Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-53792/2017

19 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  19 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бырбыткиным А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б, ОГРН:  );

ответчик: акционерное общество «Синопская набережная» (адрес:  Россия 197046, Санкт-Петербург, ул. Большая Посадская, д. 9/5, лит.А, пом.1-Н, офис 2; Россия 197022, 

<

...>,  лит.  А,  пом.23Н; Россия 193167, 

<

...>,  лит.А, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения,

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 04.09.2017),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 03.02.2017),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Синопская набережная» (далее – Обществом, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 05.05.2008 №20-А618893 в размере 4 737 689 руб. 64 коп., пени в размере 1 874 940 руб. 66 коп., расторжении договора аренды от 05.05.2008 №20-А618893, выселении Общества из занимаемых частей здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 24, литера А.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что задолженность не погашена, в подтверждение чего представил акт сверки.

Представитель Общества в отзыве просил оставить иск без рассмотрения, ссылаясь на несоблюдение Комитетом претензионного порядка урегулирования спора, а также ходатайствовал о применении судом статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки, полагая, что заявленная мера ответственности не соответствует тяжести совершенного нарушения договора.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и Обществом 05.05.2008 заключен договор аренды №20-А618893, в соответствии с условиями которого арендатору (Обществу) в пользование предоставлены объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: 193167, Санкт-Петербург, Синопская набережная, д.24, литера А, в здании площадь. 1 419,6 кв.м., кадастровый номер 78:31:1455:13:12, а именно: часть здания 3 этаж площадь. 404,9 кв.м., часть здания 2 этаж, площадью 396,1 кв.м., часть здания 1 этаж, площадью 338,7 кв.м., часть здания подвал, площадью 279,9 кв.м.

Срок аренды согласно пункту 1.3 договора по 04.05.2016.

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору установлен разделом 3 договора, в соответствии с которым арендная плата подлежит внесению до 10 числа текущего месяца. При этом в пункте 3.3 договора предусмотрено право арендодателя пересматривать величину арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с принятием федеральных, областных или местных нормативных актов, регулирующих арендные отношения.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечивается предусмотренной пунктом 4.8 договора возможностью взыскания пеней в размере 0,15% от суммы просрочки за каждый день просрочки.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая сторона вправе отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону, не позднее 3 месяцев до окончания срока действия договора.

Согласно пункту 5.2.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае, если последний не внес арендную плату в течение трех месяцев.

Актом приема-передачи от 05.05.2008 помещение передано арендатору.

Дополнительным соглашением №1 от 04.10.2010 стороны внесли изменения в раздел 3 договора, предусмотрев, что арендная плата с 01.10.2010 устанавливается в размере 683 362,07 руб. в квартал, включая НДС, и подлежит перерасчету ежегодно с учетом индекса ежегодного изменения размера арендной платы. С 01.01.2012 арендная плата определяется посредством умножения арендной платы предыдущего года на индекс ежегодного изменения размера арендной платы.

Обращаясь с иском в суд, арендодатель указывает на то, что в нарушение условий договора аренды Общество не исполняет обязательства по внесению арендной платы, задолженность за период с 11.01.2016 по 30.06.2017 составила 4 737 689,64 руб. Поскольку арендатор систематически нарушал сроки внесения арендных платежей арендодатель начислил ему 1 874 900,66 руб. пеней за период с 01.02.2016 по 23.05.2017.

30.05.2017 Комитет направил Обществу претензию №1994-пр./17 с требованием погасить задолженность и пени, в которой также уведомил арендатора о том, что в случае непогашения задолженности ему необходимо явиться в Комитет для расторжения договора аренды, а также освободить помещение.

Поскольку претензия добровольно Обществом исполнена не была, Комитет обратился в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что объект недвижимости передан истцу на основании договора аренды, факт заключения и исполнения которого сторонами признается и не оспаривается. В связи с истечением срока действия договора, на который был заключен договор, и продолжением арендатором использовать помещение, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Разделом 3 договора с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением №1, установлена обязанность Общества вносить арендную плату за пользование имуществом. При этом размер арендной платы в 2016 году составил 789 614,94 руб. в квартал. Согласно акту сверки расчетов сумма задолженности Общества по состоянию за период с 11.01.2016 по 30.06.2017 составила 4 737 689,64 руб.

Ответчик, не оспаривая наличие и размер задолженности, ссылается на несоблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом установлено, что 30.03.2017 Комитетом в адрес Общества была направлена претензия, в которой содержалось требование об уплате задолженности по договору и пеней в установленный срок, а также сообщалось о том, что в случае непогашения задолженности Обществу необходимо явиться для заключения соглашения о расторжении договора.

Претензия содержит указание на размер задолженности по договору, ее период, требование об уплате пеней и очевидно выраженное намерение расторгнуть договор в случае непогашения задолженности.

Таким образом, суд считает, что Комитетом соблюден досудебный порядок в отношении заявленных требований, в связи с чем доводы Общества в этой части подлежат отклонению как необоснованные.

Так как доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены, требование Комитета о взыскании 4 737 689,64 руб. арендной платы подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 874 940,66 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, рассчитанных за период с 01.02.2016 по 23.05.2017.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 4.8 договора аренды.

Не оспаривая правильность начисления пеней, ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Заявляя о применении статьи 333 ГК РФ, Общество ссылается на то, что предусмотренный договором размер неустойки(пеней) в размере 0,15% в день от суммы просрочки, составляет 54,75% годовых, что существенно выше ставок по коммерческим кредитам, и ведет к необоснованному обогащению ответчика за счет истца. При этом Общество указало, что указанная мера ответственности наряду с выселением, является явно чрезмерной.

Оценив доводы истца в этой части, принимая во внимание факт расторжения договора, что также является последствием нарушения сроков внесения арендной платы, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемых с Общества пеней до 624 980 руб.

Помимо изложенного истцом заявлено требование о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. 

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом представлена в материалы дела претензия, содержащая предложение о расторжении договора и доказательство направления этой претензии ответчику. Также судом установлено, что арендатор допустил просрочку в оплате более двух платежей, что является основанием для расторжения договора.

С учетом изложенного требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении договора удовлетворено, Обществом доказательств наличия обстоятельств, предоставляющих ему возможность дальнейшего использования помещений, не представлено, требование истца о выселении арендатора из занимаемых помещений также подлежит удовлетворению.

Кроме того, с учетом положений статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ взысканию с ответчика в доход федерального бюджета подлежит также 61 813  руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Взыскать с акционерного общества «Синопская набережная» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по договору аренды от 05.05.2008 №20-А618893за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в размере 4 737 689,64 руб., пени за период с 01.02.2016 по 23.05.2017 в размере 624 980 руб.

2. Расторгнуть договор аренды от 05.05.2008 №20-А618893.

3. Выселить акционерное общество «Синопская набережная» из занимаемых частей здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 24, литера А.

4. В удовлетворении остальной части иска отказать.

5. Взыскать с акционерного общества «Синопская набережная» в доход федерального бюджета 61 813  руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.