ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-48559/2020

город Ростов-на-Дону

06 октября 2021 года

15АП-16874/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.02.2021, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу                №А32-48559/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Адамас» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация муниципального образования Тихорецкого района 

об обязании зарегистрировать право собственности, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Адамас» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) об обязании зарегистрировать переход права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв.м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...> (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Тихорецкого района (далее – третье лицо, администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 суд обязал управление произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв.м и артскважину, расположенные по адресу: 

<

...>. В остальной части производство по делу прекращено ввиду отказа от части исковых требований.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение суда от 09.08.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что незаконности действий управления не установлено, объекты не поставлены на кадастровый учет 

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

Управление и администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.09.2014  между ЗАО «Винзавод Тихорецкий» (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество производственной базы, расположенное по адресу: 

<

...> (промзона) на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0203013:24, площадью 147,267 кв. м., находящемся у продавца на праве бессрочного пользования, реализуемое единым лотом:

1. Здание винного цеха, литер Б, Б1 (назначение - производственное, условный номер 23:50:5.2004-228, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-5.2004-228), общей площадью 1209,9 кв.м;

2. Административное здание, литер Г11 г, г1, г2 (назначение - административное, условный номер 23:50:4.2004-283, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-4.2004- 283), общей площадью 1215,7 кв.м;

3. Здание котельной, литер К, К1, к, к1 (назначение - производственное, условный номер 23:50:4.2004-284, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-4.2004-284), общей площадью 382,5 кв.м;

4. Здание цеха по производству воды и спирта, литер Г4, Г5 (назначение - производственное, условный номер 23:50:44.2003-2, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-44.2003-2), общей площадью 2802,4 кв.м;

5. Здание склада, литер Г23, (назначение - складское, условный номер 23:50:44.2003-3, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.14-44.2003-3), общей площадью 406,4 кв.м;

6. Здание цеха розлива, литер Г2, Г3, Г18 (назначение производственное, условный номер 23:50:44.2003-1, запись о регистрации права в ЕГРП 23-01.44-44.2003-1), общей площадью 5116,1 кв.м;

7. Здание сокового цеха с лабораторией, литер А, Г19, Г22 (назначение - производственное, условный номер 23:50:6.2004-216, запись о регистрации права в ЕГРП.23-01.14-6.2004-216), общей площадью 896,9 кв.м;

8. Автогараж, литер М, пристройка, литер Г20 (общей площадью 561,9 кв.м); 9. Здание стройцеха, литер Г (обшей площадью 208,7 кв.м);

10. Склад хранения инвентаря (общей площадью 25,2 кв.м);

11. Здание насосной (общей площадью 12,6 кв.м);

12. Весовая, литер Г6, Г7 (общей площадью 163,4 кв.м);

13. Гараж, литер Г8 (общей площадью-15,3 кв.м);

14. Гараж, литер Г9, погреб, литер под/Г9 (общей площадью 50,1 кв.м);

15. Здание дизельной электростанции - литер Г26 (общей площадью 37 кв.м.);

16. Здание механического цеха, литер Ш, пристройка, литер ш (общей площадью

341,5 кв.м);

17. Сауна, литер В, пристройка, литер (общей площадью 90,6 кв.м);

18. Сторожка, литер Щ (общей площадью 28,4 кв.м);

19. Здание склада зернохранилища, литер Э (общей площадью 1062,1 кв.м); 20. Здание склада по доработке зерна, литер Я (общей площадью 1079,6 кв.м); 21. Теннисный корт, литер Г27;

22. Тепловые сети;

23. Артскважина;

24. Асфальтированная площадка;

25. Водопроводная сеть;

26. Канализационная сеть.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость имущества составляет 24 177 355 рублей 92 копейки.

По акту от 25.09.2014 имущество передано покупателю.

ЗАО «Винзавод Тихорецкий» ликвидировано вследствие банкротства в 2015 году.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2018 по делу         № А32-13743/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 по делу № А32-32930/2016 иск общества о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворены частично. Суд признал за обществом право собственности на заявленное в иске имущество (за исключением теннисного корта с асфальтовым покрытием площадью 1538,9 кв. м), сославшись на отсутствие доказательств нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника по договору купли-продажи от 25.09.2014, на исполнение сторонами указанной сделки и несение истцом с момента заключения сделки бремени содержания указанных объектов. В отношении теннисного корта суд пришел к выводу о том, что данное сооружение по своим техническим характеристикам не обладает признаками объекта недвижимого имущества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований, в удовлетворении соответствующей части иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Поскольку общество ссылается на возникновение у него права собственности по сделке, совершенной в 2014 году, переход права собственности подлежит государственной регистрации. В случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты права является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 АПК РФ (при отказе регистрации перехода права). Однако общество в регистрирующий орган не обращалось.

Конкурсный управляющий в рамках дела № А32-13743/2017 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с ходатайством об утверждении внесения изменений в положение о порядке, сроках и условиях реализации незалогового имущества должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника удовлетворено, утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества общества в представленной редакции.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2021 по делу № А32-13743/2017 определение от 30.10.2019 отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано и указано, что реализация указанного имущества должника в настоящее время нецелесообразна, поскольку права общества на объекты недвижимости не зарегистрированы, правоустанавливающие и иные документы на данное имущество должника отсутствуют. В подобной ситуации имущество может быть реализовано только при условии существенного дисконта, что негативно повлияет на возможность удовлетворения требований кредиторов. В этой связи конкурсному управляющему общества необходимо завершить процесс оформления объектов недвижимости, после чего приступить к его реализации.

Конкурсный управляющий общества обратился с заявлением о государственной регистрации права на следующие объекты недвижимости: здание стройцеха литера Г общей площадью 208,7 кв. м, артскважина.

Уведомлением управления от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9997 государственная регистрация приостановлена до 23.11.2018.

Сообщениями от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9996 и № 61/001/006/2019-9997 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в регистрации права собственности. Отказ мотивирован тем, что право продавца ЗАО «Винзавод Тихорецкий» на указанные объекты не зарегистрировано. При проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный объект не состоит на кадастровом учете. Таким образом, объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого подано заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляется в установленном законом порядке.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными уведомлений о приостановке государственной регистрации права от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9996, от 10.09.2019 № 61/001/006/2019-9997, уведомлений об отказе в государственной регистрации права от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9997, от 10.12.2019 № 61/001/006/2019-9996; обязании произвести регистрацию права собственности на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 по делу № А32-9576/2020, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Конкурсный управляющий общества обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, о признании права собственности за обществом полученных на основании договора купли-продажи от 25.09.2014 объектов недвижимости.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2020 по делу № А32-24679/2020 заявление конкурсного управляющего общества об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставлено без рассмотрения.

Ссылаясь на то, что объекты принадлежат обществу, и имеется необходимость в их реализации в процедуре банкротства, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право собственности на объекты подлежит регистрации в судебном порядке.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

Между тем, как неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 № 1069/03, от 01.12.2011 № 9032/11).

В связи с этим в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления № 10/22).

В ситуации ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления №10/22.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац 4 пункта 62 постановления).

Кроме того, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, полученное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Учитывая изложенное, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции верно определил, что при таких условиях, когда продавец ликвидирован, а имущество передано покупателю по действительной сделке, исполненной ее сторонами, единственным возможным способом защиты права для истца является подача иска об обязании управление произвести регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В данном случае обществом избран надлежащий способ защиты своих прав, первоначально конкурсный управляющий обратился в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости, а впоследствии обжаловал отказ в суд, поскольку в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорного имущества у заявителя отсутствует иная возможность зарегистрировать свое право на объекты недвижимости.

Более того, общество также обращалось в суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом.

В материалы дела не представлено доказательств оспаривания права на спорное имущество третьими лицами.

С учетом установленных по делу обстоятельств того, что право собственности на недвижимое имущество возникло на законных основаниях, истец в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости, суд первой инстанции правильно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции также признает доказанным добросовестное приобретение спорного имущества, в связи с чем в силу разъяснений, содержащихся в пункте 62 постановления № 10/22, на управление правомерно возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи.

Установив факт исключения продавца из ЕГРЮЛ, а также фактическое исполнение сторонами обязательств по передаче недвижимого имущества и денежных средств в рамках договора купли-продажи с учетом пункта 62 постановления № 10/22, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на спорные объекты и о постановке их на кадастровый учет не является препятствием для перехода права собственности на них и соответствующей государственной регистрации.

В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Кроме того, как пояснил конкурсный управляющий в своем отзыве на жалобу, он повторно обращался в управление с заявлением, в том числе о постановке объектов на кадастровый учет, а в отношении артскважины технический паспорт, однако государственная регистрация ответчиком приостановлена.

Довод апелляционной жалобы о том, что незаконности его действий не доказано, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, так как в данном случае управление признается судом лишь номинальным ответчиком, не оспаривающим прав истца.

Между тем, как неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 № 1069/03, от 01.12.2011 № 9032/11).

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил необходимость в государственной регистрации права собственности общества на объекты, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт освобожден от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу                №А32-48559/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

В.Л. Новик