Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-8919/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  22 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 июня 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.

судейЗиновьевой Т.А.

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 16.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-8919/2019 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317723200080857) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318723200025092) о взыскании 2 905 242 руб., встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 312 593,91 руб.

В заседании приняли участие ФИО3 лично, представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 28.12.2018. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее - договор аренды), взыскании 2 905 242 руб. убытков, составляющих стоимость затрат, понесенных на подготовку арендованного нежилого помещения для организации в нем детского образовательного центра, использование которого в указанных целях невозможно в связи с отсутствием в помещении второго эвакуационного пожарного выхода,  а также суммы уплаченного ответчику обеспечительного платежа в размере 180 000 руб., 15 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы, 70 000 руб. издержек по оплате услуг представителя.

В порядке статьи 132 АПК РФ к производству суда принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании 271 360 руб. задолженности по арендной плате за ноябрь 2018 года, январь и май 2019 года, 41 233, 91 руб. неустойки по договору аренды.

Решением от 12.08.2019 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 03.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 отказано, встречный иск ИП ФИО2 удовлетворен: с истца в пользу ответчика взыскано 271 360 руб. задолженности, 41 233,91 руб. неустойки, 9 252 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Постановлением от 30.06.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа вышеуказанные  решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области. 

С 23.10.2019 ФИО3 прекращена деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждено сведениями из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

В ходе нового рассмотрения дела ФИО3 уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика 2 725 242 руб. убытков в виде стоимости затрат на ремонт и оборудование, понесенных при выполнении подготовки нежилого помещения, 180 000 руб. обеспечительного платежа, 70 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 15 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 43 026 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 17 680 руб. Также заявлено требование о признании договора расторгнутым с 06.05.2019. 

Решением от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 взыскано 1 362 621 руб. убытков, 180 000 руб. обеспечительного платежа, 37 170 руб. расходов по оплате услуг представителя, 7 965 руб. расходов по оплате досудебной экспертизы, 31 926 руб. государственной пошлины, договор между сторонами признан расторгнутым с 06.05.2019; встречные исковые требования удовлетворены частично: с ФИО3 в пользу ИП ФИО2 взыскано 127 118,06 руб. задолженности, 27 665,91 руб. неустойки, 4 581 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

В результате зачета встречных требований с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 взыскано 1 460 317,03 руб.

Постановлением от 16.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: по первоначальному иску договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 признан расторгнутым с 06.05.2019. 

С ИП ФИО2 в пользу ФИО3 взыскано 2 905 242 руб., из которых: убытки в размере 2 275 242 руб. и сумма обеспечительного платежа в размере 180 000 руб., а также судебные расходы в сумме 131 596,93 руб., из которых: 59 164 руб. расходы на оплату услуг представителя, 12 678 руб. расходы на производство досудебной экспертизы, 14 934,13 руб. расходы на оплату услуг нотариуса по осмотру доказательств, 44 820,80 руб. расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении оставшейся части иска отказано.

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 500 руб. 

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 отказано.

ИП ФИО2 обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты в части удовлетворения требований истца по первоначальному иску и отказа во встречном иске, отменить, вынести в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворении встречного. 

Податель жалобы считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия переданного по договору аренды помещения противопожарным нормам, а также того обстоятельства, что для осуществления деятельности, указанной в договоре (детский образовательный центр), требовалось два эвакуационных выхода; выводы судов о том, что ИП ФИО2 принимала на себя обязательства узаконить пожарный выход не соответствует фактическим обстоятельствам дела; судами не учтено, что арендатор дал согласие на принятие помещений в имеющемся виде, в связи с чем лишается права ссылаться на недостатки помещений, несет риски возможности или невозможности использования помещений под конкретный вид деятельности; при вывозе части имущества при освобождении арендованного помещения у истца возникло неосновательное обогащение; при определении соразмерности действий с моделью поведения абстрактного среднего разумного участника оборота, размер ответственности ФИО2/ФИО5 может быть определен как соотношение 20/80, а вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действиях ФИО3 вины неверен.  

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО3, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанций, просит оставить постановление от 16.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Поскольку решение суда первой инстанции изменено апелляционным судом с принятием новой резолютивной части решения, предметом пересмотра в кассационном порядке может являться только судебный акт апелляционной инстанции. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции. 

При рассмотрении спора судами установлено, что между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 298,1 кв. м, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0216004:7489 (далее также - помещение, объект) на срок 7 лет для размещения детского образовательного центра (пункты 1.1, 2.1, 3.1).

Согласно пункту 1.4 договора передача помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляется по передаточному акту.

По условиям договора (пункты 4.1, 4.1.1.1 и 4.1.1.2) арендная плата установлена в размере 625 руб. за 1 кв.м. помещения и в течение первых четырех месяцев арендатору предоставляются арендные каникулы в связи с необходимостью переезда, установки оборудования, ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования согласно пункту 2.1 договора, при этом, за первые два месяца каникул (с 06.09.2018 по 05.11.2018) стоимость арендной платы с арендатора не взимается, а за последующие два месяца каникул (с 06.11.2018 по 05.01.2019) стоимость аренды взымается в размере 75% от арендной платы и исчисляется в размере 600 руб. за 1 кв. м., арендная плата на период с 06.01.2019 по 05.07.2019 также исчисляется из размера 600 руб. за 1 кв. м ежемесячно. 

Плата за коммунальные платежи взимается в полном объеме, включительно с даты подписания акта приема-передачи и передачи ключей.

Арендная плата уплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре, ежемесячно авансовым платежом путем перечисления 100% месячной арендной платы в срок до шестого числа расчетного периода начиная с третьего месяца аренды (пункт 4.2 договора).

Пунктами 4.4, 4.4.1, 4.4.2 договора предусмотрена уплата арендатором арендодателю обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора; размер обеспечительного платежа определяется из расчета 600 руб. за 1 кв. м.; обеспечительный платеж находится у арендодателя на протяжении всего срока действия настоящего договора без начисления процентов и возвращается арендатору в течение 10 банковских дней с момента предоставления арендатором письменного требования арендодателю о возврате денежных средств с указанием суммы и реквизитов получателя при условии отсутствия задолженности арендатора по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендодатель обязан оказывать содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые им для реализации прав и обязанностей по договору.

Помещение передано в пользование арендатору согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 06.09.2018 (приложение №1 к договору), согласно пункту 3 которого объект передан в состоянии, пригодном для его эксплуатации по назначению, указанному в договоре аренды, претензии по переданным помещениям отсутствуют.

Из материалов дела и пояснений сторон судами установлено, что нежилое помещение было сдано с черновой отделкой и в целях его использования в соответствии с целевым назначением арендатор затратил 2 725 242 руб., из которых: 1 853 134 руб. стоимость работ и услуг, 872 108 руб. стоимость материалов (согласно отчету об оценке рыночной стоимости затрат ООО «Веркор» от 30.04.2019 № 195/19). Стоимость услуг оценки составила 15 000 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.04.2019.

При этом в ноябре 2018 года арендатором организован второй эвакуационный выход из помещения в целях приведения помещения в соответствие с нормативными требованиями для целей его использования в качестве детского образовательного центра. Затраты на организацию второго выхода составили 93 480 руб., что следует из договора подряда от 03.10.2018 № 1-446, квитанций к приходному кассовому ордеру от 02.11.2018 № 0000446, от 03.10.2018 № 1-496 ООО «ТюменьМеталлоПласт».

Устройство второго эвакуационного выхода обусловлено предъявляемым требованиям к помещениям общественного назначения, расположенным на первом этаже жилого дома, согласно статье 89 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «О Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ), пунктам 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 5.2.12, 5.4.2, 6.3.1, 7.1.11, 8.1.11 СП.1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденным приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171 (далее – СП 1.13130.2009), на что указано в письмах ООО «Тюменьпожэкспертиза» от 08.04.2019 № 17, от 25.06.2019 № 38, письме УНД и ПР ГУ МЧС России по Тюменской области от 25.06.2019.

Кроме того, ИП ФИО3 приобретены исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и логотип детского сада «BabyWay» на основании лицензионного договора от 13.11.2017 № 13/11/17-5827, заключенного с ООО «Фамилиа» (лицензиар), по цене 450 000 руб.

Письмом от 09.04.2019 ИП ФИО2 потребовала от арендатора в десятидневный срок с момента получения письма привести объект аренды в состояние до установки эвакуационной двери за счет средств арендатора; произвести выплату арендной платы в соответствии с условиями договора, погасить задолженность по арендной плате в размере 268 860 руб. Арендодатель указал на наличие предписания, выданного в отношении ООО «УК «Аристократ» (управляющая организация МКД) о необходимости демонтажа двери и приведении общего имущества МКД в надлежащее состояние; на проведение работ по организации выхода без получения согласия собственника на внесение изменений в конструктивные части нежилого помещения.

Претензией от 29.04.2019 ИП ФИО3 потребовала от арендодателя досрочно расторгнуть договор и возместить убытки в виде затрат по ремонту объекта, поскольку арендованное помещение не соответствует установленным пожарным нормам в связи с отсутствием второго эвакуационного пожарного выхода, который арендодатель обязался организовать. 

Как указывал истец, 06.05.2019 помещение освобождено 08.05.2019 в адрес арендодателя направлены почтой сопроводительное письмо, акты приема-передачи, подписанные ИП ФИО3, акт об освобождении помещения арендатором от 07.05.2019, а 15.05.2019 в связи с отказом от подписания акта приема-передачи нежилого помещения, в адрес арендодателя было направлено уведомление о расторжении договора и ключи от нежилого помещения. В ответе от 16.05.2019 на претензию арендодатель указала на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, а также на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Поскольку реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, И.П. ФИО3 обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, указывая на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности в сумме 271 360 руб., ИП ФИО2 обратилась с встречным иском о взыскании основного долга и неустойки, начисленной на основании пункта 7.4 договора.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 328, 329, 330, 404, 406, 421, 431, 431.2, 450, 452, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), положениями Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Закона № 123-ФЗ, нормами СП.1.13130.2009, правовыми позициями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 № 3182-О, информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» (далее – информационное письмо № 121), постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее постановление № 49), условиями договора исходил из того, что при исполнении договора действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода. 

При этом ИП ФИО2 действий по узакониванию эвакуационного выхода не предпринято, что фактически исключило возможность использования арендатором помещения в целях договора и является существенным нарушением условий договора. Вместе с тем суд пришел к выводу об обоюдной вине сторон в возникших у истца убытков, поскольку последний при принятии помещения произвел его осмотр на предмет использования, обладал информацией об отсутствии эвакуационного выхода. 

С учетом установленных обстоятельств и пользования истцом имуществом по май 2019 года, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований в части – в размере арендной платы за ноябрь 2018 года, январь 2019 года и за период с 01.05.2019 по 06.05.2019.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции руководствуясь положениями статей 10, 15, 307, 328, 393, 404, 450, 452, 611, 612, 614, 620 ГК РФ, статьями 25, 26, 29 ЖК РФ, положениями Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Закона № 123-ФЗ, СП 1.13130.2009, правовыми позициями изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, разъяснениями, данными в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25); от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление № 1) в информационном письме № 121, условиями договора, поддерживая выводы суда первой инстанции, о том что при исполнении договора действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода; не принятие ИП ФИО2 действий по узакониванию эвакуационного выхода фактически исключило возможность использования арендатором помещения в целях договора и является существенным нарушением условий договора, исходил из отсутствия оснований для вывода о наличии вины в действиях арендатора, поскольку именно действия ответчика, противоречащие условиям договора и закону, обусловили несение ФИО3 убытков, при этом счел неправомерным отнесение на ИП ФИО2 расходов, связанных с приобретением истцом до заключения договора аренды исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности по лицензионному договору от 13.11.2017 № 13/11/17-5827. Кроме того, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

При распределении судебных издержек, учитывая правила о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек, исходил из того, что фактически на 84,52% судебный акт принят в пользу ФИО3

 Выводы суда апелляционной инстанции отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310  ГК РФ).

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор на основании статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В свою очередь, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, пункт 8 информационного письма № 66, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Проанализировав действия сторон при заключении, исполнении договора аренды, верно отмечая, что по условиям договора (пункты 1.7, 2.1) арендодатель предоставляет арендатору помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации арендатором – для размещения детского образовательного центра, однако помещение передано арендатору с черновой отделкой, пунктом 4.1.1.1 договора предусмотрено предоставление арендатору арендных каникул с целью установки оборудования, ремонта, переоборудования помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования, что и было осуществлено ФИО3, в том числе организован второй эвакуционный выход, при этом арендодатель обязан оказывать арендатору содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору (пункт 5.2.2), принимая во внимание письмо ИП ФИО2 от 09.04.2019 с требованием о приведении объекта аренды в состояние до установки эвакуционной двери за счет средств арендатора, установив, что наличие второго эвакуационного выхода в арендуемом ФИО3 помещении для его использования в целях организации детского образовательного центра обязательно в силу закона, судами верно отмечено, что, передача в аренду помещения, не отвечающего по своими конструктивными характеристиками предъявляемым для использования по назначению требованиям, не может быть признано надлежащим исполнением арендодателем своих обязательств.

Вместе с тем судами установлено, что из представленных в материалы дела скриншотов электронной переписки и проекта договора аренды следует, что заключение договора осуществлялось с услугами посредником ООО «Главная улица», а первоначальный вариант условий содержал предложенные ФИО3 положения в отношении эвакуационного выхода как существенного условия.

Данное обстоятельство как существенное и подлежащее исполнению принято арендодателем, что подтверждено представленной в материалы дела перепиской сторон, согласно которой в октябре 2018 года обсуждалось согласование установки дополнительного эвакуационного выхода. Так, письмом от 09.10.2018 ФИО3 просила ФИО2 рассмотреть возможность вычета из арендной платы суммы за организацию пожарного выхода, который является обязательным независимо от вида деятельности. Истец сообщил, что из представленных вариантов выбран самый приемлемой по соотношению цена/качества стоимостью 91 480 руб. с монтажом и расширением проема.

В ответ на электронное письмо ФИО2 посредством сообщения в мессенджере выразила согласие на вычет из арендной платы стоимости установки двери. Впоследствии ФИО2 сообщила арендатору, что «в январе будет заниматься узакониваемом пожарной двери», расходы арендодатель принимает на себя.

Указанные обстоятельства в их совокупности, как верно отмечено судами свидетельствуют о том, что на момент заключения договора сторонам было известно о необходимости организации дополнительного выхода в целях возможности использования помещения по назначению, в связи с чем истцом последовательно предпринимались меры по его организации с одобрения ответчика. При этом помещение по акту приема-передачи недвижимого имущества от 06.09.2019 передано без эвакуационного выхода (приложение № 2 к договору).

Арендодатель в свою очередь согласовал проведение ремонтных работ зная о необходимости установки эвакуационного выхода, согласился с возмещением затрат на проведение ремонтных работ по установке двери, обязался узаконить дополнительный выход, что отвечает условию пункта 5.2.2 договора.

При изложенных обстоятельства верен вывод судов о том, что при исполнении и заключении договора аренды действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода в целях использования объекта аренды по предусмотренному договором назначению.

При этом судами верно отмечено, что эксплуатация объекта аренды по назначению, предусмотренному договором (пункт 2.1) без дополнительного выхода невозможна на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», норм Закона № 123-ФЗ, СП 1.13130.2009.

Вместе с тем, несмотря на заключение договора для целей использования детского общеобразовательного учреждения, согласия на перепланировку помещения, письмом от 09.04.2019 ИП ФИО2 обратилась к арендатору с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние за счет средств арендатора, т.е. фактически исключив возможность использования арендатором помещения в тех целях, для которых оно было предоставлено в аренду, что является нарушением условий пункта 1.7 договора и положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Указанные обстоятельства, как обоснованно отмечено судами, в силу статей 450, 452, пункта 1 статьи 620 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также привели к несению ИП ФИО3 убытков (статьи 15, 393 ГК РФ) в результате неправомерных действий арендодателя.

Факт освобождения ФИО3 помещения 06.05.2019 установлен судами и предпринимателем ФИО2 не опровергнут.

Отклоняя аргументы ИП ФИО2 со ссылкой на то, что помещение принято арендатором без замечаний, а убытки и утрата интереса к договору вызвана низкой рентабельностью бизнеса истца, часть имущества была вывезена ИП ФИО3, а также, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции о вине истца и распределению ответственности, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что материалы дела подтверждают согласование сторонами работ по установке эвакуационного выхода как необходимых для эксплуатации помещения в соответствии с его назначением (пункты 1.7, 2.1 договора); в пункте 5.2.2 договора арендодатель обязался оказывать содействие и предоставлять все необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору документы, при этом ИП ФИО2 обязалась провести мероприятия по узакониванию дополнительного выхода в январе 2019 года.

Статьями 25, 26 ЖК РФ устанавливался порядок переустройства или перепланировка жилого помещения, в соответствии с которым для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляют в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Кроме того, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, и если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Приведенные нормы в соответствии со статьей 11 ГК РФ предполагают возможность обращения собственника помещения в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

Установив отсутствие в материалах дела сведений о том, что ИП ФИО2 в порядке исполнения своих обязательств (пункт 5.2.2 договора) оказывала содействие по сохранению эвакуационного выхода, в частности, ответчик не предпринимал меры по согласованию перепланировки с собственниками помещений, не оспаривал предписание Государственной жилищной инспекции, не обращался в суд с соответствующим исковым заявлением, напротив, после уведомления о наличии предписания ИП ФИО2 потребовала от ИП ФИО3 приведения помещения в предшествующее состояние - устранения эвакуационного выхода, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что заключение ИП ФИО3 договора, принятие помещения по акту в отсутствие эвакуационного выхода в условиях согласия и обязательств арендодателя по его установке и согласованию, не может расцениваться как вина арендатора, поскольку именно действия ответчика, противоречащие условиям договора и закону, обусловили несение истцом убытков.

Указанные обстоятельства также являются основанием для неприменения положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, поскольку спор обусловлен не наличием недостатков помещения, а ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств.

При этом судом апелляционной инстанции верно отмечено, что нотариальная доверенность от 12.10.2018, выданная ИП ФИО2 истцу, не является свидетельством содействия арендатору, поскольку выдана на право представления интересов собственника помещения только в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Полномочий на представление интересов арендодателя - собственника помещения в органах местного самоуправления, в суде (в целях последующего узаконения установки второго выхода из нежилого помещения) представленная в дело доверенность не содержит.

 При изложенных обстоятельствах верен вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для распределения ответственности между сторонами по пункту 1 статьи 404 ГК РФ.

Условий для применения статьи 10 ГК РФ, предусматривающей возможность отказа в защите интересов лица, злоупотребляющего правом, в настоящем деле судом апелляционной инстанции не установлено. Наличие исключительного намерения истца причинить ответчику вред, действие в обход закона или иное недобросовестное поведение представленными в дело доказательствами не подтверждено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 12 постановления № 25, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, признав допустимым и относимым доказательством, в порядке статей 64, 75, 89 АПК РФ отчет ООО «Веркор» от 30.04.2019 № 195/19, согласно которому размер убытков истца составляет 2 725 242 руб., в отсутствие доказательств, опровергающих выводы специалиста, а также в отсутствие ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, при этом правомерно исключив из указанного размера убытков сумму 450 000 руб., уплаченную ФИО3 на приобретение исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности по лицензионному договору от 13.11.2017 № 13/11/17-5827, то есть до заключения договора аренды и до приобретения ответчиком права собственности на спорное помещение, в связи с чем несение этих расходов не находится в причинно-следственной связи с действиями арендодателя, а также установив, что письмом от 06.05.2019 года ИП ФИО3 обратилась к ИП ФИО2 о возврате обеспечительного платежа, однако денежные средства ответчиком по настоящее время не возвращены суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии  оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований за вычетом расходов в сумме 450 000 руб.

При этом обоснованно отклонил аргументы ИП ФИО2 о том, что при освобождении арендованного помещения у истца возникло неосновательное обогащение, как противоречащие обстоятельствам дела, заявленными без учета приобретения истцом имущества в состоянии, не позволяющем осуществление деятельности, предусмотренной договором аренды; передачи помещения арендатору с черновой отделкой, произведенного им ремонта, а также вывоза специализированного сантехнического оборудования по требованию самого собственника помещения.

При рассмотрении встречных требований ИП ФИО2 проанализировав условия договора установив, что арендная плата за период с 06.11.2018 (окончание периода арендных каникул) по 05.05.2019 (06.05.2019 помещение освобождено истцом) подлежит начислению в размере 983 730 руб.; факт оплаты истцом 891 230 руб. в счет арендной платы ИП ФИО2 признается, а также учитывая расходы, связанные с установкой двери эвакуационного выхода, согласие на зачет которых в счет арендной платы выразил сам ответчик (исходя из имеющейся в материалах дела электронной переписке) суд апелляционной инстанции пришел к  правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с истца задолженности по договору, а также акцессорных требований о взыскании неустойки.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил частично первоначальный иск ФИО3 взыскав с ИП ФИО2 в ее пользу 2 455 242 руб. (2 275 242 руб. убытки + 180 000 руб. сумма обеспечительного платежа) и обоснованно отказал в удовлетворении встречных требований ИП ФИО2

Доводов относительно распределения судом апелляционной инстанции судебных расходов кассационная жалоба не содержит, и в силу статей 286, 287 АПК РФ, в указанной части обжалуемый судебный акт судом кассационной инстанции не проверялся.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда апелляционной инстанции доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

постановление от 16.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-8919/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО7

СудьиТ.А. Зиновьева

В.В. Тихомиров