ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16304/2024

г. Челябинск

17 января 2025 года

Дело № А76-13906/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2024 по делу № А76-13906/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Тандер» - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 27.02.2024, сроком действия на один год),

индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от ФИО1 сроком действия на 5 лет, доверенность в порядке в передоверия от ООО «Перегонцев и Партнеры 66» от 21.06.2024, договоры об оказании юридических услуг от 15.11.2024, 20.02.2024). 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, далее – истец, ИП ФИО1) 25.04.2024 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, АО «Тандер») о расторжении договора аренды нежилого помещения № ЧлФ/31877/22 от 28.09.2022, о взыскании компенсации причиненного ущерба в размере 18 196,00 руб., неустойки в размере 18 196,00 руб. за период с 30.12.2023 по день фактического исполнения обязательств.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2024 (резолютивная часть от 23.10.2024) в удовлетворении исковых требований отказано. 

С указанным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт отмечает, что после подписания Договора, АО «Тандер» приступило к ремонту помещения. После произведенного ремонта остался строительный мусор, который не убирается с территории на протяжении года. Так, в соответствии с п. 4.7 настоящего договора, Арендатор за свой счет осуществляет уборку прилегающей к зданию, в котором расположено помещение, территории в соответствии с границами зоны ответственности (Приложением № 10 к настоящему договору), включая расчистку и вывоз снега в зимний период. На основании чего, Арендатор нарушает данный пункт договора и не исполняет свои обязанности, поскольку не убирает мусор с территории арендованного нежилого помещения, а также не очищает снег в зимний период.

Кроме того, податель жалобы указывает, что истцом неоднократно пояснялось, что АО «Тандер» занимает всю арендуемую площадь спорного помещения сданного в аренду, следовательно, ссылка Ответчика, что он не является единоличным носителем обязанности по уборке мусора и снега с прилегающей территории неправомерна, и является попыткой уйти от ответственности, взятой на себя в рамках договорных отношений.

Также, апеллянт утверждает, что 15 июня 2023 года и 05 октября 2023 года при поставке товара, грузовые транспортные средства АО «Тандер» несколько раз задевали здание, ударяли облицовочную плитку, которая в итоге отпала. 

Исходя их этого, податель жалобы считает, что данный случай нарушает условия пп. 3.2.2 п. 3 Приложения № 4 к настоящему Договору. Считает, что убытки, понесенные Истцом, подлежат возмещению за счет АО «Тандер», поскольку именно водителем ответчика при отгрузке товара была задета плитка фасада арендованного нежилого помещения. Кроме этого, был сорван кабель компании «Интерсвязь» по адресу: 

<

...> д 97. В связи с этим, была прервана работа Интернет-соединения на 2 этаже здания. Поскольку Арендатор не произвел ремонт за свой счет причиненного ущерба зданию, Арендодатель был вынужден производить ремонт за свой счет, что подтверждается платежным поручением от ООО «Делиз» на сумму 10 000 руб. Истцом в материалы дела помимо устных пояснений представлены письменные доказательства в виде нотариально заверенных скриншотов переписки, фотографий и видео, свидетельствующие о причинение ущерба. 

Помимо этого, податель жалобы считает, что 16 февраля 2024 года АО «Тандер» предоставил ответ на претензию от 21 декабря 2023 года, пропустив при этом сроки для его представления. В ответе сказано, что оставшаяся часть строительного мусора будет вынесена до 01 мая 2024 года, после таяния снежного покрова. Данному ответу судом оценка не дана, указанные обстоятельства не исследованы. Доказательств того, что мусор вывезен с территории магазина, Ответчиком не представлено в материалы дела.

Представленным документам со стороны ответчика касаемо закупки плитки, суд должен был отнестись критически и запросить, как того требовала сторона Истца письменных доказательств закупки плитки, однако апеллянт отмечает, что этого не было сделано.

Исходя из указанных обстоятельств, податель жалобы полагает, что со стороны Ответчика не были соблюдены условия п. 4.7, п. 7.1, пп. 3.2.2 п. 3 Приложения № 4 Договора. В связи с несоблюдением, неоднократным нарушением Ответчиком существенных условий Договора, что приводит к ухудшению имущества, считает необходимым расторгнуть договор аренды № ЧлФ/31877/22.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 14.01.2025. 

От акционерного общества «Тандер» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес иных участников спора. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № ЧлФ/31877/22 от 28.09.2022 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество (далее – объект): нежилое помещение общей площадью 197,2 кв.м., являющееся частью нежилого здания общей площадью – 497,6 кв.м., кадастровый номер 74:36:0414018:961, расположенное на первом этаже здания, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Западная, д. 97. Границы объекта отражены в Приложении № 1 (пункт 1.1. Договора).

Пунктом 1.3. Договора предусмотрено, что объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Арендатор вправе использовать объект в том числе и для организации фармацевтической деятельности.

В силу пункта 1.4. Договора настоящий договор заключается на срок 10 (десять) лет.

Арендодатель заверяет арендатора о следующих обстоятельствах, имеющих существенное значение для арендатора, из которых арендатор исходит при заключении Договора, и на которые будет полагаться при исполнении Договора:

- объект обеспечен коммунальными услугами, необходимыми для его использования, в с указанных в Договоре (пункт 2.1.1. Договора);

-здание находится в надлежащем техническом, санитарно-эпидемиологическом состоянии, соответствует требованиям законодательства в области пожарной безопасности (пункт 2.1.2. Договора) и т.д.

Согласно пункту 3.1. Договора арендодатель обязан передать объект арендатору не позднее 21.10.2022 по Акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды: нежилое помещение общей площадью 197,2 кв.м., являющееся частью нежилого здания общей площадью – 497,6 кв.м., кадастровый номер 74:36:0414018:961, расположенное на первом этаже здания, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Западная, д. 97.

В силу пункта 4.3.1 Договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

В соответствии с приложением № 5 к Договору арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной платы (в размере 80 000,00 руб., без НДС, в месяц);

-переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги (эквивалентна стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг);

-платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы, определяется как разница между суммой, эквивалентной 3,5% от объема торгового оборота за отчетный период, превышающей 3 857 970,00 руб. без НДС, и постоянной частью арендной платы за отчетный период).

Не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по Российской Федерации по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды, не более чем на 4%. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения (пункт 2.2. Приложения № 5 к Договору).

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. Для начисления и оплаты постоянной части арендной платы не требуется подписание сторонами актов приемки-передачи услуг (актов оказания услуг) (пункт 2.3. Приложения № 5 к Договору).

Переменная часть арендной платы рассчитывается согласно показаниям индивидуальных приборов учета коммунальных услуг, установленных в объекте и цен энергоресурсов, установленных поставщиками таких услуг по договорам поставки арендодателя (пункт 3.1. Приложения № 5 к Договору).

В силу пункта 3.2. Приложения № 5 к Договору размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания Акта переменной части арендной платы. Арендодатель до передачи арендатору Акта по переменной части арендной платы направляет его в электронном виде на адрес электронной почты арендатора. Для подтверждения суммы Акта по переменной части арендной платы арендодатель предоставляет арендатору для ознакомления копии первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя, и справку-расчет переменной части арендной платы от арендодателя по форме Приложения № 5.1 к Договору.

Если площадь здания более 100 кв.м (одно или несколько помещений) будет приобретена в собственность и/или аренду либо поступит во владение и/или пользование по иным законным основаниям одному или       нескольким  хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность по розничной продаже продовольственных товаров и / или бытовой химии и / или фармацевтическую деятельность, то арендная плата (постоянная часть и плата с торгового оборота) уменьшается на 20 % от суммы, подлежащей уплате арендодателю в соответствии с пунктами 2.1., 4.1. Приложения № 5 к Договору. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится автоматически с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, направленного на передачу помещения (помещений) указанному хозяйствующему субъекту, и действует до момента фактического освобождения таким хозяйствующим субъектом занимаемого помещения (помещений) (пункт 8. Приложения № 5 к Договору).

Арендодатель обязан уведомить Арендатора о заключении договора об отчуждении в течение 10 рабочих дней с момента его подписания.

В пункте 4.7. Договора установлено, что арендатор за свой счет осуществляет уборку прилегающей к зданию, в котором расположено помещение, территории в соответствии с границами зоны ответственности (Приложением № 10 к настоящему договору), включая расчистку и вывоз снега в зимний период.

В силу пункта 4.5. Договора права и обязанности сторон по порядку проведения ремонта и эксплуатации объекта, а также требования к объекту определяются Приложением № 4 к Договору.

В соответствии с пунктом 3.2.2. Приложения № 4 к Договору арендатор обязуется производить за свой счет текущий ремонт объекта.

Согласно пункту 6.1. Договора все изменения и дополнения к Договору имеют силу только, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае нарушения условий Договора одной из сторон другая сторона вправе досрочно расторгнуть Договор в порядке, установленном действующим законодательством.

Если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, то по окончании срока действия Договор считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Количество пролонгации не ограничено. Арендодатель должен сообщить о своем отказе от продления Договора не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора (пункт 6.6. Договора).

В пункте 6.7. Договора содержится условие о том, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем судебном порядке в случаях, предусмотренных статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 7.1. Договора, причиненные ненадлежащим исполнением условий Договора, возмещаются независимо от предусмотренных Договором штрафных санкций не позднее 10 (десяти) календарных дней, с даты направления соответствующего требования и копий подтверждающих документов.

Споры между сторонами, возникающие из Договора или в связи с ним, разрешаются в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, должна в течение 10 (десяти) рабочих дней направить другой стороне мотивированный ответ. При недостижении согласия в претензионном порядке споры и разногласия передаются на рассмотрение в суд по месту нахождения Объекта (пункт 9.4. Договора).

Как указывает истец, после подписания настоящего Договора со стороны арендатора усматривается не выполнение надлежащим образом условий данного договора.

Так, после подписания Договора ответчик приступил к ремонту арендуемого помещения. После произведенного ремонта на прилегающей к объекту территории остался строительный мусор, который не убирается с территории по настоящее время. При этом ответчик   не   очищает   снег   в   зимний   период,   что   влияет   на   невозможность   подъехать   к зданию и припарковать автомобили покупателям. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются нарушением пункта 4.7. Договора.

Также истец отмечает, что 15.06.2023 и 05.10.2023 при поставке товара грузовые транспортные средства общества «Тандер» несколько раз задевали здание, ударяли облицовочную плитку, которая в итоге отпала.

Ремонт по сегодняшний день ответчиком не произведен, в связи с чем истец полагает, что данный случай нарушает условия подпункта 3.2.2. Приложения № 4 к Договору, а потому, убытки, понесенные истцом, подлежат возмещению за счет ответчика, поскольку именно водителем общества «Тандер» при отгрузке товара была задета плитка фасада арендованного нежилого помещения.

При этом истец указывает, что 15.06.2023 при разгрузке товара из машины общества «Тандер» был сорван кабель компании «Интерсвязь» по адресу: 

<

...>, в связи с чем, была прервана работа Интернет-соединения на 2 этаже здания.

Однако, арендатор в нарушение условий пункта 3.2.2. Приложения № 4 к Договору не произвел ремонт за свой счет. В связи с чем, арендодатель был вынужден производить ремонт на сумму 10 000 руб.

Также истец отмечает, что в указанный период произошло повреждение трубы, что вызвало затопление.

Тем самым, на стороне истца возникли убытки, причиненные ненадлежащим исполнением ответчиком условий Договора, в общем размере 18 196,00 руб.

В целях досудебного разрешения возникших споров в соответствии с пунктом 9.4. Договора истец 17.10.2023 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении убытков и ущерба, причиненного ответчиком вышеуказанными действиями.

Однако ответчик претензию оставил без ответа, требования истца – без удовлетворения.

Поскольку в добровольном порядке требования истца, указанные в претензии, ответчиком не исполнены, ущерб возмещен не был, истец обратился с рассматриваемым иском о взыскании компенсации причиненного ущерба и расторжении договора в связи с несоблюдением, неоднократными нарушениями ответчиком существенных условий договора, что привело к ухудшению имущества, в Арбитражный суд Челябинской области на основании пункта 9.4. Договора.

Дополнительно в обоснование необходимости расторжения договора истец указывает на кабальность сделки, поскольку некоторые условия договора являются для истца невыгодными.

Так, условия пункта 8 Приложения № 5 к Договору о снижении арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20 % в случае, если площадь здания более 100 кв.м (одно или несколько помещений) будет передано в аренду хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность по розничной продаже продовольственных товаров, бытовой химии и / или фармацевтическую деятельность, истец считает кабальными и невыгодными для него, так как бремя оплаты за коммунальные платежи, газопотребления возложены на истца, как на собственника данного нежилого помещения. В среднем оплата ЖКХ и газопотребления составляет 30 000 – 50 000 руб. в месяц, что подтверждается квитанциями об оплате за последние 6 месяцев.

Положения пункта 2.2. Приложения № 5 к Договору о невозможности повышения размера постоянной части арендной платы более чем на 4% в год также истец считает неприемлемым, поскольку ввиду политической ситуации в стране после 2022 года резко выросли цены за аренду помещений.

На момент заключения Договора размер постоянной части арендной платы составлял 80 000 руб. Однако на 2024 год с учетом инфляции и роста цен данное помещение оценивается в 150 000 руб., в связи с чем, полагает необходимым увеличить ежемесячную оплату до 150 000 руб.

В декабре 2023 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о повышении арендной платы до 150 000 руб., в случае несогласия было предложено расторгнуть договор аренды, а также было указано требование о возмещении причиненного ущерба.

В феврале 2024 года ответчик предоставил ответ, в котором сообщил о том, что повышение стоимости аренды является неразумным, поскольку в соответствии приложением № 4 к Договору арендодатель не вправе повышать стоимость аренды больше чем на 4% чаще чем 1 раз в год, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении размера постоянной части арендной платы за 3 месяца до повышения стоимости аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указал, что материалами дела не подтверждается факт, что общество «Тандер» пользуется нежилым помещением общей площадью 197,2 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, с существенными нарушениями условий договора. При этом отмечает, что истцом не представлено надлежащих доказательств факта ухудшения состояния имущества истца, фактически общество «Тандер» улучшило переданное в аренду имущество, а работы по замене четырех плиток на фасаде были выполнены за счет ответчика. Также ответчик обращает внимание, что задолженности по арендной плате у ответчика перед истцом не имеется, арендная плата, в том числе постоянная, переменная части, а также плата с торгового оборота, вносится ответчиком своевременно, в установленные Договором сроки.

Более того, ответчик со ссылками на нормы права и правоприменительную практику судов вышестоящих инстанций указывает, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении, у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказаны нарушения договора со стороны ответчика, а также, что сделка носит кабальный характер. Факт причинения ущерба ответчиком истцу и основания для расторжения договора также истцом не доказаны.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции верно отметил, что в рассматриваемом случае все существенные условия договора аренды, в том числе о предмете и объекте аренды, о размере арендной платы за пользование арендуемым помещением, были согласованы сторонами в договоре аренды № ЧлФ/31877/22 от 28.09.2022 и приложениях к нему.

Согласно представленному договору объектом аренды являлось нежилое помещение, оборудование и коммуникации, находящиеся в помещении, которые были конкретизированы и индивидуализированы в акте приема-передачи.

Факт реального исполнения договора аренды № ЧлФ/31877/22 от 28.09.2022 подтверждается представленными в материалы дела актом приема-передачи имущества в аренду. При этом на протяжении всего действия договора аренды стороны систематически подписывали акты сверок расчетов, а арендатор осуществлял расчеты по арендной плате по выставленным арендодателем счетам, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Установив, что существенные условия договора согласованы, договор фактически исполнялся сторонами, арбитражный суд установил, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из указанного договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Согласно положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

При этом сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2022 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Системное толкование вышеприведенных норм материального права в их взаимосвязи с указанными правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении, у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим       исполнением       обязательства.       Если        иное       не       установлено       законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Из содержания указанных норм следует, что возмещение убытков представляет собой компенсацию расходов, направленную на восстановление нарушенного права лица за счет причинителя убытков.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие взаимосвязанных условий (элементов): факт противоправного поведения нарушителя, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, факт и размер требуемых убытков, вина причинителя вреда.

По правилам пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий / бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков; по общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации); бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, причинившем вред; вина в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Исходя из положений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВС РФ № 7 в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

В силу пункта 5 постановления Пленума ВС РФ № 7 кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик пользуется арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора, а именно пункта 4.7. Договора, и в нарушение пункта 3.2.2. Приложения № 4 к Договору существенно ухудшает имущество истца.

Вместе с тем, надлежащих доказательств указанных обстоятельств истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Относительно доводов истца о длительном не вывозе ответчиком строительного мусора с территории арендованного нежилого помещения арбитражный суд отметил, что в здании, в котором расположено арендуемое ответчиком нежилое помещение, размещен не один арендатор, что следует из представленных в материалы дела фотографий объекта, и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

При этом, суд первой инстанции указывает, что из представленных в материалы дела доказательств невозможно установить принадлежность строительного мусора ответчику, а также то обстоятельство, что указанный мусор не убирался с территории длительное время.

Суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что ответчик в зимнее время не очищает снег с прилегающей к зданию территории, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции. При этом обращает внимание на то, что вопреки доводам апеллянта в приложении № 10 к договору аренды сторонами согласованы границы зоны ответственности по уборке прилегающей территории к зданию – 10 кв м и 40 кв м (отражены на схеме). 

Документального подтверждения размещения строительного мусора в зонах ответственности ответчика материалы дела не содержат.

Также истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено надлежащих доказательств причинения ответчиком ущерба имуществу истца.

Исходя из представленного ответчиком в материалы дела акта сервисных работ от 25.01.2024 в магазине «Магнит», расположенном по адресу: 

<

...>, были выполнены работы по замене четырех облицовочных плиток на фасаде. Таким образом, ущерб в рассматриваемом случае был возмещен ответчиком добровольно.

Доказательств повреждения трубопровода, вызвавшего затопление (акт затопления, акт выявленных повреждений, дефектов и т.п.), в материалы дела истцом не представлено, равно как доказательств повреждения кабеля сети «Интернет».

Из представленных истцом фотографий невозможно определить наличие повреждений кабеля, а также то обстоятельство, что кабель был поврежден грузовым транспортом ответчика при отгрузке товара.

Устные пояснения лиц, участвующих в деле, не подтвержденные документально и противоречащие доказательствам по делу, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими обстоятельства по делу.

Кроме того, из материалов дела также не следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате перед истцом, а также что ответчик допускает просрочки по уплате арендных платежей.

Суд первой инстанции также отклоняет доводы истца о кабальности и невыгодности некоторых условий договора в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Из содержания статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно – вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Обязанность по доказыванию признаков кабальности сделки лежит на лице, обратившимся в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной по указанным основаниям (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, истец не доказал надлежащими доказательствами кабальности сделки, арбитражный суд также не установил наличие совокупности обстоятельств, необходимых для признания сделки кабальной.

При совершении сделки, заключении оспариваемого истцом договора, он не является потерпевшей стороной, которую обманули.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда      содержание  соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом истец не воспользовался возможностью, предоставленной ему указанной статьей, не направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, не выразил несогласия с его пунктами и не уклонялся от его заключения, таким образом, арбитражный суд пришел к верному выводу, что данный договор заключен истцом как лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, добровольно. Истец не был лишен возможности подписать со своей стороны договор с протоколом разногласий либо отказаться от его заключения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом статей 15, 309-310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к верному выводу о недоказанности наличие совокупности условий, необходимых при заявлении иска о возмещении убытков, и об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения № ЧлФ/31877/22 от 28.09.2022 в судебном порядке, в связи с чем требования истца правомерно признаны арбитражным судом необоснованными.

По существу, доводы апелляционной жалобы, приведенные в ее обоснование, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Ссылки апеллянта на невозможность представления в суд первой инстанции всех необходимых доказательств коллегией отклоняется.

При этом суд учитывает, что апеллянт является истцом и при обращении с иском должен был представить все имеющиеся у него доказательства в обоснование своей правовой позиции по делу.

Оснований полагать, что истцу было недостаточно времени для подготовки, не имеется.

Более того, апеллянт не был лишен права при необходимости представить доказательства суду апелляционной инстанции с обоснованием причин невозможности представления их в суд первой инстанции. Однако, истец этого не сделал, своим правом не воспользовался.

Таким образом, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2024 по делу № А76-13906/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев