ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-6355/2022

04 октября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 октября 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи  Рыжикова О.Ю.

судей  Ивановой Н.Е., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9565/2022) публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2022 по делу №  А70-6355/2022, принятое по заявлению публичного акционерного общества Специализированный застройщик «Тюменьэнергострой» (1027200787118, ИНН  

<

***>, адрес: 625013, 

<

...> Октября, дом 73) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: адрес: 625031, 

<

...>), при участии в деле  третьих лицах, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Строительный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625014, 

<

...> октября, дом 222, корпус 3), ФИО2, ФИО3, об оспаривании уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882140 об отказе во внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия № 1/203 от 27.06.2019 (запись регистрации 72:23:0000000225- 72/041/2019-840),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

ПАО Специализированный застройщик «ТЭС» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее – ответчик, Управление) об оспаривании уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882140 об отказе во внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия № 1/203 от 27.06.2019 (запись регистрации 72:23:0000000225-72/041/2019-840).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО «Строительный центр», ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2022 по делу №  А70-6355/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, также просит внести запись в ЕГРН сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 № 1/203.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что в нарушение условий договора участник долевого строительства - ООО «Строительный центр» не произвёл оплату, что является существенным нарушением договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; решение регистрирующего органа вынесено с нарушением требований закона, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Тюменской области просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда – без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Строительный центр» и ПАО Специализированный застройщик «ТЭС» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.06.2019№1/203 (далее – договор №1/203), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (ООО «Строительный центр») в соответствии с условиями договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. 

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 203 в секции 4, на 3 этаже, площадью 39,7 кв.м., расположенная в многоквартирном доме, создаваемом на земельном участке по адресу: 

<

...> Октября, 75, корпус 4, цена договора – 2 043 500 рублей. 

Согласно пункту 3.3 договора оплата денежных средств производится участником долевого строительства за счет собственных средств в срок не позднее трех рабочих дней с момента проведения государственной регистрации договора в Управлении. Рассрочка по оплате договором не предусмотрена. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет застройщика, указанный в договоре. 

11.07.2019 внесена запись о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 №1/203, запись регистрации №72:23:0000000225- 72/041/2019-840. 

Считая, что в нарушение условий договора участник долевого строительства оплату не произвел, Общество письмом от 15.01.2020 №01/12 направило в адрес участника долевого строительства предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве.

 Письмом от 27.02.2020 № 01/75 в адрес данного участника было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. 

Дополнительно письмом №18 от 03.06.2021 уведомление было направлено конкурсному управляющему ООО «Строительный центр» о погашении задолженности. 

24.09.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора №1/203/1у от 12.09.2019 об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №1/203 от 27.06.2019, заключенного между ООО «Строительный центр» и ФИО2 

15.11.2021 в адрес Управления поступило заявление ПАО Специализированный застройщик «ТЭС» о расторжении договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 №1/203 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора. 

25.02.2022 Управлением принято оспариваемое решение об отказе в расторжении договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 №1/203, о чем заявитель извещен уведомлением от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882140.

 Полагая отказ Управления незаконным, ПАО Специализированный застройщик «ТЭС» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

29.06.2022 Арбитражным судом Тюменской области  принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26).

Согласно положениям части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Договор № 1/203, заключённый между ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» (застройщик) и ООО «Строительный центр» (участник долевого строительства), является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, представленное обществом для регистрации расторжение договора мотивировано отсутствием оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем регистрирующим органом установлено, что в отношении объекта долевого строительства по договору от 27.06.2019 № 1/203, заключённому между застройщиком и участником долевого строительства - ООО «Строительный центр», совершена уступка прав требования: от 12.09.2019 № 1/203/1у ООО «Строительный центр» уступил ФИО2 свои права и обязанности, приобретенные по договору участия в долевом строительстве № 1/203 на вышеуказанное жилое помещение. 

Согласно пункту 1.3 данного договора участник долевого строительства (ООО «Строительный центр») гарантирует, что расчет между сторонами по договору № 1/203 произведен в полном объеме. 

24.09.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора от 12.09.2019 №1/203/1у. 

При регистрации договора в подтверждение оплаты по нему в Управление представлена справка от 13.09.2019 № 203-СЦ, подписанная генеральным директором Общества ФИО4 и главным бухгалтером ФИО5, согласно которой оплата по договору участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/203 произведена ООО «Строительный центр» в сумме 2 043 500 рублей в полном объеме 11.09.2019. Претензий по оплате ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» не имеет. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для внесения в ЕГРН записи, в соответствии с которой право требования на объект долевого строительства принадлежит ФИО2

Частью 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Доводы жалобы ПАО СЗ «Тюменьэнергострой» относительно недействительности сделок по переуступке права требования участника долевого строительства подлежат отклонению апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма направлена на защиту добросовестных участников оборота с самостоятельным экономическим интересом, которые полагались на действительность сделки.

Таковым является участник долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/203 ФИО2, получивший соответствующее право по договору об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 12.09.2019 № 1/203/1у.

На дату заключения им договора уступки застройщиком была выдана справка, согласно которой оплата по договору участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/203 произведена ООО «Строительный центр» в сумме 2 043 500 руб. в полном объеме, на что по смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ вправе полагаться граждане.

С учётом положений пункта 2 статьи 11 статьи Закона № 214-ФЗ, а также части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве ООО «Строительный центр» застройщику – ПАО СЗ «Тюменьэнергострой», при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Ввиду чего, установив противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, Управлением Росреестра по Тюменской области обоснованно приостановлена регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве от 27.06.2019 № 1/203 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора, а в дальнейшем отказано в такой регистрации.

Кроме того, из материалов дела также следует, что предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве от 27.06.2019 № 1/203 были направлены в адрес ООО «Строительный центр», который не являлся участником долевого строительства на момент совершения заявителем указанных действий.

Поскольку в соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора  должно быть направлено участнику долевого строительства в письменной форме в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, а в настоящем случае уведомление было направлено не действительному участнику долевого строительства – ФИО2, а первоначальному - ООО «Строительный центр», соответственно, порядок направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора застройщиком не соблюдён.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным уведомления от 25.02.2022 № КУВД-001/2021-47882140 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия от 27.06.2019 №1/203.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на её заявителя.

     На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2022 по делу №  А70-6355/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

    Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

     Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова

 Н.А. Шиндлер