Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-40659/2019

г. Челябинск

20 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 апреля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 апреля 2022 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

о взыскании 17 081 877 руб. 76 коп. 

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой», 

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН 

<

***>, общества с ограниченной ответственностью «Газпром Межрегионгаз», ОГРН 

<

***>, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрой», ОГРН 

<

***>, общества с ограниченной ответственностью «Крот», ОГРН 

<

***>, общества с ограниченной ответственностью «Финстрой», ОГРН 

<

***>, Областного Государственного автономного учреждения «Управление государственной экспертизы проектной документации, проектов документов территориального планирования и инженерных изысканий Челябинской области (Госэкспертиза Челябинской области)», ОГРН 

<

***>,

о взыскании 24 527 533 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску) – представителя ФИО5 по доверенности от 24.02.2022 № 62, служебное удостоверение, квалификация подтверждается дипломом.

от ответчика (истца по встречному иску) – представителя ФИО6 по доверенности от 30.12.2021, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 27.09.2019 обратился  в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (далее – ответчик, ООО «Промжилстрой») о взыскании задолженности по арендной плате по договору №2161-К-98 за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 в размере 5 239 470 руб. 28 коп., пени по договору №2161-К-98 за период с 03.10.2017 по 31.12.2021 в размере 11 842 407 руб. 48 коп., а также просит продолжить начисление пени на сумму задолженности в размере 5 239 470 руб. 28 коп. с 01.01.2022 в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства (с учетом принятого 19.01.2022 ходатайства об уточнении исковых требований, т. 5 л.д. 15).

19.02.2020 от ответчика поступил встречный иск о взыскании убытков в размере 24 527 533 руб. (с учетом принятого 21.12.2021 заявления об уточнении исковых требований, т. 4 л.д. 138).

Определением от 28.05.2020 встречное исковое заявление ООО «Промжилстрой» принято к производству, для рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Определениями от 20.08.2020, от 24.09.2020, от 11.03.2021, от 01.06.2021 и от 11.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее – третье лицо, ФИО2), ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – третье лицо, Управление), общество с ограниченной ответственностью «Газпром Межрегионгаз» (далее – третье лицо, ООО «Газпром Межрегионгаз»), ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4), общество с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрой» (далее – третье лицо, ООО Предприятие «Жилтехстрой»), общество с ограниченной ответственностью «Крот» (далее – третье лицо, ООО «Крот»), общества с ограниченной ответственностью «Финстрой» (далее – третье лицо, ООО «Финстрой»), Областное Государственное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы проектной документации, проектов документов территориального планирования и инженерных изысканий Челябинской области (Госэкспертиза Челябинской области)» (далее – третье лицо, Учреждение).

Представитель Комитета в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, основывая их на нормах статьей 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени. 

Представитель ООО «Промжилстрой» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 124-126), а также в письменных пояснениях (т. 5 л.д. 35), указал на неверный расчет задолженности, а именно необоснованное применение ставки арендной платы в размере 0,5%, представил контррасчет задолженности. Кроме того, заявил о снижении размера неустойки по статье 333 ГК РФ. Также представил письменные пояснения (т. 3 л.д. 10), в которых указал на то, что часть арендуемого участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 находилась в собственности Российской Федерации, в связи с чем, по мнению ответчика, Комитет является ненадлежащим истцом в указанной части требований. На удовлетворении встречного искового заявления настаивал, представил письменные пояснения (т. 4 л.д. 140-141, 143-144), указав на причинение обществу убытков, являющихся последствием ненадлежащего исполнения Комитетом своих обязательство по договору аренды, предусматривающему компенсацию арендатору расходов по сносу существующих объектов на передаваемом в аренду земельном участке.

Комитет представил возражения на отзыв ООО «Промжилстой» (т. 2 л.д. 48-49), возражая против снижения размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, а также письменные пояснения (т. 5 л.д. 55-56, 57-57), указав на то, что применение ставки арендной платы в размере 0,5% по существу представляет собой санкцию за превышение арендатором нормативов продолжительности строительства объекта на предоставленном в аренду земельном участке.

Комитет выразил несогласие с заявленными встречными требованиями, представив в материалы дела отзыв (т. 2 л.д. 70). Сославшись на пропуск срока исковой давности, просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать, представил пояснения (т. 3 л.д. 161-163, т. 4 л.д. 105-106, 150-151).

ООО «Промжилстрой» во мнении на отзыв Комитета (т. 3 л.д. 22, т. 4 л.д. 12-14, т. 4 л.д. 108, т. 5 л.д. 1-2) возражало против заявленных доводов. Представило письменные пояснения (т. 4 л.д. 85-87).

Третье лицо ФИО2 в материалы дела представил мнение (т. 2 л.д. 104), в котором поддержал доводы ООО «Промжилстрой».

Комитет представил дополнительные пояснения (т. 3 л.д. 64-65).

Третье лицо Управление представило мнение, указав на наличие права федеральной собственности на часть арендуемого участка площадью 1494 кв.м. (т. 3 л.д. 88).

Третье лицо ООО «Газпром Межрегионгаз» представило пояснения (т. 3 л.д. 130).

Третье лицо ООО «Крот» в материалы дела представило мнение (т. 4 л.д. 95), подтвердив выполнение работ по сносу прядильно-ткацкой фабрики на сумму 9 831 447 руб., которые были оплачены заказчиком путем передачи жилых помещений либо прав требования на жилые помещения на указанную сумму в полном объеме.

Третье лицо ООО «Финстрой» во мнении подтвердило выполнение работ по демонтажу нежилого здания на общую сумму 19 644 452 руб., которые были оплачены в полном объеме путем зачета в качестве оплаты вклада по договору целевого взноса № 5/18 ль 01.11.2018 (т. 4 л.д. 111).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 24.03.2022 по 30.03.2022, с 30.03.2022 по 06.04.2022 и с 06.04.2022 по 13.04.2022. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений по первоначальному и встречному искам, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 02.11.1998 № 1552-п «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе для товарищества с ограниченной ответственностью предприятия «Жилтехстрой» (т. 1 л.д. 16) между администрацией города Челябинска (арендодатель) и ТОО «Предприятие «Жилтехстрой» (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 № 2161-К-98, по условиям которого в пользование арендатора предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:051105:011 площадью 18 267 кв.м, расположенный по адресу: на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе в г. Челябинске (т. 1 л.д. 17-26).

Согласно п. 1.4 договора № 2161-К-98 срок аренды составляет пять лет.

В соответствии с п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) на расчетный счет. 

Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет комитета (п. 2.3 договора).

Как следует из п. 3.3 договора арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке строений капитального и некапитального характера.

Согласно п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В п. 6.3 договора стороны согласовали, что за несвоевременную оплату платежей по договору аренды начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

02.07.2003 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 2161-К-98, согласно которому п.п. 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора № 2161-К-98 были исключены, а п. 3.3 договора № 2161-К-98, содержащий редакцию «Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке, на момент заключения настоящего договора, строений капитального и некапитального характера», был дополнен предложением следующего содержания: «Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики администрации города Челябинска, а в случае спора – Государственной вневедомственной экспертизой» (т. 2 л.д. 18).

Впоследствии арендатор – общество с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой», являющееся правопреемником товарищества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой», заключил с ФИО7 (новым арендатором) договор от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей по договору № 2161-К-98. Государственная регистрация данного договора произведена 05.12.2005 (т. 2 л.д. 16).

16.06.2006 между ФИО7 (арендатором) и ФИО4 (новым арендатором) заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору № 2161-К-98. Указанный договор зарегистрирован 21.07.2006 (т. 2 л.д. 17).

Предметом обоих договоров о переходе прав и обязанностей к новым арендаторам являлись права на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18267 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу № А76-10700/2016 установлен факт совпадения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:11 с земельным участком с кадастровым номером 74:36:0511005:133 (т. 1 л.д. 44-68).

По правилам части 2 статьи 69 АПК РФ суд принимает данные обстоятельства в качестве преюдициальных.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:133 площадью 18267 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, на пересечении проспекта Ленина и улицы Свободы, с отражением информации о дате регистрации – 21.07.2006, сроке действия: с 21.07.2006 по 25.07.2008, что подтверждается выпиской от 10.07.2019 №74/001/016/2019-47255 (т. 1 л.д. 27-29).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/019/2019-25828 от 09.09.2019 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0511005:133 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0508011:139, площадью застройки 3154,8 кв.м., находящийся в общей долевой собственности ООО «Промжилстрой» (т. 1 л.д. 30-35).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу № А76-10700/2016 с ООО «Промжилстрой» в пользу Комитета взыскана задолженность по договору от 13.11.1998 № 2161-К-98 за период с 01.07.2014 по 30.06.2017 в размере 4 856 425 руб. 28 коп., пени за период с 01.10.2017 по 30.06.2017 в размере 7 387 655 руб. 33 коп.

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 22944 от 19.07.2019 (т. 1 л.д. 82, 83-85) о выплате задолженности по договору № 2161-К-98 от 13.11.1998 за период с 01.07.2017 по 30.06.2019 в размере 2 933 180 руб. 01 коп., а также уплате пени по договору в размере 2 827 888 руб. 97 коп., ответа на которое не последовало.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998 явилось основаниям обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Комитет просит суд взыскать с ООО «Промжилстрой» задолженность по арендной плате по договору от 13.11.1998 № 2161-К-98 за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 в размере 5 239 470 руб. 28 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу № А76-10700/2016 определена общая площадь части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 в размере 10109,92 кв.м., за пользование которой ООО «Промжилстрой» обязано вносить арендную плату.

Вместе с тем, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 30-40) 38/100 долей в объектах незавершенного строительства с 17.01.2018 перешло к ФИО3

В связи с чем, в расчете Комитет использует кадастровую стоимость земельного участка площадью 10109,92 кв.м. за период с 01.07.2017 по 16.01.2018 в размере 69 690 760 руб. 74 коп.; площадью 6184,14 кв.м. за период с 17.01.2018 по 30.06.2019 в размере 42 629 162 руб. 36 коп.

В контррасчете задолженности ответчик согласился с применяемыми истцом показателями (т. 1 л.д. 124).

Разногласия сторон возникли в части применения значений ставки арендной платы, а также площади земельного участка.

Пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

В соответствии со статьей 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Анализируя статью 7 ЗК РФ, суд отмечает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с договором аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:011 предоставлен ответчику для проектирования и строительства торгово-культурного центра (т. 1 л.д. 18-22). Аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка следуют из единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 27-29).

Буквальное прочтение названной формулировки разрешенного использования позволяет сделать вывод об использовании земельного участка для строительства.

Тот же вывод следует из пояснений ответчика.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы принимается равной 0,3% в частности в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства (п. е).

Изучив и проанализировав материалы дела и пояснения сторон, суд соглашается с доводом ООО «Промжилстрой» о том, что в расчете арендной платы за спорный период Комитетом применена неверная ставка арендной платы в размере 0,5% (в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов). Так, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы в размере 0,5% установлена в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39-6 ЗК РФ, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, применение истцом в расчете исковых требований ставки арендной платы в размере 0,5% является необоснованным, поскольку отсутствуют доказательства предоставления ответчику спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39-6 ЗК РФ.

Так, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:133 (ранее – 74:36:0511005:011) с видом разрешенного использования – для проектирования и строительства торгово-культурного центра, предоставлен по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998 для проектирования и строительства торгово-культурного центра.

Законом № 257-ЗО предусмотрен вид разрешенного использования – на период строительства, вследствие чего подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,3%.

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом и представленного в материалы дела справочно-информационного расчета задолженности (т. 5 л.д. 59).

В справочно-информационном расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка Комитет применяет следующие значения:

ставка арендной платы – 0,3 % (строительство (1-й срок), 

коэффициент К1 – 0,792 (с 01.07.2017 по 31.12.2018), 3,75 (с 01.01.2019 по 31.12.2021); 

коэффициент К2 – 6 (Центральный район) (с 01.07.2017 по 31.12.2018), 1,186 (с 01.01.2019 по 31.12.2021); 

коэффициент К3 – 0,9.

Кадастровая стоимость земельного участка составила:

125 920 000 руб. (до 30.10.2019 для земельного участка площадью 18267 кв.м);

116 290 053 руб. 10 коп. (с 31.10.2019 по 31.12.2020 для земельного участка площадью 16870 кв.м.);

101 265 549 руб. (с 01.01.2021 для земельного участка площадью 16870 кв.м.).

Фактическая площадь земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Промжилстрой»:

10109,92 кв.м. (97,86% от земельного участка площадью 10331 кв.м. (с 01.07.2017 по 16.01.2018), 

6184,14 кв.м. (59,86% от земельного участка площадью 10331 кв.м. (с 17.01.2018 по 30.10.2019), 

10098,38 кв.м. (59,86% от земельного участка площадью 16870 кв.м. (с 31.10.2019).

Судом признан арифметически верным справочно-информационный расчет Комитета (т. 5 л.д. 59, 60).

Довод ответчика о том, что часть арендуемого участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 находилась в собственности Российской Федерации, в связи с чем Комитет является ненадлежащим истцом в указанной части требований отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на стороне ООО «Промжилстрой» существует обязательство по оплате арендной платы по договору от 13.11.1998 № 2161-К-98 за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 в размере 3 143 682 руб. 16 коп.

Вместе с тем, ООО «Промжилстрой», считая, что Комитет имеет перед ним неисполненные денежные обязательства, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, требования которого направлены к зачету первоначальных требований Комитета.

Так, из материалов дела следует, что в силу п. 3.3 договора № 2161-К-98 от 13.11.1998 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 02.07.2003 арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке строений капитального и некапитального характера. Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики администрации города Челябинска, а в случае спора – Государственной вневедомственной экспертизой. 

В соответствии с архитектурно-планировочным заданием № 5321 от 23.12.1998 на земельный участок площадью 1,8267 га на пересечении проспекта им. Ленина и улицы Свободы в Центральном районе не благоустроен, на нем находятся ветхие неэксплуатируемые административно-производственные здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики, зеленые насаждения, инженерные коммуникации (т. 2 л.д. 19-20).

В положительном заключении Гоэкспертизы Челябинской области № 74-1-3-0231-16 от 23.08.2016 указано, что сметная документация соответствует действующим нормативам в области нормирования и ценообразования, а также соответствует физическим объемам работ, принятым по техническим, технологическим, конструктивным и иным решениям, методам организации строительства, включенным в проектную документацию, стоимостные показатели определены в размере 26 319 510 руб. (т. 2 л.д. 24-29).

ООО «Промжилсервис» представлен в материалы дела договор подряда № 26 от 08.02.1999 (т. 2 л.д. 30-31), заключенный между ООО «Предприятие «Жилтехстрой» и ООО «Крот», предметом которого явились следующие виды работ: снос казарм по пр. Ленина (локальная смета № 71-1), снос фабрики по пр. Ленина (локальная смета № 71-2), обратная засыпка на объекте «Жилой дом по ул. Коммуны, 139», 1 секция (локальная смета № 113-20), обратная засыпка на объекте «Жилой дом по ул. 250 лет Челябинску», 1 секция (локальная смета № 113 -20-1), земляные работы в осях 15-22 (1 очередь) на объекте «Жилой дом по ул. Российская – Нагорная» (локальная смета № 85-2).

Согласно условиям договора подряда № 22/16 от 04.04.2016, заключенного между ООО «Промжилстрой» (заказчик - 1), ФИО4 (заказчик - 2) и ООО «Финстрой» (подрядчик), подрядчик обязуется выполнить работы по демонтажу подлежащего сносу нежилого здания (фондохранилице), площадью 2205,7 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0511005:46, расположенного по адресу: 

<

...> в объеме согласно проекта шифр № 046-0801.1 ПОД (т. 3 л.д. 116-117).

В соответствии с актом о приемке выполненных работ (форма КС-2), а также справкой (форма КС-3) стоимость выполненных работ по договору подряда № 22/16 от 04.04.2016 составила 19 644 452 руб. (т. 3 л.д. 118-121).

Письмом № 64/1 от 15.10.2018 ООО «Финстрой» в счет оплаты стоимости выполненных по договору подряда работ просило рассмотреть возможность заключения договора целевого взноса на финансирование строительства, а стоимость выполненных работ считать оплатой взноса в строительство объекта – торгово-культурного центра, расположенного по адресу на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска (т. 3 л.д. 124).

01.11.2018 между ООО «Финстрой» и ООО «Промжилстрой» заключен договор № 5/18 целевого взноса (вклада) на финансирование строительства (т. 3 л.д. 122-123), согласно которому ООО «Финстрой» принимает на себя обязательство осуществить взнос на строительство объекта в виде имущества (работ, услуг), а ООО «Промжилстрой» принимает на себя обязательство построить объект и передать вкладчику в собственность помещение.

Взнос для строительства объекта осуществляется в следующем порядке: 19 644 000 руб. вкладчик вносит путем выполнения работ по договору подряда от 12.04.2016, заключенному между сторонами для сноса (демонтажа) нежилого здания (фондохранилище), площадью 2205,7 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0511005:46, расположенного по адресу: 

<

...> и подлежащего сносу для завершения строительства объекта; 5 381 000 руб. вкладчик вносит путем перечисления денежных средств в срок не позднее 01.01.2020 (п. 4.2 договора целевого взноса).

23.03.2021 ООО «Промжилстрой» и ООО «Финстрой» пришли к соглашению произвести зачет встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, а именно обязательства ООО «Промжилстрой» перед ООО «Финстрой» по оплате стоимости работ по демонтажу подлежащего сносу нежилого здания (фондохранилища), с кадастровым номером 74:36:0511005:46, площадью 2205,7 кв.м., по адресу 

<

...>, в размере 19 664 452 руб. и обязательства ООО «Финстрой» перед ООО «Промжилстрой» по внесению взноса на строительство в размере 25 025 000 руб. (т. 4 л.д. 18).

Письмом № 2-5 от 25.01.2020 ООО «Крот» сообщило, что работы по договору подряда № 26 от 08.02.1999 были завершены в первом квартале 2006 года, стоимость составила 9 831 447 руб., работы были оплачены ООО Предприятием «Жилтехстрой» в полном объеме (т. 2 л.д. 32).

ООО Предприятием «Жилтехстрой» письмом № 11 от 03.02.2020 обратилось к ООО «Промжилстрой» о необходимости компенсации стоимости выполненных работ по сносу строений на арендуемом земельном участке в размере 9 831 447 руб. (т. 2 л.д. 33).

Письмом № 02/01 от 10.02.2020 ООО «Промжилстрой» гарантировало оплату в размере 9 831 447 руб. в пятимесячный срок (т. 2 л.д. 35).

ООО «Промжилстрой» представило договор целевого взноса (вклада) на финансирование строительства от 25.09.2020, заключенный между ООО Предприятие «Жилтехстрой» (вкладчик-инвестор) и ООО «Промжилстрой» (застройщик), согласно которому вкладчик-инвестор принимает на себя обязательство осуществить взнос на строительство объекта в размере 10 680 000 руб. (т. 3 л.д. 62), а также соглашение № 1/11 от 01.11.2020, заключенное между ООО «Промжилстрой» и ООО Предприятие «Жилтехстрой», в котором стороны произвели зачет встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, а именно обязательства ООО «Промжилстрой» перед ООО Предприятие «Жилтехстрой» по сносу здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики, расположенной в границах арендованного земельного участка по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998 на сумму 9 831 447 руб. и обязательства ООО Предприятие «Жилтехстрой» перед ООО «Промжилстрой» по внесению взноса на строительство в размере 9 831 447 руб. (т. 3 л.д. 63).

По встречному исковому заявлению с учетом уточнения (т. 4 л.д. 138-139) ООО «Промжилстрой» просит взыскать с Комитета 24 527 533 руб. в качестве убытков, причиненных ненадлежащим исполнением Комитета своих обязанностей по договору № 2161-К-98 от 13.11.1998, предусматривающему компенсацию арендатору расходов по сносу существующих на передаваемом в аренду земельном участке строений капитального и некапитального характера.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 4 АПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен статьей 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. При этом действующее законодательство не ограничивает субъектов в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Оценив характер заявленных встречных исковых требований, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат переквалификации с убытков на неосновательное обогащение, поскольку требования истца по встречному иску направлены на возмещение уменьшения его имущества, связанного с расходами на снос объектов, расположенных  на земельном участке, и соответственно увеличения имущества Комитета на эту сумму, а не с противоправными действиями Комитета результатом которых оказалось причинение убытков ответчику.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из содержания данной нормы следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований. При этом наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся в суд с соответствующими исковыми требованиями.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из изложенных норм имущество, передаваемое в аренду, должно передаваться свободным от каких-либо прав третьих лиц, если иное не установлено договором аренды.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке строений капитального и некапитального характера.

Комитетом не оспаривается факт сноса объектов, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду.

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору № 2161-К-98, арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики администрации города Челябинска, а в случае спора – Государственной вневедомственной экспертизой».

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ). 

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В положительном заключении Гоэкспертизы Челябинской области № 74-1-3-0231-16 от 23.08.2016 указано, что сметная документация соответствует действующим нормативам в области нормирования и ценообразования, а также соответствует физическим объемам работ, принятым по техническим, технологическим, конструктивным и иным решениям, методам организации строительства, включенным в проектную документацию, стоимостные показатели определены в размере 26 319 510 руб. (т. 2 л.д. 24-29).

Учитывая, что на переданном земельном участке на момент заключения договора аренды имелись строения капитального и некапитального характера, Комитетом не предприняты меры по самостоятельному сносу существующих объектов либо компенсации расходов ответчику по их сносу, а также что заявленная обществом «Промжилстрой» сумма 24 527 533 руб. не превышает сумму, определенную в положительном заключении Гоэкспертизы Челябинской области № 74-1-3-0231-16 от 23.08.2016, в размере 26 319 510 руб. суд приходит к выводу об обоснованности заявленных обществом требований.

Ссылка Комитета на пропуск срока исковой давности по встречным требованиям подлежит отклонению.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд, отклоняя доводы Комитета о пропуске срока исковой давности, отмечает, что в рассматриваемом случае, начало течения трехлетнего срока исковой давности подлежит исчислению с момента, когда общество «Промжилстрой» понесло расходы по оплате работ по сносу объектов, а именно с 01.11.2020 (дата заключения соглашения № 1/11, т. 3 л.д. 63), а также с 23.03.2021 (дата заключения соглашения № 23/03, т. 4 л.д. 18), поскольку именно с этого момента уменьшилось имущество ответчика на сумму расходов по сносу объектов, а Комитет получил за счет ответчика неосновательное обогащение на эту сумму.

Доказательств, свидетельствующих о необоснованности требований, заявленных обществом, в ходе рассмотрения настоящего дела не представлено.

Доказательств возмещения расходов, понесенных обществом в связи со сносом объектов и отсутствия указанной задолженности перед ООО «Промжилстрой» Комитетом в материалы дела не представлены.

Суд, оценив в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А76-10700/2016, исходя из того, что факт несения расходов, понесенных обществом «Промжилстрой» в результате выполнения работ по сносу строений капитального и некапитального характера на арендуемом земельном участке, подтверждаются материалами настоящего дела, приходит к выводу о том, что на стороне Комитета возникло неосновательного обогащение в виде понесенных обществом расходов в размере 24 527 533 руб.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» из положений статьи 410 ГК РФ следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил (за исключением предусмотренных законом случаев, при которых допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил).

Подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (статья 154, 156, 410 ГК РФ). Дата такого заявления не влияет на момент прекращения обязательства, который определяется моментом наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее.

Предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является, по сути, тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления – подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору – не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные статьей 410 ГК РФ основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращенным ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может.

При зачете нет принципиальных различий по правовым последствиям для лица, исполнившего обязательство по договору, и лица, обязательство которого прекращено зачетом в порядке статьи 410 ГК РФ. В этой связи начисление неустойки на сумму погашенного зачетом требования за период с наступления срока исполнения более позднего обязательства до подачи заявления о зачете и тем более до вынесения решения суда, которым произведен зачет, не соотносится с назначением неустойки как ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства (статья 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения. При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 4 статьи 1, статья 138 ГПК РФ, часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 131 КАС РФ, часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Судом произведен зачет основной задолженности по первоначальному и встречному искам, в результате которого с Комитета в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» подлежит взысканию неосновательное обогащение, являющееся последствием ненадлежащего исполнения Комитетом своих обязательств по договору аренды, предусматривающему компенсацию арендатору расходов по сносу существующих на передаваемом в аренду земельном участке в размере 21 383 850 руб. 84 коп. (24 527 533,00 – 3 143 682,16).

Кроме этого, Комитетом заявлено требование о взыскании с ООО «Промжилстрой» неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору № 2161-К-98 от 13.11.1998 за период с 03.10.2017 по 31.12.2021 в размере 11 842 407 руб. 48 коп., согласно представленному расчету (т. 5 л.д. 19).

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 договора за несвоевременную оплату платежей по договору аренды начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

В связи с тем, что произведенный Комитетом расчет подлежащей внесению платы признан необоснованным, исходя из применения неверного размера ставки арендной платы, суд также не соглашается с расчетом неустойки.

Судом проверена правильность произведенного Комитетом справочно-информационного расчета неустойки по договору (т. 5 л.д. 61), суд находит его арифметически верным.

Вместе с тем, учитывая, что обязательства ООО «Промжилстрой» перед Комитетом по внесению арендной платы по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998 за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 погашены полностью возникшим 19.02.2020 (дата обращения ответчика в суд с встречными исковыми требованиями, т. 2 л.д. 2-4) на сумму 50 000 руб., 24.09.2020 (дата заявления ответчиком в судебном заседании об увеличении встречных исковых требований, т. 3 л.д. 30-31) на сумму 4 334 166 руб. 22 коп. и 09.04.2021 (дата подачи ответчиком заявления об увеличении встречных исковых требований посредством системы «Мой Арбитр», т. 3 л.д. 110, 111) на сумму 20 143 366 руб. 78 коп., а всего на сумму 24 527 533 руб. встречным обязательством Комитета перед ООО «Промжилстрой» по возмещению расходов, понесенных обществом в связи со сносом объектов на предоставленном в аренду участке, судом произведен самостоятельный расчет суммы неустойки по договору аренды № 2161-К-98 от 13.11.1998 за период с 03.10.2017 по 24.09.2020, размер которой составил 3 493 101 руб. 59 коп.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 03.10.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

225 377,00

03.10.2017

19.02.2020

870

225 377,00 × 870 × 0.3%

588 233,97 р.

-50 000,00

19.02.2020

Оплата задолженности

175 377,00

20.02.2020

24.09.2020

218

175 377,00 × 218 × 0.3%

114 696,56 р.

-175 377,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

702 930,53 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 10.01.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

225 377,80

10.01.2018

24.09.2020

989

225 377,80 × 989 × 0.3%

668 695,93 р.

-225 377,80

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

668 695,93 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 03.04.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

150 084,07

03.04.2018

24.09.2020

906

150 084,07 × 906 × 0.3%

407 928,50 р.

-150 084,07

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

407 928,50 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 03.07.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

136 363,00

03.07.2018

24.09.2020

815

136 363,00 × 815 × 0.3%

333 407,53 р.

-136 363,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

333 407,53 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.10.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

137 861,00

02.10.2018

24.09.2020

724

137 861,00 × 724 × 0.3%

299 434,09 р.

-137 861,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

299 434,09 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 10.01.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

137 861,34

10.01.2019

24.09.2020

624

137 861,34 × 624 × 0.3%

258 076,43 р.

-137 861,34

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

258 076,43 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.04.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

126 222,00

02.04.2019

24.09.2020

542

126 222,00 × 542 × 0.3%

205 236,97 р.

-126 222,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

205 236,97 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.07.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

127 625,00

02.07.2019

24.09.2020

451

127 625,00 × 451 × 0.3%

172 676,63 р.

-127 625,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

172 676,63 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.10.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

129 027,00

02.10.2019

24.09.2020

359

129 027,00 × 359 × 0.3%

138 962,08 р.

-129 027,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

138 962,08 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 10.01.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

184 064,47

10.01.2020

24.09.2020

259

184 064,47 × 259 × 0.3%

143 018,09 р.

-184 064,47

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

143 018,09 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.04.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

207 835,00

02.04.2020

24.09.2020

176

207 835,00 × 176 × 0.3%

109 736,88 р.

-207 835,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

109 736,88 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.07.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

207 835,00

02.07.2020

24.09.2020

85

207 835,00 × 85 × 0.3%

52 997,93 р.

-207 835,00

24.09.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

52 997,93 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 3 493 101,59 руб.

 

Представителем ООО «Промжилстрой» заявлено о несоразмерности неустойки заявленным требованиям (т. 1 л.д. 126). 

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Договорная неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Оценив доводы ответчика, а также учитывая соотношение размера начисленной неустойки с периодом ее начисления, значительный размер неустойки (0,3% от суммы задолженности), что более чем в 15 раз превышает ставку рефинансирования Центрального Банка РФ, действующую в спорный период, начисление неустойки на сумму задолженности, с октября 2017 года, в связи с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, а также учитывая пункт 2 Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», предусматривающий размер начисленной неустойки 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате (в редакции Решения Челябинской городской Думы от 01.11.2016 № 25/10), суд считает возможным на основании статьи 333 ГК РФ уменьшить размер начисленной неустойки до ставки 18% годовых, то есть до суммы 573 581 руб. 79 коп. за период с 03.10.2017 по 24.09.2020. 

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенного суд находит обоснованным дополнительное требование Комитета в части продолжения начисления пени на сумму задолженности 3 143 682 руб. 16 коп., исходя из ставки 18% годовых от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.01.2022 по день фактической уплаты долга

Однако, поскольку в результате зачета первоначального и встречного требований сумма основного долга по требованиям Комитета погашена, то основания для взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» пени по день фактического исполнения решения суда отсутствуют. 

Таким образом, исковые требования Комитета подлежат удовлетворению в сумме 3 717 263 руб. 95 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

По смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении (п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При цене первоначального иска в размере 17 081 877 руб. 76 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 108 409 руб. (подп. 1, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В связи с частичным удовлетворением первоначальных исковых требований, государственная пошлина в сумме 23 591 руб. 32 коп. (пропорционально признанной обоснованной части заявленных исковых требований) подлежит взысканию с ООО «Промжилстрой» в доход федерального бюджета.

При цене встречного иска в размере 24 527 533 руб. размер государственной пошлины по иску составляет 145 638 руб.

ООО «Промжилстрой» при обращении в суд с рассматриваемым встречным иском в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в сумме 145 638 руб., что подтверждается чеками-ордерами от 18.02.2020 на сумму 2 000 руб., от 27.10.2020 на сумму 42 921 руб. и платежным поручением № 159 от 23.04.2021 на сумму 100 717 руб. (т. 2 л.д. 8, т. 3 л.д. 38, 113).

При таких обстоятельствах, поскольку встречный иск подлежит удовлетворению, уплаченная ООО «Промжилстрой» государственная пошлина в размере 145 638 руб., подлежит взысканию с Комитета в пользу ООО «Промжилстрой» в качестве судебных расходов.

В результате производимого судом зачета по первоначальному и встречному искам с Комитета в пользу ООО «Промжилстрой» подлежат взысканию неосновательное обогащение в размере 20 810 269 руб. 05 коп. (24 527 533 – 3 143 682,16 – 573 581,79), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 145 638 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично в сумме 3 717 263 руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» удовлетворить.

В порядке абзаца 2 части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести зачет удовлетворенной части первоначального и встречного исков, в результате которого взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» 20 810 269 руб. 05 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску в размере 145 638 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» в доход федерального бюджета 23 591 руб. 32 коп. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                               А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.