ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-6832/2023

18 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 марта 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Воронова Т.А., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-825/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 15.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа  по делу № А81-6832/2023 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Альфа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (паспорт, диплом, по доверенности от 16.06.2023 сроком действия 1 год),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «Альфа» (далее – ответчик, Общество, ООО «СК Альфа») о признании права собственности на объект недвижимости - здание общежития, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Губкинский, территория Пурпе-1, промзона, производственная база на земельном участке 89:05:030605:9, общей площадью 1112,2+/-0,50 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее – третье лицо, Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – третье лицо, Управление).

Решением от 15.12.2023 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9 является собственностью предпринимателя; по заключению строительно-технической экспертизы здание общежития находится в работоспособном состоянии, риски связанные с причинением вреда жизни и здоровью отсутствуют; на момент строительства общежития земельный участок находился в собственности ответчика; объект построен с соблюдением строительных и градостроительных норм, вид разрешенного использования земельного участка соответствует находящемуся на нем зданию, постройка не нарушает права и законные интересы иных лиц; необходимые требования, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истцом соблюдены, у предпринимателя отсутствует иной способ признания прав на данный объект; в настоящем случае применим принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В дополнениях к апелляционной жалобе предприниматель указал следующее: получение разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию построенного объекта недвижимости по закону не предполагается; здание общежития функционирует около 20 лет; если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, указанное не может служить основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку; суд первой инстанции не установил, соответствует ли постройка установленным требованиям, были ли допущены при ее возведении нарушения строительных, градостроительных норм и правил, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

ООО «СК Альфа», Департамент и Управление, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО2 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

16.12.2022 между ООО «СК Альфа» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка № 1 (далее – договор № 1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, общей площадью 25 737 кв.м, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, территория Пурпе-1, промзона, производственная база (далее - участок);

- холодный склад с кадастровым номером 89:05:030605:5300, расположенный на участке;

- склад закрытого хранения № 2 с кадастровым номером 89:05:030301:2019, расположенный на участке;

- комплектно-модульная котельная с двумя котлами «Компакт-А» с кадастровым номером 89:05:000000:18443, расположенная на участке;

- газопровод высокого давления Ду50 Ру=0,45Мпа с кадастровым номером 89:05:000000:18442, расположенный на участке;

- административно-бытовой корпус на 20 работающих с кадастровым номером 89:05:030605:5167, расположенный на участке.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, общей площадью 25 737 кв.м, зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке 22.12.2022, что подтверждено выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.103).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2022, земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования - размещение склада закрытого хранения № 2. 

Кроме того, 16.12.2022 между ООО «СК Альфа» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания общежития № 2 (далее – договор № 2), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: Общежитие, назначение: жилое, площадью 1113, 5 кв.м, этажность – 2, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе-1, производственная база ООО «СК Альфа».

Истец указал, что уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии МО по г. Новый Уренгой и Тазовскому району Управления Росреестра по ЯНАО от 28.12.2022 отказано в регистрации перехода права собственности от ООО «СК Альфа» к ФИО4 на здание общежития.

Предприниматель направил ответчику претензию от 28.02.2023, в ответ на которую ответчик указал, что предоставить документы о кадастровом учете и первоначальной регистрации объекта недвижимости общежитие не представляется возможным ввиду того, что здание строилось в переходный период законодательства и возведение окончено в 2005 году.

Истец полагает, что ООО «СК Альфа» являлось добросовестным застройщиком и вело всю необходимую строительную документацию, оформляло документы на строительство надлежащим образом.

ООО «Геосффера» по заказу ИП ФИО4 провело землеустроительную экспертизу № Р-19/2023/ОКС в отношении объекта капитального строительства здание общежития, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе-1, земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9.

Экспертом установлено, что спорное общежитие установлено в границах земельного участка с кадастровым номером 89:05:030605:9, объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц и смежных землепользователей. Нарушение градостроительного законодательства отсутствуют с учетом части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при установлении факта, что использование объекта не угрожает жизни и здоровью находящихся в нем людей. Здание подключено к централизованным сетям снабжения. Является объектом капитального строительства.  

Истец пояснил, что изготовлен технический план на здание и установлена его площадь – 1112,2+/-0,50 кв.м.

Ссылаясь на то, что своевременной регистрации права собственности на здание не произошло, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением указывая, что признание права возможно только посредством обращения в суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 8.1, 12, 131, 209, 218, 219, 223, 549, 551 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 права собственности у истца не порождает, поскольку право собственности на здание у ответчика также не возникло.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, в силу статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, статей 3, 5 Закона             № 218-ФЗ переход к покупателю права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора и право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений пункта 61 Постановления № 10/22 следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В силу положений статей ст. 9, 65, 66 АПК РФ истцом в материалы дела не представлены и в материалах дела отсутствуют доказательства бездействия либо уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Напротив, ответчик заявил о признании исковых требований в полном объеме.

В отсутствие факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности следует признать, что заявленное требование направлено на обход законодательно установленной процедуры государственной регистрации права на объект недвижимости.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 16.12.2022 отчуждаемое имущество не было зарегистрировано за ответчиком как объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих право собственности ответчика на объект недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (истцу) при совершении сделки купли-продажи не имеется (аналогичная позиция изложена в определениях ВС РФ от 04.08.2021                   № 310-ЭС21-12313, от 02.12.2021 № 304-ЭС21-21994).

Обращаясь с апелляционной жалобой, ИП ФИО4 ссылалась на нормы о самовольной постройке.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью подтвердить наличие указанных условий, истец представил в материалы дела результаты землеустроительной экспертизы № Р-19/2023/ОКС, выполненной ООО «Геосффера», в отношении объекта капитального строительства здание общежития, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:05:030605:9, по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе-1.

Как было указано ранее, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и применимых норм материального права является выяснение совокупности обстоятельств, являющихся в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ достаточными для признания за лицом права на самовольную постройку.

В данном случае, не смотря на представленное в материалы дела заключение ООО «Геосффера», суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что такая совокупность доказательств в материалах дела отсутствует, учитывая следующее.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2022, земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования - размещение склада закрытого хранения № 2. 

Таким образом, строительство спорного объекта осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Кроме того, при ответе на вопрос № 3 эксперт ООО «Геосфера» указал, что земельный участок, на котором расположено здание общежития, расположен в территориальной зоне Т-1 «Зона объектов автомобильного транспорта», размещенное здание общежития не соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа город Губкинский ЯНАО, утвержденные постановлением Администрации г. Губкинский от 05.08.2022 № 1587 (в редакции от 12.12.2022                   № 2438), в части установленного вида разрешенного использования земельного участка после того как поселок Пурпе вошел в состав города Губкинский.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, является недопустимым.

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2014 № 18-КГ14-12.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р «О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утв. распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р» проведение строительно-технической экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, возможно только в государственной судебно-экспертной организации.

В данном случае экспертиза проведена негосударственной судебно-экспертной организацией.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы истцом не заявлено (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Кроме того, суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, указанных в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее Постановление - № 44) считает возможным указать, что ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

В данном случае к участию в деле в качестве ответчика орган местного самоуправления истцом не заявлен, а признание иска ответчиком – ООО «СК «Альфа» не является безусловным основанием для удовлетворения иска.

Как указано в пункте 44  Постановления № 44 принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

 

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что правовые и фактические основания для признания права собственности ИП ФИО4 на спорный объект по правилам положений статьи 222 ГК РФ отсутствуют, в силу чего в удовлетворении иска отказано судом первой инстанции правомерно.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.12.2023Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа  по делу № А81-6832/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

 

Т.А. Воронов

 

Е.С. Халявин