Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-179381/18

24 декабря 2018 г.

г. Москва

97-1156 

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП 314774623901195, ИНН 

<

***>)

к ответчику ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДЕСНА-ЛЭНД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109004, 

<

...>, СТР.1 дата регистрации: 31.01.2006 г.)

третье лицо: ФИО2

о взыскании 686 968 руб. 64 коп.  

при участии: от истца – ФИО1 – паспорт гражданина РФ,

от ответчика –  не явился

от третьего лица – не явилось.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд к ответчику о взыскании денежных средств в размере 686 986 руб. 64 коп., из которых: 514 431 руб. 65 коп. – неустойка, 172 536 руб. 99 коп. – убытки,  основанный на положениях ст.ст. 309,310, 382, 384 ГК РФ и ФЗ № 214-ФЗ.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебные заседания не явились, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 156 АПК РФ. 

Истец поддерживал заявленные исковые требования.

           Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований и ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ. Также возражает против взыскания убытков, поскольку данное требование является недоказанным и между расходами за аренду жилого помещения и действиями ответчика отсутствует причинно-следственная связь.  Вместе с тем, указывает в отзыве на то, что по причине смены подрядчика произошла задержка в завершении работ и сдаче объекта в эксплуатацию. 

            Третье лицо представило письменные пояснения по иску, в которых поддерживает удовлетворение исковых требований в полном объеме. При этом, указывая, что фактически ответчик передал жилое помещение 12.03.2016 г., в связи с чем, третье лицо понесло убытки, в виде аренды жилого помещения.   

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.12.2014 г. между гражданкой РФ ФИО2 (далее также третье лицо, участник долевого строительства) и ЗАО "ДЕСНА-ЛЭНД" (ответчик, застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 27/27/ДЛ/21122014 (далее - договор).

Согласно условиям договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта предать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 

Объектом долевого участия в строительстве является однокомнатная квартира № 27, расположенной на 1-м этаже, примерная общая площадь 49,45 кв.м., в многоквартирном доме № 27 по адресу: г. Москва, поселение Десеновское, в районе деревни Десна.

Согласно п. 2.3. договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее III квартала 2015 г.

Согласно п. 3.2. договора, цена договора составляет 4 277 425 руб. 00 коп.  

     Факт оплаты доли участия участником долевого строительства ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела чек-ордером от 21.03.2015 г. и платежным поручением № 1067 от 07.08.2015 г.

              Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214ФЗ от 30.12.2004 (далее - ФЗ № 214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

             В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

             Вопреки принятых на себя ответчиком обязательств перед третьим лицом, объект строительства не передан третьему лицу по акту приема-передачи в предусмотренный договором срок (не позднее 30.09.2015 г.), а передан только 12.03.2016 г., что подтверждается подписанным между ответчиком и третьим лицом актом приема-передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № 27/27/ДЛ/21122014 от 21.12.2014 г.    

            Согласно п.п. 9.1,9.3 договора, уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается после уплаты им застройщику цены договора.  Уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается с момента государственной регистрации настоящего договора до момента подписания сторонами передаточного акта.  

16.06.2018 г. между ФИО2 (цедент) и ИП ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессия) неустойки, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в части требования неустойки (пени) за нарушение сроков передачи жилого помещения за период с 01.10.2015 г. по 12.03.2016 г. в размере 514 431 руб. 65 коп., убытки за найм жилого помещения на время просрочки в размере 172 536 руб. 99 коп. по договору долевого участия в строительстве № 27/27/ДЛ/21122014. 

Согласно п. 2.1. договора, права требования по настоящему договору переходят к цессионарию в момент подписания договора. 

В пункте 2 статьи 11 ФЗ № 214 указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации (статья 17 указанного Закона). 

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. 

При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

Указанный договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. 

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

03.07.2018г. ФИО2 направила застройщику уведомление о переходе прав требования неустойки и убытков к ИП ФИО1

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

          В связи с нарушением ответчиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства третьему лицу, истцом в качестве досудебного, мирного разрешения спора с застройщиком, 05.07.2018 г. направлена претензия, в которой истец просил в добровольном, досудебном порядке оплатить имеющуюся перед истцом задолженность по неустойке за период с 01.10.2015 г. по 12.03.2016 г. в размере 514 431 руб. 65 коп., а также убытки за найм жилого помещения за все время просрочки в размере 172 536 руб. 99 коп.     

Требования по указанной претензии ответчиком не исполнены. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

            На основании статьи 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Материалами дела подтверждено, что период просрочки сдачи жилого помещения третьему лицу составляет 164 дня. 

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве за период с 01.10.2015 г. по 12.03.2016 г. составляет 514 431 руб. 65 коп.

Вместе с тем, суд не может согласиться с расчетом, составленным из расчета 2/300 ставки рефинансирования за день просрочки исполнения обязательств, при этом исходит из следующего. 

Суд приходит к выводу, что у истца отсутствует право на взыскание повышенных процентов, поскольку оно неразрывно связано с личностью потребителя и реализацией последним своего конституционного права на жилище. 

Степень ответственности застройщика за исполнение обязательств по передаче объекта недвижимости разграничена применительно к субъекту правоотношений по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», повышенные проценты (2/300 ставки рефинансирования) выплачиваются исключительно гражданину, размер процентов для предпринимателя иной - 1/300 ставки рефинансирования.

Как следует из материалов судебной практики, по искам о взыскании неустойки с застройщика применимая ставка (2/300 или 1/300) определяется исходя из субъектного состава правоотношений. В случае, если договор долевого участия заключали предприниматели, но впоследствии права по договору были переданы потребителю, в пользу потребителя подлежит взысканию двойная неустойка (апелляционное определение Тамбовского областного суда от 03.07.2013 по делу № 33-1822, Апелляционное определение Владимирского областного суда от 14.08.2014 по делу № 2-2896/2014).

Таким образом, при обратном изменении субъектного состава участников, а именно при выбытии потребителя из отношений по договору долевого участия, повышенные гарантии прав не применяются.

Назначение повышенных штрафных санкций - защита и компенсация нарушенного права непосредственно потребителя - слабой стороны договора. Соответственно, требование о взыскании процентов в двойном размере неразрывно связано с личностью потребителя ввиду наличия у него конституционного права на жилище и не может быть объектом уступки, что исключает приобретение  прав на двойную неустойку в порядке цессии лицом, не являющимся потребителем по смыслу закона. 

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости применения при расчете неустойки (пени) и штрафа 1/300 ставки рефинансирования, правильно примененной  применительно к субъекту правоотношений – юридическому лицу. 

Сумма неустойки (пени) и штрафа из расчета 1/300 ставки рефинансирования является законной и обоснованной, в связи с чем, требование истца о взыскании неустойки (пени) подлежит частичному удовлетворению в размере 257 215 руб. 83  коп.

Суд также находит основания для удовлетворения иска в части взыскания убытков в размере 172 536 руб. 99 коп. по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Убытки определяются по правилам, предусмотренным статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.

В рассматриваемом случае, суд приходит к выводу, что заявленная ко взысканию денежная сумма является убытками истца, поскольку жилое помещение передано третьему лицу в нарушение установленных договором сроков по вине ответчика. Именно нарушение ответчиком обязательств по передаче жилого помещения привели к возникновению на стороне истца убытков.

Не имея иного жилья, дольщик был вынужден арендовать жилое помещение на все время задержки срока сдачи объекта долевого строительства, в связи с чем, понес убытки по съему жилого помещения в размере 172 536 руб. 99 коп., в подтверждение чего истец и третье лицо представили договоры аренды жилого помещения от 10.02.2015 г. и от 10.10.2015 г. и расписки арендодателя в получении денежных средств.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 АПК РФ, 164, 309-310, 330, 333, 382, 384 ГК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДЕСНА-ЛЭНД" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере  429 752 (четыреста двадцать девять тысяч семьсот пятьдесят два) руб. 82 коп., из которых: 257 215 руб. 83 коп. – неустойка, 172 536 руб. 99 коп. – убытки.  

            В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДЕСНА-ЛЭНД" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 739 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова