АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5830/23 

Екатеринбург

11 октября 2023 г.

 

Дело № А34-20086/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.04.2023 по делу № А34-20086/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арт и Ко Плюс" (далее - общество "Арт и Ко Плюс") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.12.2016 № 456 за период с 10.01.2021 по 01.01.2023 в размере 2 995 066 руб. 66 коп., пеней за период с 01.02.2022 по 31.03.2023 в размере 104 830 рубль 33 коп. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 13.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе  Департамент  просит указанные судебные акты  отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов заявитель указал, что земельный участок был передан в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Строительство кондитерской фабрики". В рамках рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов учредителями ООО "Арт и Ко плюс" предоставлен инвестиционный бизнес-план, согласно которому целью проекта являлось "Строительство кондитерской фабрики".  Следовательно, земельный участок, предоставленный  обществу  "Арт и Ко плюс" в аренду без торгов предоставлялся исключительно для целей реализации масштабного инвестиционного проекта "Строительства кондитерской фабрики" сроки строительства которого, были строго ограничены предоставленным инвестиционным бизнес-планом. По результатам проверки  составлен акт обследования земельного участка от 04.05.2022 и было выявлено, что земельный участок использовался арендатором не по назначению. За период с 28.12.2016 и до настоящего времени общество "Арт и Ко плюс" не предпринимало каких-либо действий по оформлению разрешительной документации, строительству инвестиционного объекта, созданию новых рабочих мест, следовательно, не реализовывалась основная цель предоставления земельного участка в аренду без торгов. Только после подачи искового заявления и начала рассмотрения дела  обществом "Арт и Ко плюс" в суд представлены документы о регистрации в феврале 2023 года объекта незавершенного строительства и договора аренды от 13.03.2023 о передаче иному лицу арендуемого  обществом "Арт и Ко плюс" земельного участка для строительства цеха.

Как следует из материалов дела, между 28.12.2016 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и обществом  "Арт и Ко плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 456, по условиям которого арендодатель передает в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым номером 45:25:030604:763, площадью 72680 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1). Адрес (описание местоположения) участка: 

<

...> в районе авторынка.

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: пищевая промышленность.

В разделе 2 стороны определили срок аренды участка устанавливается в соответствии с подпунктом  1 пункта 8 статьи  39.8 Земельного кодекса Российской Федерации на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 2).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2016.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Департаментом, Администрацией города Кургана и  обществом  "Арт и Ко Плюс" 24.06.2021 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 456 от 28.12.2016 с 01.01.2021, согласно которому произведена замена на стороне арендодателя на Департамент.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определен сторонами в разделе 3 договора (в редакции соглашения от 24.06.2021).

Департаментом 04.05.2022 произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:763 площадью 72680 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> в районе авторынка, предоставленного в аренду  обществу "Арт и Ко Плюс", в результате которого установлено, что земельный участок не огорожен, строительство не осуществляется, произрастают сорные травы, размещены сооружения из фундаментных блоков, емкости (бетонное и пластмассовое) для колодцев, что отражено в соответствующем акте от 04.05.2022 с фототаблицей.

После обследования земельного участка Департамент уведомил общество  "Арт и Ко Плюс" об изменении арендной платы с учетом повышающего коэффициента в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению (уведомление от 18.05.2022 и почтовый реестр в деле).

Истец направил ответчику претензию от 01.11.2022 с требованием о погашении задолженности по арендной плате. Факт направления претензии подтвержден копией почтового реестра.

Требования, указанные в претензиях оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности применения в расчете истца повышающего коэффициента, ввиду недоказанности использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. Суд  также принял во внимание оплату ответчиком задолженности по справочному расчету истца без учета повышенного коэффициента.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 ЗК РФ, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, определено, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Аналогичная обязанность предусмотрена в пункте 5.2 договора, согласно которому арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями указанными в п. п. 1.1 - 1.2 договора.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок расчета арендной платы в спорный период определен истцом на основании постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016 N 450 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Постановлением Правительства Курганской области от 01.10.2019 № 348 внесены изменения в Постановление № 450 от 30.12.2016 - добавлен пункт 9.1, согласно которому в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Порядка с применением повышающего коэффициента 2.

Впоследствии в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020 № 263 размер повышающего коэффициента был увеличен до 25.

В обоснование требований истец указывает, на то, что по итогам обследования спорного земельного участка 04.05.2022 им сделан вывод о том, что арендатор использует его в нарушение пункта 5.2 договора. При этом, определяя целевое назначение земельного участка, переданного ответчику в аренду по договору №456 от 28.12.2016, истец ссылается на инвестиционный бизнес-план, согласно которому целью проекта являлось «Строительство кондитерской фабрики» в рамках рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду. Истец  утверждает, что представленный проект ответчиком не исполняется, следовательно, земельный участок используется не по целевому назначению.

Согласно представленному  истцом  расчету задолженности  с 10.01.2021 по 01.01.2023 с использованием повышающего коэффициент 25 составила            2 995 066 руб. 66 коп.

Судами установлено, что при заключении соглашения от 24.06.2021 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.12.2016 № 456, истцом и ответчиком изменения в пункты 1.1, 1.2 договора не вносились.

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:030604:763 предоставлен для пищевой промышленности, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Строительство кондитерской фабрики".

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в  том числе условия договора  аренды, акт осмотра земельного участка от 04.05.2022, установив, что в самом договоре аренды земельного участка от 28.12.2016 № 456 сторонами не согласованы этапы освоения участка, плановые периоды проведения работ и т.д, учитывая пояснения  ответчика, согласно которым  им принимаются меры по реализации бизнес-плана по строительству кондитерской фабрики, в подтверждении чего в материалы дела предоставлены разрешения на строительство, договоры подряда, акты о приемке выполненных работ, учитывая, что  данных,   подтверждающих изменения ответчиком  основного вида деятельности, истцом не представлено, принимая во внимание, что ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:030604:2317, расположенного на арендуемом земельном участке (выписка из ЕГРН в деле),  суды пришли к  обоснованному выводу  о  том, что  истцом не доказаны использование ответчиком земельного участка не по его целевому назначению и, соответственно, обоснованность применения повышающего коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка с 2 до 25  (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку  ответчиком  произведена оплата арендной платы в сумме 184 536 руб. 24 коп. за спорный период, рассчитанных с учетом справочного расчета (без учета повышающего коэффициента), что подтверждено платежными поручениями от 16.01.2023 № 79 и от 31.10.2022 № 2441,  в связи с чем у ответчика отсутствует задолженность за период с 10.01.2021 по 01.01.2023  при неприменении в расчете повышающего коэффициента  25, суды  правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. 

Судами  полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, доводам и возражениям сторон. Аргументы заявителя жалобы не подтверждают неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций  норм материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 13.04.2023 по делу №А34-20086/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – без удовлетворения.

            Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина

 

                                                                                             А.А. Столяров