Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-45110/2023

15 января 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  15 января 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» (190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская, дом 7/4, литер А, пом. 1Н, ком. 5, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» (198152, Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 69, литер А, пом. 255-Н, оф. № 581В, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от 26.11.2024, 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» (далее – истец, Общество, ООО «СтройСОЮЗ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» (далее – ответчик, Компания, ООО «Стандарт качества») о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения № 20-П от 22.08.2016 за период с 01.06.2023 по 04.11.2023 в размере 7 860 621 руб. 69 коп., неустойки за период с 07.05.2023 по 13.06.2023 в размере 2 987 036 руб. 24 коп., доплаты обеспечительного платежа в размере 56 652 646 руб., задолженности по договору на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости № 20-П/КУ от 30.09.2016 в размере 14 144 965 руб. 10 коп., платы по договору № 30-П/Т от 01.02.2017 за июнь 2023 года в размере 16 141 руб. 70 коп., доплаты по договору № 29-П от 01.02.2017 за июнь 2023 года в размере 29 055 руб. 06 коп.

Определением от 16.06.2023 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В суд через систему «Мой Арбитр» от Компании поступил отзыв, в котором не согласен с требованиями Общества, просит в удовлетворении иска отказать. Отзыв приобщен к материалам дела. 

Компания заявила встречный иск: 

– об освобождении ее от уплаты арендных платежей по договорам № 20-П от 22.08.2016, № 20-П/КУ от 30.09.2016, № 30-П/Т от 01.02.2017, № 29-П от 01.02.2017, за период с 28.04.2023 до даты расторжения указанных договоров; 

– взыскании сумм обеспечительных платежей: по договору № 20-П от 22.08.2016 в размере 4 054 654,03 руб., по договору № 20-П/КУ от 30.09.2016 в размере 3 794 779,41 руб., по договору № 27-П от 17.11.2016 в размере 585 436,14 руб., по договору № 29-П от 01.02.2017 в размере 379 044,30 руб., по договору № 30-П/Т от 01.02.2017 в размере 151 732 руб.; 

– взыскании сумм внесенных авансов: по договору № 20-П от 22.08.2016 в размере 153 129,84 руб., уплаченной за период с 28.04.2023 по 30.04.2023, по договору № 20-П от 22.08.2016 в размере 1 531 289,94 руб., уплаченной за май 2023 года, по договору № 27-П от 17.11.2016 в размере 77 158,07 руб., уплаченной за май 2023 года, по договору № 29-П от 01.02.2017 в размере 29 055,06 руб., уплаченной за май 2023 года, по договору № 30-П/Т от 01.02.2017 в размере 16 141,70 руб., уплаченной за май 2023 года.

Определением суда от 08.11.2023 встречное заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском. Рассмотрение дела отложено.

Общество ходатайствовало об уточнении исковых требований, а также об оставлении без рассмотрения заявленных им ходатайств об уточнении исковых требований от 21.09.2023 и 09.11.2023, представило отзыв на встречный иск. Документы приобщены к материалам дела.

В дальнейшем Общество повторно заявило ходатайство об уточнении иска о взыскании с ООО «Стандарт Качества» в пользу ООО «СтройСОЮЗ» задолженности по арендной плате договору № 20-П от 22.08.2016 за период с 01.06.2023 по 14.08.2023 в сумме 3 754 130 руб. 18 коп.; неустойки за период с 10.05.2023 по 09.11.2023 в размере 3 453 799 руб. 76 коп.; расходы по устранению недостатков помещения, согласно пунктов 3.2.26 и 6.15 договора № 20-П от 22.08.2016 в размере 56 652 646 руб.; задолженность по договору на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости № 20-П/КУ от 30.06.2016 в размере 19 985 166 руб. 66 коп.; плату по договору № 30-П/Т от 01.02.2017 за период с 01.06.2023 по 30.08.2023 в размере 47 904 руб. 40 коп.; плату по договору № 29-П от 01.02.2017 за период с 01.06.2023 по 30.08.2023 в размере 86 227 руб. 92 коп.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Определением от 20.11.2023 рассмотрение дела отложено.

Распоряжением заместителя председателя суда от 08.02.2024 дело № А56- 45110/2023 было передано в производство судье Нетосову С.В.

Уточнения иска Общества не приняты судом как противоречащие положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определениями рассмотрение дела неоднократно откладывалось. 

ООО «Стандарт Качества» было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. 

Суд определением от 14.04.2024 удовлетворил ходатайство Компании о проведении строительно-технической экспертизы. Проведение экспертизы поручил эксперту ООО «1А ЭКСПЕРТИЗА» ФИО1;  поставил перед экспертом следующие вопросы: 

– определить наличие или отсутствие дефектов и повреждений в арендованных по договору № 20-П от 22.08.2016 помещениях, и по договору № 29-П от 01.02.2017 на кровле здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, возникших в период действия договоров № 20-П от 22.08.2016 и № 29-П от 01.02.2017. 

– определить стоимость устранения выявленных дефектов и повреждений в арендованных по договору № 20-П от 22.08.2016 помещениях, и по договору № 29-П от 01.02.2017 на кровле здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, возникших в период действия договоров № 20-П от 22.08.2016 и № 29-П от 01.02.2017. 

– являются ли выявленные дефекты и повреждения в арендованных по договору № 20-П от 22.08.2016 помещениях, и по договору № 29-П от 01.02.2017 на кровле здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, возникших в период действия договоров № 20-П от 22.08.2016 и № 29-П от 01.02.2017, следствием эксплуатации в процессе обычной хозяйственной деятельности ООО «Стандарт Качества», либо с учетом дат постройки и введения здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, в эксплуатацию, результатом естественного физического износа.

– какова рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных в помещении в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969), за исключением естественного (нормального) износа и приведения части нежилого помещения 19-Н (комнаты № 1-3), общей площадью 3478,4 кв.м. расположенного по адресу: 194362, Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, кадастровый номер: 78:36:0013227:1048 в исходное состояние (состояние на момент сдачи объекта в аренду 3 А56-45110/2023 субарендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016 и от 01.12.2016), при этом принять во внимание акт осмотра от 01.08.2021, в котором отражены видимые изменения (демонтажные и монтажные работы) произведенные субарендатором. 

– какова рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных на кровле в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969) и приведения кровли в исходном состоянии (состояние до размещения на ней оборудования субарендатора), адрес расположения кровли: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, переданной ранее по договору № 29-П от 01.02.2017 Субарендатору для размещения и эксплуатации его оборудования на ней.

Производство по делу приостановил.

В суд поступило заключение эксперта от 05.09.2024 № 52/01. 

Определением от 14.11.2024 производство по делу возобновлено.

ООО «СтройСОЮЗ» заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы; также заявлены ходатайства об истребовании доказательств (материалы дела № А56-53517/2023), привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Парголовский Завод».

Ходатайство ООО «СтройСОЮЗ» о проведении повторной экспертизы судом рассмотрено и подлежит отклонению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Частями 1, 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заявленное истцом ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению судом первой инстанции на основании части 1 статьи 87 АПК РФ в связи с отсутствием неясности и неполноты заключения эксперта от 05.09.2024 № 52/01. 

Приведенные в ходатайствах доводы относительно выводов заключения эксперта, не свидетельствуют о наличии неясности, неполноты или противоречий в выводах эксперта и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения. Указанные доводы не свидетельствуют о необходимости отвода эксперта и его заинтересованность. 

В силу части 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец заявил отвод эксперту, ходатайствовал о постановке перед экспертом дополнительных вопросов, которые не были учтены судом, но имели существенное значение при проведении экспертизы. 

Учитывая, что в заключении эксперта даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы, а их выводы не вызывают сомнения и не носят противоречивого характера, являются полными, то суд первой инстанции посчитал возможным признать экспертное заключение от 05.09.2024 № 52/01 допустимым доказательством по делу. Несогласие стороны с выводами эксперта не означает, что они ошибочны.

Рассмотрев ходатайство Общества об истребовании доказательств (материалы дела № А56-53517/2023), суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле.

Таким образом, по смыслу приведенных положений, действующим арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена обязанность суда удовлетворять все ходатайства, заявленные лицами, участвующими в деле.

В частности, ходатайства о содействии в сборе доказательств суд рассматривает с учетом иных доказательств, имеющихся в материалах дела, и целесообразности истребования новых доказательств.

В рассматриваемом деле суд, не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании материалов дела № А56-53517/2023, поскольку стороной не конкретизированы какие документы необходимо истребовать, кроме того, в судебном заседании представитель истца пояснила, что ввиду большого объема, сторона не сможет это сделать.

Также суд, рассмотрев ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Парголовский Завод», приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 51 АПК РФ о вступлении в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение. 

По смыслу и содержанию части 1 статьи 51 АПК РФ следует, что основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.). 

При решении вопроса о допуске лица в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо. 

Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику. 

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом, либо устанавливаются права этих лиц, относительно предмета спора либо на этих лиц, возлагаются какие-либо обязанности. 

Вместе с тем Обществом не доказано, каким образом итоговый судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности ООО «Парголовский Завод» по отношению к одной из сторон настоящего спора, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении ходатайства истца о привлечении третьего лица.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования в полном объеме, против удовлетворения требований друг друга возражали.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Согласно Договору субаренды № 20-П от 22.08.2016 ООО «Фаворит» (Арендатор) обязался предоставить во временное владение и пользование ООО «Пекарня»  (Субарендатору) часть нежилого помещения № 19-Н площадью 3478,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0013227:1048, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, для использования в производственно-складских целях сроком до 31.12.2024.

В дальнейшем права и обязанности Арендатора перешли к Обществу, субарендатора – Компании.

В указанном помещении Субарендатор осуществлял производство хлебобулочных изделий и иной пищевой продукции для реализации под единым брендом «Булочные Ф. Вольчека». 

Согласно п. 7.5. Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 7 от 01.08.2021) Субарендатор имеет право на односторонний отказ от Договора во внесудебном порядке при условии предварительного письменного уведомления Арендатора о предстоящем расторжении Договора. Частичный отказ Субарендатора от Договора (исполнения Договора) не допускается. Договор прекращается по истечении срока, указанного в уведомлении, но не ранее, чем через 6 (шесть) месяцев со дня получения уведомления Арендатором, а если срок в уведомлении не указан – по истечении 6 (шести) месяцев со дня получения уведомления Арендатором. Отзыв уведомления об отказе Субарендатора от Договора после его получения Арендатором допускается только с письменного согласия Арендатора или по соглашению Сторон.

Пунктом 4.4. Договора предусмотрено, что в случае если Договор расторгается в связи с отказом одной из Сторон от Договора (п.п. 7.3 - 7.5), Субарендатор обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней со дня вручения (направления) Арендатору уведомления об отказе от Договора или получения такого уведомления от Арендатора внести арендную плату за весь оставшийся период действия Договора до даты его досрочного расторжения, либо оплата арендной платы производиться Субарендатором в соответствии с условиями договора (п. 4.2), при условии, что Субарендатор не производит досрочного освобождения Помещения в пределах 6-месячного срока, предусмотренного п. 7.4 и п. 7.5 договора. 

За досрочное освобождение Помещения Субарендатором в пределах 6-месячного срока, устанавливается ответственность в размере арендной платы за период досрочного освобождения помещения до даты расторжения договора, согласованной сторонами (предусмотренной л. 7,4 и 7.5 договора, которую Субарендатор обязан внести не позднее дня подписания Акта сдачи помещения Арендатору из Субаренды.

Кроме того, если расторжение Договора связано с односторонним отказом Субарендатора от Договора (п. 7.5) Субарендатор обязан уплатить Арендатору денежную сумму в размере арендной платы за 2 (два) месяца в соответствии с п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

03.05.2023 в адрес Арендатора поступило уведомление исх. № 4 от 03.05.2023, в котором Субарендатор уведомил о намерении досрочно расторгнуть Договор субаренды.

11.05.2023 Арендатором было направлено в адрес Субарендатора ответное письмо исх. № 65-П, в котором было указано, что, так как уведомление Субарендатора о намерении досрочно расторгнуть Договор было получено Арендатором 03.05.2023, то последним днем действия Договора будет являться 04.11.2023 года включительно (Договор считается расторгнутым с 05.11.2023).

Кроме того указал, что в соответствии с условиями Договора (пункт 4.4) Субарендатор обязан был внести Арендную плату за весь оставшийся период с 01.06.2023 по 04.11.2023 (включительно) в размере 7 860 621 руб. 69 коп. в течение 3 (трех) рабочих дней со дня вручения (направления) Арендатору уведомления об отказе от Договора, то есть в срок до 06.05.2023 года (включительно).

В пункте 6.3. Договора указано, что в случае неисполнения Субарендатором в установленный Договором срок обязательств по внесению арендной платы, оплате предоставляемых Субарендатору услуг и иных денежных обязательств по настоящему Договору, Арендатор вправе требовать уплаты Субарендатором неустойки (пени) в размере 1% от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, Общество указывает, что размер неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы за период (с 07.05.2023 года по 13.06.2023 года) составляет 2 987 036 руб. 24 коп.

Кроме того, Общество указало о необходимости Субарендатора внести в трехдневный срок денежную сумму за односторонний отказ от Договора в размере арендной платы за 2 (два) месяца) в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ в размере 3 062 579 руб. 88 коп., НДС не облагается. 

Размер неустойки за односторонний отказ Субарендатора от исполнения Договора был рассчитан исходя из ежемесячной арендной платы, установленной Дополнительным соглашением № 10 от 31.01.2023, в размере 1 531 289 руб. 94 коп. НДС не облагается.

Руководствуясь условиями Договора Субарендатором внесен обеспечительный платеж в размере 4 054 654 руб. 03 коп., НДС не облагается (из них 992 073,96 руб. в счет перепланировки и демонтажа оборудования), который представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора перед Арендатором.

При неисполнении Субарендатором в установленный срок денежного обязательства по Договору и возникновения в связи с этим задолженности перед Арендатором, сумма обеспечительного платежа засчитывается полностью или частично в счет исполнения соответствующего обязательства с момента вручения (направления) Арендатором Субарендатору письменного уведомления о том, что обеспечительный платеж удержан Арендатором (п. 5.7 Договора). При этом в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения уведомления от Арендатора Субарендатор обязан дополнительно внести обеспечительный платеж в сумме, засчитанной Арендатором в счет исполнения Субарендатором денежного обязательства.

Учитывая, что срок для оплаты денежной компенсации за односторонний отказ Субарендатора от исполнения Договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ) истек, Арендатор 11.05.2023 направил уведомление исх. № 65-П о том, что произвел зачет обеспечительного платежа в счет оплаты Субарендатора денежной компенсации за односторонний отказ от Договора на сумму 3 062 579 руб. 88 коп., предусмотренной п. 4.4. Договора. После произведенного зачета размер обеспечительного платежа Субарендатора составляет 992 074 руб. 15 коп.

В соответствии с п. 3.2.26 Договора Субарендатор обязан передать (возвратить) арендуемые Помещения Арендатору по акту приема-передачи (возврата) в последний день действия настоящего Договора в исправном состоянии, не хуже, чем на дату приема Субарендатором Помещений в субаренду, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений (при наличии таковых). Компенсировать Арендатору затраты по приведению Помещений в первоначальный вид в размере, определяемом Арендатором на основании сметного расчета или заключения специалиста (эксперта).

02.05.2023 был проведен предварительный осмотр Помещений, в том числе с участием специалиста экспертной организации ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» сотрудники Арендатора зафиксировали неудовлетворительное состояние помещений и существенный ущерб, нанесенный помещениям Субарендатором в период его хозяйственной деятельности, включая повреждение конструктивных элементов здания/помещений (пол, стены, потолок, крыша) в т.ч. от крепления оборудования Субарендатора.

29.05.2023 было подготовлено заключение специалиста № 35-СТ/23, в соответствии с которым стоимость рыночная стоимость восстановительных работ (по состоянию на май 2023 года) 

– по нежилому помещению 19-Н (ком. № 1-3) общей площадью 3478,4 кв.м, составляет 51 899 315 руб.

– по ремонту кровли общей площадью 450 кв.м. составляет 4 753 331 руб.

Согласно п. 5.5. Договора в случае установления факта причинения вреда арендуемым Помещениям и зданию, в котором они расположены, ухудшения их состояния в результате действий (бездействий) Субарендатора или третьих лиц, за действия которых он отвечает, в том числе в случае ремонта, перепланировки, переустройства Помещений, Субарендатор обязан дополнительно внести обеспечительный платеж в обеспечение своих обязательств по приведению Помещений в первоначальный вид, по возмещению Арендатору убытков в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления Арендатором соответствующего требования или выставления счета.

Субарендатору было направлено требование о доплате обеспечительного платежа на основании предварительного расчета (претензия от 11.05.2023 исх. № 65-П), однако обязательство Субарендатором выполнено не было.

В целях обслуживания Договора субаренды между сторонами были также подписаны: 

– Договор № 20-П/КУ от 30.09.2016 на обеспечение эксплуатации объекта (помещения № 19-Н), в соответствии с которым Исполнитель (ООО «СтройСОЮЗ») обеспечивает предоставление Пользователю (ООО «Стандарт Качества») коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), услуг связи, услуг по организации и осуществлению контрольно-пропускного режима на объекте недвижимости. 

В соответствии с п. 5.1. Договор на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости действует до прекращения действия Договора субаренды.

Последним днем действия Договора субаренды нежилых помещений № 20-П от 22.08.2016 будет являться 04.11.2023 года (включительно). Только с 05.11.2023 Договор субаренды и Договор на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости будут прекращены. До указанного срока (05.11.2023) ООО «Стандарт Качества» обязано осуществлять оплату по действующим Договорам, в том числе оплату по коммунальным услугам.

– Договор № 27-П от 17.11.2016 субаренды части земельного участка 78:36:0013227:17 по адресу: 

<

...>, лит. Б,

– Договор № 29-П от 01.02.2017 о размещении оборудования на конструктивных элементах здания 

<

...>, лит. А, в соответствии с которым Исполнитель (ООО «СтройСОЮЗ») предоставил Заказчику (ООО «Стандарт Качества») возможность разместить и эксплуатировать принадлежащее Заказчику оборудование согласно плану размещения оборудования на конструктивных элементах здания, в т. ч. мягкой кровле, площадью 450 кв.м.

– Договор № 30-П/Т от 01.02.2017 услуг по эксплуатации сетей водоснабжения и водоотведения помещения 19-Н, в соответствии с которым Исполнитель оказывает услуги по обеспечению Заказчику возможности провести (смонтировать) систему водоснабжения и водоотведения через часть нежилого помещения № 29-Н, в целях обеспечения возможности надлежащей эксплуатации сетей водоснабжения и водоотведения, обеспечивающих работоспособность оборудования Заказчика, расположенного в части нежилого помещения № 19-H (комн. 1,2), переданного ООО «Стандарт Качества» в рамках Договора субаренды нежилых помещений № 20-П от 22.08.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение договоров, Общество обратилось в суд с иском о взыскании арендной платы, неустоек, доплаты обеспечительного платежа, коммунальных расходов, платы за негативное воздействие на централизованные системы водоотведения, убытков в общей сумме 81 690 465 руб. в связи с расторжением договора субаренды № 20-П от 22.08.2016, договора № 20-П/КУ от 30.09.2016, договора № 30-П/Т от 01.02.2017, договора № 29-П от 01.02.2017. 

Компания, обращаясь со встречным иском, указала на следующее.

Согласно пунктам 5.1. и 5.2 договора № 20-П обязательства Субарендатора по настоящему Договору обеспечиваются способами, предусмотренными настоящим Договором. Денежные обязательства Субарендатора по настоящему Договору, в том числе по внесению арендной платы, по оплате предоставляемых Субарендатору услуг, обязанность возместить убытки, уплатить неустойку в случае нарушения Договора и иные обязательства, предусмотренные настоящим Договором, а также денежные обязательства Субарендатора по иным договорам, заключенным Сторонами в соответствии с п. 3.2.3 Договора, обеспечиваются внесением Субарендатором в пользу Арендатора денежной суммы (обеспечительного платежа). 

По условиям договора № 20-П субарендатором был внесен обеспечительный платеж в размере 4 054 654,03 руб.; по договору № 20-П/КУ – 3 794 779,41 руб.; по договору № 27-П – 585 436,14 руб.; по договору № 29-П – 379 044,30 руб.; по договору № 30-П – 151 732 руб.

В соответствии с условиями договора № 20-П субарендатором в качестве аванса внесена арендная плата за апрель 2023 года в размере 1 531 289,94 руб. А также в счет уплаты арендной платы за май 2023 года денежная сумма в размере 1 531 289,94 рублей (платежные поручения № 957 от 24.03.2023, № 1359 от 24.04.2023).

По договору № 27-П субарендатором в качестве аванса внесена арендная плата за май 2023 года в размере 77 158,07 руб. (платежное поручение № 1263 от 17.04.2023).

По договору № 29-П субарендатором в качестве аванса внесена арендная плата за май 2023 года в размере 29 055,06 руб. (платежное поручение № 1261 от 17.04.2023).

По договору № 30 П/Т субарендатором в качестве аванса внесена арендная плата за май 2023 года в размере 16 141,70 руб. (платежное поручение № 1262 от 17.04.2023).

Как указал ответчик, истец с 28.04.2023 сделал невозможным для Субарендатора использование помещения по назначению путем блокирования доступа Субарендатора в помещение, отключения коммунальных услуг (водоснабжения, водоотведения, электричества). 

Также с 28.04.2023 Арендатором осуществлено тампонирование выпусков промышленной и хозяйственной канализации, отключение водоснабжения арендуемого помещения. 28.04.2023 Арендатором отключено электроснабжение помещения на сутки. С 29.04.2023 в связи с отсутствием электричества и водоснабжения Субарендатор был вынужден остановить работу производственной площадки в арендуемом помещении.

В дальнейшем с 02.05.2023 Арендатор ограничил Субарендатора в доступе любых транспортных средств на территорию и с территории, где расположено арендованное помещение (полный запрет въезда и выезда), а также в праве распоряжения имуществом, расположенным в арендуемом производственном помещении.

02.05.2023 и 03.05.2023 работники Арендатора осуществили отключение и демонтаж обоих межэтажных гидроподъемников (лифтов), являющихся единственным способом доставки и разгрузки продукции из арендуемого производственного помещения на 1 этаж.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами 03.05.2023 Субарендатор направил Арендатору отказ от Договора субаренды № 20-П от 22.08.2016. Впоследствии 29.05.2023 Субарендатор направил Арендатору уведомление о расторжении договора аренды и сопутствующих договоров, а также потребовал вернуть суммы оплаченных арендных и обеспечительных платежей.

15.06.2023 Арендатор уведомил Субарендатора о полном ограничении доступа в арендуемое помещение, а также ограничении права пользования и распоряжения имуществом, находящимся в помещении.

Арендатор блокировал очистку и обслуживание локальных очистных сооружений (ЛОС) Субарендатора, что повлекло заиливание, разгерметизацию и порчу оборудования. Субарендатор неоднократно требовал от Арендатора предоставить доступ к ЛОС обслуживающей организации, и вынужден был обратиться в природоохранную прокуратуру в связи с риском загрязнения окружающей среды по причине разгерметизации и аварийной ситуации на ЛОС.

Как указывает Компания, только после данного обращения Арендатор позволил откачать содержимое ЛОС и демонтировать их.

Таким образом, Компания указывает, что Общество злоупотребило своими правами, считает, что Арендатор действовала исключительно с целью нанести вред Субарендатору и получить необоснованную плату. С 28.04.2023 сделал невозможным для Субарендатора использование помещения по назначению путем блокирования доступа Субарендатора в помещение, отключения коммунальных услуг (водоснабжения, водоотведения, электричества).

С 28.04.2023 Субарендатор не пользовался помещением в связи с препятствиями, чинимыми Арендатором с целью необоснованного получения денежных средств (блокирование проезда транспорта, отключение коммунальных услуг, удержание имущества, недопуск сервисных компаний).

При этом с 15.06.2023 по настоящее время доступ Субарендатора в помещение прекращен полностью. Фактически владеет и пользуется помещением сам Арендатор.

Неправомерные действия Арендатора привели к остановке производства Субарендатора, списанию скоропортящегося сырья и продукции, срыва поставок готовой продукции в сеть булочных «Булочные Ф.Вольчека», утрате значительной части ассортимента булочных, блокированию в помещении производственного оборудования.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначальные и встречные требования подлежащими частичному  удовлетворению.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. 

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, поскольку обязанность вносить арендные платежи является для Субарендатора встречной, не подлежащей исполнению в случае, если невозможность использования помещений и имущества возникла по причине, за которую Субарендатор не отвечает, Субарендатор освобождается от уплаты арендных платежей за все время, в течение которого существует невозможность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Факт отключения электричества, воды и тампонирование системы водоотведения Арендатором, материалами дела подтвержден. У субарендатора отсутствовала возможность пользования помещением в соответствии с условиями договора в спорный период, чинение препятствий в пользовании объектом аренды подтверждено. Доказательств обратного не представлено.

Ввиду того, что с 28.04.2023 до момента прекращения указанных договоров ответчик был лишен истцом возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и реализовывать права, предоставленные по указанным договорам, сумма внесенных авансовых и обеспечительных платежей подлежат возврату Компании. 

 Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные в материалах дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных требований.

В этой связи удовлетворение встречных требований Компании исключает возможность удовлетворения первоначального иска Общества, поскольку в материалы дела представлены доказательства отключения водоснабжения, водоотведения, электричества, чинение иных препятствий в пользование помещением в спорный период по вине Арендатора; соответственно, арендная плата, пени, расходы по коммунальным услугам и плата по договорам № 29-П, № 30-П/Т начислены неправомерно. 

Вместе с тем суд первой инстанции учитывает следующее. 

Обществом заявлено требование о взыскании расходы по устранению недостатков помещения, согласно пунктам 3.2.26 и 6.15 договора в размере 56 652 646 руб.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

Как следует из материалов дела, суд определением от 14.04.2024 удовлетворил ходатайство Компании о проведении строительно-технической экспертизы. Проведение экспертизы поручил эксперту ООО «1А ЭКСПЕРТИЗА» ФИО1;  поставил перед экспертом вопросы в том числе: 

– какова рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных в помещении в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969), за исключением естественного (нормального) износа и приведения части нежилого помещения 19-Н (комнаты № 1-3), общей площадью 3478,4 кв.м. расположенного по адресу: 194362, Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, кадастровый номер: 78:36:0013227:1048 в исходное состояние (состояние на момент сдачи объекта в аренду 3 А56-45110/2023 субарендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016 и от 01.12.2016), при этом принять во внимание акт осмотра от 01.08.2021, в котором отражены видимые изменения (демонтажные и монтажные работы) произведенные субарендатором. 

– какова рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных на кровле в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969) и приведения кровли в исходном состоянии (состояние до размещения на ней оборудования субарендатора), адрес расположения кровли: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, переданной ранее по договору № 29-П от 01.02.2017 Субарендатору для размещения и эксплуатации его оборудования на ней.

Согласно представленному экспертному заключению от 05.09.2024 № 52/01 рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных в помещении в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969), за исключением естественного (нормального) износа и приведении части нежилого помещения 19-Н (комнаты №№ 1-3), общей площадью 3478, 4 кв.м. расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, кадастровый номер 78:36:0013227:1048 в исходное состояние (состояние на момент сдачи объекта в аренду субарендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016 и 01.12.2016), принимая во внимание акт осмотра от 01.08.2021., составляет 10 446 817 руб., в т.ч. НДС (20%) 1 741 136 руб. 20 коп..

Так как в ходе осмотра 10.08.2023 нотариусом ФИО2 (протокол осмотра 78 АВ 3450969) недостатков на кровле не выявлено, стоимость приведения кровли в исходное состояние не рассчитывалась.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд признает доказанным наличие у Компании обязательства по выплате стоимости восстановительных работ, сумма которого установлена на основании экспертного заключения от 05.09.2024 № 52/01. 

При таких обстоятельствах требование Общества о взыскании расходов  по устранению недостатков помещения, арендованного по договору № 20-П от 22.08.2016, подлежит удовлетворению в размере 10 446 817 руб. 

В совокупности изложенного, требования Общества и Компании подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Поскольку судебная экспертиза проведена по ходатайству ответчика для рассмотрения требования первоначального иска о взыскании расходов по устранению недостатков помещения и такое требование удовлетворено в размере установленном по результатам экспертизы, расходы по такой экспертизе надлежит возложить на истца в полном объеме. 

В силу абзаца 2 части 5 статья 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» (ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» (ОГРН: 

<

***>) 10 446 817 руб. расходов по устранению недостатков помещения, арендованного по договору субаренды нежилых помещений № 20-П от 22.08.2016, 25 576,59 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

По встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» (ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» (ОГРН: 

<

***>) 8 965 645,88 руб. суммы обеспечительных платежей, уплаченных по договору субаренды нежилых помещений № 20-П от 22.08.2016, по договору № 30-П/Т от 01.02.2017, по договору № 29-П от 01.02.2017, по договору № 27-П от 17.11.2016; 1 806 774,61 руб. суммы авансовых платежей, перечисленных по договору субаренды нежилых помещений № 20-П от 22.08.2016, по договору № 30-П/Т от 01.02.2017, по договору № 29-П от 01.02.2017, по договору № 27-П от 17.11.2016, 76 862 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины, 240 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Провести зачет встречных требований, по итогам которого:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» 642 465,49 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Нетосов С.В.