СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-20298/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2019 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Черновское» и временного управляющего открытого акционерного общества «Черновское» ФИО4 (№ 07АП-12043/2018 (1,2)) на решение от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20298/2018 (судья Векшенков Д.В.) по исковому заявлению Администрации Кочковского района Новосибирской области (632491, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Черновское» (632493, 

<

...>, -, -, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 45 от 16.11.2010.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО4 (630110, г. Новосибирск, а/я 183).

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО5 по доверенности № 19 от 20.11.2017 (сроком на 3 года)

от ответчика: ФИО6 по доверенности № 03/02 от 03.02.2018 (сроком на 1 год)

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО7 по доверенности от 16.08.2018 (сроком на 6 месяцев)        

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кочковского района Новосибирской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Черновское» (далее - ответчик, общество, ОАО «Черновское») о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2010 №45.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО4 (далее – третье лицо, временный управляющий ФИО4).

Решением от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО «Черновское» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области отменить и разрешить вопрос по существу, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных администрацией требований, ссылаясь на противоречие нормам материального и процессуального права, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено отсутствие у администрации достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды (оплата за 2016 произведена ответчиком весной 2017; ответчик не имел нарушений по внесению арендной платы более двух раз подряд; уплатил истцу договорную неустойку в полном объеме; расторжение договора аренды является последствием, несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся около 10 лет, заявленная в иске сумма задолженности уплачена; расторжение арендных отношений повлечет полную парализацию деятельности ответчика по обоим сельскохозяйственным направлениям, так как не имеется альтернативного земельного актива).

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Временный управляющий ФИО4, не согласившись с указанным судебным актом, также обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на допущенное судом первой инстанции нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права. 

По мнению подателя жалобы, расторжение договора аренды из-за просрочки внесения арендной платы несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу сторон; расторжение договора аренды повлечет за собой нарушение интересов не только ОАО «Черновское», но и его кредиторов; права аренды земельного участка входят в имущественный комплекс должника, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности и подлежит продаже на открытых торгах в составе предприятия должника; по состоянию на 03.10.2018 задолженность по арендной плате и неустойке по договору аренды погашена; расторжение договора аренды земельного участка повлечет уменьшение конкурсной массы должника, существенно понизит привлекательность имущественного комплекса для потенциальных покупателей, поскольку без земель сельскохозяйственного назначения осуществление сельскохозяйственной деятельности невозможно, должнику и кредиторам будут причинены значительные убытки.   

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Истец в отзывах на апелляционные жалобы и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалоб, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы подателей жалоб несостоятельными; просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает решение от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.11.2010 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка №45, в соответствии с которым в аренду ответчику передан земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:12:021905:2043, площадью 1730100 кв. м, вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Жуланский.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 04.03.2011.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора, арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 №1 изменен размер ежегодной арендной платы, который составил 11 081 руб. 29 коп. в год.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится ежегодно двумя суммами: до 15 сентября в размере 5 540 руб. 64 коп. и до 15 декабря - 5 540 руб. 65 коп.

Ответчик обязанность по внесению арендных платежей, установленную указанным договором, исполнял ненадлежащим образом. 

Поскольку ответчик в нарушение условий договора арендную плату за пользование земельным участком не вносил, истец направил ответчику претензию (требование) от 09.06.2018 №1370 с предложением расторгнуть по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка от 16.11.2010 №35, которая получена обществом 13.06.2018, между тем, оставлена без ответа.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной плате и требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.      

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом на основании части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчик ненадлежащим образом осуществлял оплату по договору аренды, следовательно, длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей является существенным нарушением условий договора, лишает истца возможности получения денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора, и названное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при просрочке внесения арендной платы более чем на 3 месяца.

Досудебный порядок по требованию о расторжении договора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, истцом соблюден, путем направления в адрес ответчика претензии (требования) от 09.06.2018 №1370 с предложением расторгнуть по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка от 16.11.2010 №45.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, ответчик не ответил на претензию истца, доказательств устранения в разумный срок допущенных нарушений договоров не предоставил, арендные платежи по срокам до 15.09.2017 и до 15.12.2017 оплачены после обращения администрации с иском в арбитражный суд и возбуждения производства по делу.

Кроме того, согласно решений Арбитражного суда Новосибирской области от 24.08.2017 по делу № А45-14693/2017, от 21.02.2018 по делу № А45-41032/2017, от 26.06.2018 по делу № А45-13590/2018, ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка более двух раз (двух кварталов); при этом, как верно отмечено судом первой инстанции, учитывая, что погашение задолженности по арендной плате по срокам до 15.09.2016, до 15.12.2016 до 15.09.2017, до 15.12.2017 и пени производилось ответчиком в рамках исполнительных производств по исполнению судебных актов по делам № А45-14693/2017, № А45-41032/2017 и № А45-13653/2018, за два последних периода- после возбуждения настоящего дела, нельзя признать факт устранения нарушения (погашение задолженности) обществом в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, истец вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка № 45 от 16.11.2010 в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора ответчиком и после уплаты арендатором долга. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды послужили и другие нарушения условий договора, доказательств устранения которых ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования.   

Доводы апелляционных жалоб о том, что расторжение договора аренды повлечет для ответчика невозможность выполнения своих обязанностей, причинит убытки кредиторам, судом апелляционной инстанции отклоняется в связи с необоснованностью, а также в связи с тем, что указанное обстоятельство не является самостоятельным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы подателей жалоб со ссылкой на процедуру банкротства подлежат отклонению, поскольку нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета на расторжение договора с обществом, находящимся в стадии банкротства, и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется, при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателей; принимая во внимание, что при подаче апелляционной жалобы ответчику предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд         

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20298/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Черновское» и временного управляющего открытого акционерного общества «Черновское» ФИО4 – без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества «Черновское» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3