ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-17371/2024-ГК

Дело № А40-130990/23

г. Москва

17 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко, 

судей Е.Б. Алексеевой, Е.А. Мезриной 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М. Ермаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «Гэлтекс-3»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года

по делу № А40-130990/23, принятое судьей К.А. Кантор,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гэлтекс-3»

(ОГРН: 

<

***>, 125252, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, ул. Зорге, д. 10 к. 3, э подв. Пом. III ком. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 

<

***>, 123112, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, проезд 1--й Красногвардейский, д. 21 стр. 1)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании повышения ставки необоснованной

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика и третьего лица: ФИО1 по доверенностям от 24.05.2023, 11.12.2023, диплом 107735 0004038 от 30.06.2022; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гэлтекс-3» (далее – ООО «Гэлтекс-3», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик)    о признании незаконными в силу ничтожности односторонних сделок по изменению ответчиком ставки арендной платы по договору аренды от 31.01.2019 № 00-00089/19, выраженных в уведомлениях Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7469/20-(0)-1, от 16.01.2020 № 33-6-7470/20- (0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/22-(0)-1, от 15.12.2021   № 33-6-65 8240/21-(0)-1; о применении последствий ничтожности сделок, об обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы по договору в соответствии с первоначальной ставкой, указанной в договоре аренды, в размере 1 078 210 рублей в год (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исковые требования заявлены на основании статей 166, 168,  180, 309, 421, 424, 447, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учетом разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практику применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и мотивированы тем, что договор заключен по результатам аукциона, в связи с чем ставка арендной платы увеличению не подлежала.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.02.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 16.04.2024 представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-1III в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Закона города Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» 31.01.2019 между ООО «ГЭЛТЕКС -Н» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00089/19, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 211,00 кв.м.

Согласно передаточному акту от 12.03.2019 в связи с реорганизацией ООО «ГЭЛТЭКС-Н» в форме выделения из его состава ООО «Гэлтекс-3» общество передает создаваемому (выделяемому) юридическому лицу (правопреемнику) свои права и обязанности в соответствии с настоящим передаточным актом. 

В соответствии с дополнительным соглашением к Договору № 00-00089/19 от 31.01.2019 г на основании записи в ЕГРЮЛ от 15.08.2019 года №

<

***> о создании юридического лица ООО «Гэлтекс-3» путем реорганизации в форме выделения из ООО «ГЭЛТЭКС-Н» и передаточного акта от 12.03.2019 стороны договорились внести измененияв договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 в части изменения названия арендатора, было ООО «ГЭЛТЭКС-Н» стало с 15.08.2019 ООО «Гэлтекс-3».

Договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 заключен по результатам аукциона, ставка арендной платы, в соответствии с пунктом 6.2 договора установлена в размере    1 078 210 рублей в год, включая НДС , что составляет 898 508  рублей 28 копеек без НДС.

В последствии, согласно представленным расчетам Департамента городского имущества города Москвы ставка арендной платы стабильно увеличивалась, ссылаясь на то, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в процентном отношении необходимо увеличение ставки арендной платы, а именно:

с 01.01.2019 - ставка арендной платы - 74 875, 69 рублей в месяц, что составляет 898508,28 в год без НДС.

с 01.01.2020 г. ставка арендной платы - 79 050,10 рублей, что составляет 948 601,2 рубля в год без НДС с 01.01.2021 г. ставка арендной платы - 81 974,95 рублей, что составляет 983 699,4 рубля в год без НДС

с 01.01.2022 г. ставка арендной платы - 85 253,95 рублей, что составляет 1 023 047,4 рубля в год без НДС.

Таким образом, за период с 01.01.2020 размер арендной ставки по договору аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 г заключенному на аукционе вырос.

Как указывает истец, применение к указанным правоотношениям коэффициента - дефлятора недопустимо, не основано на законе и договоре, поскольку согласно п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП коэффициент дефлятор применяется к договорам, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов. Договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 заключен по результатам аукциона, проведенного на основании Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 11.09.2018 № 29915 от 10.10.2018 № 33777 и выписки из протокола аукциона от 13.12.2018  № SBR012-1810290013.

Истец полагает, что в данном случае договор аренды № 00-00089/19 от 31.01.2019 заключен с помощью проведения аукциона для использования объекта недвижимости обществом, в связи с чем арендная плата не является регулируемой и подлежит определению в соответствии с условиями аукциона.

Согласно статье 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу положений статьи 180 ГК РФ, ничтожная сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Применение положений данной нормы, возможно при условии, что отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Также, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с приложением к  распоряжению № 29915 (далее - Распоряжение № 29915) «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: 

<

...>» определены стартовые условия проведения аукциона, которые и были в дальнейшем установлены в договоре аренды от 31.01.2019 № 00 - 00089/19.

Порядок начисления арендной платы также установлен в стартовых условиях проведения аукциона.

Стартовые условия проведения аукциона содержали следующие положения.

Начальный размер годовой арендной платы за объект аренды нежилого фонда составляет 211 000 руб. 00 коп. (включая НДС).

Начальная ставка арендной платы за 1 кв.м. объекта нежилого фонда составляет 1000 руб. 00 коп. (включая НДС).

В течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона, в последующие годы цена корректируется на коэффициент, устанавливаемый

Правительством Москвы в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции и состоянием рынка аренды нежилых помещений.

Индексированная арендная плата не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Таким образом, на момент проведения аукциона истец был ознакомлен со всеми условиями его проведения, а также с проектом Договора аренды нежилого помещения и выразил добровольное согласие на участие в аукционе на заявленных условиях, которые предусматривают, что размер ежегодной арендной платы установлен по результатам аукциона и подлежит изменению в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и коэффициентов-дефляторов.

Во исполнение указанного Распоряжения № 29915 между Департаментом и ООО «Гэлтекс-3» заключен договор аренды от 31.01.2019 № 00-00089/19 нежилого помещения площадью 211 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Объект аренды передается для использования в целях: офис, склад, магазин, салон красоты, бытовые услуги.

Срок действия договора аренды установлен с 29.12.2018 по 29.12.2028.

По договору были установлены следующие ставки арендной платы:

- на период с 28.12.2019 по 31.12.2019 установлена ставка арендной платы в размере 4364,79 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (арендная плата без НДС 920970,69 руб. за год);

- на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 установлена ставка арендной платы в размере 4495 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (948601,14 руб. за год);

- на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 установлена ставка арендной платы

в размере 4662,08 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (983699,38 руб. за год);

- на период с 01.01.2022 по 31.12.2022 установлена ставка арендной платы

в размере 4848,57 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (1023047,36 руб. за год без учета НДС).

В пункте 5.1.3 договора аренды указано, что арендодатель имеет право направлять уведомление об изменении размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора.

Арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора, а также в иных случаях, установленных правовыми актами Российской Федерации и города Москвы (пункт 5.1.6 договора).

Пунктом 5.4.4 договора аренды установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные настоящим договором, а в случаях получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы, вносить арендную плату в соответствии с таким уведомлением.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды в течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов-дефляторов) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

Изменение ставки аренды без внесения изменений в договор аренды стороны согласовали в пункте 6.6 договора аренды, установив, что арендная плата с учетом коэффициента - дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного соглашения и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора.

По договорам аренды, заключенным по результатам торгов, изменение размера арендной платы осуществляется ежегодно с 01 января в сторону увеличения путём корректировки ставки на размер уровня инфляции на очередной финансовый год, за исключением случаев изменения размера ставки после первого года аренды.

Так, в Уведомлениях от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020 № 33-6-693327/20-(0)-1, от 15.12.2021 № 33-6-658240/21 -(0)-1 направленных ООО «Гэлтекс-3» Департамент сообщал о том, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» (каждый год принимается новая редакция указанного Закона) по договору аренды устанавливается ставка арендной платы по типу расчета «Аукцион».

Уведомления об изменение арендной платы были направлены в адрес ООО «Гэлтекс-3»  в установленном порядке.

При этом, уведомление о применении новой ставки арендой платы, по договорам аренды, в которых предусмотрена возможность изменения методики расчета аренды, не является сделкой, в связи с чем, уведомления Департамента от 16.01.2020 № 33-6-7470/20-(0)-1, от 15.12.2020         № 33-6-693327/20-(0)-1, от 15.12.2021 № 33-6-658240/21 -(0)-1 не могут быть предметом самостоятельного оспаривания по иску о признании сделки недействительной.

Кроме того, данные уведомления были направлены Департаментом арендатору в рамках заключенного договора аренды от 31.01.2019 № 00-00089/1 и во исполнение обязательств, установленных условиями Договора, в связи с чем такие уведомления не могут являться односторонней сделкой.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, следовательно принимая участие в торгах, а также заключая Договор аренды на условиях, указанных в нём, участник торгов выражает о согласие с предложенными условиями, а также свое волеизъявление на их исполнение.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, установив, что истец не доказал основания для признания ничтожными (недействительными) односторонние сделки по изменению ставки арендной платы по договору аренды, выраженных в уведомлениях Департамента и в удовлетворении иска полностью отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Доводы истца со ссылкой на п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» и неправомерное увеличение ставок арендной платы в спорных периодах, были рассмотрены судом первой инстанции и отклонены как необоснованные, т.к. в п. 3 указано о заключенных договорах аренды нежилых помещений без проведения торгов с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению.

Вместе с тем, в пункте 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Суд пришел к верному выводу о том, что действия Департамента по изменению размера арендной платы с учетом уровня инфляции полностью соответствует положениям п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке статьи 110 АПК РФ и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года по делу     № А40-130990/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 Левченко Н.И.

 

Судьи:                                                                                                         Алексеева Е.Б.

 

                                                                                                                       Мезрина Е.А.