АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24211/2021

г. Краснодар

27 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Твердого А.А. и Зотовой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Брагиным А.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.06.2023), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616707300082) – ФИО3 (доверенность от 23.08.2023), в отсутствие третьих лиц: публичного акционерного общества «Коммерческий банк "Центр-Инвест"», администрации города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и строительства г. Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2023 по делу № А53-24211/2021, установил следующее. 

ДИЗО города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о возложении обязанности привести объект с кадастровым номером 61:44:0081124:62 в состояние до реконструкции в соответствие с техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на здание (литера А) общей площадью 1031 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Коммерческий банк "Центр-Инвест"», администрация города Ростова-на-Дону (далее – администрация) и Департамент архитектуры и строительства г. Ростова-на-Дону.

Решением суда от 30.06.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.08.2023, требования департамента удовлетворены, в удовлетворении требований предпринимателя отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты, удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска. По мнению заявителя, сохранение спорного здания в  переустроенном виде не нарушает права и интересы других лиц. Согласно заключению экспертов от 28.10.2021 № 10-12 перепланированное и реконструированное здание и помещения в нем соответствуют требованиям строительных норм и правил и иным нормативным регламентам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Суд не приняли во внимание заключение кадастрового инженера, из которого следует, что в результате реконструкции площадь застройки фундамента не увеличена, новое строительство не вышло за пределы фундамента уже ранее построенного объекта; отсутствие разрешения на реконструкцию не может являться единственным и достаточным основанием для сноса части здания.   

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (полномочия переданы департаменту, далее – комитет, арендодатель) и ООО «Товарищество ФИО4» (арендатор) 13.05.2003 заключили договор аренды земельного участка № 24222, согласно которому обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081124:5, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования под производственные помещения, сроком с 21.03.2003 по 02.10.2017.

Дополнительным соглашением от 20.04.2018 № 2 к договору аренды земельного участка от 13.05.2003 № 24222 на основании заявления арендатора от 21.03.2018 № Г (01/2112) внесены изменения в части наименование арендатора (арендатором является ФИО2) 

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выявил факт реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Специалистом отдела контроля за использованием земель осуществлено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081124:5, по результатам которого составлен акт от 04.06.2021. Из акта от 04.06.2021 следует, что земельный участок не огорожен, доступ свободный, границы участка на местности не обозначены. В границах участка (согласно сведениям ИСОГД в виде топографической съемки) расположено двухэтажное капитальное строение и металлическое разрушенное. Выходом на место 03.06.2021 установлено, что на двухэтажном капитальном объекте ведутся строительные работы по его реконструкции. Разрешительная документация на реконструкцию объекта не выдавалось.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском о приведении объекта в первоначальное состояние.

В обоснование встречного иска предприниматель указал на следующие обстоятельства. На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081124:5 расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0081124:62. В 2020 году в отсутствие разрешительной документации предприниматель произвел реконструкцию нежилого здания в соответствии с разработанным проектом, в результате которой общая площадь здания увеличилась с 796 кв. м до 1031 кв. м (выполнены закладка/устройство дверных и оконных проемов, демонтаж несущих перегородок, устройство перегородок несущих из легковозводимых конструкций, возведение на бетонном фундаменте несущих стен на всю высоту здания с устройством железобетонных перекрытий с образованием новых помещений в подвале, на первом и втором этажах).

Указывая на наличие правовых оснований для признания права собственности на реконструированный  объект, предприниматель просил удовлетворить его требования на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В целях выяснения существенных обстоятельств по делу суд первой инстанции  назначил судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО «Кодэкс» ФИО5, ФИО6 и ФИО7 

Согласно заключению экспертов исследуемый объект расположен полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081124:5. На объекте произведена реконструкция, так как выявлены изменения основных технико-экономических параметров существующего здания (площадь застройки и строительный объем). При реконструкции объекта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе, прочность несущих конструкций) не снижены, не выявлены дефекты, указывающие на снижение параметров надежности и/или безопасности объекта в реконструированном виде. Превышение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом, проектной документацией, нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования не выявлено. Суть произведенных изменении заключается в следующем: выполнено подключение здания к системе горячего водоснабжения и отопления, изменение планировочной структуры существующего двухэтажного с подвалом здания, возведение двухэтажной с подвалом пристройки.

Эксперты установили, что при выполнении проектных решений изменились основные технико-экономические параметры объекта, а именно: площадь застройки и строительный объем, что свидетельствует о принадлежности данных работ к реконструкции. Техническая возможность приведения нежилого здания площадью 1031,7 кв. м в состояние до реконструкции (площадью 796 кв. м в соответствии с техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018) имеется. Для этого необходимо выполнить комплекс демонтажных работ, направленных на разборку возведенной при реконструкции двухэтажной пристройки с подвалом. Демонтаж следует вести ручным способом (с применением малой механизации), силами специализированной организации, имеющей право на проведение данного вида работ, с соблюдением правил и техники безопасности, по специально разработанному проекту демонтажных работ во избежание возникновения аварийных ситуаций, связанных с обрушением строительных конструкций.

С учетом проведенной реконструкции (в объеме фактически выполненных на момент натурного осмотра работ) объект отвечает требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону, генеральному плану муниципального образования город Ростов-на-Дону, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения). Исходя из фактического технического состояния объекта исследования, которое по СП 13-102-2003 характеризуется в целом для здания как «работоспособное» (2-я категория); угроза жизни и здоровью граждан отсутствует. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания спорного объекта самовольно реконструированным.

По результатам судебной экспертизы суды установили, что в отношении спорного объекта произведена реконструкция, поскольку выявлены изменения основных технико-экономических показателей здания (площадь застройки и строительный объем).

 Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, установив, что реконструкция объекта проведена без соответствующего разрешения, каких-либо мер для получения разрешения предприниматель не принимал, при этом препятствия к получению разрешения у него отсутствовали,  возможность приведения объекта в состояние, существовавшее до реконструкции в соответствии с техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018 года, имеется, суды правомерно удовлетворили первоначальный иск, возложив на предпринимателя обязанность по приведению здания в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, и отказали в удовлетворении встречного иска.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. 

            Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

   В рассматриваемом случае поведения предпринимателя, который произвел реконструкцию без получения на это необходимых разрешений, в отсутствие каких-либо препятствия для этого, не обращался за выдачей разрешения как до начала реконструкции, так и во время ее проведения, не может быть признано недобросовестным, в связи с чем суды обоснованно  отказали ему в иске о признании права собственности. 

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, в котором указано, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

    Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

            Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2023 по делу № А53-24211/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                              А.А. Твердой 

                                                                                                                             И.И. Зотова