РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-228121/19-125-1325

г. Москва

11 августа 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021года

Полный текст решения изготовлен 11 августа 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Смыслова Л. А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 123112, 

<

...>, дата регистрации 15.11.1991)

к ответчику ООО "СКАДИ" (127051 МОСКВА ГОРОД БУЛЬВАР ЦВЕТНОЙ ДОМ 2 ЭТАЖ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2015, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 32 505 883,08 руб..

при участии представителей 

от  истца – ФИО2 по доверенности от 29.12.2020 №33-Д-1684/20

от  ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.11.2020 №б/н, ФИО4 по доверенности от 12.01.2021 №б/н

УСТАНОВИЛ :

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "СКАДИ" о взыскании задолженности арендной плате по Договору аренды земельного участка 18.05.2006 № М-08-026662 за период с 20.11.2018 по 31.03.2019 в размере 32 505 883 руб. 08 коп. 

Постановлением суда кассационной инстанции от 18.02 2021  решение суда  отменено с направлением дела на новое рассмотрение  с указанием на то, что судом при проверке законности применения п. 4.2 договора для исчисления истцом размера годовой арендной платы не установлено наличие  (отсутствие) вины ООО «СКАДИ» в нарушении сроков исполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию многофункционального комплекса, также указано на отсутствие оценки  судом доводов ответчика о правовых основаниях приобретении ООО «СКАДИ» прав и обязанностей по спорному договору с 20.11.2018; отсутствию возможности исполнить обязанность арендатора, установленную в п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015), в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875, т.е. наличию (отсутствию) вины ответчика; неправомерности применения п. 4.10 раздела 4 договора к спорным правоотношениям, учитывая, что указанные обстоятельства в их совокупности и взаимной связи имеют существенное значение для разрешения настоящего спора. 

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, свою позицию относительно и с учетом указаний суда кассационной инстанции не представил, настаивает на заявленных требованиях в полном объеме.

Ответчик изложил свою позицию  в представленных письменных пояснениях, считая, при этом, правомерными требования истца на сумму 13 226 100, 79 рублей.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что  между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время -Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО « Белеран»  (Арендатор) заключен договор аренды от 18.05.2006 № М-08-026662 земельного участка с кадастровым номером 77:08:0010013:1005 общей площадью 45 674 кв.м, с адресными ориентирами: 

<

...> предоставляемого в аренду для  эксплуатации автобазы.

Впоследствии, в июне 2013 года к спорному договору аренды ЗУ было заключено дополнительное соглашение между ДГИ г. Москвы и ООО «РИВЕР ТАУЭР» (учетный номер доп. соглашения от 04.06.2013 года), согласно п. 2 которого сторонами было закреплено следующее условие: «2. В преамбуле и далее по тексту Договора наименование арендатора заменитъ на новое: общество с ограниченной ответственностью «РИВЕР ТАУЭР».

Далее,  между ДГИ г. Москвы и ООО «РИВЕР ТАУЭР» было заключено еще три дополнительных соглашения к Договору аренды ЗУ: доп. соглашение от 20.06.2014 г. № М-08-026662, в соответствии с которым  раздел 4 Особых условий договора был дополнен  п. 4.5 , предусматривающий  обязанность Арендодателя  ( в тот момент ООО «РИВЕР ТАУЭР»)   в срок до 31.03.2015  осуществить работы по проектированию и получения разрешения на строительство многофункционального комплекса , а также в п. 4.10  : « арендная плата увеличивается в два раза  за каждые 6 месяцев с даты истечения сроков проектирования  объекта или сдачи его» 

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 28.12.2015 г. №М-о8-02б6б2, заключенного между ДГИ г. Москвы и ООО «РИВЕР ТАУЭР», в Договор аренды земельного участка ( ЗУ) , был включен п. 4.9. раздела 4 «Особые условия договора», согласно которому была установлена обязанность Арендатора в срок до 01.09.2018 года осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса на предоставленном ЗУ.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 20.12.2018 № М-08-026662 к Договору аренды ЗУ, права и обязанности по договору аренды  земельного участка от 18.05.2006г  в полном объеме перешли к ответчику по настоящему  делу- ООО «СКАДИ» на основании договор уступки (купли-продажи) прав и обязанностей по договорам аренды от 03.09.2018 года, и дополнительного соглашения от 03.09.2018 года № 1 к договору уступки (купли-продажи) прав и обязанностей по договорам аренды от 03.09.2018 года, выписки из ЕГРН от 29.11.2018 77/10/636/2018-1549 на земельный участок .  с указанием на  переход прав и обязанностей ООО «СКАДИ» с 20.11.2018г. 

Таким образом, арендатором по рассматриваемому  договору аренды земельного участка от 18.05.2006 года № М-08-026662, ответчик (ООО «СКАДИ ») стал только 20.11.2018 года, т.е. после истечении более чем двух с половиной месяцев со срока – 1.09.2019 ,  который был обозначен как крайний срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального комплекса в Договоре аренды ЗУ.

- Как следует из  материалов дела и на что указано ответчиком и не оспорено истцом, договор уступки (купли-продажи) прав и обязанностей по договорам аренды от 03.09.2018 года, были заключены между ООО «РИВЕР ТАУЭР» и ООО «Скади» на основании положений ст. ст, 138, 139 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - «Закон о банкротстве») и в соответствии с протоколом о признании несостоявшихся открытых торгов в электронной форме по продаже имущества ООО «РИВЕР ТАУЭР» РАД-142927 (дело по банкротству ООО «РИВЕР ТАУЭР» А40-149868/16-30-235).

Данному  обстоятельству (уступка прав и перевод прав и обязанностей по спорному договору аренды ЗУ по результатам несостоявшихся публичных торгов)судом, с учетом  позиции , изложенной в постановлении  суда кассационной инстанции от 18.02.2021 ,  дана оценка  при рассмотрении спора в настоящем процессе, с указанием при этом, на следующее.

С учетом положений  ст.447, 448 ГК РФ, условия спорного договора аренды ЗУ изначально были определены сторонами -истцом и прежним арендатором - ООО «Ривер Тауэр» (п.п. 4.9., 4.10.), без участия ответчика; условия договора уступки прав и обязанностей (перевод прав и обязанностей по договору аренды ЗУ), предложенного к заключению на торгах неограниченному кругу лиц, были  определены организатором торгов, также без участия ответчика;  ООО «Скади» в силу положений ст. 447, 448 ГК РФ не могло повлиять на изменение условий договоров, а последующее включение п. 1.4. и 1.4.1. в приложение № 1 дополнительного соглашения от 20.12.2018 года к спорному договору аренды ЗУ, т.е. уже после заключения договора с ООО «Скади» по результатам торгов - 03.09.2018 года, указывающие размер арендной платы и порядок ее расчета  следует признать не подлежащим применению относительно  к ответчику по настоящему иску , исходя из того,  что у последнего  отсутствовала   возможность в переговорном процессе повлиять на изменение условий договора

Департамент, обращаясь с иском о взыскании арендных платежей, в обоснование своей правовой позиции ссылается  на п. 4.10 раздела 4 Особые условия договора, в соответствии с котором в случае нарушения установленных сроков проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за земельный участок увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи его в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 793-ПП). 

Вместе с тем, положение подзаконного акта, на который имеется ссылка в п. 4.10 раздела 4 "Особые условия договора", является обязательным для сторон лишь постольку , поскольку  об этом изъявлена их воля.

Несмотря на это, ДГИ г. Москвы, как было указано выше, с учетом приложения № 1 к дополнительному соглашению с ООО «Скади» от 20.12.2018 года, включает условие о том, что повышенные арендные платежи в соответствии с механизмом, предусмотренным постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 года № 793-ПП, подлежат применению к ООО «Скади» уже с 20.11.2018 года.

Таким образом, по сути, арендная плата подлежит увеличению не за  просрочку  строительства ( поскольку , как указано выше, на момент  вступления ответчика  в договор в качестве Арендатора срок строительства уже был нарушен, о чем истец не мог не знать) довод истца о включении  этого условия   на основании Постановления № 793-ПП следует признать несостоятельным. 

Кроме того, истец настоящим иском заявляет о взыскании арендных платежей в размере  повышенной ставки  арендной платы , что подтверждено им в настоящем заседании.

Вместе с тем,  суд исходит и руководствуется позицией  ВС РФ , изложенной в многочисленных судебных актах ( № 301-ЭС16-19930 от 9.02.2017, 301/ЭС15-10449 от 23.10.2015, 46-АПГ18-2 от 1.03.2018), в которых вышестоящим судом указано  на то, что «Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством».

Кроме того, ВС РФ в своих судебных актах (от 02.03.2017 N 2-АПГ16-30; определение ВС РФ от 23.03.2017 N 69-АПГ17-1. Аналогичная позиция ранее высказывалась в определениях ВС РФ от 15.06.2017 N 25-АПГ17-3, от 01.06.2017 N 86-АПГ17-2, от 01.09.2016 N 48-АПГ16-9, от 28.07.2016N 51-АПГ16-6) указал, что  при установлении публичным образованием размера годовой арендной платы, в процентном соотношении сопоставимого с кадастровой стоимостью арендованного участка или даже превышающего ее, а равно кратное увеличение размера арендной платы по сравнению с ранее действовавшим НПА с большой вероятностью свидетельствует о несоблюдении принципа экономической обоснованности и зачастую вызвано исключительно стремлением пополнить бюджет.

Однако, суд оценивая   и учитывая как предмет, так и основания заявленных истцом требований , учитывает и руководствуется следующим.

Как было указано судом  ранее, истец ссылается на п. 4.9.и п. 4.10спорного договора аренды ЗУ, как на договорные основания применения карендатору повышенной ставки арендных платежей (путем увеличения базовой ставки в 1,5% два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектированияобъекта капитального строительства или сдачи его в эксплуатацию до датыфактического завершения проектирования или сдачи объекта эксплуатацию).

При этом, как полагает истец, п. 4.10. правомерно включен в договор в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 года № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве».

Истцом указано на то, что цена, установленная в договоре, относится к категории регулируемых цен. В тоже время, требования по иску основаны на том, что исполнениедоговора аренды ЗУ должно оплачивается арендатором по цене, установленнойсоглашением сторон (п. 4.10. договора; дополнительное соглашение от 20.12.2018 года; п. 1.4.и п.1.4.1. приложения № 1 к дополнительному соглашению от 20.12.2018 года).

Как следует из смысла разъяснений, закрепленных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», а также в определении ВС РФ от 16.09.2020 г. N 304-ЭС20-12261 - при определении цены договора принцип свободы договора подлежит применению только, если отсутствует нормативно правовое регулирования цен на предоставляемые товары, работы и услуги. В ином случае - стороны не вправе устанавливать цену по своему усмотрению.

Таким образом, цена определяется договором, кроме случаев, когда она предусмотрена законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В последнем случае договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно позиции, изложенной  в  Постановлении Пленума ВС РФ от 17.11.2011 г. N 73, пункт 16, которым установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды ЗУ, находящихся в государственной  или муниципальной  собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (регулируемая цена). Исключение из правила - арендная плата по договору аренды, в которой арендодателем выступает публичное образование, не является регулируемой, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов ЗУ (п. 18 постановления, но, это не рассматриваемый по делу случай).

Пунктом 16 данного Постановления, также указано , чток договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона,предусматривающего необходимость государственного регулирования. подлежитприменению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемыйсоответствующим уполномоченным органом.равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федеральногозакона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке исоответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В данном  случае, спорный договор аренды был заключен -18.05.2006 г., т.е. после введения в действие п. 3 ст. 65 ЗК РФ и, кроме того, спорный договор аренды ЗУ - содержит в разделе 3 «Арендная плата» пункт 3.4., в котором изложено условие, предоставляющее арендодателю право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы органом государственной власти РФ и Москвы.

Спорный договор аренды ЗУ был заключен не по результатам торгов ЗУ. а в результате приобретения прежним арендатором в собственность объектов недвижимости, расположенных на ЗУ.

- Таким образом, исходя из условий п. 16 и п. 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73 цена (арендная плата) по спорному договору аренды ЗУ является регулируемой, что не оспаривается и подтверждается  истцом в исковом заявлении.

Согласно п. 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении ВС РФ от 11.09.2020 года N 308-ЭС20-13541, разрешая спор между публичным образованием и арендатором ЗУ, указал, что суды, руководствуясь статьями 1,12, 424 ГК РФ, ст. 39.7, 65 ЗК РФ, положениями Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.11.2019, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», правомерно отклонили доводы департамента о том, что размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ. поскольку арендная плата является регулируемой, регулирование арендной платы осуществляется в нормативном порядке, и не определяется по усмотрению сторон, влечет изменение условий договора аренды земельного участка независимо от воли сторон и без внесения в текст договора изменений.

Согласно п. 66 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 f2019), утвержденного Президиумом ВСРФ 27.11.2019, согласно которому произвольное установление ставок арендной платы за пользование ЗУ, находящимися в государственной  или муниципальной . собственности, является недопустимым.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за ЗУ, находящийся в гос.или муницип. собственности, определяется в соответствии с основными принципамиопределения арендной платы, установленными Правительством РФ в принятом имПостановление N 582; одним из основных принципов установления арендной платы названное постановление определяет принцип экономической обоснованности. Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков:

Само по себе использование ЗУ для завершения строительства, расположенных на нем объектов незавершенного строительства, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Таким образом, пункт 4.10. спорного договора аренды ЗУ является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), так как противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, а постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 года № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве», на основании которого в договор аренды ЗУ был включен в п. 4.10., не подлежит применению в соответствии со ст. 13 АПК РФ и абз. 13 ст. 12 ГК РФ.

Как было указано выше, ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос. или муниц. собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Указанная норм ЗК РФ имеет прямую отсылку к Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, которым и были определены соответствующие принципы, о которых говорится в ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, а также упоминается во всех материалах судебной практики, приведенных ответчиком выше по тексту отзыва.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2015 г. N 25: "Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность".

Пункт 4.10 договора аренды, а также условия приложение (п. 1.4. и п. 1.4.1.) № 1 к дополнительному соглашению к спорному договору аренду ЗУ от 20.12.2018 года, которым арендатору - ООО «Скади» с 20.11.2018 года был установлен годовой размер арендной платы, в размере 75 361 7Q2. 64 p. (кадастровая стоимость   з%), являются ничтожными в соответствии со ст. 168 ГК РФ и п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, поскольку они противоречат принципам определения арендной платы, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, и не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, как противоречащие - существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.

Данные выводы суда основаны на множественной судебной практике (Определение ВС РФ от 06.05.201q г. N 3o8-3Ciq-4843, Определение ВС РФ от ii.oq.2020 г. N 308-ЭС20-13541 , ВС РФ от 23.01.2019 г. N 46-АПГ18-38,  от 10.10.2018 г. N 6-АПГ18-16,  от 01.Q3.2018 г. N 46-АПГ18-2) 

Таким образом, исходя из вышеизложенного, учитывая, , кроме того, что доказательств изменения кадастровой стоимости земельного участка  на 3% истцом в материалы дела не представлено , проверив расчет истца, суд считает  подлежащими удовлетворению требования о взыскании арендной платы за период с 2.11.2018 по 4 квартал 2019 на сумму 13 266 100, 76 рублей.

 В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина распределена на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета РФ.  

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 421, 606, 614, 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 69, 71, 110, 148, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд        

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «СКАДИ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 13 226 100,79 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СКАДИ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации 75 679 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова