ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-37094/2020

Дело № А40-312279/19

г. Москва

30 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                  Л.А. Москвиной,

судей:

С.Л. Захарова, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционную жалобу  ООО «ФСК Альтаир»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 июня 2020 года по делу                         № А40-312279/19 (93-2502)

по заявлению ООО «ФСК Альтаир»

к Управлению Росреестра по Москве, 

третьи лица: 1) ООО "Компания АМП", 2) Правительству Москвы,

об оспаривании решения

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по дов. от 16.01.2019; ФИО4 по дов. от 19.04.2019;

от ответчика:

ФИО5 по дов. от 30.12.2019; 

от третьих лиц:

1) не явился, извещен; 2) ФИО6 по дов. от 30.12.2019; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФСК Альтаир» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве от 02.09.2019 №77/005/257/2019-585 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "Ф С К АЛЬТАИР" на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 77:07:0004005:7311, спортивно-оздоровительный корпус, степенью готовности 64%,расположенный по адресу :

<

...> вл.2-8, кор.9.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09 июня 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме, ввиду отсутствия к тому правовых и фактических оснований.

Не согласившись с решением суда, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что судебный акт является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, решение просил отменить.

Представитель Управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение просил оставить без изменения.

Представитель третьего лица (2) поддержал свою правовую позицию.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица (1), надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности города Москвы на объект незавершенного строительства, общей площадью 1277,2 кв. м, степенью готовности 64%, с к.н. 77:07:0004005:7311, расположенного по адресу: 

<

...>.

Письмом Управления Росреестра по Москве от 02.09.2019 №77/005/257/2019-585 сообщено об отказе в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Посчитав решение Управления незаконным, заявитель обратился в суд с заявлением о признании его недействительным.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, указаны в ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости.

Ст. 29 Закона о недвижимости на Управление возложена обязанность по проведению правовой экспертизы документов, на предмет наличия или отсутствии установленных Законом о регистрации оснований для приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в рамках которой государственным регистратором проводится проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о недвижимости осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Из представленных обществом документов следует, что объект незавершенного строительства (спортивно-оздоровительный корпус, площадь застройки 1277,2 кв. м (64% степень готовности), расположенный по адресу: 

<

...>, возводился на основании Разрешения на строительство от 26.07.2012 № RU77145000-007087 на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, предоставленном ООО «ФСК Альтаир» для строительства многофункционального жилого комплекса с подземными гаражами-стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в том числе жилые дома (корпуса А, Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК корп.А1), сооружения ГО двойного назначения (корп. Д) на основании Договора аренды от 27.11.2007 № М-07-508051 (с изменениями от 13.10.2008, от 03.09.2009, от 31.01.2011).

В ЕГРН содержится запись № 77-77-14/001/2011-895 от 11.03.2011 о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Из представленных документов следует, что строительство заявленного к регистрации объекта осуществлялось в рамках реализации Инвестиционного контракта от 05.11.2004 (реестровый №13-001006-5701-0081-00001-04) с дополнительными соглашениями от 25.09.2006, 22.08.2008, 08.07.2009, 02.04.2010, 11.02.2011 (далее - Инвестиционный контракт от 05.11.2004), заключенного между Правительством Москвы и ФСК «Альтаир» на основании распоряжения Правительства Москвы от 7 апреля 2003 года № 538-РП "О реконструкции квартала 21 района Кунцево" (Западный административный округ) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: ул. Истринская, квартал 21, район Кунцево, согласно которому застройщик обязался построить в том числе – физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК корп. А1), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) в 2003-2011 годах комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения в квартале 21 районов Кунцево, а также проектирование и строительство с 2008 по 2011 гг. жилого дома по адресу: ул. Болотниковская, вл.47.

В соответствии с п. 2.2 Инвестиционного контракта предполагалось строительство нового объекта ФОК, размер общей нежилой площади 2843,0 кв.м. - срок ввода 3 квартал 2005 года. Дополнительным соглашением от 22.08.2008 №1 установлен срок 3 квартал 2007 года.

Согласно п. 3.1 Инвестиционного контракта - 40% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта, переходят в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы для использования по согласованию с префектурой Западного административного округа. Оставшиеся 60% нежилой площади подлежат передаче Инвестору-застройщику.

В соответствии с условиями инвестиционного контракта размер общей нежилой площади объекта составлял 2 843 кв.м. (второй этап).

Однако согласно ГПЗУ от 20.12.2011 и разрешению на строительство от 26.07.2012 № RU77145000-007087 общая площадь объекта 3 710 кв.м.

Вместе с тем срок ввода объекта в эксплуатацию - III квартал 2007 года (в эксплуатацию не введен до настоящего времени).

В целях установления гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, урегулированы положениями Закона № 1488-1 от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона № 39-ФЗ от 25.12.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию (ст. 1, 1 5 Закона об инвестиционной деятельности).

Исходя из норм права, изложенных в п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до окончания реализации инвестиционного контракта.

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Согласно ч. 2 ст. 70 Закона государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Создаваемый в процессе инвестиционной деятельности объект является долевой собственностью субъектов инвестиционных правоотношений, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, происходит по соглашению сторон (ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 252 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.2 ранее действующего Постановления Правительства Москвы от 18.05.1999 № 426 «Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности» вышеуказанным документом о распределении результатов инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по инвестиционному контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права, является акт о результатах реализации инвестиционного контракта.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, указанный документ на государственную регистрацию не представлен.

В рамках рассмотрения дела № А40-58564/15 суды пришли к выводу, что инвестиционный контракт от 05.11.2004 № 13-001006-5701-0081 -00001 - 04, исходя из условий контракта, по своей правовой природе является договором простого товарищества.

Согласно п. 3.5 Контракта оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации Контракта, с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту, производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

В соответствии со ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Доказательств подписания Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части спорного объекта незавершенного строительства между сторонами контракта в материалы дела не представлено.

С учетом требований ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" до завершения инвестиционного контракта и подписания Акта о результатах реализации инвестиционного проекта инвестиционный объект может находиться исключительно в долевой собственности сторон.

В соответствии со ст. 252-254 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Акт о результатах реализации инвестиционного контракта сторонами до настоящего времени не подписан, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта, не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены.

Таким образом, невозможно определить конкретные нежилые помещения до момента подписания акта реализации инвестиционного контракта, поскольку это будет противоречить действующему законодательству.

Поскольку спорный объект незавершенного строительства спортивно - оздоровительный корпус площадью 1277,2 кв. м, степенью готовности 64%, расположенного по адресу: 

<

...>, возведен в рамках реализации инвестиционного контракта, при этом до настоящего времени результат инвестиционной деятельности не распределен между сторонами контракта, в случае регистрации права собственности ООО «ФСК Альтаир» на спорный объект незавершенного строительства будут нарушены права и законные интересы Правительства Москвы.

Согласно Инвестиционному контракту от 05.11.2004 соотношение раздела недвижимого имущества по итогам его реализации устанавливается между сторонами в пропорции: 40% общей нежилой площади (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) в собственности города Москвы; 60% в собственность инвестору- застройщику. При этом запланированный к строительству физкультурно - оздоровительный комплекс (ФОК корп. А1) при распределении шлей в количественном эквиваленте (кв. м) учитывался как объект площадью 2843 кв. м.

Вместе с тем согласно представленному Разрешению на строительство от 26.07.2012 № RU77145000-007087 ООО «ФСК Альтаир» разрешенная к строительству площадь спортивно-оздоровительного центра составляет 3710,0 кв. м, что не предусматривалось Инвестиционным контрактом от 05.11.2004.

Учитывая указанное разночтение в характеристиках объекта, в отношении которого застройщиком заявлено право единоличной собственности, нарушит интересы остальных участников инвестиционной деятельности, ввиду применения заниженной площади планируемого к строительству объекта, относящемуся к нежилому фонду, при распределении результатов инвестиционной деятельности по Инвестиционному контракту от 05.11.2004 (реестровый №13-001006-5701-0081-00001-04) с дополнительными соглашениями от 25.09.2006, 22.08.2008, 08.07.2009, 02.04.2010, 11.02.2011.

Иных документов, подтверждающих согласование всеми участниками инвестиционной деятельности порядка распределения результатов реализации Инвестиционного контракта, а именно передачу в качестве результата инвестиционной деятельности здания площадью 3710,0 кв. м в собственность ООО «ФСК Альтаир», не было представлено на регистрацию.

В обоснование своей позиции заявитель указывает, что Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2019 по делу № А40-195795/2015 Департаменту городского имущества г. Москвы отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства – спортивно-оздоровительный корпус, расположенный по строительному адресу: 

<

...>, исключении указанного объекта из конкурсной массы должника.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, при проведении правовой экспертизы судебный акт, на который ссылается заявитель, не мог быть учтен и принят во внимание, поскольку  определение Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2019 по делу № А40-195795/2015 оставлено без изменения судом апелляционной инстанции 31.10.2019, то есть после принятия Управлением оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации от 02.09.2019 № 77/005/257/2019-585.

Кроме того, договор аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051 расторгнут Департаментом путем направления уведомления от 19.10.2018 № ДГИ-И-75856/18 об отказе от договора аренды. 

Договор считается прекращенным по истечении одного месяца с даты направления уведомления, таким образом, в настоящее время договор аренды является недействующим.

Инвестиционный контракт от 05.11.2004 № 13-001006-5701-0081-00001-04, в рамках которого возводился спорный объект незавершенного строительства, расторгнут Правительством Москвы в одностороннем порядке путем направления уведомления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Земельный участок, на котором возведен спорный объект незавершенного строительства, является собственностью города Москвы, и не принадлежит ООО «ФСК Альтаир» на каком-либо вещном праве.

Таким образом, право собственности ООО «ФСК Альтаир» в отношении объекта незавершенного строительства спортивно-оздоровительного корпуса площадью 1277.2 кв. м, степенью готовности 64%, расположенного по адресу: 

<

...>, возникнуть не могло.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем соглашается апелляционная коллегия.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2020 года по делу                         №А40-312279/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                      Л.А. Москвина

 

Судьи                                                                                               С.Л. Захаров

 

ФИО1