﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-29617/2018

28 февраля 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2020 года. 

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Первушиной М.А., 

при участии в судебном заседании представителей: министерства имущественных отношений Иркутской области Ермакова А.Л. (доверенность от 21.11.2019, удостоверение) и общества с ограниченной ответственностью «Фигаро» Парфентьевой Е.А. (доверенность от 25.11.2019, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фигаро» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года по делу № А19-29617/20188, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года по тому же делу,

установил:

министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Фигаро» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.12.2016 № 6 А/О/2016 в размере 3 724 202,79 рублей и пени в сумме 584 336,44 рублей за период с 25.04.2017 по 15.02.2018.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года, иск удовлетворен частично, с общества в пользу министерства взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 724 202,79 рублей и пени в размере 292 157,32 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что договор аренды является незаключенным. Истец не являлся и является в настоящее время стороной по договору. Суды обеих инстанций не учли, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой, не влекущей за собой правовых последствий. Объект недвижимости, являющийся предметом договора, прекратил свое существование 30.12.2016, а конфигурация и площадь нежилых помещений объекта претерпели существенные изменения, в связи с чем судами не исследовался вопрос о том, какие помещения фактически переданы ответчику и какова их площадь. Положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы, поскольку ответчик изначально был не согласен с установленным размером арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу истец, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов, просил в ее удовлетворении отказать.

Присутствующий в судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель министерства, ссылаясь на их несостоятельность, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.12.2016 между ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» и обществом заключен договор № 6 А/О/2016, по условиям которого во временное владение и пользование обществу передана часть объекта недвижимости, общей площадью 321,5 кв.м. (подвал – нежилые помещения № 5,6 общей площадью 70,2 кв.м.; первый этаж – нежилые помещения № 20, 21, 24, 26, 28, 28а общей площадью 251,3 кв.м.) по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, 13.

Срок аренды установлен с 27.07.2016 по 26.07.2021.

Указанные нежилые помещения, расположенные в здании площадью 2283,9 кв.м., являются собственностью Иркутской области и находятся в оперативном управлении ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области».

Приложением №1 к договору сторонами согласован размер арендной платы.

Расчет аренной платы осуществлен на основании отчетов № 65 и № 66 от 23.06.2016, согласно которым рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 251,3 кв.м. составляет 1 500 рублей в месяц за 1 кв.м., а помещениями общей площадью 70,2 кв.м. составляет 200 рублей в месяц за 1 кв.м.

За нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные пунктом 4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме (пункт 5.3 договора).

Актом от 14.03.2017 ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» в связи с прекращением права оперативного управления передало министерству объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. 13. 

16.02.2018 на указанные объекты аренды зарегистрировано право оперативного управления Государственного автономного учреждения культуры Иркутского областного театра юного зрителя им. А. Вампилова. 

Неисполнение обществом обязательств по уплате арендной платы за период с 25.04.2017 по 15.02.2018 явилось основанием для обращения министерства в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая возникший спор, суды установили, что с момента прекращения права оперативного управления ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» на указанное недвижимое имущество и до момента регистрации права оперативного управления ГАУК ТЮЗ им. А. Вампилова к министерству в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договору, следовательно, в указанный период истец являлся лицом, которое вправе было получать доходы от использования имущества, переданного по договору аренды, в этой связи суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск частично.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора 20.12.2016, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование за плату имущество.

Таким образом, как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения. Государственная регистрация договора является способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав и интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив факт передачи недвижимого имущества в пользование ответчика, отсутствия в материалах дела доказательства оплаты задолженности, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с общества соответствующих сумм задолженности за период с 25.04.2017 по 15.02.2018.

Доводы ответчика о том, что истец не являлся стороной указанного договора, были правомерно отклонены судами как необоснованные.

По смыслу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной в договоре аренды, и при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, переоформлен ли договор аренды, прежний собственник имущества утрачивает, а новый приобретает права арендодателя по договору аренды.

Вопреки доводам заявителя, ответчик в отзыве на исковое заявление факт пользования спорными помещениями в период с 25.04.2017 по 15.02.2018 признал, указывал на необходимость исчисления платы исходя из фактически занятой ответчиком площади (313 кв.м.). В связи с чем указанные возражения ответчика при расчете задолженности были учтены.

При этом суды правомерно пришли к выводу об отсутствии у сторон сделки разногласий, заблуждений либо неопределенности в отношении предмета договора аренды как в момент подписания договора и акта приема-передачи, так и при последующем исполнении сделки.

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 20.12.2016 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подлежит отклонению в связи со следующим.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Как следует из материалов дела, в преамбуле договора аренды от 20.12.2016 содержится ссылка на Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135 «О защите конкуренции».

В связи с чем суд отмечает, что на момент заключения спорного договора ответчик знал об обстоятельствах, положенных в основу настоящих доводов, однако это не стало препятствием для пользования спорным недвижимым имуществом.

На основании пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, стороны не вправе ссылаться на недействительность договора как на основание для освобождения их от исполнения обязательств по нему.

Подписав договор аренды от 20.12.2016 без разногласий и получив имущество во владение и пользование, ответчик выразил свою волю на соблюдение его условий и признание установленных в нем фактов. Действия ответчика заявившего о ничтожности договора только в суде кассационной инстанции не отвечают принципам разумности и добросовестности действий участников гражданского оборота, установленных положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года по делу № А19-29617/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

Н.П. Кушнарева 

С.Б. Качуков 

М.А. Первушина