АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-14884/2020 

Дата принятия решения –  03 декабря 2020 года.

Дата объявления резолютивной части –  26 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", г. Санкт-Петербург, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 55-ДА/НЧ от 21.10.2019 по арендным платежам в размере 1 502 935 руб. 40 коп., а также задолженность по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, 

при участии представителей сторон: 

от истца – ФИО2, лично, паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 22 мая 2020 года, 

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 12.12.2019, диплом №34-08-4/7 от 20 марта 2007 года,

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 1 502 935 руб. 40 коп., расторжении договора № 55-ДА/НЧ аренды нежилого помещения от 21.10.2020.

В судебном заседании 15.10.2020 представитель истца ходатайствовал об увеличении исковых требований, а именно: просил взыскать задолженность по договору аренды нежилого помещения № 55-ДА/НЧ от 21.10.2019 по арендным платежам в размере 1 502 935 руб. 40 коп., а также задолженность по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, ранее заявленное требование о расторжении договора № 55-ДА/НЧ аренды нежилого помещения от 21.10.2020 не поддержал.

Протокольным определением суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера исковых требований принято судом.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представил запрошенные судом документы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика ходатайствовал об оставлении требований о взыскании задолженности по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, без рассмотрения, поскольку не соблюдён обязательный досудебный порядок в данной части спора, исковые требования признал лишь в части взыскания долга в сумме 7 000 рублей, в остальной части требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Из материалов дела следует, 21.10.2019 между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "АГРОТОРГ" (далее – арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 55-ДА/НЧ, по условиям которого ООО "АГРОТОРГ" согласно акта приема-передачи помещения от 22.10.2019 переданы в пользование нежилые помещения:

- Помещение 1, общей площадью 204,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:52:040101:2364;

- Помещение 2, общей площадью 202,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:52:040101:2392.

Договор аренды заключается сроком на 10 лет.

По мнению истца, задолженность ООО "АГРОТОРГ" по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 55-ДА/НЧ от 21.10.2019 по состоянию на 23 мая 2020 года составила 1502935,40 рублей.

25 мая 2020 года ИП ФИО2 обратился с претензией к ООО "АГРОТОРГ" по оплате арендной платы в сумме 1 502 935,40 рублей и о расторжении договора.

Требования, изложенные в письме, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учётом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 01.01.2017 № 147-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс РФ» гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в суд.

Истцом в материалы дела представлена претензия от 23.05.2020, которая была направлена по почте 25.05.2020, с требованием об оплате задолженности по арендной плате в сумме 1 502 935 рублей 40 копеек.

При этом требований о необходимости погасить задолженность по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек в вышеуказанной претензии не содержалось.

На предложение суда представить доказательства соблюдения обязательного досудебного порядка в части взыскания задолженности по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, истец указал о том, что направлялась лишь претензия от 23.05.2020, в которой содержалось только предложение оплатить задолженность по арендной плате в сумме 1 502 935 рублей 40 копеек. Иных претензий ответчику не направлялось.

Таким образом, истцом доказательства направления претензии с предложением оплаты задолженности по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в данной части, предусмотренный законом.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора в части взыскания задолженности по коммунальным платежам в сумме 73 741 рубль 38 копеек, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска без рассмотрения.

При этом арбитражный суд считает возможным разъяснить, что в соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 1 502 935 рублей 40 копеек суд пришел к следующему.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как видно из материалов дела, 21.10.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 55-ДА/НЧ сроком 10 лет с даты государственной регистрации (далее - договор).

22.10.2019 помещение было передано арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.5 договора целевое назначение передаваемого объекта недвижимости по договору аренды: торговля непродовольственными и продовольственными товарами.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендодатель гарантирует предоставление арендатору, в течение 30 календарных дней с даты подписания договора, разрешения / согласования уполномоченного органа управления многоквартирным домом на:

- производство арендатором работ по перепланировке/ реконструкции/ переоборудованию помещения согласно приложению № 3 к договору;

- размещение входной группы, зоны разгрузки, охладителей (конденсаторов)/центральной холодильной машины (ЦХМ) согласно приложению № 3 к договору.

Пункт 4.2.1 договора аренды устанавливает особые соглашения, обуславливающие исполнение обязанности по оплате арендной платы в размере 1 000 рублей в месяц:

- на время невозможности использования помещения арендатором по его целевому назначению в связи с несоответствием здания требованиям, установленным законодательством;

- возникновение препятствий в пользовании помещением в соответствии с условиями договора аренды или вследствие нарушения данных арендодателем гарантий заверений об обстоятельствах.

Судом установлено, что в момент подписания договора аренды и передачи помещения сторонам был известен факт того, что планировка помещения не позволяла использовать его по целевому назначению, а именно:

- отсутствовали самостоятельные выходы из торгового зала в количестве 2-х штук (п. 21 Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»);

- эвакуационные выходы из торгового зала не рассредоточены (п. 4.2.4 «СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (утв. Приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171);

Для размещения входной группы, зоны разгрузки, охладителей (конденсаторов)/центральной холодильной машины (ЦХМ) требовалось согласие собственников помещении многоквартирного дома.

Таким образом, на момент заключения договора аренды помещение не соответствовало требованиям законодательства, что не позволяло арендатору использовать его по целевому назначению.

Следовательно, факт наличия недостатков помещения, не позволяющих использовать его по целевому назначению, и необходимость получения соответствующих разрешений и согласований уполномоченного органа для производства работ по перепланировке помещения и устранения выявленных недостатков, стороны зафиксировали в акте приема-передачи помещения со сроком устранения до 15 ноября 2019 года.

Также стороны договора аренды согласовали план перепланировки помещения (приложение № 3 к договору аренды) с целью устранения вышеуказанных препятствий, не позволяющих использовать помещение по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендодатель гарантировал предоставление арендатору в течение 30 календарных дней с даты подписания договора разрешения/согласования уполномоченного органа управления многоквартирным домом.

Однако арендодатель в установленный условиями договора тридцатидневный срок не выполнил данные им гарантии по договору аренды, и не предоставил арендатору разрешение/согласование уполномоченного органа на производство арендатором работ по перепланировке помещения с целью приведения его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В следствии не исполнения истцом своих обязательств, 25.11.2019 ООО «Агроторг» направило в адрес ФИО2 уведомление (исх. № 018/14063) о необходимости исполнения им гарантии о предоставлении арендатору в тридцатидневный срок разрешения/согласования уполномоченного органа на производство арендатором работ по перепланировке помещения с целью приведения его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. 

Данное уведомление оставлено истцом без внимания, разрешения/согласования не предоставлены арендатору.

В ответ на претензию истца от 23.05.2020 с требованием оплаты задолженности по договору аренды ООО «Агроторг» направило в адрес ФИО2 письмо о том, в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и в связи с неисполнением арендодателем гарантии размер арендной платы составляет 1 000 руб. в соответствии с условиями договора аренды.

15.07.2020 ООО «Агроторг» в очередной раз направило в адрес ФИО2 уведомление о несоответствии Помещения требованиям законодательства и о наличии препятствий в пользовании Помещением в связи с неисполнением Арендодателем своих гарантий, приложив к письму Акт о наличии препятствий в пользовании Помещением от 25.11.2019.

При этом стороны учитывая вышеизложенное, предусмотрели в договоре пункт 4.2.1 договора аренды, который устанавливает особые соглашения, обуславливающие исполнение обязанности по оплате арендной платы в размере 1 000 рублей в месяц:

- на время невозможности использования помещения арендатором по его целевому назначению в связи с несоответствием здания требованиям, установленным законодательством;

- возникновение препятствий в пользовании помещением в соответствии с условиями договора аренды или вследствие нарушения данных арендодателем гарантий заверений об обстоятельствах.

Таким образом, невозможность использования помещения по целевому назначению в связи с несоответствием здания требованиям законодательства, а также наличие препятствий в его использовании по причине неисполнения арендодателем гарантий, обуславливает исполнение обязанности по оплате арендной платы в размере 1 000 рублей в месяц.

Судом произведён перерасчет арендной платы из расчета 1 000 руб. в мес. (1 000 руб. * 7 мес. (в период с 22.10.2019 по 22.05.2020) + 32 руб. 26 коп. (за 23.05.2020 (1 000 / 31 день).

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендных платежей суду не представлено, суд находит требование истца о взыскании долга за период с 22.10.2019 по 23.05.2020 подлежащим удовлетворению лишь в сумме 7 032 рубля 26 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 148, 149, 167 - 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление в части требований о взыскании компенсации затрат арендодателя по централизованному обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией за период с 22.10.2019 по 23.05.2020 в сумме 73 741 (семьдесят три тысячи семьсот сорок один) рубль 38 копеек, оставить без рассмотрения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг", г. Санкт-Петербург, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), долг в сумме 7 032 (семь тысяч тридцать два) рубля 26 копеек, а также судебные расходы по государственной пошлине в сумме 131 (сто тридцать один) рубль 15 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов