АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10269/2023

г. Чебоксары

30 мая 2024 года

Резолютивная часть решения изготовлена 16.05.2024.

Полный текст решения изготовлен 30.05.2024.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шавгаевой С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428022, Чувашская Республика, г. Чебоксары

к Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  429500, 

<

...> зд. 15

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенностям от 26.01.2023, от 16.04.2024,

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики об обязании заключить  договор аренды № 77 земельного участка с кадастровым номером 21:21:221901:303 площадью 132975 +/- 6878 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: растениеводство, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский р-н, с/пос. Сарабакасинское, в следующей редакции:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции 

"2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается на 10 (десять) лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи";

- абзац 2 пункта 4.1.1 изложить в следующей редакции:

"не внесения арендной платы более двух раз подряд в течение сроков, указанных в п. 3.2 настоящего Договора";

- абзац 3 пункта 4.1.1, пункт 4.1.3, пункт 4.4.26 исключить.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечил. Ранее представленным отзывом указал не необоснованное требование истца об установлении срока аренды 10 лет.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики с заявлением от 05.10.2022 о предварительном согласовании предоставления на праве аренды без проведения торгов земельного участка с условным номером 21:21:221901:ЗУ1 площадью 133011 кв.м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования "растениеводство", расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Сарабакасинское сельское поселение, сроком на 10 лет.

Основанием предоставления земельного участка без проведения торгов в заявлении указан подпункт "б" пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году", подпункт 2 Перечня видов деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 18.08.2022 № 401.

К заявлению ФИО1 приложил схему расположения земельного участка 21:21:221901:ЗУ1 на кадастровом плане территории.

Письмом от 03.11.2022 № 06/06-04-06-11890 Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики отказала в предварительном согласовании предоставлении испрашиваемого земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка, сославшись на подпункт "б"  пункта 1  постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629, подпункт 6 пункта 1 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

ФИО1 обжаловал отказ Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 30.06.2023 по делу № А79-239/2023 заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 удовлетворено; отказ Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, выраженный в письме от 03.11.2022 № 06/06-04-06-11890, в предварительном согласовании предоставления на праве аренды без проведения торгов земельного участка признан незаконным; на Администрацию Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предварительном согласовании предоставления главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на праве аренды без проведения торгов земельного участка с условным номером 21:21:221901 :ЗУ 1 площадью 133011 кв.м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования "растениеводство", расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Сарабакасинское сельское поселение, и об утверждении схемы расположения земельного участка.

Постановлением Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики от 22.08.2023 № 1674 "О предварительном согласовании предоставления в аренду и утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории Сарабакасинского сельского поселения Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики": 

-утверждена схема расположения земельного участка площадью 133011 кв.м с условным номером 21:21:221901 :ЗУ1, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Сарабакасинское сельское поселение, отнесенного к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования "растениеводство";

- ФИО1 предварительно согласовано предоставление в аренду указанного земельного участка со сроком на 10 лет.

Данный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 21:21:221901:303 площадью 132975 +/- 6878 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "растениеводство", местоположение: Чувашская Республика, Чебоксарский р-н, с/пос. Сарабакасинское (л.д.11).

Письмом Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики от 01.12.2023 № 06/06-04-06-16320 в адрес ФИО1 направлен проект договора аренды земельного участка от 21.11.2023 № 77 (далее по тексту - Договор), согласно которому срок аренды земельного участка установлен с 21.11.2023 года по 20.10.2028 (4 года 11 месяцев).

ФИО1 письмом от 04.12.2023 направил в адрес Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики подписанный проект договора аренды земельного участка от 21.11.2023 № 77 с протоколом разногласий от 04.12.2023 (л.д.22-23).

Истцом предложено ответчику заключить договор аренды земельного участка от 21.11.2023 № 77 на следующих условиях:

1.Пункт 2.1 Договора № 77 аренды земельного участка от 21 ноября 2023 года изложить в следующей редакции:

"2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается на 10 (десять) лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи";

2.Абзац 2 пункта 4.1.1 Договора № 77 аренды земельного участка от 21 ноября 2023 года изложить в следующей редакции:

"не внесения арендной платы более двух раз подряд в течение сроков, указанных в п. 3.2 настоящего Договора";

3.Пункт 9.1 Договора № 77 аренды земельного участка от 21 ноября 2023 года изложить в следующей редакции:

"9.1. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания сторонами акта приема-передачи";

4.Абзац 3 пункта 4.1.1, пункт 4.1.3, пункт 4.4.19, пункт 4.4.26 исключить из текста Договора № 77 аренды земельного участка от 21 ноября 2023 года.

Администрация Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики письмом от 13.12.2023 № 06/06-04-06-16880 решила пункты договора, указанные в протоколе разногласий, не изменять и оставить в первоначальной редакции.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Истец возражает относительно срока предоставления земельного участка в аренду и возможности расторжения договора в случае невнесения арендной платы однократно, а также возражает относительно содержания пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.4.26 договора аренды.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27  Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Как установлено подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 этого пункта. 

В соответствии с подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. 

Из материалов дела следует, что испрашиваемый ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 21:21:221901:303 к приведенным исключениям не относится. 

Администрация Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики документально не обосновала невозможность предоставления спорного участка на указанный ФИО1 срок. 

Следовательно, при определении временного интервала, в пределах которого может быть установлен срок аренды, необходимо руководствоваться правилами подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 28.01.2022 №308-ЭС21-27937 по делу №А20-1630/2020.  

Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" не содержит положений, устанавливающих предельные минимальный и максимальный сроки аренды земельного участка, предоставленного на основании подпункта "б" пункта 1 данного Постановления. 

Первоначально ФИО1 обратился в Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду сроком на 10 лет. В ходе судебного разбирательства по делу № А79-239/2023 ответчик не заявлял каких-либо возражений относительно срока аренды. 

Более того, постановлением Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики от 22.08.2023 № 1674 ФИО1 предварительно согласовано предоставление в аренду указанного земельного участка сроком на 10 лет. 

В связи с изложенным, право выбора срока заключения договора принадлежит арендатору, такое право реализовано  в заявлении и в протоколе разногласий к договору, из которых явствует воля арендатора на получение участка в аренду на десятилетний срок, поэтому включение в условия договора пункта 2.1 в редакции истца не противоречит требованиям действующего законодательства.

При этом, суд полагает необходимым изложить  данный пункт в редакции, отличной от редакции истца в части начала действия договора, поскольку договор, заключаемый в судебном порядке в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Возражения ответчика относительно заявленного истцом срока аренды земельного участка суд считает несостоятельными ввиду следующего. 

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Как следует из части 2 Постановления Правительства Российской Федерации  от 09.04.2022 № 629, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по основаниям, предусмотренным подпунктом "б" пункта 1 настоящего постановления, должен предусматривать условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте "б" пункта 1 настоящего постановления. Арендодатель обязан направить арендатору уведомление об отказе от указанного договора. 

Указанные нормы не являются противоречащими друг другу в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. 

Пунктом 2 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации Правительству Российской Федерации предоставлены полномочия по принятию решений, регулирующих земельные отношения.

Статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству Российской Федерации предоставлено право в 2022, 2023 и 2024 годах установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 такие особенности установлены, в  частности, предусмотрено требование об обязательном включении в договор условия об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте "б" пункта 1 настоящего постановления.

Такое условие предусмотрено и пунктом 4.1.10 рассматриваемого договора.

Таким образом, включение этого условия  в договор не обусловлено его противоречием пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а обусловлено требованиями пункта  2 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629.

Норма, предусмотренная пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 является специальной по отношению к положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а именно к общей норме, предусмотренной частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому подлежит приоритетному применению. 

В данном случае установление в договоре десятилетнего срока аренды не будет препятствием для одностороннего внесудебного отказа муниципального органа от договора аренды в случае выявления соответствующих нарушений со стороны арендатора, поскольку в такой ситуации подлежит применению специальная норма постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, закрепляющая право арендодателя на отказ от договора.

Относительно несогласия истца с абзацем вторым пункта 4.1.1 договора "не внесения арендной платы более двух раз подряд в течение сроков, указанных в п. 3.2 настоящего Договора;" и исключения из текста договора абзаца 3 пункта 4.1.1 суд исходит из следующего. 

Согласно подпункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Абзацем шестым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае арендатор не согласен с предложенной истцом редакцией абзаца второго пункта 4.1.1 договора, в связи с чем в договор следует включить общее условие, предусмотренное законом, с  которым истец согласен. 

Абзац третий пункта 4.1.1 следующего содержания "неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 3 Договора" также не соответствует статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, данный абзац отсылает к разделу 3 Договора, который определяет единственную обязанность арендатора - внесение арендной платы в установленные сроки (пункт 3.2). Остальные пункты раздела 3 Договора содержат условия о размере арендной платы, праве арендодателя на ее пересмотр в случае изменения исходных данных, установлении ее в расчете арендной платы к договору и указания на то, что неиспользование участка не освобождает арендатора от оплаты арендных взносов.

Ответственность за неисполнение обязанности по внесению арендной платы установлена в абзаце втором пункта 4.1.1 договора в виде права арендодателя досрочного расторгнуть договор в случае двукратного невнесения такой платы.

Включение в договор спорного условия (абзац третий пункта 4.1.1) возможно лишь по соглашению сторон согласно пункту 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". 

Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения в договор, а также то, что включение такого положения в договор приведет к внесению неясного и двусмысленного условия при важности данного раздела для арендатора, поскольку он содержит основания для досрочного расторжения долгосрочного договора, требования истца, связанные с исключением  абзаца третьего пункта 4.1.1 договора, являются обоснованными. 

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор, если договор не зарегистрирован арендатором в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 2-х месяцев со дня подписания договора. 

В то же время, пункт 4.2.6 договора устанавливает обязанность арендодателя в месячный срок с даты подписания договора зарегистрировать его в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды и дополнительных соглашений к нему. 

Вышеуказанные пункты противоречат друг другу в части установления лица, обязанного обеспечить регистрацию договора аренды.

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом законом не установлено, на чьей стороне лежит обязанность по обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды.

Таким образом, условие пункта 4.1.3 договора предусматривает основание для отказа арендодателя от договора, не предусмотренное нормами права. 

По изложенным основаниям, принимая во внимание несогласие с данным условием арендатора, пункт 4.1.3 подлежит исключению из договора. 

Пунктом 4.4.26 договора предусмотрена обязанность арендатора приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендатором или иными лицами по его поручению на участке с нарушением по мнению арендодателя, условий настоящего договора, требований земельного законодательства. 

Формулировка "по мнению арендодателя" недопустима, поскольку не отражает объективных обстоятельств какого-либо нарушения арендатором условий пользования.

В целом содержание пункта 4.4.26 договора не направлено на поддержание принципа равенства субъектов гражданских правоотношений, предоставляет арендодателю чрезмерную свободу действий и ставит арендатора в подчиненное положение, при очевидной размытости пределов и объективных предпосылок для соответствующих требований арендодателя, ограниченных лишь усмотрением (мнением) арендодателя.

Право арендодателя осуществлять проверки целевого использования участка и требовать устранения нарушений предусмотрено пунктами 4.1.5, 4.1.8 договора.

В связи с указанными обстоятельствами пункт 4.4.26 также подлежит исключению из текста договора как не согласованный пользователем арендатором земельного участка. 

Расходы по государственной пошлине, подтвержденные платежным поручением от 27.12.2023 №65, суд относит на ответчика.   

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и    Администрацией Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики при заключении договора № 77 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:21:221901:303, площадью 132975 +/- 6878 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: растениеводство, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский р-н, с/пос. Сарабакасинское, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: "2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается на 10 (десять) лет";

- абзац второй пункта 4.1.1 договора: "невнесения арендной платы более двух раз подряд в течение сроков, указанных в п. 3.2 настоящего Договора";

- исключить из текста договора абзац третий пункта 4.1.1 следующего содержания "неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 3 Договора;", а также пункты 4.1.3, 4.4.26.

Взыскать с Администрации Чебоксарского муниципального округа Чувашской Республики в пользу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова