АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А08-5335/2016

г. Калуга

04 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2017.

Постановление в полном объёме изготовлено 04.09.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

М.М. Нарусова

ФИО1

при участии в заседании:

от ИП ФИО2:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Староосколького городского округа Белгородской области:

от Управления архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа Белгородской области:

от ИП ФИО3:

от ОАО «КМАпроектжилстрой»:

от МУП «Водоканал»:

представителя ФИО4 по доверенности от 20.03.2015;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу №А08-5335/2016,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 313366814900081, далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Департамент, ответчик):

 о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 19.11.2013, регистрационный номер 75-2/13, заключенного между муниципальным образованием Страрооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, и ИП ФИО2, в связи с невозможностью использования по целевому назначению объекта аренды – земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:771 площадью 18 744,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> участок №4, для строительства многоэтажных жилых домов;

о взыскании с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы по договору долгосрочной аренды земельного участка от 19.11.2013, регистрационный номер 75-2/13, за период с 29.10.2013 по 10.02.2015 в сумме 2 803 061 рубля 80 копеек; 

о взыскании с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области понесенных убытков в размере 29 950 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, ОАО «КМАпроектжилстрой», МУП «Водоканал».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.11.2016 (судья А.В. Петряев), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (судьи И.В. Ушакова, А.И. Поротиков, И.Б. Сухова) в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением суда апелляционного инстанции от 15.03.2017 произведена замена истца на его правопреемника индивидуального предпринимателя ФИО3 в части права требования к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о возмещении убытков в сумме 29 950 рублей, возникших вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Заявитель жалобы указывает, что из пункта 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что годичный срок для определения требуемой нагрузки и подачи заявки исчисляется с момента предоставления технических условий правообладателю земельного участка – лицу, которому земельный участок предоставлен в целях возведения на нем объекта капитального строительства. Истец стал правообладателем земельного участка с момента заключения договора аренды (19.11.2013, зарегистрирован 17.01.2014), а с заявкой о подключении он обратился 10.10.2014, в связи с чем годичный срок им не пропущен. По мнению заявителя жалобы, поскольку отказ в подключении к  инженерным сетям был необоснованным и истец не имел возможности обеспечить подключение проектируемого объекта к магистральным сетям водоснабжения и водоотведения, на арендатора, действовавшего в соответствии с действующим законодательством, не могут возлагаться негативные последствия, связанные с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению. Заявитель жалобы указывает, что отсутствие технических условий и технической возможности подключения к инженерным сетям является препятствием для получения разрешения на строительство. По мнению заявителя жалобы, возврат неосновательного обогащения в виде необоснованно полученной арендной платы не может быть связан с удовлетворением требований о расторжении договора аренды, у арендодателя отсутствуют основания для получения арендной платы в случаях, когда невозможность использования объекта аренды возникла не только вследствие действий/бездействий арендодателя, но и по вине третьих лиц (МУП «Водоканал»).

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды в соответствии с положениями статей 15, 382, 384, 606, 611, 612, 614, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованно исходили из следующего. 

По результатам состоявшегося 08.11.2013 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 3 года, категория земель – земли населенных пунктов, для строительства многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...> участок №4, площадью 18 744 кв.м, кадастровый номер 31:06:0201012:771 победителем аукциона признан ИП ФИО2

С учетом результатов аукциона 19.11.2013 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка №75-2/13, по условиям которого арендатор принял указанный земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов.

Срок договора определен с 19.11.2013 по 19.11.2016 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование участком по результатам аукциона составил 182 017 рублей.

Указанный земельный участок был передан по акту приема – передачи от 19.11.2013.

Целью аренды земельного участка было использование в соответствии с его целевым назначением – для строительства многоэтажного жилого дома. 

В ответ на обращение ИП ФИО2 было получено письмо МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа от 17.10.2014 исх. №4718/06, в котором сообщалось об отсутствии муниципальных сетей в районе застройки объекта (м-н Центральный) и отсутствии технической возможности подключения к сетям МУП «Водоканал». По вопросу инженерного обеспечения было предложено обратиться в ОАО «КМАпроектжилстрой», которому принадлежат на праве собственности и эксплуатируются сети в данном районе.

На обращение в  ОАО «КМАпроектжилстрой» было получено письмо от 10.11.2014 исх. №765/09, в котором указано, что в настоящее время технической возможности на выдачу запрашиваемых технических условий нет.

С учетом отсутствия технических условий и отсутствия технической возможности подключения к инженерным сетям ИП ФИО2 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа с заявлением от 31.03.2016 о расторжении договора аренды земельного участка по причине невозможности его использования по целевому назначению в связи с отсутствием возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, в ответ на которое Департамент сообщил, что заключение соглашения о расторжении в предложенной форме недопустимо, так как его содержание может быть расценено как признание факта передачи участка не соответствующего его целевому назначению.

В материалы дела представлен договор уступки права требования (цессии) от 08.02.2017, заключенный между ИП ФИО2 (цедент) и ИП ФИО3 (цессионарий), по условиям которого цессионарий принимает право требования к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возмещения убытков в сумме 29 950 рублей.

Считая, что указанные обстоятельства не позволяют приступить к реализации прав и обязанностей по договору аренды, в том числе получить разрешение на строительство многоквартирного дома, что влечет невозможность использования земельного участка по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора долгосрочной аренды и о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, а также понесенных в связи с оформлением документации убытков.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суд указал, что основания для расторжения договора и взыскания неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы по договору долгосрочной аренды земельного участка от 19.11.2013, регистрационный номер 75-2/13, за период с 29.10.2013 по 10.02.2015 в сумме 2 803 061 рубля 80 копеек, а также для взыскания убытков в размере 29 950 рублей отсутствуют.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Как указано в пункте 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами установлено, что на момент вынесения оспариваемого решения указанный договор прекратил свое действие (19.11.2016, по истечении срока его действия). Согласно акту приема-передачи (возврата) от 19.11.2016 земельный участок передан арендодателю свободным от каких-либо зданий, строений и иного недвижимого и движимого имущества.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о расторжении спорного договора у суда не имелось.

Вместе с тем, до расторжения договора у ответчика были обязательства по уплате арендных платежей на основании заключенного договора долгосрочной аренды земельного участка от 19.11.2013 №75-2/13.

В силу положений статей 1103 ГК РФ о соотношении требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из статей 606, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суды пришли к правильному выводу о том, что невозможность использования по назначению земельного участка, переданного в аренду, истцами не доказана. 

Планируемой деятельности на находящемся во владении истца земельном участке он не производил, что не освобождает его от оплаты фактического землепользования.

Доказательств того, что ИП ФИО2 был лишен возможности проведения необходимых строительных работ, заключения необходимых договоров, направленных на освоение арендуемого земельного участка, в том числе в целях присоединения к сетям водоснабжения, ИП ФИО2 представлено не было.

Также истцом не было представлено доказательств того, что недостатки объекта аренды, препятствующие его использованию, возникли до заключения договора и были известны арендодателю.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.07.2015 по делу №А08-2705/2015, вступившим в законную силу, подтверждена законность проведения аукциона по заключению спорного договора аренды земельного участка.

Из объяснений МУП «Водоканал» следует, что на момент предоставления действующих технических условий, заключения спорного договора и передачи объекта аренды, существовала возможность подключения истца к муниципальным сетям, однако арендатор в течение одного года не определил необходимую ему нагрузку и не обратился с заявлением о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения у суда не имелось.

Не подлежат удовлетворению требования ИП ФИО3 о взыскании с ответчика 29 950 рублей убытков, в виде расходов на оплату госпошлины за государственную регистрацию договора в сумме 1 000 рублей, расходов за выполнение работ по топографической съемке земельного участка в сумме 18 650 рублей, расходов по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы земельного участка в размере 10 300 рублей.

По смыслу статьи 15 ГК РФ взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, которая подлежит применению при условии представления кредитором доказательств, свидетельствующих о нарушении стороной принятых по договору обязательств, наличии причинной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также подтверждающих размер убытков.

Указанных условий для возмещения убытков судами не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой, апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. 

В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу №А08-5335/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                          В.В. Ципляков

Судьи                                                                                       М.М. Нарусов

ФИО1