Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60947/22

18 сентября 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 11 сентября 2023

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВО к ООО "АК-ПРОЕКТ" о взыскании

третье лицо: Главное управление культурного наследия МО

При участии в судебном заседании - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «АК-проект» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 задолженности в размере 212 368,74 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, 5 609,24 руб. пени по состоянию на 31.03.2022, неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 17.10.2022 привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное управление культурного наследия МО.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 (далее – договор), по условиям которого в аренду передан объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, сроком до 29.05.2063.

Согласно п. 5.7 договора арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

В соответствии с п. 4.3.6 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

За период с 01.01.2022 по 31.03.2022 по вышеуказанному договору образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 368,74 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей в соответствии с п. 6.4 договора аренды ответчику начислена пеня.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия. Ответа на претензию не последовало, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование возражений по иску ответчик указал, что по данному договору ответчик, располагаясь в городе Москве в арендованных помещениях со значительной арендной платой, намереваясь арендовать под офисы более дешевые нежилые помещения в городе Балашиха Московской области, принял под видом аренды во владение с обязательством безвозмездного проведения ремонтно-реставрационных работ до ввода в эксплуатацию, объект культурного наследия в аварийном состоянии, непригодном к какому-либо пользованию, требующем, как выяснилось после заключения договора аренды и проведения инженерно-изыскательского обследования, многомиллионных расходов для проведения реставрационных и восстановительных работ.

По утверждению ответчика, истец, путем заключения указанного договора, фактически переложил с себя обязательства по содержанию и восстановлению объекта культурного наследия, находящегося в аварийном состоянии и непригодного для пользования, на арендатора.

Ответчик, не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные работы на объекте, а также ответчик не имеет материальной возможности за счет своей прибыли осуществлять реставрацию не нужного ему объекта.

Учитывая, что договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны арендодателя за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ответчика и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, ответчика стал регулярно предлагать истцу расторгнуть данный договор аренды по соглашению сторон.

Поскольку истцом не доказан факт возможности использования объекта аренды по назначению в период после его сдачи в аренду, ответчик просит отказать в удовлетворении требований иска.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из содержания заключенного сторонами договора от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, он является смешанным, содержащим элементы договора подряда на реставрацию объекта культурного наследия, регулируемого нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Кодекса.

Пункт 7 статьи 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» устанавливает, что для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 утверждены Порядок установления льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности Московской области и Перечень объектов культурного наследия Московской области, находящихся в неудовлетворительном состоянии и подлежащих передаче в аренду.

Согласно пункту 2 Порядка установления льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности Московской области, утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 (в ред. от 25.04.2014 № 285/14 на дату заключения договора) право на установление льготной арендной платы по договору аренды объекта культурного наследия Московской области имеют физические или  юридические лица (далее - арендаторы): заключившие договор аренды объекта культурного наследия Московской области, включенного в Перечень объектов культурного наследия Московской области, находящихся в неудовлетворительном состоянии и подлежащих передаче в аренду, утвержденный Правительством Московской области; вложившие свои средства в работы по сохранению указанного объекта культурного наследия Московской области, предусмотренные статьями 40-45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и обеспечившие их выполнение.

Арендуемый ответчиком объект: здание (Дом управляющего фабрикой, кон. XIX в.), расположенное по адресу: 

<

...>, поименован в пункте 12 Перечня объектов культурного наследия Московской области, находящихся в неудовлетворительном состоянии и подлежащих передаче в аренду, утв. Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 (в ред. от 25.04.2014 № 285/14 на дату заключения договора).

Из пункта 4 статьи 50.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» следует, что под неудовлетворительным состоянием объекта культурного наследия, включенного в реестр, понимается такое состояние объекта культурного наследия, являющегося зданием, строением или сооружением, которое создает угрозу его физической утраты.

Критерии отнесения объектов культурного наследия, включенных в реестр, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, установлены постановлением Правительства РФ от 29.06.2015 № 646 «Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истерии и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии».

Как следует из пункта 2 Критериев для объекта культурного наследия, не являющегося многоквартирным жилым домом, критериями неудовлетворительного состояния являются:

-утрата инженерных коммуникаций (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение);

-деформация фундамента, цоколей, отмосток;

-горизонтальные и вертикальные сквозные трещины в стенах;

-прогиб, нарушение покрытия кровли или ее отсутствие;

-деформация перекрытий или их отсутствие;

-отсутствие заполнения дверных и оконных проемов.

В соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26.07.2013 общее состояние памятника аварийное.

Таким образом, предоставление объекта аренды осуществлялось в порядке и на условиях, предусмотренных нормативными правовыми актами, регулирующими особенности правоотношений, возникающих при предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по месту нахождения объекта аренды.

Ответчиком (арендатор) и Министерством культуры Московской области на объект аренды оформлено Охранное обязательство от 30.05.2014, являющееся неотъемлемой частью договора аренды, определены перечень и сроки проведения арендатором реставрационных работ.

В Приложении № 1 к Охранному обязательству, являющемуся неотъемлемой частью договора, содержится План ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта аренды и их последовательность, по итогам выполнения которых, арендатор (подрядчик) передает арендодателю (заказчик/ застройщик) результат работ с оформлением и подписанием сторонами акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, по форме, утвержденной Минкультуры Московской области в соответствии с п.п. 5.1, 10.1 договора, после чего объект должен быть введен в эксплуатацию с получением соответствующей документации в порядке и в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 4.1.2 договора).

Расходы на проведение ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта в полном объеме отнесены на арендатора (подрядчик).

Порядок и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области определяются охранным обязательством пользователя объекта аренды (пункт 3 Порядка установления льготной арендной платы), при этом срок таких работ не может превышать семь лет после даты проведения аукциона (п. 10.1 договора).

В соответствии с п. 5.5 договора размер годовой арендной платы за объект устанавливается по результатам аукциона, без учета НДС.

В течение первого года оплата аренды производится по цене заключенного договора, сложившейся в результате аукциона (795 660 рублей без НДС).

В дальнейшем цена договора корректируется в соответствии с нормативными актами Московской области.

Арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно (п. 5.7 договора).

Согласно п. 5.10 договора не использование объекта аренды не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

После завершения работ по сохранению объекта аренды и оформления акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, оформленного Министерством культуры Московской области, арендатор имеет право обратиться к арендодателю об установлении льготной арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта аренды в год, в том числе образуемой площади в результат проведении работ по сохранению объекта аренды, уточненной в государственном кадастре недвижимости (п. 5.3 договора).

Таким образом, в договоре предусмотрено право арендатора на установление льготной арендной платы в соответствии с пунктом 7 статьи 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 № 297/17 «Об утверждении Порядка установления льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности Московской области».

Исходя из условий договора аренды, содержания специальных нормативных актов, регулирующих порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия совокупно с нормами действующего гражданского законодательства о подряде и аренде, следует вывод о том, что нормы о подряде подлежат применению дополнительно и только к правоотношениям сторон договора при выполнении ответчиком обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ.

Остальные правоотношения сторон в рамках договора аренды памятника культурного наследия подлежат регулированию нормами действующего гражданского законодательства об аренде. Применение к правоотношениям сторон, касающимся изменения или расторжения договора (в том числе, путем одностороннего отказа от его исполнения), норм о подряде противоречит цели договора и существу законодательного регулирования обязательств по предоставлению в аренду памятников культурного наследия.

Поскольку ни сам договор, ни нормы об аренде, ни нормы Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ни положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни условия договора, в том числе п.п. 4.3.19, 4.3.20, не содержат положений, позволяющих арендатору (ответчику) отказаться от исполнения договора или потребовать его досрочного расторжения, у ответчика отсутствует право на отказ от исполнения договора аренды по основаниям статьи 719 ГК РФ.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2023 отменены решение и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 по делу № А41-84968/21; первоначальные требования министерства к обществу о взыскании арендной платы за период с апреля по июнь 2021 года удовлетворены; в удовлетворении встречного иска общества о признании договора аренды расторгнутым отказано.

Согласно статье 16 АПК РФ решение (постановление) арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Преюдициальным является обстоятельство, имеющее значение для правильного рассмотрения дела, установленное судом и изложенное во вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу между теми же сторонами, а не обстоятельство, которое должно быть установлено.

Таким образом, указанное постановление суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в части установленных судом фактических обстоятельств.

Факт представления ответчику в аренду имущества подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 30.05.2014.

В силу абз. 2 статьи 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы сохраняется у арендатора и после прекращения действия договора до момента фактического возврата объекта аренды арендодателю.

Вместе с тем, доказательств возврата предмета договора аренды в материалы дела не представлено, также в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие уклонение истца от приема объекта.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 212 368,74 руб.

Поскольку доказательств уплаты спорной задолженности в материалы дела не представлено, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика 5 609,24 руб. пени по состоянию на 31.03.2022.

В соответствии с пунктом 6.4 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязался уплатить неустойку за каждый день просрочки по процентной ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

При заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражений и доказательств оплаты неустойки (пени) в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

При данных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании пени по состоянию на 31.03.2022 в размере 5 609,24 руб., неустойки с 01.04.2022 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день оплаты за каждый день просрочки.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АКПроект» (ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 

<

***>) 212 368,74 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, 5 609,24 руб. пени по состоянию на 31.03.2022, начиная с 01.04.2022 взыскивать пеню по дату фактической оплаты задолженности (исключив период с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день оплаты за каждый день просрочки. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АКПроект» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 7 540 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано.

 

Судья                                                                                                       М.Ю. Бондарев