ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-53514/2023

27 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 июня 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотова С.В., Ракчеева М.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2024

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 28.10.2023

от 3-го лица- АО «Северо-Западный промышленный транспорт»: представитель ФИО4 по доверенности от 15.04.2024 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2024 по делу № А56-53514/2023 (судья Парнюк Н.В), принятое по заявлению 

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

3-и лица: 1) акционерное общество «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт», 2) общество с ограниченной ответственностью «Контур» 

о признании незаконными действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) по государственной регистрации соглашения о переуступке от 13.01.2023 к договору аренды земельного участка от 22.09.2021 № 0673К03970(A) за номером 78:37:0017412:1032-78/011/2023-6 от 01.03.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт», общество с ограниченной ответственностью «Контур».

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2023 дело передано для рассмотрения в производство судье Парнюк Н.В.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2024 заявление удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо и  акционерное общество «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» обратились с апелляционными жалобами.

В обоснование несогласия с решением суда первой инстанции апеллянты ссылались на то, что договор аренды земельного участка № 06/ЗК-03970 (А) от 22.09.2021 действует с учетом условий дополнительного соглашения к нему от 16.12.2022 сроком по 21.09.2029, в связи с чем в данном случае применимы положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. Более того, по мнению апеллянтов, заявителем в данном случае избран ненадлежащий способ защиты.

В настоящее судебное заседание явились представители заявителя и подателей жалобы.

Податели жалоб поддержали их доводы, представитель заявителя возражал против из удовлетворения. 

Представитель третьего лица ходатайствовал о замене его в порядке статьи 48 АПК РФ на ООО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» в связи с реорганизацией, в подтверждение чего представил листы записи ЕГРЮЛ о прекращении деятельности АО  «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» и о создании ООО  «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт».

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением арбитражного суда правоотношении (реорганизация, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и в других случаях) суд производит замену этой стороны ее правопреемником.

С учетом изложенного, рассмотрев ходатайство третьего лица о замене его на правопреемника, апелляционный суд полагает его подлежащим удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «Контур» (арендатор) 22.09.2021 заключили договор № 06/ЗК-03970(А) (далее - договор) аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, промзона «Металлострой», дорога на Металлострой, участок 2, у дома 5, литера БК.

Согласно пункту 3.1 договор заключен сроком на пять лет. 

Между арендодателем и арендатором 16.12.2022 заключено дополнительное соглашение № 1 (далее - соглашение) согласно которому срок действия договора установлен до 21.09.2029. 

ООО «Контур» (арендатор) и АО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» 13.01.2023 заключили соглашение (далее - соглашение) о передаче прав и обязанностей арендатора по договору. 

Соглашение зарегистрировано в Управлении 01.03.2023 за номером государственной регистрации 78:37:0017412:1032-78/011/2023-6. 

Комитет, указывая на то, что Управление незаконно зарегистрировало соглашение к договору, обратилось с заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Пунктом 22 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 4 (2021)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Согласно материалам дела, по данным ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:10325 06.10.2021 было зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка №06/ЗК-03970 (А) от 22.09.2021, заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Контур».

Согласно подп. 3.1 п. 3 указанного договора, договор действует сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

07.02.2023 зарегистрировано дополнительное соглашение об изменении срока действия договора по 21.09.2029.

01.03.2023 зарегистрирована аренда в пользу Акционерного общества «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» в качестве документа основания представлено соглашение от 13.01.2023 об уступке права аренды земельного участка по договору №06/ЗК-03970(A) от 22.09.2021, заключенное между ООО «Контур» и АО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» (далее - Соглашение).

21.02.2023 АО «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» обратилось с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды.

01.03.2023 по результатам правовой экспертизы, осуществлена государственная регистрация соглашения о переуступке прав и обязанностей по указанному выше договору аренды.

По сведениям ЕГРН от 01.03.2023 срок действия договора превышает 5 лет, в связи с чем необходимость получения согласия Комитета на уступку прав и обязанностей по договору не требовалось (п. 32 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)).

Судом первой инстанции при вынесении решения не было учтено, что договор аренды действует с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, которым был изменен срок действия данного договора до 21.09.2029. Таким образом, в рассматриваемом случае, сторонами был заключен единый договор, условия которого были изменены волеизъявлением сторон, посредством заключения дополнительного соглашения.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Исходя из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей не требуется, даже если в договоре прямо указано на то, что согласие арендодателя по договору, заключенному на срок более пяти лет, требуется.

Подпунктом 2 пункта 4.6 договора аренды земельного участка от 22.09.2021 №06/ЗК-03970(A) стороны определили, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем) в течение первого года срока действия договора, а в последующем необходимо руководствоваться порядком, установленном пунктом 4.3.8. договора.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Таким образом, принимая во внимание приоритет норм земельного законодательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Управлением при регистрации соглашения к договору аренды от 22.09.2021 №06/ЗК-03970(A) не было допущено нарушений.

Кроме того, согласно материалам дела, государственная регистрация спорного дополнительного соглашения о переуступке от 13.01.2023 была произведена 01.03.2023

Вместе с тем, согласно штампу суда первой инстанции, заявление Комитета поступило в суд нарочно 07.06.2023. Следовательно, заявителем был пропущен установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячный срок на обжалование действий заинтересованного лица, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. 

Ходатайства о восстановлении пропущенного срока на обжалование действий заинтересованного лица по уважительным причинам от заявителя не поступало. 

С учетом изложенного, вопреки выводам суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает в данном случае оснований для удовлетворения заявления Комитета, в связи с чем оспариваемое решение подлежит отмене, апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Заменить в порядке статьи 48 АПК РФ акционерное общество «Северо-Западный промышленный транспорт» на общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный промышленный транспорт».

2. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2024 по делу № А56-53514/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

3. В удовлетворении заявления отказать.

4. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью Северо-Западный промышленный транспорт» 3000,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 М.А. Ракчеева