ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

18 декабря 2017 года                                                                     Дело №А65-22205/2016г. Самара

Резолютивная часть постановления оглашена 12 декабря 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2017  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю., 

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №52 от 31.08.2017, 

от ответчика – директор ФИО3, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 декабря 2017 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 октября 2017 года, принятое по делу №А65-22205/2016 (судья Исхакова М.А.),

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ, взыскании 434 341 руб. долга, 1 819 руб. 54 коп. неустойки,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ТД Челны - хлеб - II», ФИО3, ФИО4, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (далее – истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (далее – ответчик), о взыскании 434 341 руб. долга за период с 01.12.2015г. по 30.06.2016г., 41 227 руб. 76 коп. пени с 16.01.2016г. по 25.07.2016г. и расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ от 24.09.2010 г. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2016г. на основании ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены собственники иных помещений расположенных в здании находящемся на земельном участке с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 ООО «ТД Челны – хлеб – II», ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017г., исковые требования были удовлетворены частично, взыскано с общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> пени. В части расторжения договора аренды земельного участка № 2104-АЗ, взыскания 434 341 руб. долга, 41 179 руб. 62 коп. неустойки, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2017г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу № А65-22205/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки размера поправочного коэффициента к ставке земельного налога исходя из назначения объекта. Учета того, что поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

При новом рассмотрении дела, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил суд взыскать 1 819 руб. 54 коп. неустойки, расторгнуть договор аренды земельного участка №2104-АЗ, от требований о взыскании долга отказался.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2017 принят отказ Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> от иска к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны в части взыскания 434 341 руб. долга, производство по делу в указанной части прекращено.

Требования в части расторжения договора аренды земельного участка №2104-АЗ оставлены без рассмотрения.

В остальной части иск удовлетворен.

С общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> взыскано 1 819 руб. 54 коп. неустойки.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в удовлетворенной части, принять в указанной части по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе и письменным пояснениям к ней доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 22.09.2010г. №6092, между истцом (арендодатель) и ООО «Онегин» (арендатор) 24.09.2010г. был заключен договор аренды земельного участка №2104-АЗ (том 1 л.д. 12-19), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 01:85 находящийся по адресу РТ, г.Набережные Челны, ул. Ахметшина, д.108А, площадью 1860 кв.м. Участок предоставлен для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2010г. (том 1 л.д. 18).

Договор заключен сроком на 49 лет (п.3.1 договора).

Согласно п.3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и  подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Между ООО «Онегин» (продавец) и ООО «ПМК Тамерлан» (покупатель) 03.11.2010г. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (том 1 л.д. 20-21), по условиям которого ООО «Онегин» передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г. ООО «ПМК Тамерлан», в пределах срока договора аренды. Передаточным актом от 03.11.2010г. подтверждается передача ООО «Онегин» земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 находящийся по адресу РТ, 

<

...> ООО «ПМК Тамерлан» (том 1 л.д. 22). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 22.11.2010г.

Между ООО «ПМК Тамерлан» и ответчиком 10.07.2014г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участкам (том 1 л.д. 23-25), по условиям которого ООО «ПМК Тамерлан» передало ответчику свои права и обязанности по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство здания многофункционального назначения в составе: административное помещение, художественные мастерские и магазин, находящийся по адресу: РТ, 

<

...>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2015г.

Ответчик и третьи лица до и после спорного периода приобретали помещения в здании.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.09.2014г. ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1000, назначение нежилое, общая площадь 329,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта 

<

...>, приобретенное по договору купли-продажи нежилого помещения от 20.08.2014г. (том 1 л.д. 33).

В спорный период у ответчика находилось в собственности помещение площадью 295 кв.м.

Кроме этого, из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что третьим лицам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, а именно: с 20.08.2014 ООО «ТД Челны-хлеб-II») нежилое помещение № 1004 общей площадью 513,6 кв. м, этаж 1; с 09.09.2014 ФИО3 нежилое помещение № 1003 общей площадью 909,1 кв. м, этаж 3; с 09.09.2014 ФИО4 нежилое помещение № 1001 общей площадью 343,6 кв. м, этаж 2; с 30.06.2016 ФИО5 нежилое помещение № 10012 общей площадью 546,7 кв. м, этаж 2.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...> распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85. При этом за ответчиком определена доля в размере 15,87% - 295 кв. м, за ООО «ТД Челны - хлеб-II» 18,68% - 348 кв. м, за ФИО3 33,07% - 615 кв. м, за ФИО4 32,38% - 602 кв. м. 

Соглашением от 01.10.2016г. собственники помещений в здании, расположенном по адресу 

<

...> распределили доли по договору аренды земельного участка, так за ООО «ТД Челны – хлеб – II» 18,68% - 347,75 кв.м., за ФИО3 15,87% - 295,18 кв.м. и 33.07% - 615,1 кв.м., за ФИО4 – 12,5% - 232,5 кв.м., за ФИО5 19,88% - 369,77 кв.м. (том 1 л.д. 76). Ответчик с августа 2016 года не владеет помещениями, находящимися на спорном земельном участке.

В адрес ответчика были направлена претензия от 26.07.2016г. исх.№06/713п с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей (том 1 л.д. 29-30), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее - постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74). 

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. 

Размер относящейся на ответчика площади земельного участка в спорный период (295 кв.м. – 15,87%), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчиком за спорный период осуществлялась оплата исходя из ранее применяемого коэффициента 2, ответчик полагает неправомерным применение поправочного коэффициента 10 применяемого в спорный период истцом.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10, а также поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением 2.

Суд установил, что Исполком в 2015 году производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 2, а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10. При применении указанного коэффициента истец ссылается на разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:040301:85 – под строительство здания многопрофильного назначения в составе административные помещения, художественные мастерские и магазин, предусматривающего в том числе размещения объекта торговли - магазин. 

Сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ул. Ахметшина, 108А г. Набережные Челны располагаются различные собственники и арендаторы, в том числе находится объект торговли.

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. 

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Пунктом 2.1. решения Казанской городской думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Таким образом, произведенный истцом расчет размера арендной платы за 2016 года с учетом примененного поправочного коэффициента 10 является обоснованным.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516.

Судом принят отказ истца  от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 434 341 руб. в связи с погашением ответчиком долга.

Кроме того, истцом на основании п. 5.2. договора было предъявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере  1 819 руб. 54 коп. за период с 15.01.2016 по 24.06.2016. 

Руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.2. договора аренды, учитывая, что факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пени обоснованно удовлетворено в сумме 1 819 руб. 54 коп.

Выводы суда об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки согласуются с положениями статьи 333 ГК РФ, а также правовым позициями, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктами 69-81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми определены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи ГК РФ.

Помимо этого, истцом заявлены также требования о расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в части 3 названной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Анализ приведенных правовых норм указывает на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования договорных споров.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции установил, что доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора истцом не представлено.

Поскольку предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, требование о расторжении договора правомерно оставлено арбитражным судом без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 октября 2017 года, принятое по делу №А65-22205/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           Е.М. Балакирева  

                                                                                                                      Е.А. Терентьев