АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-229846/2021

20 февраля 2023 года

г. Москва

  Р езолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года  

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года 

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего – судьи Филиной Е.Ю. судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В., при участии в заседании: от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО1, доверенность от 18.01.2021;  от третьих лиц: не явились, извещены;  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ИП ФИО2  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2022 и постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2022  

по делу по иску ООО «МТФПА» к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, 

третьи лица: ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева»,  Департамент культурного наследия города Москвы, АКБ «Абсолют Банк»  (ПАО),  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МТФПА» (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –  ответчик) с требованием о расторжении договора купли-продажи будущей вещи  (апартаментов) от 21.10.2016.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное  общество «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» в лице  конкурсного управляющего ФИО3, Департамент  культурного наследия города Москвы, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2022 года  исковые требования удовлетворены.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08  сентября 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2022  года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.  

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанции  судебными актами, ответчик обратилась в Арбитражный суд Московского округа  с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов  первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в  удовлетворении исковых требований.  

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение  судами первой и апелляционной инстанции норм материального и  процессуального права, указывает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых  судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального  закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного  заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.  

Истец и третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции  не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения  кассационной жалобы в их отсутствие.  

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителя ответчика, проверив  в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд  кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты  судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения,  а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.  

В обоснование требований истец указал, что между ЗАО «Московская  тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» (продавец) и ФИО2 (фамилия до замужества ФИО4, свидетельство о  заключении брака 

<

...> от 12 апреля 2017 года, покупатель)  заключен предварительный договор купли-продажи апартамента от 26.07.2013,  по условиям которого стороны говорились в будущем заключить основной  договор купли-продажи апартамента, по которому продавец передаст в  собственность, а покупатель примет в собственность и оплатит апартамент.  

Согласно пункту 2.1 предварительного договора общая цена апартамента  составила 9 000 долларов США. ФИО2 оплатила и  приобрела право требования на заключение основного договора купли-продажи  апартамента и его передаче в собственность ФИО2.  

Вместе с тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2016  по делу № А40-13937/2015 ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени  Петра Алексеева» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении  должника открыто конкурсное производство.  

К дате признания банкротом апартамент не был передан в собственность  ФИО2.  

Между ООО «МТФПА» (истец, продавец), ФИО2 (покупатель) и ПАО «Абсолют Банк» (банк) заключен договор  купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 21.10.2016.  

В рамках договора стороны договорились осуществлять согласованные  действия, которые позволят истцу построить здание, передать ответчику как  покупателю, пострадавшему от действий предыдущего застройщика (ЗАО  «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева»), оплаченные  ответчиком апартаменты.  

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи продавец обязуется в  течение (двух) лет с даты заключения договора завершить строительство  (реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателям в собственность  нежилое помещении, площадь, назначение и расположение которого будут по  возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и  иных работ по объекту), соответствовать характеристикам и параметрам  апартамента, указанным в предварительном договоре купли-продажи  (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в  большую или меньшую сторону) при условии приобретения продавцом в  установленном законом порядке права собственности на здание, в составе  которого должен будет находиться апартамент, по итогам проведенных в рамках  процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом фабрики.  

Передача в собственность покупателей нового апартамента осуществляется  после получения продавцом разрешения на строительство (реконструкцию)  здания (если необходимо), последующего производства необходимых  строительно-монтажных работ (работ по реконструкции, ремонтных работ) по  завершению возведения комплекса апартаментов в соответствии с проектной  документацией, получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (если  необходимо), регистрации права собственности продавца на новый апартамент,  уточнения сторонами описания нового апартамента и его цены в порядке,  

указанном в следующем абзаце, полной оплаты покупателями цены нового  апартамента. До передачи нового апартамента покупателям стороны заключат  дополнительное соглашение к договору, в котором уточнят адрес, этаж, номер и  фактическую площадь нового апартамента, его окончательную цену в  соответствии с фактической площадью, и обязательства сторон по  окончательному расчету (пункт 7 договора купли-продажи).  

В силу пункта 13 договор купли-продажи считается прекращенным в случае  наступления любого из следующих отменительных условий: со дня  опубликования протокола о результатах торгов имуществом Фабрики, согласно  которому победителем объявляется иное лицо, нежели продавец; со дня  вступления в законную силу решения суда о признании здания самовольной  постройкой; прекращения действия соглашения от 30.12.2016 в рамках  реализации девелоперского проекта LoftPark (ЗАО Московская Тонкосуконная  Фабрика им. Петра Алексеева), заключенного банком, ООО «Управляющая  Компания «Благосостояние Медицины», и покупателем, до приобретения  продавцом прав на имущество Фабрики.  

В соответствии с пунктом 8 договора стоимость апартамента составляет 13  864 893 руб. 03 коп., оплаченных покупателем Фабрике во исполнение  предварительного договора.  

Истец полагает, что договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов)  от 21.10.2016 подлежит расторжению, поскольку ответчик нарушил свои  обязательства по оплате апартаментов, что является существенным нарушением  договора и самостоятельным основанием для расторжения договора.  

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-83787/18 от  20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия города  Москвы и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного  объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры  Иокиш», 1860-е, расположенного по адресу: 

<

...> (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25  июня 2002 г. № 73-ФЗ, а именно: в течение 4 месяцев с даты вступления в силу  

решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом  проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта,  включающую приведение объемно-пространственных характеристик объекта в  состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24  января 2003 года); в течение 8 месяцев, с даты вступления в силу решения по  настоящему делу, провести в установленном порядке работы по сохранению  объекта и благоустройству его территории по проектной документации,  согласованной Департаментом.  

Кроме того, Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект  культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры  «Иокиш», 1870-е гг. нач. XX в., архитектор ФИО5», на территории которого  располагается здание, включен в единый государственный реестр объектов  культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве  объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его  территории и предмет охраны.  

Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом  Департамента культурного наследия города Москвы от 25.09.2019.  

В связи с нахождением здания на территории объекта культурного  наследия, Департамент культурного наследия города Москвы наложил запреты  на проведение реконструкции здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

По причине наличия данных запретов Департамент культурного наследия  города Москвы в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании  проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал  на невозможность их проведения.  

Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд  города Москвы подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции  здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и  предоставил Департаменту культурного наследия города Москвы право  приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние,  

предшествовавшее его реконструкции (по состоянию на 24 января 2003 г.) путем  сноса реконструктивной части объекта.  

Московский городской суд в определении от 24.12.2020 № 33-419121/20 в  рамках спора по делу № 02-2071/2020 между ООО «МТФПА» и Кимом О.Ю.,  расторгая аналогичный договор купли-продажи, установил объективную  невозможность его исполнения в связи установленными ограничениями на  реконструкцию здания.  

Истец также ссылается на то, что невозможность проведения работ по  зданию, расположенному по адресу: ул. Михалковская 48, строение 2, делает  невозможным и экономически нецелесообразным осуществление реконструкции  всего участка и находящихся на нем строений, включая строение 1.  

При этом истец, заключая договор с ответчиком, объективно не мог знать о  том, что в будущем Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 зданию  будет присвоен статус объекта культурного наследия, что приведет к полной  невозможности исполнения обязательств истца перед ответчиком.  

В соответствии с отчетом об оценке от 27.09.2016 № 1603 и техническому  отчету от 2017 года здание «не завершено строительством, не введено в  эксплуатацию, на дату оценки не используется», а также «имеет дефекты и  повреждения, в целях обеспечения его безопасной эксплуатации необходимо  провести ряд мероприятий».  

Разрешение на ввод здания в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция  здания не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного  строительного надзора города Москвы от 20.07.2020.  

На основании изложенного истец направил ответчику 03.04.2021  предложение расторгнуть договор купли-продажи в связи с объективной  невозможностью его исполнения, ответчик не ответил на предложение о  расторжении договора, в связи с чем истец обратился в суд с исковым  заявлением.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по  правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации, установив, что ввиду объективной невозможности строительства и  передачи апартамента, а также доказанных существенных нарушениях условий  договора со стороны ответчика, истец вправе расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) с ответчиком на основании статей 416,  451, 452 Гражданского кодекса РФ, суд удовлетворил исковые требования.  

Как установлено судами постановлением Девятого арбитражного суда г.  Москвы от 25 апреля 2022 года по делу № А40-80316/2021 по иску ИП ФИО2 к ООО «МТФПА», ООО «СЗ «СМТ», АО «Банк Дом.РФ», АКБ «Абсолют  банк» (ПАО) о признании недействительными сделок по отчуждению здания,  расположенного по адресу, 

<

...>, и договора  ипотеки в отношении данного здания установлено, что ИП ФИО2 не  произвела оплату по договору купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24  октября 2016 года, что является существенным нарушением условий договора и  лишает ФИО2 оснований для предъявления требований по данному  договору.  

Поскольку нарушение ИП ФИО2 обязательства по оплате является  существенным, то суды обосновано расторгли договор купли-продажи будущей  вещи (апартаментов) по данному основанию.  

Также суды установил, что реконструкция объектов недвижимости,  расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе стр. 1, не  была осуществлена истцом в связи с ограничениями на реконструкцию на  основании решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-83787/18  от 20.06.2018, где суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия г.  Москвы и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного  объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры  Иокиш», 1860-е, расположенного по адресу: 

<

...> (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25  июня 2002 г. № 73-ФЗ.  

При этом приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект  культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры  

«Йокиш», 1870-е гг. нач. ХХ в., архитектор ФИО5», на территории которого  располагается здание, включен в единый государственный реестр объектов  культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве  объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его  территории и предмет охраны. Мосгорнаследие приказом № 674 от 19.08.2019  утвердил охранное обязательство объекта культурного наследия, что наложило  дополнительные ограничения на действия ООО «МТФПА» в виде согласования  с Мосгорнаследием любых изыскательских, проектных земляных, строительных,  хозяйственных и иных работ в границах территории объекта культурного  наследия, выполнения дополнительных работ по обеспечению сохранности  объекта культурного наследия при строительных и иных видах работ,  выполняемых на земельном участке непосредственно связанном с участком, на  котором расположен объект культурного наследия, разработки оценки  воздействия проводимых работ на объект культурного наследия и согласования  всех перечисленных мероприятий с Мосгорнаследием.  

Данные действия Мосгорнаследия сделали невозможной реконструкцию  строения 1, находящегося в непосредственной близости от объекта культурного  наследия и на одном участке с строением 2, т.к. изыскательские, строительно- монтажные, земляные работы в отношении строения 1, а также работы по  прокладке инженерных коммуникаций и благоустройству территории оказывают  влияние на объект культурного наследия.  

Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд  города Москвы также подтвердил невозможность проведения работ по  реконструкции здания, находящегося на территории объекта культурного  наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия города Москвы  право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в  состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24  января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта.  

Постановлением Девятого арбитражного суда города Москвы от 25 апреля  2022 года по делу № А40-80316/21 по иску ИП ФИО2 к ООО «МТФПА»,  

ООО «СЗ «СМТ», АО «Банк Дом.РФ», АКБ «Абсолют банк» (ПАО) о признании  недействительными сделок по отчуждению здания, расположенного по адресу, 

<

...>, и договора ипотеки в отношении данного  здания было установлено, что: «Реконструкция объектов недвижимости,  расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе стр. 1, не  была осуществлена ООО «МТФПА» в связи с ограничениями на реконструкцию,  наложенными Департаментом культурного наследия г. Москвы (абз. 9 стр. 9  Постановления 9 ААС от 25.04.2022). «В связи с нахождением здания на  территории объекта культурного наследия Мосгорнаследие наложил запреты на  проведение реконструкции. По причине наличия данных запретов  Мосгорнаследия в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании  проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал  на невозможность их проведения.  

Разрешение на ввод здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания  не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного  строительного надзора города Москвы от 20.07.2020».  

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом  арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при  рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же  лица.  

Невозможность реконструкции строений, расположенных по адресу  

<

...> так же, как установлено судами, неоднократно  признавалась в рамках рассмотрения споров ООО «МТФПА» с физическими  лицами в судах общей юрисдикции.  

Суды установили два самостоятельных основания для расторжения  договора: нарушение покупателем обязательства по оплате апартамента и  существенное изменение обстоятельств. Изменение обстоятельств признается  существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это  

разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы  заключен на значительно отличающихся условиях.  

Судебная коллегия суда кассационной инстанции находит выводы судов о  наличии оснований для удовлетворения требований обоснованными,  правомерными, соответствующими положениям действующего  законодательства.  

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены  судами первой и апелляционной инстанций на основании полного,  всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с  учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные  выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным  доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и  процессуального права.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом  исследования судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно  отклонены, и не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и  процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов,  основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана  надлежащая правовая оценка.  

Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций  обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и  полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных  положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену  судебных актов, не установлено.  

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2022 и постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2022 по делу № А40229846/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Председательствующий – судья Е.Ю. Филина 

Судьи: А.Р. Белова 

 Л.В. Федулова