РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-122881/22-142-954

28 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАБОЛОВКА 2" (117049, ГОРОД МОСКВА, ШАБОЛОВКА УЛИЦА, 2, ОГРН: 1057747603143, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2005, ИНН: 7706587150, КПП: 770601001) к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ТРАВИНУ ДАНИИЛУ ВАЛЕРЬЕВИЧУ (ОГРНИП: 317774600575001, ИНН: 772875035543, Дата присвоения ОГРНИП: 07.12.2017) о взыскании 2 832 192 руб. 88 коп.,

по встречному иску ИП ТРАВИНА ДАНИИЛА ВАЛЕРЬЕВИЧА к ООО "ШАБОЛОВКА 2" о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, о возврате гарантийного депозита, о возмещении ущерба,

при участии:

От истца – Соболева Л.А. доверенность

От ответчика – Ковалев С.И. доверенность, Федоров В.А. доверенность

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАБОЛОВКА 2" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, утонченным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПИНИМАТЕЛЮ ТРАВИН ДАНИИЛ ВАЛЕРЬЕВИЧ (далее – Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате  в размере 809 460  руб. 46  коп., эксплуатационных расходов в размере 295 249 руб. 50 коп.,  неустойки в общем размере 508 122 руб. 09 коп., в том числе 438 778 руб. 06 коп. за просрочку оплаты арендной платы и эксплуатационных расходов, 69 344 руб. 03 коп. за просрочку оплаты электроэнергии, неустойки в размере 0,1% от суммы долга 1 104 709 руб. 96 коп. за каждый день просрочки с 28.04.2023 по дату фактической оплаты задолженности.

Предприниматель заявлен встречный иск о взыскании с Общества стоимость произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 973 429 руб. 00 коп., части гарантийного депозита по Договору часть в размере 450 444 руб. 39 коп. и неустойки в размере 31 658 руб. 74 коп.

В судебном заседании представитель Общества поддержал первоначальные исковые требования, просил во встречном иске отказать по доводам отзыва. Представитель Предпринимателя поддержал встречный иск, просил отказать в удовлетворении первоначального иска по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а во встречном иске надлежит отказать  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) был заключен договор аренды от 07.03.2018  №18/04.

В         соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель взял на себя обязательства передать в аренду Арендатору на определенных в Договоре условиях, помещение на цокольном этаже: комнаты A, Al, al, а, помещение I, комната 1, помещение II, комнаты 1-11  в здании по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, 2. Площадь Помещения 209,3 кв.м.

Во исполнение условий договора 12.03.2018 по акту приема-передачи Помещений к Договору аренды №18/04 от 07.03.2018 Помещение было передано Предпринимателю без замечаний в пригодном для эксплуатации состоянии, что подтверждается подписанием акта приема-передачи Помещений.

В соответствии с п. 4.1 Договора за аренду Помещений Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 12.03.2018 года.

Размер ежемесячной арендной платы за пользование Помещением установлен пунктом 4.1.1. Договора.

В соответствии с п. 4.2. Договора Арендатор взял на себя обязательства ежемесячно оплачивать эксплуатационные платежи начиная с 12.03.2018.

В период действия Договора произошло распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и деятельность Арендатора попала в категорию наиболее пострадавших отраслей. Несмотря на установленные административные ограничения в деятельности и связанные с этим экономические трудности, Арендатор продолжал осуществлять деятельность и пользоваться Помещением.

В период распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) Арендатор неоднократно обращался к Арендодателю с просьбой о снижении размера арендной платы и эксплуатационных платежей.

Арендодатель многократно предоставлял Арендатору скидки за аренду Помещения, а также предоставлял рассрочку уплаты арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», не начислял пени на сумму просроченной задолженности, образованной за период до 24.08.2020 года, что подтверждается подписанием Сторонами дополнительных соглашений к Договору, в том числе Дополнительным соглашением № 1 от 10.08.2020 года (предоставлена скидка на уплату арендной платы и эксплуатационных платежей в размере 50 % на период с 01.04.2020 года по 31.12.2020 года, рассрочка по оплате задолженности, отказ от начисления пени, обязательство Арендодателя не индексировать арендную плату до 07.03.2022 года), Дополнительным соглашением №б/н от 31.12.2020 года (предоставлена скидка 30% на период с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года), Дополнительным соглашением №б/н от 26.10.2021 года (предоставлена скидка 50 % на период с 01.11.2021 года по 10.11.2021 года).

Впоследствии, по истечении 22 месяца после начала распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и введения ограничительных мер для деятельности бизнеса Арендатор решил сократить масштаб его деятельности и продолжить деятельность в половине (1/2) Помещения со сниженной арендной платой. Как указал истец, на основании заключенного между сторонами Договора аренды Арендатор не имеет право на такое одностороннее изменение условий Договора; при этом Арендатор имел просроченную задолженность по арендной плате, эксплуатационным платежам и электроэнергии.

В конце января 2022 года Арендатор нарочно вручил Арендодателю письмо, датированное 31.12.2021 года, в котором Арендатор потребовал уменьшить площадь арендуемого Помещения с одновременным представлением скидки 30% на аренду оставшейся части Помещения, в противном случае Арендатор отказывается от Договора аренды ввиду форс-мажорных обстоятельств.

Однако, пунктом 16.6 Договора предусмотрено, что основанием для расторжения Договора могут быть только следующие основания: «если обе стороны согласятся, что Форс-мажор делает абсолютно невозможным исполнение своих основных обязательств по настоящему Договору».

Сам факт предложения Арендатора продолжить пользование помещением в уменьшенном размере арендуемого помещения с одновременным представлением скидки 30% на аренду оставшейся части однозначно свидетельствует о возможности для Арендатора продолжать исполнять Договор аренды. О возможности осуществлять деятельность в период пандемии также свидетельствуют предшествующие письму Арендатора 22 месяца пользования Помещением. Все это время Арендатор использовал Помещение не только в качестве кальянной, но и как компьютерный клуб с игровой зоной, где были размещены 6 компьютеров и две игровые приставки (прилагаются фотографии, сделанные Арендатором 13.01.2022 года, присланные Арендатором сотруднику Арендодателя на ВотсАп).

При этом предшествующие 22 месяца Арендодатель делал существенные скидки на аренду, отказывался от начисления неустоек, давал рассрочки на оплату задолженности. Арендатор продолжил пользование Помещением, помещение не вернул, ключи от Помещения Арендодателю не возвратил.

Так, 31.01.2022 Арендатор Помещение не освободил, Помещение не вернул, вел диалог с представителем Арендодателя о порядке раздела помещения на 2 части и уменьшения арендуемой площади, в т.ч. обсуждался вопрос, как обеспечить в обоих разделённых помещениях самостоятельных (раздельных) входов в санузлы.

Как указал истец, в феврале Арендатор и Арендодатель вели активные переговоры, а в последующем Арендатор стал уклоняться от диалога и в конце февраля пригласил Арендодателя для осмотра помещения совместно с нотариусом.

Протокол осмотра доказательств, произведенный нотариусом города Москвы Алексеевой С.А., подтверждает использование Помещения Арендатором. Осмотр помещения произведен по инициативе самого Арендатора. Осмотром доказательств зафиксировано, что 25.02.2022 года Арендатор продолжает использовать Помещение: в помещении находятся стеллажи Арендатора, элементы торгового оборудования и офисной техники, коробки с инструментами и материалами. Доступ нотариуса к Помещению обеспечил Предприниматель.

Арендодатель письмом исх. б/н от 09.03.2022 года согласился уменьшить площадь арендуемого Помещения с сохранением ставки арендной платы, установленной в Договоре и направил Арендатору подписанное дополнительное соглашение к договору - оферту со сроком действия до 18.03.2022 года. Арендатор письмо с офертой получил 12.03.2022 года. Одновременно Арендодатель потребовал от Арендатора погасить задолженность по уплате арендной платы и иных платежей по Договору. Арендатор оферту не акцептовал (не подписал и не вернул дополнительное соглашение), задолженность не погасил.

Этим же письмом Арендодатель сообщил Арендатору о готовности принять у Арендатора половину помещения и назначил дату передачи имущества. Арендатор не явился в назначенное время, иного времени для передачи не назначал, Помещение Арендодателю не передавал.

Письмом исх. №22/4/2 от 25.04.2022 года Арендодатель уведомил Арендатора об отказе от исполнения Договора в одностороннем порядке на основании подп. (а) п. 11.2 Договора, а также предъявил Арендатору претензию о погашении задолженности по Договору, и требование об уплате неустойки за просрочку исполнения обязанностей по оплате арендной платы и иных платежей по Договору. Письмо было отправлено дважды: РПО № 11904970039038 без описи вложения и РПО № 11904970039717 с описью вложения.

В связи с уклонением Арендатора от получения письма, 17.05.2022 года Арендодатель в целях минимизации убытков от простоя Помещения и с целью получения возможности использовать предоставленное подп. (б) п. 11.2 Договора право вступить во владение Помещением, заключил с ООО «Замок-Сервис» договор подряда №Б/Н от 17.05.2022 года для выполнения работ по открытию и замене дверных замков в Помещении.

В день открытия и смены замков 17.05.2022 года Арендодатель вступил во владение Помещением согласно подп. (б) п. 11.2 Договора, о чем составлен односторонний акт от 17.05.2022 года без участия Арендатора.

Таким образом, как указал истец, пользование Помещением и доступ в Помещение для Арендатора фактически прекратилось 17.05.2022.

Как указал истец, начиная с 01.01.2022 года Арендатор не осуществляет оплату арендной платы, эксплуатационных платежей. Кроме того, у Арендатора имеется просроченная задолженность по оплате за электроэнергию начиная с июня 2021 года.

Кроме того, в соответствии с 4.3. Договора Арендатор обязан оплачивать электроэнергию на основании ежемесячных счетов Арендодателя. Начальные показания счетчика зафиксированы в акте модернизации электрической сети к Договору от 23.03.2018 года - 00001 кВт. При вступлении Арендодателем во владение Помещением на счетчике зафиксированы показания - 33 338 кВт. За весь период аренды Арендатору начислено за электроэнергию 1 892 592,17 руб.

Пунктом 4.11 Договора установлено, что за нарушение сроков по оплате арендной платы и любых других платежей Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В обоснование первоначального иска истец указал следующее: ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по оплате Арендной платы по договору, имеет задолженность по арендной плате за период за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года включительно в размере 809 460  руб. 46  коп. (задолженность уменьшена истцом с учетом зачета суммы обеспечительного платежа), по оплате эксплуатационных платежей за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года  в размере 295 249 руб. 50 коп.; за нарушение сроков внесения платежей ответчику начислены пени по пункту 4.11 Договора в общем размере 508 122 руб. 09 коп., в том числе 438 778 руб. 06 коп. за просрочку оплаты арендной платы и эксплуатационных расходов, 69 344 руб. 03 коп. за просрочку оплаты электроэнергии; начисление неустойки истец просит производить по дату фактической оплаты задолженности.

Претензионный порядок по первоначальному иску соблюден.

В обоснование встречного иска о взыскании с Арендодателя стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 973 429 руб. 00 коп., части гарантийного депозита по Договору часть в размере 450 444 руб. 39 коп. и неустойки в размере 31 658 руб. 74 коп. Предприниматель сослался на следующие обстоятельства.

Как указал Предприниматель, поскольку переданное Арендатору в пользование Помещение было в непригодном состоянии и требовало масштабного ремонта для использования в целях, указанных в договоре, Арендодатель предоставил скидку по арендным платежам на период с 12.03.2018 по 31.08.2018 для приведения Помещения в надлежащее состояние силами и за счет Арендатора (далее - "арендные каникулы"). Первоначальное состояние Помещения подтверждается фото и видео доказательствами.

В течение арендных каникул с согласия Арендодателя Арендатор провел ремонт, произведя ряд неотделимых улучшений арендованного имущества, перечень которых определен в отчете № 2022/430 от 18.02.2022 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, выполненных в отношении Помещения.

Согласно отчету, стоимость неотделимых улучшений составила 2 973 429 руб.  Проведенный Арендатором ремонт также подтверждается фотографиями. Закончив ремонт, Арендатор приступил к эксплуатации помещения в соответствии с указанными в договоре целями.

В результате проведенных неотделимых улучшений имущество Арендодателя приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости.

Также Предприниматель указал на то, что в период с марта 2018 года по ноябрь 2019 года Арендодатель систематически уклонялся от предоставления подписанных с его стороны заявок на проведение ремонта, тем не менее за весь период действия договора, как и после его расторжения Арендодатель совершил ряд конклюдентных действий, а именно: не направлял сообщений с требованием прекратить ремонт, в соответствии с п. 7.3. не требовал вернуть Помещение в его первоначальное состояние, приглашал специалистов для подготовки документов по регистрации перепланировки, неоднократно посещал Помещение и давал распорядительные указания по ходу проведения ремонта. После фактического освобождения Арендатором Помещения продолжает пользоваться неотделимыми улучшениями, произведенными Арендатором, в том числе дорогостоящей вытяжкой, и извлекает из них выгоду, сдавая Помещение в аренду.

В этой связи стоимость неотделимых улучшений Предприниматель просит взыскать с Общества в судебном порядке.

Кроме того, как указал Предприниматель, с начала действия форс-мажора (26.03.2020) Арендодатель оказался неспособен предоставлять Помещение Арендатору по его целевому назначению, а Арендатор прекратил использовать Помещение. Так, в марте 2020 года для Арендатора возникли форс-мажорные обстоятельства, о чем он своевременно и неоднократно уведомлял Арендодателя 18.03.2020, 26.03.2020, 06.06.2020; когда Арендатор предпринимал попытки возобновить деятельность, то получал административные наказания по ч. 1 ст. 20.6.1 КоАП РФ за нарушение введенного Указом запрета деятельности (Постановление Замоскворецкого суда г. Москвы о назначении административного наказания по делу No 2-1958/2021 от 31.08.2021; Постановление Замоскворецкого суда г. Москвы о назначении административного наказания по делу № 5-3298/2021 от 21.12.2021).

Предприниматель указал, что 08.12.2021, учитывая, что стороны не достигли договоренностей относительно скидки на арендную плату и прочие платежи на период после 01.01.2022, Арендатор попытался вступить в переговоры с Арендодателем об изменении Договора и направил письмо с предложением сократить площадь арендуемого помещения для дальнейшего перепрофилирования предприятия в компьютерный клуб. Повторно Арендатор с аналогичным предложением обратился к Арендодателю письмом от 31.12.2021, где предложил Арендодателю в разумный срок до 20.01.2022 сократить размер арендуемой площади и изменить размер арендных платежей и эксплуатационных расходов в размере. Кроме того, Арендатор в письме указал, что в случае отсутствия соответствующего дополнительного соглашения, подписанного со стороны Арендодателя, он просит считать это письмо уведомлением о досрочном прекращении Договора согласно п. 16.6. Договора. Указанное письмо Арендатор направил представителю Арендодателя по доверенности  Токаревой Д.В. в WhatsApp 03.01.2022, а также продублировал его по почте 17.01.2022.

Как указал Предприниматель, в дальнейшем Арендодатель уклонялся от переговоров и ответил на вышеуказанное уведомление после даты расторжения договора и фактического освобождения Помещения, и спустя более чем 3 месяца с момента его получения -09.03.2022, таким образом, Договор Аренды расторгнут 03.02.2022 (30 дней с момента его получения) в соответствии с п. 16.6. Договора.

Так же Предприниматель указал на то, что 14.02.2022 Арендатор направил Арендодателю Акт приема-передачи помещения, что подтверждается протоколом обеспечения доказательств, а 22.02.2022 Арендодатель полностью ограничил доступ в Помещение; кроме того, 24.02.2022 года, по просьбе Арендатора, нотариус города Москвы Алексеева Светлана Александровна осмотрела Помещение (Арендатор и нотариус попали в помещение через бывший открытым запасной вход, о чем нотариус сделала отметку в протоколе осмотра Помещения; представитель Арендодателя уже находился в Помещении и далее присутствовал на осмотре; в протоколе осмотра Помещения нотариус также отметила, что оно свободно от мебели и не имеет видимых повреждений, что, по мнению Предпринимателя, свидетельствует о том, что к дате нотариального осмотра Арендатор полностью освободил Помещение).

Как указал Предприниматель, Арендодатель уклонялся от оформления возврата Помещения; Арендатор направлял ему акты возврата Помещения различными способами, но ни один из них не был подписан другой стороной, по мнению Арендатора, Арендодатель поступал таким образом, чтобы продолжать начислять арендную плату и после 22.02.2022.

При заключении Договора Предприниматель передал Обществу обеспечительный платеж (гарантийный депозит) в порядке ст. 5.1. Договора в размере 720 000 руб. 00 коп. Обеспечительный платеж (его часть) подлежит возврату при прекращении Договора в течение 60 дней (п. 5.3. Договора). Однако, как указал Предприниматель, несмотря на расторжение Договора, Общество не возвратило Предпринимателю обеспечительный платеж (его часть).

Как указал Предприниматель, на 31.12.2021 задолженность по электроэнергии Предпринимателя составляла 269 555 руб. 61 коп., иных задолженностей Предприниматель не имел, следовательно, учитывая зачет задолженности по электроэнергии частью обеспечительного платежа, Общество неправомерно удерживает оставшуюся часть в размере 450 444 руб. 39 коп.

Поскольку Общество не исполнило в срок обязательство по возврату обеспечительного платежа в срок, предусмотренный Договором (60 дней с момента расторжения Договора), Предприниматель в соответствии со ст. 332 ГК РФ вправе требовать уплаты законной неустойки, начисляемой на подлежащую возврату часть гарантийного депозита с момента возникновения обязательства по день его фактического исполнения. Так, датой возникновения обязательства по возврату обеспечительного платежа является 04.04.2022. На 20.10.2022 неустойка составила 31 658 руб. 71  коп. (расчет неустойки). Данные суммы Предприниматель также просит взыскать с Общества.

Претензионный порядок по встречному иску соблюден.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик ссылается на переписку в ВатсАп. Вместе с тем, представленные в переписке скриншоты обрывочные, выдернуты из контекста, из которых не ясен смысл, либо он искажается. Выдернутые из контекста скриншоты из ВатсАп не позволяют установить обстоятельства и достоверность фактов. Существенным недостатком представленных ответчиком скриншотов из является их неполнота. Во всех сообщениях в мессенджерах часто используется сокращения, разговорный язык, допущения того, что другой участник переписки поймёт, о чем речь, но стороннему исследователю при буквальном прочтении такой переписки её смысл может показаться неявным. Сами по себе сообщения часто не понятны вне контекста. Переговоры о совершении сделок (об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей - ст. 135 ГК РФ) не являются сделками. Выражение и передача в неофициальной неписьменной форме воли сторон договора о возможных вариантах его изменения не означают совершения такой сделки. Как, например, при классических переговорах за столом могут озвучиваться разные варианты и идеи, но итоговый подписанный документ (заключённая сделка) может кардинально отличаться от обсуждавшихся вариантов.

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (п.2 ст. 182 ГК РФ).

Кроме того, как следует из доверенности от 07.12.2021, копия которой представлена ответчиком в материалы дела, в полномочиях представителя указано «...представлять интересы ...совершать все необходимые действия ... с правом заключения договоров». Статья 451 ГК РФ четко разграничивает заключение от изменения и от расторжения договора. То есть представитель не имел полномочий на ведение переговоров об изменении и расторжении договора с ответчиком.

Пунктом 24.1. договора аренды установлены конкретные два способа надлежащего взаимодействия сторон по договору (уведомления, извещения, корреспонденция) 1)нарочно с проставлением подписи получателя о получении, 2) ценным письмом с уведомлением и описью вложения на конкретный адрес (адрес электронной почты использовать невозможно, т.к. он не согласован).

Истец соблюдал установленный сторонами порядок взаимодействия при направлении претензий и предъявлении исковых требований, ответчик же свои доводы обосновывает ненадлежащим доказательством - перепиской в ВатсАп между неустановленными лицами.

Ответчик ошибочно считает договор аренды № 18/04 от 07.03.2018 года расторгнутым с 03.02.2022 года, так как договором аренды ответчику не предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора во всякое время без указания причин. Условием для расторжения договора аренды по п. 16.6, на который ссылается ответчик, является невозможность согласования изменений для продолжения договора в максимально близком к первоначальным условиям, а если придут к выводу что абсолютно невозможно исполнение основных обязательств по Договору аренды, то договор можно досрочно прекратить, уведомив письменно  минимум за 30 дней.

В настоящем случае имелась возможность исполнять договор максимально близком к первоначальным условиям. В пандемию ответчик переоборудовал половину помещения в интернет-кафе. Тем самым, реализовал максимально близкий порядок исполнения договора вместо кальянной. По условиям п. 16.6. договора возможность расторжения договора появляется только при невозможности продолжать исполнять договор в порядке, максимально близком к первоначальному.

Кроме того, имелась абсолютная возможность исполнения основных обязательств. Предложение ответчика в письме к истцу уменьшить размер арендуемого помещения с одновременным представлением скидки 30% на аренду оставшейся части однозначно свидетельствует о возможности для ответчика продолжать исполнять обязательства по договору аренды. То есть отсутствовала абсолютная невозможность исполнения основных обязательств.

Кроме того, письменное уведомление о расторжении договора произведено 27.01.2022 и получено истцом 27.01.2022, при том, что в соответствии с условиями договора уведомить надо минимум за 30 дней. В письме ответчика, датированном 31.12.2021 (получено истцом 27.01.2022), ответчик уведомляет о досрочном прекращении договора с 31.01.2022 года, то есть фактически уведомил за 4 дня до установленной даты, что свидетельствует о нарушении срока расторжения, согласованного договором.

Представленные Предпринимателем доказательства возврата помещений, вопреки его доводам, не отвечают признакам допустимости, в том числе поскольку противоречат друг другу по своему содержанию и в отсутствие у Предпринимателя права на одностороннее внесудебное расторжение договора не свидетельствуют о прекращении арендных отношений  с 03.02.2022 года, как ошибочно полагает Предприниматель.

В соответствии с п. 4.10. договора аренды ответчик обязан был внести арендную плату за январь 2022 года не позднее 28.12.2021 года, а за февраль не позднее 26.01.2022 года. После 01.01.2022 года срок договора аренды не истек, ответчик использовал помещение, продолжал владеть им, не передавал (не возвращал) помещение истцу, у истца не было обязанности и оснований принимать помещение из аренды по действующему договору.

Освобождение помещения от части имущества, что, по мнению ответчика, зафиксировано в Протоколе осмотра помещения, проведенного нотариусом города Москвы Алексеевой С.А. 25.02.2022 года, также не свидетельствует о прекращении обязанности вносить арендную плату по договору аренды.

В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы.

Вопреки доводам ответчика, истец не ограничивал доступ ответчика в помещение. В подтверждение этого обстоятельства ответчик ссылается на скрин-шот из ВотсАп. Факт беспрепятственного доступа в помещение по состоянию на 25.02.2022 года подтверждается следующим: представленным ответчиком в материалы дела  протоколом осмотра помещения, проведенного нотариусом города Москвы Алексеевой С.А. 25.02.2022 года, где выявлено, что ответчик имеет ключи от помещения и доступ в помещение; при осмотре помещения проведенного нотариусом города Москвы Алексеевой С.А. (протокол от 25.02.2022 года) нотариус вел видеозапись, и во время этой видеозаписи ответчик своим ключом открывал двери.

Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства оплаты взыскиваемой задолженности по арендной плате за период за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года включительно в размере 809 460  руб. 46  коп. (задолженность уменьшена истцом с учетом зачета суммы обеспечительного платежа), по оплате эксплуатационных платежей за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года  в размере 295 249 руб. 50 коп., не оспорил ее расчет и не опроверг документально подтвержденный факт пользования арендованным имуществом в спорный период, суд признает требования истца о взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года включительно в размере 809 460  руб. 46  коп. (задолженность уменьшена истцом с учетом зачета суммы обеспечительного платежа), по оплате эксплуатационных платежей за период с 01.01.2022 года по 17.05.2022 года  в размере 295 249 руб. 50 коп. обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства своевременного внесения арендной платы, эксплуатационных платежей и оплаты электроэнергии  за заявленный в иске период в соответствии с условиями договора аренды, поэтому суд приходит к выводу о том, что истец правомерно начислил ответчику неустойку по пункту 4.11 договора в общем размере 508 122 руб. 09 коп., в том числе 438 778 руб. 06 коп. за просрочку оплаты арендной платы и эксплуатационных расходов, 69 344 руб. 03 коп. за просрочку оплаты электроэнергии (период определен истцом с учетом действия моратория).

Расчет неустойки ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным. Расчет составлен с учетом действия моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Контррасчет не представлен. Оснований для снижения размера ответственности применительно к статье 333 ГК РФ не установлено.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Поскольку по смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки, иных процентов по день фактического исполнения обязательства, требования о взыскании с ответчика неустойку в размере 0,1% от суммы долга 1 104 709 руб. 96 коп. за каждый день просрочки с 28.04.2023 по дату фактической оплаты задолженности  также подлежит удовлетворению.

Отказывая во встречном иске, суд исходил из следующего.

В данном случае согласия на неотделимые улучшения Общество не давало (доказательства обратного суду не представлены). Доводы Предпринимателя о согласовании не содержат такого согласования. Более того, Предприниматель сам это подтверждает, утверждая, что Арендодатель уклонялся от предоставления согласований.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом З ст. 623 ГК РФ императивно установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 7.2. договора аренды №18/04 от 07.03.2018 установлено, что Арендатор не производит никакого переоборудования, ремонта, изменений, дополнений или улучшений (далее - модификации) в Помещениях без предварительного письменного согласия Арендодателя. Все вышеуказанные модификации делаются под ответственность и за счет Арендатора. Это подтверждает, что Арендодатель не давал согласия на проведение любых работ в дату заключения Договора.

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ и Договора вытекает, что стоимость неотделимых улучшений (если они были произведены) возмещается Арендатору, если соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 453, п. 2 ст. 623 ГК РФ): Арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений; Арендатор произвел неотделимые улучшения за свой счет (при этом согласие Арендодателя на проведение Арендатором неотделимых улучшений в Помещении должно быть конкретным: состав (перечень) неотделимых улучшений, количество (объем), цена таких улучшений и т.п.).

Кроме того, п.7.2. Договора прямо предусмотрено, что все производимые Арендатором модернизации, ремонт и прочее в Помещении без предварительного письменного согласия Арендодателя выполняются исключительно и под ответственность Арендатора, а также за его счет.

Также, Арендатором не представлено доказательств направления Арендодателю обращений за получением согласия, как это предусмотрено положениями Договора (п.24.1. Договора), соответственно, не подтвержден довод об уклонении Арендодателя. Следовательно, все работы, выполненные Арендатором, выполнены под ответственность Арендатора, за его счет и компенсации не подлежат.

Арендатор принял Помещение по акту приема-передачи без замечаний. Помещение было пригодным для использования: выполнен ремонт, стояли двери, сделаны потолки, благоустройство имелось: отопление, водоснабжение, вентиляция, электроснабжение и т.п.

Арендатор владел и пользовался Помещением весь срок действия Договора, не предъявлял никаких претензий Арендодателю по качеству Помещения и его пригодности к использованию по назначению (доказательства обратного суду не представлены.

Ремонтные работы и текущий ремонт, которые были произведены Арендатором без согласия Арендодателя, осуществлялись в целях приведения Помещения в соответствие с дизайнерским стилем Арендатора для осуществления кальяной деятельности, но никак не были связаны с устранением непригодности Помещения к использованию.

Кроме того, как обоснованно указало Общество, экономия Арендатора за счет предоставленных арендных каникул составила 1 433 870,97 руб.

При таких обстоятельствах суд признает требования Предпринимателя о взыскании с Общества неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 973 429 руб. 00 коп. необоснованными и не подлежащими  удовлетворению.

В соответствии с положениями п.5.1. Договора Гарантийный депозит возвращается Арендатору только после того, как наступят все следующие условия или в иных случаях, специально предусмотренных в данном Договоре аренды: 1)Арендатор выплатит за весь Срок аренды всю арендную плату, подлежащую уплате по данному Договору аренды в полном объеме, вместе с другими подлежащими уплате Арендатором Арендодателю сумм по данному Договору аренды; 2)Арендатор оставит Помещения в чистоте; 3)Арендатор возвратит все ключи Арендодателю; 4)Арендатор уберет все личные вещи из Помещения и, если об этом попросит Арендодатель, приведет Помещение в Первоначальное состояние (как этот термин определен в разделе «Содержание Помещений и оборудования»); 5)Арендатор освободит Помещение не позднее даты истечения данного Договора аренды.

Пунктом 5.3. Договора, на который ссылается Арендатор, предусмотрено, что депозит возвращается не позднее 60 дней после того, как будут выполнены «все вышеуказанные условия», т.е. пункты 5.1 и 5.2 договора, а не так, как указал Арендатор во встречном иске (60 дней при прекращении договора).

Таким образом, условия для возврата Гарантийного депозита не наступили. Договором предусмотрен порядок возврата. Обязанность Арендодателя вернуть депозит наступает после полного расчета Арендатором по всем платежам по Договору. Договором не предусмотрен механизм учета Гарантийного депозита в счет последних платежей при прекращении Договора. По условиям Договора сначала Арендатор оплачивает все долги и только после этого (точнее при выполнения этого и всех других указанных в п. 5.1. условий) у Арендодателя возникает обязанность вернуть Гарантийный депозит.

В данном случае истец воспользовался своим правом по п. 5.4. Договора и 18.04.2023  произвел зачет Гарантийного депозита в размере 720 000,00 рублей в счет исполнения следующих денежных обязательств ответчика по Договору: оплаты задолженности за электроэнергию в сумме 348 462,46 рублей; оплаты части арендной платы за январь 2022 года в сумме 371 537,54 рублей.

Таким образом, после проведенного зачета Гарантийный депозит в полном объёме зачтён истцом с учетом положений ст. 319 ГК РФ.

Истец уведомил ответчика о зачёте Гарантийного депозита письмом: исх. № 18/4 от 18.04.2023.

При таком положении оснований для взыскания с Общества в пользу Предпринимателя части гарантийного депозита по Договору в размере 450 444 руб. 39 коп., как того просит Предприниматель во встречном иске, не имеется.

При отсутствии оснований для взыскания части гарантийного депозита по Договору, не имеется оснований и для взыскания с Общества неустойки в размере 31 658 руб. 74 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам распределены в порядке статьи 110 АПК РФ. Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 132, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ТРАВИН ДАНИИЛ ВАЛЕРЬЕВИЧ (ОГРНИП: 317774600575001, ИНН: 772875035543, Дата присвоения ОГРНИП: 07.12.2017) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАБОЛОВКА 2" (ОГРН: 1057747603143, ИНН: 7706587150) задолженность по арендной плате  в размере 809 460  руб. 46  коп., эксплуатационные расходы в размере 295 249 руб. 50 коп.,  неустойку в общем размере 508 122 руб. 09 коп., неустойку в размере 0,1% от суммы долга 1 104 709 руб. 96 коп. за каждый день просрочки с 28.04.2023 по дату фактической оплаты задолженности, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме  29 128  руб.

Во встречном  иске отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШАБОЛОВКА 2" (ОГРН: 1057747603143, ИНН: 7706587150) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8033 руб., излишне перечисленную платежным поручением от  07.06.2022 № 179.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                                Е.В. Немтинова