АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-11646/2017

город Нижний Новгород                                  17 июля 2017 года 

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-237), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сосиной Анастасией Владимировной, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород,

к ответчику: открытому акционерному обществу «Домоуправляющая компания Нижегородского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород,

о взыскании 4 695 696 рублей 15 копеек, расторжении договора и возврате помещения,

и по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества «Домоуправляющая Компания Нижегородского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород,к ответчику: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород,

о признании уведомления недействительным 

при участии в судебном заседании представителей:

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода: ФИО1, по доверенности от 26.12.2016;

от ОАО "ДУК Нижегородского района": ФИО2, по доверенности от 02.05.2017.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Нижегородского района" 4 695 696 рублей 15 копеек, в том числе задолженность в сумме: 1 425 рублей 64 копейки за период с 07.06.2016 по 30.06.2016, 527 4949 рублей 05 копеек за период с 24.07.2016 по 31.07.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.08.2016 по 31.08.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.09.2016 по 30.09.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.10.2016 по 31.10.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.11.2016 по 30.11.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.12.2016 по 31.12.2016, 527 949 рублей 05 копеек за период с 04.01.2017 по 31.01.2017; 472 103 рубля 75 копеек неустойки за период с 01.07.2016 по 23.01.2017; расторжении договора № 5/3132 аренды от 25.05.2007 и обязании ответчика передать по акту приема-передачи нежилое помещение (здание) общей площадью 736,50 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, литер А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в связи с допущенной при подаче иска опечаткой и просит суд взыскать с ответчика 4 695 696 рублей 15 копеек, в том числе задолженность по арендной плате: за период с 04.06.2016 по 30.06.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.07.2016 по 31.07.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.08.2016 по 31.08.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.09.2016 по 30.09.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.10.2016 по 31.10.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.11.2016 по 30.11.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.12.2016 по 31.12.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.01.2017 по 31.01.2017 в размере 527 949 рублей 05 копеек; пени в сумме 472 103 рубля 75 копеек за период с 01.07.2016 по 23.01.2017; расторгнуть договор № 5/3132 аренды от 25.05.2007 и обязать ответчика передать по акту приема-передачи нежилое помещение (здание) общей площадью 736,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер А. 

Уточнение судом принято. Сумма иска осталась прежней. 

Определением от 03.07.2017 судом принято встречное исковое заявление открытого акционерного общества «Домоуправляющая Компания Нижегородского района» к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода о признании уведомления от 27.05.2016 № 20-05/1-6994/16ис об изменении размера арендной платы по договору аренды № 5/3132 от 25.05.2007 недействительным (ничтожным) и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Открытое акционерное общество «Домоуправляющая Компания Нижегородского района» (далее, ОАО "ДУК Нижегородского района") в отзыве на иск Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее, Комитет) и в заседании требования истца отклонило, ссылаясь на неправомерное увеличение арендной платы с 01.06.2016 года и отсутствие задолженности.

Комитет отзыва на встречный иск не представил, в судебном заседании указал на незаконность требования ОАО "ДУК Нижегородского района".

Как следует из материалов дела, 25.05.2007 года Комитет ("Арендодатель") и ОАО "ДУК Нижегородского района" ("Арендатор") заключили договор аренды № 5/3132, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 25.05.2007 года арендодатель передал ОАО "ДУК Нижегородского района" для использования в качестве административного нежилое здание общей площадью 736,50 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Ульянова, д.6, литер А.

Срок действия договора установлен с 25.05.2007 года на неопределенный срок (п.8.3 договора).

По условиям договора (пункты 4.1,4.2 договора) арендатор в добровольном порядке ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца обязан перечислять арендную плату в размере 89 319 руб.04 коп.

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование помещений муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления г. Н. Новгорода, и принимается арендатором в безусловном порядке.

Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц, платежным требованием-поручением или заказным письмом, или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.

Пунктом 5.3.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок.

Уведомлением от 20.08.2015 года № 20-05/1-11777/15ис Комитет известил арендатора об установлении с 01.01.2016 года арендной платы в сумме 58 661 руб.

Уведомлением о 27.05.2016 года № 20-05/1-6994/16ис Комитет известил арендатора об установлении с 01.06.2016 года арендной платы в сумме 586 610 руб. 05 коп.

Полагая, что ОАО "ДУК Нижегородского района" ненадлежащим образом выполняет обязанность по полному и своевременному перечислению арендной платы по договору аренды № 5/3132 от 25.05.2007 года, Комитет направил в адрес общества претензию от 23.01.2017 года № 20-05/1-498-ис с требованием об оплате задолженности по арендной плате в сумме 4 223 592 руб. 40 коп. и пени, а также с предложением о расторжении договора аренды № 5/3132 от 25.05.2007 года.

Данная претензия ОАО "ДУК Нижегородского района" получена, но оставлена без удовлетворения.

В настоящее время Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 4 695 696 рублей 15 копеек, в том числе задолженность по арендной плате: за период с 04.06.2016 по 30.06.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.07.2016 по 31.07.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.08.2016 по 31.08.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.09.2016 по 30.09.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.10.2016 по 31.10.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.11.2016 по 30.11.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.12.2016 по 31.12.2016 в размере 527 949 рублей 05 копеек, за период с 04.01.2017 по 31.01.2017 в размере 527 949 рублей 05 копеек; пени в сумме 472 103 рубля 75 копеек за период с 01.07.2016 по 23.01.2017; расторгнуть договор № 5/3132 аренды от 25.05.2007 и обязать ответчика передать по акту приема-передачи нежилое помещение (здание) общей площадью 736,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер А ( с учетом уточнения). 

ОАО "ДУК Нижегородского района" направило в суд встречное исковое заявление о признании уведомления от 27.05.2016 № 20-05/1-6994/16ис об изменении размера арендной платы по договору аренды № 5/3132 от 25.05.2007 недействительным (ничтожным).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска Комитета, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73, указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Между тем, Комитетом увеличен размер арендной платы дважды за 2016 год, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах дела уведомление Комитета от 27.05.2016 № 20-05/1-6994/16ис об изменении размера арендной платы по договору аренды № 5/3132 от 25.05.2007 является недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежит удовлетворению встречное исковое заявление ОАО "ДУК Нижегородского района".

Таким образом, с учетом недействительности (ничтожности) уведомления Комитета от 27.05.2016 № 20-05/1-6994/16ис перечисление арендной платы в 2016 году должно было производится в размере 58 661 руб. в месяц.

Из расчета задолженности, представленного Комитетом, и приобщенных ответчиком к отзыву платежных поручений, следует, что ежемесячные платежи в размере 58 661 руб. вносились ОАО "ДУК Нижегородского района" своевременно и в полном объеме. 

Наличие предъявленной Комитетом задолженности по арендной плате и пени за нарушение срока ее внесения связано лишь с неправомерным увеличением размера арендной платы до 586 610 руб. 05 коп.

Таким образом, у ОАО "ДУК Нижегородского района" отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период времени.

Перечисление арендной платы производилось обществом своевременно.

Следовательно, в данной ситуации отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика по основному иску как задолженности по арендной плате, так и пени за нарушения срока ее внесения.

Комитетом также предъявлены требования о расторжении договора  аренды № 5/3132 от 25.05.2007 года и обязании ответчика передать по акту приема-передачи нежилое помещение (здание) общей площадью 736,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер А.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6.2 договора аренды установлены аналогичные основания для расторжения договора судом по требованию арендодателя.

Между тем, со стороны ОАО "ДУК Нижегородского района" отсутствуют нарушения условий договора аренды. Как указывалось выше, арендные платежи за спорный период времени вносились ответчиком своевременно и в полном объеме, доказательств обратного истцом не представлено.

Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения договора № 5/3132 от 25.05.2007 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку действие договора № 5/3132 от 25.05.2007 года не прекращено, у арендатора отсутствует обязанность по возврату арендованного имущества.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по основному и встречному искам относятся на Комитет. Поскольку последний в силу  подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  освобожден от оплаты пошлины в бюджет, ее взыскание с Комитета не производится.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л:

Иск Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Нижегородского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода от 27.05.2016 № 20-05/1-6994/16ис об изменении размера арендной платы по договору аренды № 5/3132 от 25.05.2007.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, в пользу открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Нижегородского района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

<

...> рублей расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                                  О.В. Игнатьева