ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

09.10.2023

Дело № А41-49880/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2023

Полный текст постановления изготовлен  09.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Беловой А.Р., Красновой С.В., 

при участии в заседании:

от публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие» - ФИО1 по доверенности от 12.10.22 № 22/52

от Общества с ограниченной ответственностью «Комфортный Можайск» – не явился, извещен.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие»

на решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2023

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023

по делу А41-49880/2022

по иску публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Комфортный Можайск»

о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома и обязании произвести ремонт

третье лицо Фонд капитального ремонта,  

 

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Можайское оптово-розничное предприятие» (далее - истец, ПАО «МОРП») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфортный Можайск» (далее – ООО «Комфортный Можайск» ответчик) с требованиями о признании крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие», расположенных на первом этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома, об обязании ООО «Комфортный Можайск» (ИНН 

<

***> КПП 502801001) произвести ремонт в местах повреждений крыши над нежилыми помещениями, находящихся в собственности Публичного акционерного общества Можайское оптово-розничное предприятие, расположенных на первом этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, и взыскании с ООО «Комфортный Можайск» в пользу ПАО «МОРП» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.03.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ПАО «МОРП» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права; полагает, что судами не верно определен предмет спора, не разрешен вопрос использования помещений, тогда как в данном случае следовало установить отнесение крыши к общему имуществу дома, судами не дана оценка доводам о том, что кровля над жилым помещением является общедомовым имуществом, спорные помещения являются встроено-пристроенными, то есть входят в состав многоквартирного дома и разрушение крыши над такого рода помещениями приведет к их разрушению, общедомовой имущество, в состав которого входит, в том числе и крыша, должно содержатся в соответствии с требованиями законодательства, при этом ответчик на возмездной основе отвечает за безопасную эксплуатацию общего имущества.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, участвующего в деле и явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами публичное акционерное общество «Можайское оптово-розничное предприятие» является собственником нежилых встроенно-пристроенных помещений магазина N 13-26 (1 этаж), 2, 6, 8-31 (подвал) площадью 1042,2 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Данный многоквартирный дом находится в управлении ООО «Комфортный Можайск» на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного администрацией Можайского городского округа Московской области.

17 июня 2019 года между ПАО «МОРП» (собственник) и ООО «Комфортный Можайск» (управляющая организация) был заключен договор управления многоквартирным домом N 58 , в соответствии с которым предметом договора является выполнение управляющей организацией по заданию собственника помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, в течение согласованного срока за плату работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, управление многоквартирного жилого дома, в том числе управляющая организация производит работы по содержанию крыши жилого дома, очистку кровли от мусора, грязи, а также осмотры на повреждение элементов кровельных конструкций.

Истец указал, что услуги по содержанию крыши многоквартирного дома учитываются при выставлении счетов за оказываемые услуги, оплачиваются ПАО «МОРП».

Истцом выявлены следы протечки на крыше  нежилых помещений, находящихся в собственности истца, о чем составлен  односторонний Акт обследования объекта от 13.04.2022, с указанием на состояние крыши в виде протечек кровли по причине старения рулонного материала, наличие трещин и пробоев в водоизоляционном слое, наличие вследствие протечек крыши на потолке нежилых помещений следов протечки в помещениях.

Основанием для обращения в суд послужил отказ  управляющей компании от ремонта, мотивированный тем, что  крыша помещений не относится к общему имуществу в многоквартирном доме,

 Истец, ссылаясь на то, что крыша над нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности ПАО «МОРП» является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного жилого дома,  являлась его составной частью с момента возведения дома, является общим имуществом жилого дома, которое подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, отказ ООО «Комфортный Можайск» не соответствует действующим нормам законодательства, обратился в суд с настоящим иском. 

Судами установлено, что ответчик осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, согласно условиям договора управления многоквартирным домом № 58 от 17.06.2019 г. ответчик принял на себя обязанность за плату  выполнять работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД согласно перечню, приведенному в Приложении № 1 к Договору N 58 от 17.06.2019 г.

Нежилые встроенно-пристроенные помещения № 13 - 26 (1 этаж), 2, 6, 8 - 31 (подвал) общей площадью 1 042,2 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности ПАО «МОРП».

Помещения истцом частично сдаются в аренду и в настоящий момент в них расположен магазин.

Исследовав технический паспорт на здание магазина, суды установили , что его помещения не учтены в экспликации технического паспорта жилого дома и таким образом пришли к выводу, что несмотря на то, что  многоквартирный жилой дом и нежилые помещения относятся к одному зданию с одним адресом, они имеют отдельные технические паспорта, что свидетельствует по мнению судов на самостоятельную сущность объекта нежилой части МКД.

Суды указали на  недоказанность истцом обратного, в виду того, что не представлены доказательства, свидетельствующие о времени возведения пристройки, доказательства обращения в установленном законом порядке по вопросу устранения наличия каких-либо неточностей в технической документации на многоквартирный дом.

Суды первой и апелляционной  инстанций отклонили проект переустройства помещения в здании по адресу: 

<

...>, выполненный Проектно-строительной фирмой ООО «Атлантик», указав, что он не свидетельствует  о том, что спорная крыша является общедомовым имуществом, поскольку согласно пояснительной записке рассматриваемый объект представляет собой пристройку к жилому зданию.

Дополнительно судами указано на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что в помещениях, принадлежащих истцу имеется механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, которое является общим имуществом с МКД.

Суды также указали на то, что работы в рамках текущего ремонта общего имущества МКД силами управляющей компании в соответствии с требованиями Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 не распространяются на территорию крыши, которая располагается над нежилыми пристройками к МКД и предназначена для обслуживания исключительно нежилых помещений, в том числе помещений, находящихся в собственности у истца; кроме того, в перечень работ по капитальному ремонту крыши в МКД не входит площадь крыши, относящейся к нежилой пристройке к МКД.

Выводы судов мотивированы применением положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющей перечень общего имущества в многоквартирном доме принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление N 64), в пункте 2 которого разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Также судами применены положения  части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми  управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Суды сослались на пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) определяющим, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подпункт "а"); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункт "б"); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт "г").

Пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), где определено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно положениями статьей 39 (части 1 и 2), 154 (части 2) и 158 (части 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Требования истца по настоящему делу мотивированы тем, что крыша над встроенно-пристроенными помещениями в данном МКД является частью конструктива многоквартирного дома и относится к общему имуществу дома.

Согласно доводам истца, обоснованным ссылкой на  проект переустройства помещения в здании по адресу: Московская обл., г. Можайск, уд.20 января, д. 3, крыша нежилых помещений уходит под фасад здания таким образом, что часть здания стоит на части крыши нежилых помещений. Крыша врезается в стену дома, тем самым выполняя функцию поддержки многоквартирного дома.

В подтверждение своих доводов истец ссылался на заключение № 22-920/7-1, выполненное ООО «Экспертиза» в соответствии с выводами которого спорная кровля смонтирована в одно время со строительством жилого дома, плита кровельного перекрытия встроена в кладку наружной стены многоквартирного дома, установлена серия дома I-447. 

 Оценка данного доказательства в нарушение требований процессуального права  судами не производилась.

В удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы истца и ответчика отказано одновременно с принятием решения судом первой инстанции. 

Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества.

Часть 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также подп. "б" п. 2 Правил № 491, крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По смыслу приведенных правовых норм крыша отнесена к самостоятельному элементу общего имущества МКД. Крыша считается элементом, обслуживающим весь МКД независимо от того, над каким из помещений фактически она расположена.

С целью установления наличия у многоквартирного жилого дома и встроенных пристроенных помещений, находящихся в собственности истца общих строительных конструкций суду первой инстанции следовало назначить проведение судебной экспертизы и дать оценку представленным в материалы дела доказательствам.

  Отказ в иске по причине недоказанности данного факта, при наличии возможности установления его посредством судебной экспертизы в данном деле порождает правую неопределенность.

Кроме того, выводы судов о том, что спорная крыша не относится к МКД , в совокупности с выводом о том, что и  помещения находящие в собственности истца также являются самостоятельными объектами не относящимися к МКД сделаны без учета факта наличия между истцом и ответчиком договора управления многоквартирным домом, факт несения по которому расходов за счет истца, ответчиком не оспорен.

Пунктами 10, 42 Правил № 491, предусмотрено, что организации, исполняющие обязанности по содержанию и обслуживанию МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. 

При этом общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Пунктом 11 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Пунктом 13 Правил № 491 предусмотрено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления МКД проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении МКД - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, определяющие требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (далее - Правила N 170).

В названных Правилах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание МКД, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

Основной функцией управляющей организации является организация эксплуатации жилого МКД, его техническое обслуживание, проведение осмотров, текущего и капитального ремонта (пункт 1.8 Правил N 170).

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях согласно Правилам N 170 (пп. 4.6.1.1, 4.6.1.2).

В силу изложенного решение вопросов о наличии единых конструктивных элементов встроенно- пристроенных помещений, находящихся в собственности истца  и  многоквартирного дома   и отнесении крыши встроенно-пристроенного нежилого помещения  к общему имуществу собственников МКД, а также установления характера и вида необходимых работ в целях ремонта кровли, нарушение вышеназванных норм при содержании общего имущества МКД, наличия обязанности управляющей компании по проведению текущего или капитального ремонта должны являться предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции.

Согласно положениям статей 9, 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды обязаны создать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела путем полного, всестороннего, объективного и непосредственного исследования и оценки доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, судом первой и апелляционной инстанции не установлены, обжалуемые судебные акту не могут быть признаны законными и обоснованными, а выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются преждевременными.

Поскольку для правильного рассмотрения дела необходимы исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда округа, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, в том числе принимая во внимание совокупность приведенных выше критериев сделать вывод относительно того  является ли кровля общим имуществом МКД, для чего рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу  судебной строительно-технической экспертизы, на основании полного и всестороннего исследования и оценки доказательств установить имеющие значение для дела обстоятельства, с соблюдением норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023 по делу А41-49880/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий-судья                                                             З.А. Аталикова 

Судьи:                                                                                                         А.Р. Белова

С.В. Краснова