (далее – постановление Пленума № 43) указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. 

В силу пункта 16 постановления Пленума № 43 к внесудебному порядку, в частности, относится обязательный претензионный порядок, который также предусмотрен частью 5 статьи 4 АПК РФ.

Претензионный порядок урегулирования спора обществом соблюден (претензия от 15.04.2018).

Из материалов дела следует, что ООО «АБН-Строй» обратилось в суд с встречным иском посредством подачи документов в электронном виде через систему «Мой Арбитр» 14.08.2018 в 18 час. 58 мин.

Поскольку документы были поданы обществом в электронном виде посредством системы "Мой Арбитр" после окончания рабочего дня Арбитражного суда Ставропольского края (рабочий день установлен до 18 час. 00 мин.), следовательно, встречный иск считается поданным в следующий за ним рабочий день, т.е. 15.08.2018. Судом также установлено, что канцелярией суда встречный иск также зарегистрирован 15.08.2018. 

Таким образом, с учетом положений статьей 196, 200, 202 ГК РФ, принимая во внимание соблюдение обществом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, суд пришел к выводу, что под давностный срок попадали требования общества о взыскании неосновательного обогащения за период с 26.02.2014 по 14.07.2015.

При этом судом установлено, что в указанный период (с 26.02.2014 по 14.07.2015) неосновательное обогащение на стороне управления отсутствовало, поскольку ответчик по первоначальному иску в указанный период исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей.

С учётом изложенного, суд отказывает управлению в удовлетворении ходатайства о применении давностного срока.

Неосновательное обогащение в виде полученной от общества излишне уплаченной арендной платы возникло у управления начиная с 03.02.2016, а именно ввиду произведенных обществом оплат по платёжным поручениям от 03.02.2016 № 25 в сумме 18 055,93 руб., от 22.07.2016 № 156, от 20.09.2016 № 282, от 03.02.2016 № 7, от 07.03.2017 № 21, от 13.06.2017 № 63, от 21.07.2017 № 108 (на сумму 135 500 руб. каждое), всего на сумму 831 055,93 рублей.

Таким образом, денежные средства в размере 831 055,93 рублей составляют неосновательное обогащение арендодателя (управления имущественных отношений) и подлежат взысканию с последнего в пользу ООО «АБН-Строй».

Поскольку арендодателем по договору выступало управление имущественных отношений и денежные средства в счёт оплаты по арендной плате перечислялись обществом на счёт первого, основания для удовлетворения требований, предъявленных к  администрации городского округа «город Каспийск», финансовому управлению администрации городского округа «город Каспийск» и муниципальному образованию городской округ «город Каспийск» отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» предусмотрено, что в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Поскольку суд отказал в удовлетворении части предъявленного ООО «АБН-Строй» встречного иска, а также учитывая, что при обращении в суд со встречным иском обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию 26 906 рублей госпошлины.

Оставшаяся сумма госпошлины с управления имущественных отношений в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление ФИО31 об исключении из числа третьих лиц по делу № А63-10671/2018 оставить без удовлетворения.

В удовлетворении первоначального иска отказать.  

Встречный иск удовлетворить в части.

Взыскать с управления имущественных отношений администрации городского округа «г. Каспийск», г. Каспийск Республики Дагестан, ОГРН1120545000630, в пользу общества с ограниченной ответственностью «АБН-Строй», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 723 055,93 руб. неосновательного обогащения.

В остальной части встречного иска отказать, в т.ч. в части требований, предъявленных к другим ответчикам.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АБН-Строй», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 28 296,37 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                    А.А. Говорун