Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-119/2017

г. Петрозаводск

28 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2017 года.  

Полный текст решения изготовлен   28 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер" к Администрации Суоярвского городского поселения, Администрации муниципального образования "Суоярвский район" о признании незаконными решения от 10.10.2016 № 1402 и постановления от 27.06.2016 № 319

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

при участии представителя заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Лидер", -  ФИО1, директора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (ОГРН 1041000041720, ИНН 1001158803) (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Суоярвского городского поселения о признании незаконными решения от 10.10.2016 № 1402 и постановления от 27.06.2016 № 319. 

Определением от 02.10.2017 суд по ходатайству заявителя привлек Администрацию муниципального образования «Суоярвский район» к участию в деле в качестве соответчика в связи с передачей ей полномочий Администрации Суоярвского городского поселения по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Определением от 25.10.2017 суд привлек Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

В судебном заседании 29.11.2017 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок на его правопреемника – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

До начала судебного заседания в суд поступили:

- от представителя заявителя ФИО2 – дополнительные письменные пояснения и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с невозможностью явки в судебное заседание;

- от ответчика, Администрации муниципального образования «Суоярвский район» - ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя в связи с невозможностью явки в судебное заседание;

- от третьего лица, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия – дополнительные письменные пояснения от 20.12.2017 и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Документы приобщены судом к материалам дела. Копия дополнительных письменных пояснений Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 20.12.2017 и ходатайства Администрации муниципального образования «Суоярвский район» вручена судом директору ООО «Лидер» ФИО1

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленное требование; не возражал против рассмотрения дела по существу в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация Суоярвского городского поселения в представленном в суд 14.02.2017 отзыве и в ранее состоявшихся судебных заседаниях заявленные требования не признала. 

Глава Администрации муниципального образования «Суоярвский район» в состоявшемся 29.11.2017 судебном заседании заявленные требования не признал.

Третье лицо, Министерство имущественных и земельных отношений заявленные требования считает необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве от 28.11.2017 и дополнительных письменных пояснениях от 20.12.2017. 

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица в порядке, установленном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя Общества и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 

<

***>.

Постановлением Администрации муниципального образования «Суоярвский район» от 06.08.2014 № 555 ООО «Лидер» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 10:16:0010110:2 общей площадью 25200 кв.м, расположенный на землях населенного пункта по адресу: Республика Карелия, Суоярвский район, г.Суоярви, остров озера Суоярви, на праве аренды сроком на 49 лет для размещения зоны отдыха.

06.08.2014 между Администрацией муниципального образования «Суоярвский район» (Арендодатель) и ООО «Лидер» (Арендатор) был заключен договор № 1326 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории Суоярвского района Республики Карелия.

В соответствии с договором Администрация района передала ООО «Лидер» в аренду из земель населенного пункта земельный участок с кадастровым номером 10:16:0010110:2, расположенный по адресу: Республика Карелия, Суоярвский район, г. Суоярви, остров озера Суоярви, площадью 25 200 кв.м. для размещения зоны отдыха. Срок аренды - с 06.06.2014 по 05.08.2063 (49 лет).

В пункте 1.2. договора указано, что объектов недвижимого имущества на участке нет.

Земельный участок был передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2014.

Договор аренды № 1326 от 06.08.2014 зарегистрирован 19.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (номер регистрации 10-10-01/092/2014-077).

В соответствии с пунктами 4.4.2 и 4.4.8 договора Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях, и выполнять работы по благоустройству территории.

Постановлением № 219-а от 11.11.2014 Администрацией Суоярвского городского поселения был утвержден Градостроительный план земельного участка № RU10515101-000028, содержащий сведения о разрешенном использовании земельного участка - Р(в) - Зона рекреационного назначения отдыха у воды. Основные виды разрешенного использования (согласно Правилам землепользования и застройки г. Суоярви, в редакции, действовавшей в 2014 г.):

- линейные объекты инженерной и транспортной инфраструктуры;

- объекты обеспечения пожарной безопасности;

- общедоступные пляжи;

- зеленые насаждения и объекты ландшафтного дизайна;

- беседки, скульптурные композиции, фонтаны и др. объекты садово-парковой архитектуры;

- причалы маломерных судов;

- общественные туалеты.

20.11.2014 ООО «Лидер» обратилось в Администрацию Суоярвского городского поселения с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Суоярвского городского поселения (ст. 21) в части изменения градостроительного регламента «Подзоны рекреационного назначения размещения отдыха у воды» применительно к земельному участку с кадастровым номером 10:16:0010110:2, в части дополнения разрешенных видов использования земельного участка видом разрешенного использования «Отдых (рекреация)» в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014.

Решением Совета Суоярвского городского поселения от 25.03.2015 № 102 на основании статей 31, 32, 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, протокола и заключения о результатах публичных слушаний от 25.02.2015 в Правила землепользования и застройки Суоярвского городского поселения (утв. Решением СГП № 199 от 13.12.2012) были внесены изменения, таблица 2.8.3 Правил изложена в новой редакции:

Р(В) - Зона рекреационного назначения отдыха у воды

Основные виды разрешенного использования:

- сады, скверы, бульвары;

- парки культуры и отдыха;

- комплексы аттракционов;

- открытые спортивные площадки, теннисные корты, катки и другие аналогичные объекты;

- речной пассажирский порт, речной вокзал;

- яхт-клубы, гребные базы, лодочные станции;

- летние театры и эстрады;

- предприятия общественного питания;

- гостиницы и гостиничные комплексы;

- объекты капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря);

- базы и палаточные лагеря для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде;

- причалы маломерных судов;

- охота и рыбалка.

Условно разрешенные виды использования:

- Рекламные конструкции;

Вспомогательные виды разрешенного использования при общедоступных пляжах:

- Линейные объекты инженерной и транспортной инфраструктуры;

- Объекты обеспечения пожарной безопасности (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);

- Общедоступные пляжи;

- Ограждение территории;

- Улично-дорожная сеть:

• проезды;

• проходы.

- Беседки, скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты садово-парковой архитектуры;

- Гостевые и приобъектные стоянки для временного хранения легковых автомобилей;

- Общественные туалеты;

- Пункты оказания первой медицинской помощи;

Временные объекты общественного питания, торговли продовольственными и сопутствующими товарами без торгового зала;

- Площадки для мусоросборников;

- Площадки для отдыха взрослых и игр детей;

- Пункты проката спортивного инвентаря.

Постановлением Администрации Суоярвского городского поселения № 31 от 03.04.2015 был утвержден новый Градостроительный план земельного участка № RU10515101-000007площадью 25 200 кв.м. с кадастровым номером 10:16:0010110:2, расположенного: Республика Карелия, г. Суоярви, остров озера Суоярви (постановление № 219-а от 11.11.2014 об утверждении градостроительного плана признано утратившим силу).

Утвержденным Градостроительным планом предусматривалось проектирование и строительство туристического комплекса «Остров любви» на земельном участке, арендуемом ООО «Лидер», в пределах основных видов разрешенного использования в зоне рекреационного назначения у воды, в том числе «гостиницы и гостиничные комплексы», «предприятия общественного питания», «объекты капитального строительства в качестве спортивных клубов».

Всвязи с изменением Правил землепользования и застройки Суоярвского городского поселения и утверждением нового Градостроительного плана арендуемого земельного участка, 20.04.2015 между Администрацией муниципального образования «Суоярвский район» и ООО «Лидер» было заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 1326 от 06.08.2014. Указанным соглашением в предмет договора было внесено изменение вида (цели) использования земельного участка: «для размещения зоны отдыха, с возможностью строительства объектов недвижимости».

Дополнительное соглашение № 1 от 20.04.2015 к договору аренды было передано для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия. 

Сообщением от 05.06.2015 № 10/001/005/2015-614 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 20.04.2015 к договору аренды № 1326 от 06.08.2014 в связи с невнесением сведений о разрешенном использовании земельного участка в Государственный кадастр недвижимости и ЕГРП (вид разрешенного использования земельного участка в ЕГРП и государственном кадастре недвижимости не соответствует виду разрешенного использования, указанному в правоустанавливающем документе).

В связи с изменением законодательства в части изменения компетенции органов исполнительной власти и управления по регулированию земельных отношений (передачей полномочий от одних органов другим) ООО «Лидер» в 2015 году повторно не обращалось в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

В связи с утверждением нового Градостроительного плана арендуемого земельного участка ООО «Лидер» 12.05.2015 заключило с ООО «Макромир» договор № 15-19 на разработку проектной документации «Туристический комплекс «Остров любви». В соответствии с договором проектная документация была подготовлена ООО «Макромир» и передана ООО «Лидер» 23.06.2015 в составе:

1) пояснительная записка;

2) схема планировочной организации земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения;

5) проект организации строительства.

В соответствии с заданием на проектирование и разработанной проектной документацией на арендованном земельном участке предусматривалось строительство одного одноэтажного капитального здания - гостевого дома и элементов благоустройства, включая открытую летнюю эстраду, беседки, спортивные площадки, детскую площадку, туалетные кабины и другое (пояснительная записка проектной документации).

25.06.2015 ООО «Лидер» обратилось в Администрацию Суоярвского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - гостевого дома - основного объекта Туристического комплекса «Остров любви» на арендуемом земельном участке. 

К заявлению прилагались договор аренды земельного участка, пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства, архитектурные решения.

02.07.2015 Администрация Суоярвского городского поселения выдала ООО «Лидер» разрешение на строительство № 10-86650101-11-2015, объект строительства – Туристический комплекс «Остров Любви» в г.Суоярви. В разрешении на строительство указано, что проектом предусматривается строительство гостевого дома. 

09.03.2016 между ООО «Лидер» и ООО «КСД Профиль» был заключен договор подряда № 09/03 на выполнение строительно-монтажных работ на объекте - туристическом комплексе «Остров любви», г. Суоярви, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, подготовленной ООО «Макромир». Сроки выполнения строительно-монтажных работ с 15.03.2016 по 15.05.2016.

Актом № 44 от 15.05.2016 ООО «КСД Профиль» и ООО «Лидер» оформили сдачу-приемку монтажных работ на объекте «Туристический комплекс «Остров Любви» г.Суоярви.

10.06.2016 ООО «Лидер» заключило с кадастровым инженером ФИО3 договор на выполнение работ по подготовке технического плана здания гостевого дома с последующей постановкой на государственный кадастровый учет.

В соответствии с договором кадастровым инженером был подготовлен технический план здания от 17.06.2016. 

02.07.2016 ООО «Лидер» обратилось в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о внесении в ГКН изменений объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером 10:16:0010110:2 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 06.07.2016 № 1000/240/16-76713 разрешенное использование земельного участка: «гостиницы и гостиничные комплексы. Территориальная зона - Р (в). Зона рекреационного назначения отдыха у воды».

07.04.2016 ООО «Лидер» обратилось в ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» с заявлением о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1326 от 06.08.2014, предусматривающего право строительства на участке объекта капитального строительства. Ответа на заявление от 07.04.2016 получено не было.

27.06.2015 Администрация Суоярвского городского поселения издала постановление № 319 «Об отмене разрешения на строительство». В постановлении указано, что ООО «Лидер» не произведена регистрация дополнительного соглашения №1 от 20.04.2015 к договору аренды № 1326 от 06.08.2014 земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории Суоярвского района Республики Карелия. На основании изложенного Администрация Суоярвского городского поселения постановила отменить разрешение на строительство № 10-86650101-11-2015 от 02.07.2015.

19.07.2016 ООО «Лидер» повторно обратилось в ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

03.08.2016 между ООО «Лидер» и Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок было подписано Дополнительное соглашение б/н к договору аренды земельного участка № 1326 от 06.08.2014. Дополнительным соглашением п. 1.1 договора аренды изложен в редакции:

«1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 10:16:0010110:2, расположенный в Республике Карелия, Суоярвский район, г. Суоярви, остров озера Суоярви, с разрешенным использованием «гостиницы и гостиничные комплексы». Территориальная зона - Р(в). Зона рекреационного назначения отдыха у воды».

Стороны также подписали новый Акт приема-передачи земельного участка от 02.08.2016, в котором указали на уточненное разрешенное использование - «гостиницы и гостиничные комплексы». Зона рекреационного назначения отдыха у воды».

09.08.2016 ООО «Лидер» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.08.2016 к договору аренды земельного участка.

Сообщением от 19.09.2016 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.08.2016 к договору аренды № 1326 от 06.08.2014.

03.10.2016 ООО «Лидер» обратилось в Администрацию Суоярвского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, - гостевого дома Туристического комплекса «Остров любви».

Письмом от 10.10.2016 № 1402 Администрация Суоярвского городского поселения отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав, что Обществом не представлены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок - отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка, отсутствуют сведения о заключении и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи с изменением основного вида использования земельного участка;

2) разрешение на строительство - отсутствуют сведения о выданном разрешении на строительство, имеются сведения об отмене разрешения на строительство № 10-86650101-11-2015 от 02.07.2015;

3) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

4) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта    капитального    строительства    техническим    условиям    и    подписанные представителями   организаций,   осуществляющих   эксплуатацию   сетей   инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства,  реконструкции  на  основании  договора),   за  исключением  случаев строительства, реконструкции линейного объекта.

Полагая, что постановление Администрации Суоярвского городского поселения № 319 от 27.06.2016 об отмене разрешения на строительство и изложенное в письме Администрации Суоярвского городского поселения от 10.10.2016 № 1402 решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявленное требование является необоснованным исходя из следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно названной статье возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.

Данное положение конкретизировано в статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Исходя из части 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

На основании постановления Администрации муниципального образования «Суоярвский район» от 06.08.2014 № 555 между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2014 № 1326.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 10:16:0010110:2 площадью 25200 предоставлялся для размещения зоны отдыха.

Таким образом, разрешенное и целевое использование земельного участка, являющегося предметом договора, не предусматривало размещение в его границах каких-либо объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Заключив договор, Общество приняло на себя обязанности использовать земельный участок, являющийся предметом указанного договора, для размещения зоны отдыха.

На момент заключения договора предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалось положениями Земельного кодекса Российской Федерации в ред. до 01.03.2015 (далее - ЗК РФ в ред. до 01.03.2015).

Согласно ст. 34 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, осуществлялось по заявлению заинтересованных лиц в следующем порядке.

Орган местного самоуправления на основании заявления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в п. 4 указанной, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в п. 5 ст. 34 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015 решения.

На момент подписания Обществом и Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок дополнительного соглашения от 03.08.2016, которым были внесены изменения в п. 1.1 договора аренды № 1326 от 06.08.2014 в части изменения вида разрешенного использования: «Гостиницы и гостиничные комплексы. Территориальная зона - Р(в). Зона рекреационного назначения отдыха у воды», предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалось Главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации в ред. после 01.03.2015 (далее - ЗК РФ).

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Предоставление земельных участков в целях размещения гостиниц и гостиничных комплексов осуществляется с торгов, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, когда с заявлением обращается собственник объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Общество не являлось собственником каких-либо объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка 10:16:0010110:2, в связи с чем предоставление данного земельного участка было возможно исключительно с торгов.

Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.08.2016.

19.09.2016 Управлением было отказано Обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Принимая во внимание, что изначально по договору земельный участок предоставлялся без проведения торгов для целей, не связанных со строительством, внесение изменений в договор в части вида разрешенного использования, фактически свидетельствует об обходе процедуры торгов, предусмотренной действующим законодательством.

Данная правовая позиция отражена во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Республики Карелия от 16.03.2017 по делу А26-11264/2016, которым установлено, что «поскольку предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, не предусмотрено, следовательно, получение в аренду земельного участка с последующим изменением вида разрешенного использования, предусматривающего возможность строительства, и внесение соответствующих изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения, не соответствует действующему законодательству».

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон № 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В соответствии пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Разрешение на строительство не может считаться выданным на законных основаниях при нарушении порядка его выдачи, поэтому орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее выданное разрешение па строительство, при условии его несоответствия законам и иным нормативным правовым актам или нарушения порядка его выдачи (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2010  № ВАС-4158/10).

Согласно части 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 26.05.2011 № 739-0-0, положение части 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации. При этом оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка - это публичный документ, в котором отображается информация о действующем градостроительном регламенте и иная информация о характеристиках участка, необходимая для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), для подготовки проектной документации.

Согласно пункту 9 статьи 1, статье 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве основания выдачи разрешения на строительство в адрес Администрации был представлен градостроительный план земельного участка, а также договор №1326 от 06.08.2014 аренды земельного участка с дополнительным соглашением №1 от 20.04.2015.

Указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия (сообщение об отказе в государственной регистрации от 05.06.2015 № 10/001/005/2015-614).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных   участков   их   собственниками,   землепользователями,   землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В случае использования земельного участка на условиях аренды в договоре указывается назначение участка, которое конкретизирует виды разрешенного    использования, предусмотренные градостроительным регламентом для   соответствующего   земельного участка. Одной из обязанностей арендатора по договору аренды согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды земельного участка № 1326 от 06.08.2014 (при отсутствии зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к нему) не предусматривал строительство в его границах объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Администрацией Суоярвского городского поселения после выдачи 02.07.2015 Обществу разрешения на строительство было установлено, что ООО «Лидер» не произведена государственная регистрация дополнительного соглашения № 1 от 20.04.2015 к договору аренды № 1326 от 06.08.2014. Таким образом, имелись нарушения положений статьи 51 ГрК РФ, регламентирующих порядок выдачи разрешения на строительство, независимо от наличия обстоятельств, указанных в пункте 21.1 данной статьи. 

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 по делу № А40-167282/2013.

При таких обстоятельствах следует признать, что Администрация Суоярвского городского поселения правомерно издала постановление № 319 от 27.06.2016 об отмене выданного ООО «Лидер» разрешения на строительство от 02.07.2015 № 10-86650101-11-2015.

Относительно отказа Администрации Суоярвского городского поселения в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, изложенного в письме от 10.10.2016 № 1402, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Частью 3 названной статьи предусмотрено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как видно из материалов дела, представленный Обществом вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию правоустанавливающий документ на земельный участок – договор аренды № 1326 от 06.08.2014 (при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 20.04.2015 и дополнительного соглашения от 03.08.2016) не предусматривал такое правомочие арендатора по распоряжению земельным участком, как строительство на данном земельном участке объектов недвижимости.

Приложенное к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешение на строительство от 02.07.2015 № 10-86650101-11-2015 было отменено постановлением Администрации Суоярвского городского поселения № 319 от 27.06.2016.

В ходе судебного разбирательства директор Общества ФИО1 пояснял, что Общество, несмотря на отсутствие зарегистрированного в установленном законом порядке дополнительного соглашения к договору аренды, осуществляло строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, так как имело разрешение на строительство, полученное от Администрации Суоярвского городского поселения, полагая, что этого достаточно. Строительство велось открыто, проект поддерживался как городской, так и районной администрациями. Вся остальная документация была получена и согласована в установленном порядке.

Суд не может принять данный довод в качестве основания для удовлетворения заявленных требований: порядок и основания выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию четко регламентированы положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые распространяются на всех без исключения участников данных отношений. Кроме того, согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Принимая те или иные решения при осуществлении предпринимательской деятельности, лицо принимает на себя и все риски, связанные с реализацией такого решения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 1041000041720, ИНН 1001158803) в удовлетворении требований о признании недействительными решения Администрации Суоярвского городского поселения, выраженного в письме от 10.10.2016 № 1402, и постановления Администрации Суоярвского городского поселения от 27.06.2016 № 319.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>); 

в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья

Цыба И.С.