039/2017-8150(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

20 февраля 2017 года Дело № А05-13287/2015  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.  Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2017 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Торгово- оптовое предприятие «Табак и К.-Северодвинск» ФИО1 (доверенность от  09.03.2016), от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным  отношениям администрации Северодвинска ФИО2 (доверенность от  17.01.2017),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета  по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям  администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской  области от 21.06.2016 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 (судьи Чередина Н.В.,  

ФИО3, ФИО4) по делу № А05-13287/2015, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие  «Табак и К.-Северодвинск», место нахождения: 163035, Архангельская обл.,  Приморский р-н, д. Большая Корзиха, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с  иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным  отношениям администрации Северодвинска, место нахождения: 164501,  

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий по договору  купли-продажи муниципального имущества в части пунктов 2.1, 3.2.10, 5.2, 5.3,  5.3.1, 5.3.2, 5.4.1 (с учетом уточнения исковых требований).  

Решением от 21.06.2016 урегулированы разногласия по договору купли- продажи; пункты 2.1, 5.3, 5.4.1 приняты в редакции истца; подпункты 3.2.10.1- 3.2.10.4 пункта 3.2.10, пункты 5.3.1 и 5.3.2 исключены; пункт 5.2 принят в редакции  ответчика  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  16.11.2016 данное решение оставлено без изменения.  

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты,  ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и  процессуального права. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно  отказали Комитету в назначении повторной экспертизы, поскольку заключение  эксперта ФИО5 содержит информацию, не соответствующую  

принципам проверяемости, достаточности и достоверности; в заключении эксперта  использованы ошибочные сведения об объектах-аналогах, некорректно применены  понижающие коэффициенты, что повлияло на итоговый результат; истец утратил  право на выкуп муниципального имущества, поскольку обратился в арбитражный  суд за урегулированием разногласий с пропуском 30-дневного срока; у истца  имеется задолженность по договору; истец передал на разрешение суда  разногласия в том числе и по условиям договора, которые не были указаны в  протоколе разногласий; судебные акты приняты о правах и обязанностях общества  с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» (далее – ООО «ПРОФ- ЭКСПЕРТ»), не привлекавшегося к участию в деле.  

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без  удовлетворения, указывая, что Комитет не представил доказательства нарушения  экспертом при проведении экспертизы положений законодательства об оценочной  деятельности и наличия оснований для назначения повторной экспертизы;  утверждение ответчика об утрате истцом права на приватизацию нежилого  помещения основано на неверном толковании норм материального права;  условием реализации субъектом малого и (или) среднего предпринимательства  преимущественного права на выкуп арендуемого помещения является отсутствие  задолженности по арендной плате на день заключения договора купли-продажи, а  не подачи заявления о намерении приобрести муниципальное имущество;  поскольку при рассмотрении преддоговорного спора суд окончательно определяет  условия договора, неуказание в протоколе разногласий каких-либо условий  договора не лишает заинтересованную сторону возможности заявить о  разногласиях по этим условиям в суде; необходимости в привлечении к участию в  деле ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» не имелось, поскольку о его правах и обязанностях  судебные акты не приняты.  

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную  жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против  удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, в декабре 2014 года Общество обратилось  к мэру Северодвинска с заявлением о реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в  муниципальной собственности, - части нежилого помещения общей площадью  462,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Постановлением администрации муниципального образования  «Северодвинск» от 25.06.2015 № 318-па утверждено решение об условиях  приватизации муниципального нежилого помещения 4Н общей площадью 459,2 кв.  м с кадастровым номером 29:28:104154:2641 по указанному адресу по цене  15 060 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной в  соответствии с отчетом от 03.06.2015 № 104/13-15 об оценке рыночной стоимости  муниципального имущества; Комитету предписано в десятидневный срок со дня  принятия данного постановления направить Обществу предложение о заключении  договора купли-продажи, проект договора, при наличии на дату формирования  проекта договора купли-продажи задолженности по арендной плате, неустойкам –  требование о погашении такой задолженности.  

Письмом от 30.06.2015, полученным адресатом 13.07.2015, Комитет  направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи на  указанных в постановлении условиях с приложением проекта договора.  

Общество подписало предложенный проект договора с протоколом  разногласий по пунктам 2.1, 5.2, 5.3.1. В частности, покупатель предлагал  

установить выкупную цену помещения в размере 10 928 000 руб. (пункт 2.1),  определенном в соответствии с отчетом от 06.08.2015 № 028, составленным по  заказу Общества обществом с ограниченной ответственностью «ФинТраст», об  оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.  

Письмом от 10.08.2015 Комитет сообщил Обществу об отклонении протокола  разногласий.  

В связи с неурегулированием разногласий, возникших между сторонами при  заключении договора купли-продажи муниципального имущества, Общество  10.11.2015 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в  ходе рассмотрения дела.  

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено  преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской  Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной  стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон об оценочной деятельности).  

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего  предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным,  возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой  стороной на рассмотрение суда.  

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с  пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия  договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии  с решением суда (статья 446 Кодекса).  

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны согласовали  разногласия по ряду спорных пунктов договора, неурегулированными остались  разногласия по пункту 2.1, устанавливающему выкупную цену нежилого  помещения, и пункту 5.3, определяющему, какое нарушение покупателем  обязательства по внесению платежей следует считать существенным. Указанные  пункты приняты судом в редакции истца.  

При рассмотрении разногласий сторон по пункту 2.1 договора суды  правомерно исходили из следующего.  

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по  которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого  и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости  имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным  Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной  независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.  

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила  отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании  оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении  

спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта  оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в  соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета  оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия  участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде  иной независимой оценки.  

В связи с наличием двух отчетов суд первой инстанции определением от  10.02.2016 назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной  стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручил оценщику  ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие  вопросы: подтверждается ли величина рыночной стоимости нежилого помещения,  указанная в отчете от 03.06.2015 № 104/13-15, выполненном ООО «ПРОФ- ЭКСПЕРТ», в размере 15 060 000 руб. (без учета налога на добавленную  стоимость) по состоянию на 29.05.2015; в случае, если указанная величина не  подтверждается, какова величина рыночной стоимости объекта недвижимости по  состоянию на ту же дату.  

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт составил  заключение от 30.03.2016. Согласно данному заключению отчет об оценке от  03.06.2015 № 104/13-15, выполненный ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», не соответствует  требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки  и других нормативных актов в области оценочной деятельности; установленная в  данном отчете величина рыночной стоимости помещения не подтверждается;  величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 29.05.2015  составляет 11 091 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).  

Суды, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71,  86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к  выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего  законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное  заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для  определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения.  

Судебные инстанции ввиду отсутствия у них сомнений в обоснованности  заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта  правомерно не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по  ходатайству Комитета повторной экспертизы.  

Возражения Комитета относительно достоверности выводов эксперта в связи  с использованием не соответствующей действительности информации об  объектах-аналогах и некорректным применением понижающих коэффициентов  подробно исследованы судами и мотивированно отклонены, в том числе с учетом  пояснений эксперта, который вызывался в судебное заседание. При этом суды  обоснованно исходили из того, что помещения, избранные в качестве объектов- аналогов, несмотря на неточности в адресах фактически существуют, имеют  сходные с оцениваемым помещением характеристики; сведения об объектах- аналогах почерпнуты экспертом из открытых источников; по смыслу пункта 10  Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к  проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства  экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, в качестве  объекта-аналога может быть использован объект, сходный по своим  характеристикам с объектом оценки, но не идентичный ему; понижающие  коэффициенты применены экспертом с учетом совокупности факторов  

(характеристик объекта, целевого назначения помещений, долевого соотношения  площадей помещений по целевому назначению).  

При таких обстоятельствах суды обоснованно приняли пункт 2.1 договора  купли-продажи относительно выкупной цены нежилого помещения в редакции  истца в соответствии с заключением эксперта ФИО5  

Доводы по существу пункта 5.3 договора, также принятого судом первой  инстанции в редакции Общества, в кассационной жалобе не содержатся.  

Довод Комитета об утрате Обществом преимущественного права на  приобретение арендуемого помещения и пропуске срока для обращения в суд за  урегулированием разногласий, возникших при заключении договора, правомерно  не принят судебными инстанциями во внимание как не основанный на  обстоятельствах спора и положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

Ссылка ответчика на то, что истец на рассмотрение суда передал  разногласия в большем объеме, чем указал в протоколе разногласий,  несостоятельна, поскольку по смыслу статьи 446 названного выше Кодекса при  рассмотрении преддоговорного спора суд определяет содержание всех условий  договора, по которым у сторон имеются разногласия. К тому же в связи с  согласованием сторонами в ходе рассмотрения дела ряда условий договора судом  было определено содержание тех пунктов, о разногласиях по которым истец  изначально заявил по получении от ответчика проекта договора.  

При таком положении суды правомерно, рассмотрев заявленные Обществом  требования по существу, определили содержание спорных условий договора  купли-продажи, в том числе пункта 2.1 - в предложенной истцом редакции.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые  решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для  отмены данных судебных актов.  

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.12.2016 по  ходатайству Комитета исполнение решения от 21.06.2016, оставленного без  изменения постановлением апелляционного суда от 16.11.2016, было  приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной  инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и  оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения  следует отменить.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2016 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016  по делу № А05-13287/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу  Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям  администрации Северодвинска – без удовлетворения.  

Приостановление исполнения решения от 21.06.2016 и постановления от  16.11.2016 отменить.  

Председательствующий И.В. Сергеева  

Судьи М.В. Захарова  

 А.В. Кадулин