ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-34483/19

25 февраля 2020 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,      

судей: Латыповой Р.Р., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 20.01.2020;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев 18 февраля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Московской области

на решение от 23 августа 2019 года 

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 12 ноября 2019 года 

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А41-34483/19

по заявлению ПК Колхоз «Борец» 

об оспаривании действий

к Управлению Росреестра по Московской области,

третьи лица: конкурсный управляющий ПК Колхоз «Борец» ФИО2, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация Раменского муниципального района, Управление земельных отношений Раменского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ПК Колхоз «Борец» (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) к Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган), в котором просил суд о нижеследующем:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации, оформленный письмом от 01.07.2019 № 50\023\009\2019-6255;

- обязать зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, площадью 4.132 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, с кадастровым номером 50:23:0050412:257.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий ПК Колхоз «Борец» ФИО2, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация Раменского муниципального района и Управление земельных отношений Раменского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2019 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2019 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заинтересованное лицо и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в собственности заявителя находится объект недвижимости - погреб столовый, назначение: нежилое, подземных этажей - 1, площадь застройки - 92,1 кв.м, инвентарный № 46:248:002:00107300:0006, лит. Ж, адрес: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, что подтверждается свидетельством от 15.11.2010.

В целях выкупа земельного участка под указанным объектом кооператив обратился в адрес органа местного самоуправления Раменского района.

Между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и кооперативом заключен договор купли-продажи 13.02.2019 № б/н, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:23:0050412:257, площадью 4.132 кв.м, вид разрешенного использования - склады.

Согласно пункту 1.2 договора, на участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий покупателю на праве собственности:

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 50:23:0040556:18, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 15.11.2010 сделана запись регистрации № 50-50-23/189/2010-180.

20.03.2019 в управление подано заявление о государственной регистрации договора купли-продажи.

Уведомлением от 01.04.2019 № 50/023/009/2019-6255 регистрирующий орган известил заявителя о приостановлении государственной регистрации, сославшись на следующие обстоятельства:

- незавершенный строительством объект не поименован законодателем в качестве объекта, собственник которого имеет право на приватизацию в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации;

- площадь участка (4.132 кв.м) несоразмерна площади объекта, расположенного на нем (92,1 кв.м).

Уведомлением от 01.07.2019 № 50/023/009/2019-6255 управление известило заявителя об отказе в государственной регистрации.

Полагая, что указанное уведомление об отказе является незаконным и нарушает права и законные интересы ПК Колхоз «Борец» в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В силу части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судами установлено, что основанием для отказа в государственной регистрации явилось то, что представленный для осуществления регистрации договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

При этом суды отметили, что регистрирующий орган ссылался на позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не предоставляет по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность.

Однако на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, которые изменили в том числе порядок предоставления земельных участков в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на земельном участке, являющимся предметом договора купли-продажи, располагается объект недвижимости - погреб столовой, назначение нежилое, подземных этажей 1, инвентарный № 46:248:002:00107300:0006, лит. Ж, кадастровый (условный) номер 50-50-23/189/2010-180.

Заявителем на государственную регистрацию представлено заключение специалистов № 58-13-1218, выполненное ООО «Экспертиза и управление недвижимостью», согласно которому погреб представляет собой объект завершенного строительства, год ввода в эксплуатацию - 1958.

Согласно вышеназванному заключению, объекту недвижимости требуется ремонт:

1) стены и перегородки - произвести ремонт поврежденных участков стен, перемычек, а также расчистку поверхности, с заменой и укреплением отдельных кирпичей;

2) перекрытия - усиление отдельных мест на площади до 25%, заделка трещин;

3) полы - полная замена покрытия и основания;

4) двери - полная замена заполнений проемов;

5) отопление - замена трубопровода и приборов без использования старых материалов;

6) электрооборудование - полная замена электропроводки и оборудования.

Также из техпаспорта на объект следует, что здание находится в ветхом состоянии.

Из положений статей 39.20 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в том случае, если на земельном участке располагается объект незавершенного строительства, на который в установленном порядке зарегистрировано право собственности, то собственник указанного объекта имеет право обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность без проведения торгов.

Выводы Управления Росреестра по Московской области относительно ничтожности предъявленного к регистрации договора купли-продажи в связи с необоснованной площадью передаваемого ПК Колхоз «Борец» земельного участка правомерно признаны судами необоснованными в связи со следующим.

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, относятся к компетенции органов местного самоуправления - в настоящем случае - Администрации Раменского муниципального района.

В спорном договоре купли-продажи указано, что договор заключен на основании сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области от 06.02.2019 № 16-З (пункт № 75).

В соответствии с вышеназванным заключением Министерством имущественных отношений Московской области спорный договор купли-продажи согласован по следующим основаниям: учитывая, что заявитель признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем восстановление расположенных на земельном участке объектов недвижимости, равно как и приобретение участка на праве аренды не предусмотрено положениями действующего законодательства о несостоятельности (банкротстве), принято решение согласовать для целей последующего включения имущества в конкурсную массу организации-банкрота и его вовлечения в хозяйственный оборот путем реализации.

Согласно пояснениям, данным представителем Министерства имущественных отношений Московской области в суде первой инстанции, договор купли-продажи заключен Администрацией без превышения полномочий на основании указанного выше заключения Министерства имущественных отношений Московской области, что отражено в преамбуле договора.

Таким образом, суды обоснованно заключили, что решение Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации по регистрационному делу № 50/023/009/20196255 является незаконным.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить, что, поскольку обжалуемый отказ регистрирующего органа явился следствием не устранения заявителем обстоятельств, изложенных в приостановлении, суды пришли к обоснованному выводу, что решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 01.07.2019 № 50/023/009/2019-6255 также является незаконным, обязав Управление Росреестра по Московской области осуществить регистрационные действия по государственной регистрации права собственности ПК Колхоз «Борец» на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0050412:257.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что при таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2019 года по делу № А41-34483/19 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения. 

 

Председательствующий-судья                                                          В.В. Кузнецов

 

Судьи                                                                                            Р.Р. Латыпова

 

Е.Е. Шевченко