﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58207/2019

05 февраля 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 февраля 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от заявителя: Исланов К.М. (доверенность от 03.06.2019), Думшенкова Н.Я. (доверенность от 15.04.2019)

от заинтересованного лица: Васильева Ю.Б. (доверенность от 26.12.2019)

от 3-их лиц: 1) Барыгин Е.А. (доверенность от 14.11.2019), Григорьев И.В. (доверенность от 01.10.2019), 3) Попадюшкина А.В. (доверенность от 05.09.2019), 2) не явился, извещено.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-36118/2019, 13АП-39195/2019)  Администрации Калининского района Санкт-Петербурга, ООО "УК "КВС-Комфорт на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2019 по делу № А56-58207/2019 (судья Варенникова А.О.), принятое по заявлению ООО "УК "ЖК Маршал" о признании торгов недействительными, заинтересованное лицо: Администрация Калининского района Санкт-Петербурга, 3-и лица: 1) ООО "УК "КВС-Комфорт", 2) СПб ГКУ «Жилищное агентство Калининского района СПб», 3) ООО «Верона Менеджмент», 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖК Маршал" (далее – Общество,  Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация) о признании открытого конкурса от 25.03.2019 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. 117, строение 1, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Управляющая компания «КВС-Комфорт», Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга», ООО «Верона Менеджмент».

            Решением от 24.10.2019, с учетом определения от 08.11.2019 об исправлении опечатки, заявление удовлетворено.

            Не согласившись с решением, Администрация Калининского района Санкт-Петербурга, ООО "УК "КВС-Комфорт" обратились с апелляционными жалобами об его отмене.

            По мнению Администрации, застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом на срок не более чем три месяца до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса на основании ч. 13 ст. 161 ЖКРФ.

Открытый конкурс в отношении МКД, только введенного в эксплуатацию, не может быть проведен по основаниям ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, только в случае, если до проведения конкурса общим собранием собственников помещений МКД/лиц, принявших помещения от застройщика по передаточному акту принято решение о выборе управляющей организации в МКД. При этом застройщик имеет право голосовать только за те помещения, которые он строил для себя и на которые не были заключены договоры долевого участия в строительстве.

Таким образом, процедура принятия решения общего собрания проведена с существенными нарушениями порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, а само решение принято лицом, не уполномоченным на совершение подобных действий. Принятое решение №1/1 от 10.02.2019 не может быть реализовано, а заключенный между ООО «Верона Менеджмент» и ООО «УК «ЖК Маршал» договор управления МКД является недействительным.

ООО "УК "КВС-Комфорт" в своей жалобе указало, что ООО «Верона Менеджмент», не являясь единоличным собственником помещений многоквартирного дома, не имело права принимать решение № 1/1 от 10 февраля 2019 года в качестве единоличного собственника помещения многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом, в связи с чем договор управления многоквартирным домом между ООО «Верона Менеджмент» и ООО «УК «ЖК Маршал» является недействительным. Кроме того, Администрацией Калининского района в полном объеме соблюдены все необходимые условия для проведения открытого конкурса; процедура проведения конкурса, состоявшаяся 25 марта 2019 года, соответствует действующему законодательству, основания для признания данного конкурса недействительным отсутствуют.

В судебном заседании представители Администрации и ООО "УК "КВС-Комфорт" доводы жалоб поддержали, представители ООО "Управляющая Компания "ЖК Маршал" и ООО «Верона Менеджмент» возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах.

СПб ГКУ «Жилищное агентство Калининского района СПб», извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, ООО «Верона Менеджмент» является застройщиком жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д.117, строение 1. 

Жилой дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию 27.12.2018, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2018 №78-04-35-2018. 

28.12.2018 в соответствии с пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ между застройщиком и истцом заключен договор №М117-У управления многоквартирным домом. В этот же день здание было передано управляющей компании для осуществления своих функций. 

В последующем решением от 19.02.2019 №1/1 ООО «Верна-Менеджмент», как единоличного собственника помещений многоквартирного дома, выбран способ управления многоквартирным домам – управление управляющей компанией ООО «УК «ЖК Маршал», после чего заключен договор управления многоквартирным домом. На основании указанного договора истец приступил к управлению домом.

Между тем 25.03.2019 Администрацией был проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д.11, строение 4, по результатам которого выбрана управляющая компания ООО «КВС-Комфорт», с которой заключен договор на управление домом. 

Считая проведение торгов незаконным, нарушающим действующее законодательство, ООО «УК «ЖК Маршал» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

В соответствии с пунктом 39 Правил N 75 конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

            Судом установлено, что 10.02.2019 ООО «Верна Менеджмент» как единоличным собственником помещений в МКД, принято решение по вопросу выбора способа управления МКД и выбору управляющей компании. По результатам этого решения в качестве управляющей компании выбрано ООО «УК «ЖК Маршал», с которой заключен соответствующий договор. 

Решение о выборе управляющей компании представлено в материалы дела. 

Представленные доказательства подтверждают факт самостоятельного выбора правообладателем помещений МКД способа управления МКД и управляющей компании, которой является истец.

Проведение торгов по выбору управляющей компании в отношении МКД, правообладатели помещений в котором уже выразили свою волю и избрали управляющую компанию, является нарушением положений Жилищного кодекса и существенным нарушением прав и законных интересов правообладателей помещений МКД, в связи с чем такие торги подлежат признанию недействительными.

Вопреки доводам жалобы неуведомление Администрации о выборе управляющей компании собственниками жилых помещений МКД не может быть достаточным основанием для признания проведенных торгов законными.

Иные доводы жалобы не имеют правого значения для правильного рассмотрения настоящего спора.

Апелляционный суд отмечает, что необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.

Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

Приведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.

При организации проведения конкурса Администрация для включения спорного многоквартирного дома в конкурсную массу, должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Такая проверка была необходима Администрации как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом. Однако, такой проверки Администрацией организовано не было.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца.

В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса ответчик создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что у Администрации обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д.117, строение 1, не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.

Поскольку в рассматриваемом случае Администрацией при проведении конкурса были нарушены требования Правил N 75, его результаты подлежат признанию недействительными.

Кроме того, согласно п. 2 Правил организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс. Постановлением  Правительства  Санкт-Петербурга от  12.12.2017  №  1098  «Об административных районах Санкт-Петербурга» осуществление мероприятий, связанных с   отбором управляющих организаций для управления многоквартирным домом, после выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию такого дома отнесено к компетенции Администрации района Санкт-Петербурга (п.3,13.14).

Согласно п. 22 Правил в состав конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса должно входить не менее 5 человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления,    являющегося    организатором    конкурса.    

Распоряжением Администрации Калининского района Санкт-Петербурга от 19.07.2018 за № 395-Р полномочия организатора по проведению конкурса по отбору управляющих организаций возложены на Жилищное агентство Калининского района Санкт-Петербурга. Должностные лица Администрации в составе конкурсной комиссии не состояли. Протокол № 3 оспариваемого конкурса утвержден Председателем комиссии, который согласно указанному Протоколу при проведении конкурса отсутствовал. Нарушение процедуры организации или проведения конкурса является самостоятельным основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенным по результатам такого конкурса.

В апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.10.2019 по делу №  А56-58207/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

И.А. Тимухина