АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5750/2019

17 декабря 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

Судей С.И. Гребенщикова, Г.А. Камалиевой

при участии:

от департамента муниципальной собственности администрации                                г. Хабаровска – ФИО1, представитель по доверенности от 01.07.2019 № 7250.11/08-37  

от общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» - ФИО2, представитель по доверенности б/н от 30.05.2019

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания»

на решение от 04.06.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019

по делу №  А73-5135/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску департамента муниципальной собственности администрации                    г. Хабаровска  

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания»  

о взыскании 23 136 768 руб. 07 коп.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» 

к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска 

об уменьшении размера арендной платы 

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие г. Хабаровска «Водоканал»

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее – ДМС администрации г. Хабаровска, департамент, уполномоченный орган) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее – ООО «УСК», строительная компания, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.2016 № 184  за период с 01.09.2018 по 28.02.2019 в сумме 22 606 243 руб. 50 коп., неустойки за период с 10.09.2018 по 28.02.2019 в размере 530 524 руб. 57 коп. и расторжении договора аренды.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Водоканал» (далее – МУП г. Хабаровска «Водоканал»). 

Определением от 15.05.2019 судом в порядке статьи 132 АПК РФ для рассмотрения одновременно с первоначальным исковым заявлением принят встречный иск ООО «УСК» к департаменту об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.10.2016 № 184 путем освобождения от уплаты арендных платежей за период с 01.09.2018 по дату фактической передачи земельного участка в том объеме, в каком он предполагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды и планировался использоваться обществом (без канализационного коллектора, свободным от прав третьих лиц) из расчета      3 767 707 руб. 25 коп. в месяц (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.06.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.  

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «УСК» просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с неполным выяснением фактических обстоятельств, имеющих значение по спору, неприменением закона, подлежащего применению, принять новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска. 

В жалобе заявитель приводит доводы о том, что ни договор аренды, ни передаточный акт не содержали информацию о расположении на земельном участке канализационного коллектора, который препятствует использованию участка по его целевому назначению. Градостроительный план земельного участка содержал сведения об иных ограничениях, которые были отражены в извещении о проведении аукциона. Таким образом, по мнению общества, судами необоснованно отклонены его доводы. Ввиду недостатка переданного в аренду имущества, как следствие, неисполнение обязанности со стороны департамента, предусмотренной пунктом 1 статьи 611  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), у ООО «УСК» отсутствует встречное обязательство по внесению арендной платы.

В отзывах на кассационную жалобу МУП г. Хабаровска «Водоканал» и ДМС администрации г. Хабаровска, возражая относительно приведенных в ней доводов, просят оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «УСК» поддержал доводы кассационной жалобы, с которыми не согласился представитель ДМС администрации г. Хабаровска.

МУП г. Хабаровска «Водоканал», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав позиции явившихся представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом и ООО «УСК» по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка заключен договор аренды 03.10.2016 № 184 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693, площадью 18 081 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира - 

<

...>, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1, сроком действия с 03.10.2016 по 02.10.2023.

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю в размере 45 212 487 руб. в год, установленном протоколом от 23.09.2016 № 39 аукциона. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. 

Согласно пунктам 6.2, 6.3.5 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки. 

Земельный участок передан арендатору по акту от 03.10.2016. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (номер регистрационной записи                      27-27/001-27/23/2016-1038/2).

Уполномоченным органом в адрес общества направлена претензия от 12.02.2019 № 17-06/1777 о наличии задолженности по состоянию на 01.03.2019 с требованием об ее оплате и указанием на то, что в случае неоплаты долга, департамент будет вынужден обратиться в суд о расторжении договора. 

Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском. 

В свою очередь, ООО «УСК», ссылаясь на выявленные недостатки переданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию по назначению – наличие обременения в виде расположенного на нем канализационного коллектора, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Город Хабаровск и на праве хозяйственного ведения МУП г. Хабаровска «Водоканал», которые не могли быть выявлены им при заключении договора ввиду отсутствия этой информации в аукционной документации, предъявило встречный иск. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310). 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 450 ГК РФ закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 3 статьи 619 ГК РФ отражено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции, установив наличие задолженности со стороны ООО «УСК» по внесению арендных платежей по договору от 03.10.2016      № 184 за период с 01.09.2018 по 28.02.2019, просрочку исполнения данного обязательства за период с 10.09.2018 по 28.02.2019, за которую в соответствии с пунктом 4.1 договора предусмотрена санкция в виде неустойки, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований департамента в данной части.

Учитывая обстоятельства, установленные в рамках дел № А73-5879/2017 № А73-14534/2017, № А73-17284/2018 по спорам о взыскании задолженности по договору за предшествующие периоды: с 10.10.2016 по 28.02.2017, с 01.03.2017 по 31.07.2017, с 01.08.2017 по 31.08.2018, что свидетельствует о систематическом характере неисполнения арендатором своей обязанности по внесению согласованной сторонами арендной платы, арбитражный суд на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статьи 619 ГК РФ, пункта 6.3.5 договора и принимая во внимание соблюдение истцом порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, признал его требование о расторжении договора аренды также подлежащим удовлетворению.

В  пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании диспозитивных положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе восстановить свое нарушенное право, в том числе путем заявления о  соразмерном уменьшении арендной платы.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что договор аренды земельного участка заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1 (протокол аукциона №39 от 23.09.2016). 

В извещении о проведении открытого аукциона, размещенном на официальном сайте департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, содержалась, в том числе информация об обременениях и ограничениях использования земельного участка в виде наличия на нем различных инженерных сетей и их охранных зонах; о возможности подключения планируемого к строительству объекта к сетям инженерного обеспечения согласно предварительным техническим условиям к сетям электроснабжения (письмо ОАО «Хабаровская горэлектросеть» от 17.06.2015 № 228), к сетям холодного водоснабжения и водоотведения (письмо МУП г. Хабаровска «Водоканал» от 19.06.2015 № 365). 

Согласно техническим условиям от 19.06.2015 № 365, на которые имеется ссылка в извещении о проведении аукциона, подключение к централизованной системе водоотведения возможно к канализационному коллектору Д-600 мм (ж/б), проходящему вдоль ул. Пионерской; при размещении объекта необходимо обеспечить соблюдение охранной зоны данного коллектора – по 10 м в обе стороны от оси трубопровода.

Как следует из выписки из ЕГРН от 18.09.2018, схемы границ охранных зон сетей инженерного обеспечения, канализационный коллектор Д-600 мм, проходящий вдоль ул. Пионерской, является частью объекта недвижимости – канализационной сети (планшет № 160G), кадастровый номер 27:23:0000000:25873, являющейся собственностью муниципального образования Городской округ «Город Хабаровск» (регистрационная запись от 15.10.2012), переданного в хозяйственное ведение МУП г. Хабаровска «Водоканал» (регистрационная запись от 18.09.2018).

Таким образом, как отмечено судом, ответчик, действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должен был установить точное местонахождение коллектора, границы его охранных зон в целях строительства капитальных объектов.

Кроме того, судом указано на то, что невозможность строительства на земельном участке жилого комплекса, соответствующего параметрам разрешенного строительства, и, что эта невозможность вызвана именно наличием под землей канализационного коллектора, строительной компанией в порядке статьи 65 АПК РФ не подтверждена. 

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что торги, по результатам которых заключен договор аренды в установленном законом порядке обществом не оспорены, не признаны недействительными, суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска. 

С этими выводами согласился суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, иных аргументов, способных повлиять на итоговый результат спора, не заявлено.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.06.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 по делу № А73-5135/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

Г.А. Камалиева