АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001,  г.Самара,  ул. Самарская, 203 Б, тел. (846) 207-55-15, 

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

09 февраля 2021 года                                                                          Дело №А55-19630/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 09 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 02 февраля 2021 года дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" об обязании

и по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" к обществу с ограниченной ответственностью "Крафт Групп"

о признании договора расторгнутым, взысканиипри участии в заседании представителей:от истца - ФИО2 по доверенности от 31.12.2020от ответчика – ФИО3  по доверенности от  09.12.2020

ФИО4  по доверенности от  09.12.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" об обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» дополнительное соглашение №2 к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 на следующих условиях:

«1. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) на срок до 1 октября 2020 года, начиная с 01 апреля 2020 года, на следующих условиях:

1.1. задолженность по оплате за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, в размере не более половины ежемесячной оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) по Договору аренды;

1.2. отсрочка предоставляется на срок с 01 апреля 2020 года по дату завершения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области в размере 100 процентов оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) за соответствующий период и в объеме 50 процентов оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области до 1 октября 2020 года;

1.3. штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды), в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются;

1.4. установление Арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате Арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

1.5. платежи за пользование коммунальными услугами и на содержание арендуемого нежилого помещения, предусмотренные пп. 2 и 3 п. 3.1. Договора аренды, оплачиваются Арендатором в порядке, предусмотренном п. 3.3. Договора аренды.

2. Условия, предусмотренные пунктом 1 настоящего Дополнительного соглашения, применяются к отношениям Сторон с 01 апреля 2020 года.

3. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды».

Обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» дополнительное соглашение №3 к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 на следующих условиях:

«1. Стороны договорились о снижении платы за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) до 30 050 (Тридцать тысяч пятьдесят) рублей в месяц, на срок с 28.03.2020 по дату завершения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области.

2. Условия, предусмотренные пунктом 1 Дополнительного соглашения, применяются к отношениям Сторон с 01 апреля 2020 года.

3. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды».

В рамках дела №А55-17235/2020 общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" о признании договора расторгнутым и взыскании 249 105 руб. 55 коп., в  том числе 180 300 руб. задолженности за пользование арендованным помещением по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период апрель – июнь 2020 года, 28 392 руб. 12 коп. задолженности по коммунальным платежам по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период апрель 2020 года и 40 413 руб. 43 коп. пени.

Определением от 27.10.2020 в рамках дела №А55-17235/2020 суд принял встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Крафт Групп", в котором просил обязать ООО «ТК «Калина» устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, переданным по договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 в пользу ООО «Крафт Групп», согласно плана - схемы (Приложение № 2 к договору аренды), расположенного на 1 этаже торгового комплекса «Калина» (адрес: г. Тольятти. Приморский б-р. д. 15), общей площадью 362,5 квадратных метров, в том числе торговая площадь в размере 149 кв. м., складская площадь 213,5 кв. м., а также прилегающими к нему территориями и коммуникациями, необходимыми для его использовании.

Определением от 18.12.2020 суд принял заявление истца об увеличении размера иска до суммы 939 577 руб. 35 коп.

Этим же определением суд объединил производство по делу № А55-17235/2020 с делом А55-19630/2020 в одно производство для совместного рассмотрения. объединенному делу присвоен номер А55-19630/2020.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, арбитражный суд находит иск общества с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" обоснованным и подлежащим удовлетворению, а иск общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Обществом с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» (ООО «Крафт Групп», Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Калина» (ООО «ТК «Калина», Арендодатель) 26.08.2019 заключен договор аренды № 17/19, согласно которому арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (Приложение № 1 к Договору аренды) Арендатору за плату во временное пользование часть площади нежилого помещения, согласно плану - схемы (Приложение № 2 к Договору аренды), расположенного на 1 этаже торгового комплекса «Калина» (адрес: 

<

...>), общей площадью 362,5 квадратных метров, в том числе торговая площадь в размере 149 кв. м., складская площадь 213,5 кв.м., а также прилегающие к нему территории и коммуникации, необходимые для его использования (далее - нежилое помещение).

Согласно пункту 1.2 договора указанное нежилое помещение предоставляется арендатору для осуществления деятельности по оказанию услуг общественного питания (в том числе деятельности пивного бара) с режимом работы не менее чем до 02-00 (ночи), при наличии всех документов, необходимых для осуществления данного вида деятельности.

Срок аренды по договору установлен с 26 августа 2019 года по 25 августа 2024 года. Объект аренда передан по акту приема-передачи 26.08.2019.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.06.2020       произведена государственная регистрация данного договора аренды.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды, размер оплаты за арендуемое нежилое помещение складывается из:

1) стоимости за пользование арендованным нежилым помещением:

- за первый месяц аренды (период с даты подписания акта по 31.08.2019) составляет 2 000 (Две тысячи) рублей,

- за второй месяц аренды (период с 01.09.2019 по 30.09.2019) составляет 8 350 (Восемь тысяч триста пятьдесят) рублей.

- за третий и последующие месяцы (начиная с 01.10.2019) аренды 60 100 (Шестьдесят тысяч сто) рублей в месяц, из них стоимость квадратного метра торговой площади составляет 250 (двести пятьдесят) рублей в месяц, стоимость одного квадратного метра складской площади составляет 107 (сто семь) рублей в месяц. НДС не предусмотрен;

2) оплаты за потребляемые ресурсы, а именно:

- отопление (теплоснабжение), холодоснабжение;

- водоснабжение и водоотведение;

- потребление электроэнергии;

3) оплаты за содержание арендованного нежилого помещения:

- уборка прилегающей к арендованному территории;

- вывоз мусора, снега;

- расходы по изготовлению, замене, ремонту и техническому обслуживанию инженерных коммуникации, электро-потребляющих установок, световой вывески, (здания) и других расходов по торговому комплексу в целом, необходимых для его функционирования.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 на территории Самарской области введен режим повышенной готовности.

Согласно п. 8 постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года № 64, п. 2.5 Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года № 70, деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания приостановлена с 28.03.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 43, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 56).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Крафт Групп» следует, что ответчик осуществляет деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор COVID-19 N 2) согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответчиком – арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора COVID-19 N 2).

В силу вышеизложенных норм права и правовой позиции, арендодатель, не информировавший арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ, считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, независимо от того обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о предоставлении такой отсрочки или не обращался.

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

ООО «Крафт Групп» обратилось к ООО «ТК «Калина» письмом № 17 от 09 апреля 2020 г., в котором заявило следующие требования:

1) заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 г., предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы на условиях, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439.

2) в соответствии с пп. 3 ст. 19 № 98-ФЗ от 01.04.2020 уменьшить арендную плату по договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Письмом № 24 от 29 апреля 2020 г. ООО «Крафт Групп» вновь обратилось к ООО «ТК «Калина» с требованием по заключению:

- дополнительного соглашения №2 от 29 апреля 2020 г. к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 г., предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы со сроком действия с 01.04.2020 на условиях, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439;

- дополнительного соглашения №3 от 29 апреля 2020 г. к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 г., предусматривающего снижение платы за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) до 30 050 (Тридцать тысяч пятьдесят) рублей на срок с 01 апреля 2020 г. по дату завершения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области.

К письму № 24 от 27 апреля 2020 г. ООО «Крафт Групп» приложило проекты дополнительных соглашений.

Снижение платы за пользование арендованным помещением до 30 050 (Тридцать тысяч пятьдесят) рублей с суммы в размере 60 100 (Шестьдесят тысяч сто) рублей в месяц, предусмотренной пп. 1 п. 3.1. Договора аренды, обосновано тем, что в связи с действием режима повышенной готовности на территории Самарской области, ООО «Крафт Групп» лишилось доходов, а значит источника для оплаты расходов по аренде.

В данном случае, ООО «Крафт Групп» считает справедливым несение бремени последствий ограничений, введенных органами власти, в равных долях, путем отнесения расходов по 50% на каждую из Сторон Договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 452 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Применительно к настоящему делу, ответчик ООО «ТК «Калина» считается предоставившим ООО «Крафт Групп» отсрочку уплаты арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году, поскольку он знал и не мог не знать об осуществлении ООО «Крафт Групп» деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и не информировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки.

При указанных обстоятельствах требования ООО «Крафт Групп» об обязании заключить дополнительные соглашения подлежат удовлетворению.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" о признании договора №17/19 от 26.08.2019 расторгнутым и взыскании 249 105 руб. 55 коп., в  том числе 180 300 руб. задолженности за пользование арендованным помещением по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период апрель – июнь 2020 года, 28 392 руб. 12 коп. задолженности по коммунальным платежам по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период апрель 2020 года и 40 413 руб. 43 коп. пени.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" уточнило исковые требования в части взыскании и просило взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" 939 577 руб. 35 коп., в том числе 553 691 руб. задолженности за пользование арендованным помещением по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля по декабрь 2020 года, 123 347 руб. 09 коп. задолженности по коммунальным платежам по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля 2020 года по октябрь 2020 года и 262 539 руб. 26 коп. пени.

Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" заявлено требование о признании договора №17/19 от 26.08.2019 расторгнутым на основании пункта 5.2 договора, согласно которому арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением более двух раз подряд.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Между тем ООО «ТК «Калина» в материалы дела доказательства направления в адрес арендатора - ООО «Крафт Групп» уведомления об одностороннем отказе от договора не представило.

Ссылки ООО «ТК «Калина» на претензии №32 от 29.04.2020 и №44 от 21.05.2020 судом не принимаются, поскольку в данных претензиях ООО «ТК «Калина» указывало на то, что в случае невыполнения обязанности по внесению арендной платы будет вынуждено инициировать расторжение договора и обратиться в суд, между тем ООО «ТК «Калина» заявлено требование о признании договора расторгнутым, а не о расторжении договора аренды.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требования о признании договора аренды расторгнутым следует отказать.

Доводы ООО «Крафт Групп» о том, что ООО «ТК «Калина» не соблюден претензионный порядок урегулирования спора по требованию о признании договора расторгнутым, судом не принимается.

Согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Пунктом  2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, как указывалось выше истцом заявлено требование о признании договора расторгнутым, а не  о его расторжении.

Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" также заявлено требование о взыскании 553 691 руб. задолженности за пользование арендованным помещением по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля по декабрь 2020 года, 123 347 руб. 09 коп. задолженности по коммунальным платежам по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля 2020 года по октябрь 2020 года и 262 539 руб. 26 коп. пени.

Как указывалось выше применительно к настоящему делу, ответчик ООО «ТК «Калина» считается предоставившим ООО «Крафт Групп» отсрочку уплаты арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году, поскольку он знал и не мог не знать об осуществлении ООО «Крафт Групп» деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и не информировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки.

На основании изложенного, исковые требования ООО «ТК «Калина» о взыскании основного долга в размере 553 691 руб. задолженности за пользование арендованным помещением по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля по декабрь 2020 года являются неправомерными и подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзор COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Ответчик просил уменьшить размер арендной платы на 50 %. Суд пришел к выводу об обязании ООО «ТК «Калина» заключить с ООО «Крафт Групп» дополнительные соглашения

Истец не представил обоснованных возражений против уменьшения арендной платы на 50 %.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Кроме того, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонам по делу, 22.04.2020 ООО «ТК «Калина» (Арендодатель) ограничило доступ ООО «Крафт Групп» (Арендатор) в арендованное помещение путем замены личины замка входной двери, о чем был составлен акт №1 от 22.04.2020 с участием представителей ООО «Крафт Групп» и с использованием видеозаписи (приложение к письму ООО «Крафт Групп» №21 от 23.04.2020), а затем акт №2 от 24.04.2020 с участием представителей обеих сторон договора аренды. При этом, в акте №2 от 24.04.2020 указано, что ограничение пользования помещением введено с 22.04.2020.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в пользование, Арендатор внести платежи за пользование этим имуществом. Если арендатор не исполняет свою обязанность, арендодатель вправе приостановить исполнение корреспондирующего ему обязательства по предоставлению владения и пользования помещением (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Арендная плата за период ограничения арендодателем доступа в помещение не начисляется, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, па которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

При указанных обстоятельствах, поскольку арендатор – ООО «Крафт Групп» с 22.04.2020 не имел возможности пользоваться помещением в связи с ограничением доступа арендодателем, согласно расчету суда задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2020 по 21.04.2020, уменьшенная на 50 %, составляет 20356 руб.

Переменная часть арендной платы за апрель 2020 года составила 28 392,12 руб., ответчиком было оплачено 23 253,23 руб. (платежные поручения №120 от 11.06.2020 и №132 от 13.07.2020). Таким образом, с учетом ограничения доступа в помещение с 22.04.2020, задолженность по коммунальным платежам по договору № 17/19 от 26.08.2019 за период с апреля 2020 года по октябрь 2020 года отсутствует.

При этом ответчику предоставляется отсрочка уплаты задолженности в размере 20356 руб. в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439.

ООО «Крафт Групп» также заявлено требование об обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" устранить препятствия в доступе и пользовании нежилым помещением, переданным обществу с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» по договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 (согласно плану - схемы (Приложение № 2 к договору аренды), расположенным на 1 этаже торгового комплекса «Калина» (адрес: 

<

...>), общей площадью 362,5 квадратных метров, в том числе торговая площадь в размере 149 кв. м., складская площадь 213,5 кв. м., а также прилегающими к нему территориями и коммуникациями, необходимыми для его использования, в том числе предоставить ООО «Крафт Групп» ключи к входной двери в арендованное нежилое помещение, личинка замка которой была заменена ООО «ТК «Калина» (согласно акту опечатывания помещения от 24.04.2020 №2).

Как указывалось ранее, 22.04.2020 ООО «ТК «Калина» (Арендодатель) ограничило доступ ООО «Крафт Групп» (Арендатор) в арендованное помещение путем замены личины замка входной двери, о чем был составлен акт №1 от 22.04.2020 с участием представителей ООО «Крафт Групп» и с использованием видеозаписи (приложение к письму ООО «Крафт Групп» №21 от 23.04.2020), а затем акт №2 от 24.04.2020 с участием представителей обеих сторон договора аренды. При этом, в акте №2 от 24.04.2020 указано, что ограничение пользования помещением введено с 22.04.2020.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании положений статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также удовлетворения требований ООО «Крафт Групп» о заключении дополнительных соглашений о снижении размера арендной платы, предоставлении отсрочки уплаты арендной платы, ограничения арендатору в доступе к нежилому помещению, суд считает, что требования ООО «Крафт Групп» об обязании устранить препятствия в доступе и пользовании нежилым помещением подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Крафт Групп" удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» дополнительное соглашение №2 к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 на следующих условиях:

«1. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) на срок до 1 октября 2020 года, начиная с 01 апреля 2020 года, на следующих условиях:

1.1. задолженность по оплате за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, в размере не более половины ежемесячной оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) по Договору аренды;

1.2. отсрочка предоставляется на срок с 01 апреля 2020 года по дату завершения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области в размере 100 процентов оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) за соответствующий период и в объеме 50 процентов оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области до 1 октября 2020 года;

1.3. штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения оплаты за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды), в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются;

1.4. установление Арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате Арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

1.5. платежи за пользование коммунальными услугами и на содержание арендуемого нежилого помещения, предусмотренные пп. 2 и 3 п. 3.1. Договора аренды, оплачиваются Арендатором в порядке, предусмотренном п. 3.3. Договора аренды.

2. Условия, предусмотренные пунктом 1 настоящего Дополнительного соглашения, применяются к отношениям Сторон с 01 апреля 2020 года.

3. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды».

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» дополнительное соглашение №3 к договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 на следующих условиях:

«1. Стороны договорились о снижении платы за пользование арендованным помещением (пп. 1 п. 3.1. Договора аренды) до 30 050 (Тридцать тысяч пятьдесят) рублей в месяц, на срок с 28.03.2020 по дату завершения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области.

2. Условия, предусмотренные пунктом 1 Дополнительного соглашения, применяются к отношениям Сторон с 01 апреля 2020 года.

3. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды».

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" устранить препятствия в доступе и пользовании нежилым помещением, переданным обществу с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» по договору аренды № 17/19 от 26.08.2019 (согласно плану - схемы (Приложение № 2 к договору аренды), расположенным на 1 этаже торгового комплекса «Калина» (адрес: 

<

...>), общей площадью 362,5 квадратных метров, в том числе торговая площадь в размере 149 кв. м., складская площадь 213,5 кв. м., а также прилегающими к нему территориями и коммуникациями, необходимыми для его использования, в том числе предоставить ООО «Крафт Групп» ключи к входной двери в арендованное нежилое помещение, личинка замка которой была заменена ООО «ТК «Калина» (согласно акту опечатывания помещения от 24.04.2020 №2).

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина"  20356 руб. задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды №17/19 от 26.08.2019 за период с 01.04.2020 по 21.04.2020.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" в доход федерального бюджета 24866 руб. государственной пошлины.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Крафт Групп» отсрочку уплаты суммы задолженности по договору аренды в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья                                                                                                            В.А. Копункин