/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-5448/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 12 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Лаптев Н.В.

судей                                                    Доронина С.А.,

                                                             Лошкомоевой В.А. –

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Аврора» Насырова Фарида Замильевича на определение от 20.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Микрюкова Е.Е.) и постановление от 30.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Бодункова С.А., Семёнова Т.П.) по делу № А75-5448/2014 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» (628263, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Югорск, улица Курчатова, 1, ИНН 8622017967, ОГРН 1098622000454), принятые по заявлению залогового кредитора Тречегруб Ирины Владимировны о разрешении разногласий по условиям проведения торгов по реализации предмета залога.

В заседании приняли участие: конкурсный управляющий обществомс ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» Баськов Евгений Степанович, представители: Тречегруб Ирины Владимировны – Мамичева Н.Б.по доверенности от 29.12.2015, публичного акционерного общества Банка «Финансовая Корпорация Открытие» - Токмакова Н.Н. по доверенностиот 30.08.2017.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 23.03.2016 общество с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» (далее – ООО «Югра Аква Мир», должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Баськов Е.С.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного судаот 02.09.2016 требование Тречегруб Ирины Владимировны в размере 6 723 752,62 руб., из которых 2 125 824,56 руб. обеспеченное залогом имущества должника, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Югра Аква Мир».

Тречегруб И.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий при согласовании Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «Югра Аква Мир»,и являющегося предметом залога (далее – Положение), в котором просила утвердить подпункт 1 пункта 2.2 Положения, в следующей редакции: «Здание крытого рынка с кадастровым номером 86:22:005002:677, назначение нежилое, двухэтажный, общей площадью 915,7 кв. м, литера А, расположенныйпо адресу Тюменская область, Ханты - Мансийского автономный округ – Югра, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 14».

Определением арбитражного суда от 20.01.2017 заявление Тречегруб И.В. о разрешении разногласий в части определения имущества должника, подлежащего реализации в качестве предмета залога, удовлетворено.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 определение арбитражного суда от 20.01.2017 оставлено без изменения.

Конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Аврора» (далее – ООО «Аврора») Насыров Ф.З. обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда от 20.01.2017и постановление апелляционного суда от 30.03.2017 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что в нарушение положений статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) суд первой инстанции утвердил редакцию подпункта 1 пункта 2.2 Положения, предложенную кредитором Тречегруб И.В., в соответствие с которым здание крытого рынка и земельного участка, на котором находится это здание, продаются отдельными лотамив нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В отзыве на кассационную жалобу залоговый кредитор – публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк, ПАО Банк «ФК Открытие») согласилось с доводами конкурсного управляющего ООО «Аврора» и указало на то, что на данном земельном участке, являющемся предметом залога, кроме здания крытого рынка расположены принадлежащие должнику здания склада № 2 и склада № 3, которые также являются предметом залога Банка в силу закона. 

Конкурсный управляющий ООО «Югра Аква Мир» Баськов Е.С.также согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе, указывая,что суды уменьшили состав предмета залога, исключив из лота складские помещения (склад № 2 и склад № 3).

В отзыве Тречегруб И.В. возражает против доводов, изложенныхв кассационной жалобе, считая, что отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности должника на здания склада № 2 и склада № 3 исключает правомерность реализации указанного имущества в составе заложенного имущества, а также учёт стоимости данного имущества в составе объекта оценки.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Югра Аква Мир» Баськов Е.С. и представители ПАО Банка «ФК Открытие», Тречегруб И.В. поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Югра Аква Мир» является собственником объектов недвижимости:

крытого рынка, 2-этажного, общей площадью 915,7 кв. м, с инвентарным номером 71:187:002:00030710, литерой А, расположенного по адресу: Тюменская область Ханты-Мансийский автономный округ – Югра,город Югорск, улица Железнодорожная, дом 14 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 26.01.2011 № 86-86-08/003/2010-185, далее – крытый рынок);

земельного участка из земель населенных пунктов, торговых, торгово-развлекательных, торгово-выставочных комплексов от 100 до 5 000 кв. м, общей площадью 4 094 кв. м, с кадастровым номером 86:22:0005002:165, расположенного по тому же адресу (запись в ЕГРП от 26.01.2011№ 86-86-08/003/2010-187, далее – земельный участок).

Кроме того, на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества – здания: склад № 2 крытый рынок, 1-этажный, площадью114,2 кв. м, с кадастровым номером 86:22:0005002:680 (далее – склад № 2); склад № 3 крытый рынок, 1-этажный, площадью 168 кв. м, с кадастровым номером 86:22:0005002:679 (далее – склад № 3). Право собственности на склад № 2 и склад № 3 не зарегистрировано.

На основании пункта 1.1 договора ипотеки от 18.02.2011, заключённого между ООО «Югра Аква Мир» (залогодатель) и Ханты-Мансийским банком открытым акционерным обществом (залогодержатель), в целях обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита в размере 21 500 000 руб.по кредитному договору от 29.12.2010 № 03-07/159-2010 залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества: крытый рынок и земельный участок.

Между залоговыми кредиторами Тречегруб И.В. и ПАО Банком «ФК Открытие» возникли разногласия относительно состава находящегося в залоге имущества должника, подлежащего реализации на основании условий Положения.

В соответствии с пунктом 2.2 Положения на торги двумя лотами выставляется имущество должника:

1. Здания крытого рынка, склада № 2, склада № 3, литеры А, А2, АЗ, общей площадью 1 167,10 кв. м;

2. Земельный участок.

Начальная цена продажи установлена в размере 27 061 000 руб.

Полагая, что в состав имущества ООО «Югра Аква Мир», подлежащего реализации, ошибочно включены здания склада № 2 и склада № 3, право собственности на которые не зарегистрировано за должником,и они не включены в договор ипотеки от 18.02.2011 как залоговое имущество, Тречегруб И.В. обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Разрешая разногласия кредиторов, суд первой инстанции исходил из того,что определение в качестве имущества, являющегося предметом залога, здания крытого рынка площадью 1 167,10 кв. м с литерами А, А2 и А3не соответствует условиям договора ипотеки недвижимого имуществаот 18.02.2011, потому заявление кредитора Тречегруб И.В. подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом арбитражного суда.

Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 18.1, пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, статьи 11, 64 Федерального законаот 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Законоб ипотеке), апелляционный суд сделал вывод о том, что здания склада № 2и склада № 3 не могут быть введены в гражданский оборот до регистрации прав на них, поэтому не подлежат учёту в составе единого лота выставленногона торги недвижимого имущества.

Между тем, суды не учли следующее.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторонпо которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружениябез соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участоки расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 № 306-ЭС14-1927.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиесяили строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

По смыслу статьи 64 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться как выражение воли на передачу строений в ипотеку (статья 431 Гражданского кодекса).

Сложившаяся правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016 № 305-ЭС15-15840.

Следовательно, суды, пренебрегая волей сторон, самостоятельно разъединили судьбу строений от участка, на котором они находятся,чем существенно нарушили нормы материального права, в том числе принципы свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса) и единства судьбы участков и объектов, прочно с ними связанных.

В силу пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

На момент заключения договора ипотеки от 18.02.2011 право собственности должника на здания склада № 2 и склада № 3 зарегистрированы не были, то есть формально здания складов не были введены в обороткак объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, во избежание нарушения прав кредиторов с требованиямипо обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (пункт 4статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе включить в состав указанного имущества, подлежащего реализации в соответствии с Положением, незарегистрированные объекты, в отношении которых представлены достаточные доказательства соответствия их признакам объекта недвижимого имущества (без учёта регистрации), применив предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимостии о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Данный подход согласуется с целью конкурсного производства, направленной на удовлетворение требований кредиторов за счёт имущества должника.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016(2).

При указанных обстоятельствах определение от 20.01.2017и постановление от 30.03.2017 подлежат отмене, а обособленный спор направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении обособленного спора суду следует учесть изложенное, исследовать и оценить вопрос о наличии достаточных доказательств соответствия незарегистрированного объекта признакам объекта недвижимого имущества (без учёта регистрации), рассмотреть спор и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.01.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу № А75-5448/2014 отменить.

        Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцевсо дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Н.В. Лаптев

 

Судьи                                                                          С.А. Доронин

 

                                                                                     В.А. Лошкомоева